Poradňa: Novostavbu stále vlastní investor, nie vlastníci bytov. Ako je to so zmluvou

V tomto prípade ide o dve rôzne situácie, dva právne vzťahy, a teda aj o dva typy zmluvného vzťahu.

„Potrebovali by sme poradiť vo veci správy bytového domu, ktorý by mal prísť pod správu k nám. Ide o novostavbu s 25 bytmi, ktoré stále vlastní investor. Kolaudácia by mala prebehnúť do konca roka 2020 a potom by nastal predaj bytov novým vlastníkom. Mali by sme teda podpísať zmluvu o výkone správy so spoločnosťou investora ako jediného vlastníka budovy, teda bytov a NP, a všetci noví vlastníci by pristupovali k tejto zmluve?“

V zmysle § 6 ods. 1. zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon“) je povinnosť uzatvo­riť zmluvu o výkone správy pri prvom prevode bytu do osobného vlastníctva. Majiteľ budovy, ktorý je ešte vlastníkom všetkých bytov a NP, v tejto situácii môže, ale nemusí mať podpísanú zmluvu o vý­kone správy so správcom.

§ 6 ods. 1 znie: „Správu domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „spoločenstvo“) alebo iná právnická osoba, alebo fyzická osoba, s ktorou vlastníci bytov a nebytových priestorov uzatvoria zmluvu o výkone správy (ďalej len „správca“). Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní zabezpečiť správu domu spoločenstvom alebo správcom. Povin­nosť správy domu vzniká dňom prvého prevodu vlastníctva bytu alebo nebytové­ho priestoru v dome.“

Dve rôzne situácie

V tomto prípade ide o dve rôzne situácie, dva právne vzťahy, a teda aj o dva typy zmluvného vzťahu. V súčasnom stave ide o obchodný vzťah medzi vlastníkom budovy, ktorá ešte neprešla kolaudáciou a nie je ešte definovaná ako bytový dom, a správcom, ktorý sa už môže o danú budovu starať podľa podmienok dohod­nutých v zmluve.

V tomto prípade uza­tvárajú dva subjekty – správca a vlast­ník budovy – zmluvný vzťah v zmysle Obchodného zákonníka. Ak sa prevedie prvý byt do osobného vlastníctva po kolaudácii, ide už o novú situáciu za podmienok spadajúcich pod zákon č. 182/1993 Z. z.

Zároveň s pod­pisom prvej zmluvy o prevode bude nový vlastník prvého predávaného bytu podpisovať aj novú zmluvu o výko­ne správy medzi správcom na jednej strane a spoločnosťou predávajúcou byty (investorom) a prvým vlastníkom bytu na strane druhej, ktorá už bude spĺňať všetky zákonné podmienky podľa zákona č. 182/1993 Z. z.

Až k tejto novej zmluve o výkone správy potom budú postupne pristupovať jednotliví ďalší noví vlastníci. Prvý nový vlastník bytu by mal byť zároveň aj osobou poverenou vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome na podpis zmluvy o výkone správy, aby bola naplnená podmienka ustanovenia § 8a ods. 1 zákona.

Článok bol publikovaný v časopise Správa budov 04/2020.