Náladu ľudí žijúcich na sídlisku určuje aj Spokojné bývanie
Merať spokojnosť ľudí s bývaním v prevažne panelákových domoch, alebo ju kvalitatívne vyhodnocovať, je veľmi ťažké. Na druhej strane však existujú kritériá spokojného bývania, ktoré predstavujú objektivné fakty. Ak správcovská spoločnosť zaznamená v priebehu dvoch rokov 100-percentný nárast klientov, niečo sa asi robí dobre. „Práca s ľuďmi na sídlisku je veľmi ťažká, ale držíme sa našej zásady, ktorou je dôveryhodnosť, transparentnosť a komunikácia,“ hovorí konateľ bratislavskej spoločnosti Spokojné bývanie Ing. Marek Hargaš.
Kedy vznikla vaša spoločnosť?
Jej tradícia pochádza ešte z polovice sedemdesiatych rokov, keď pri výstavbe tohto sídliska vznikol štátny Bytový podnik Bratislava II. Po prechode vlastníctva na obce sa v zmysle zákona o majetku obcí delimitoval na Bytový podnik Podunajské Biskupice a Vrakuňa a Bytový podnik Ružinov. V roku 2001 sa v zmysle delimitácie Bytového podniku zmenili na Bytový podnik Vrakuňa, s. r. o., a Bytový podnik Podunajské Biskupice, s. r. o. V roku 2004 sa Bytový podnik Vrakuňa, s. r. o., zmenil na Spokojné bývanie. Do roku 2006 sme popri komplexnej správe bytových domov vykonávali aj dodávku tepla, čo teraz zabezpečuje subkontraktingom spoločnosť Termming.
Koľkých zamestnancov máte a aké veľké územie spravujete?
Máme šestnásť kmeňových zamestnancov a dvoch externých spolupracovníkov. Spravujeme okolo 4 tisíc bytov, teda okolo 100 bytových domov, čo je asi 12 tisíc obyvateľov. Z minulosti sme zdedili Vrakuňu a v súčasnosti pôsobíme aj v Podunajských Biskupiciach, Ružinove, Petržalke a Rači. Pred dvoma rokmi sme v našej spoločnosti skvalitnili služby pre klienta, čo sa odrazilo v našej schopnosti spravovať spomenuté teritórium, ale aj v spokojnosti zákazníkov.
Čím si tento úspech vysvetľujete?
Ako dobrý správca sa spoločnosť snaží ponúknuť viac ako ostatní a našu činnosť sme založili na strategických cieľoch založených na spoľahlivosti, transparentnosti a komunikácii. V tomto zmysle schvaľujeme ďalšie plány ako štandardizácia dokumentov z hľadiska kontrolingu inžinierskych prác, objednávania či dodávateľsko-odberateľských vzťahov. Z dôvodu transparentnosti sme taktiež oddelili účtovníctvo a cash manažment, pričom náš koncept open society – teda absolútnej transparentnosti – ponúka aj bežnému zákazníkovi možnosť nahliadnuť do informácií o našej činnosti. Podstatnú časť z nich zverejňujeme aj na našej webovej stránke.
Spomenuli ste skvalitnenie vášho prístupu k zákazníkom. V čom spočívalo?
Predovšetkým sme štandardizovali spôsob informácie medzi jednotlivými domami a nami. To znamená, že sme museli ísť cestou vytvorenia komunikačných, či lepšie povedané, manažérskych uzlov, v ktorých už v zmysle nového zákona boli aj zástupcovia vlastníkov bytov. Cez nich sa potom sprostredkováva komunikácia medzi vlastníkmi a správcami. Po zmene práv a povinností vlastníkov bytov sme začali s novým režimom pravidelných technických prehliadok správy na bytových domoch a domových schôdzí. Organizujeme podujatia a semináre, na ktorých odborníci vysvetľujú ľuďom rôzne špeciálne aktivity – akými sú napríklad hydraulické vyregulovanie, termostatizácia, meranie teplôt alebo formy štátnej pomoci pri financovaní spomínaných opatrení.
Aký je záujem?
Na týchto stretnutiach mávame naozaj veľmi slušnú účasť a dôkazom záujmu je aj to, že pokiaľ sme v roku 2003 mali dva termostatizované domy, dnes je to takmer 40 % spravovaných domov. O našich aktivitách a výstupoch z odborných seminárov informujeme aj v našom klientskom časopise.
Je takáto komunikácia medzi správcami a vlastníkmi domov štandardná?
Určite nie, ale naša snaha sa odvíja aj od faktu, že sme komunálna spoločnosť. Našim základným cieľom teda nie je prinášať zisk, i keď, samozrejme, chceme byť ziskoví, ale pomáhať klientom čo najlepšie spravovať a zveľaďovať ich majetok.
V čom treba hľadať význam právcovských spoločností v obytných domoch, ale aj ostatných nehnuteľnostiach?
Z pohľadu užívateľa ide v prvom rade o legislatívny rozmer, v ktorom zákonodarca ukladá povinnosť vlastníkom nehnuteľností mať profesionálneho správcu. Každý vlastník bytu, ktorý je aj spoluvlastníkom bytového domu, má všetky práva a povinnosti, ktoré mu vyplývajú z ústavných práv o majetku. Čiže musí sa o majetok aj starať, udržiavať a byť zodpovedný za škody, ktoré spôsobil. Keďže ide o nemalé hodnoty, každý racionálny človek by mal zodpovedne porozmýšľať, akého partnera v správcovstve si nájde, aby mu napomáhal zveľaďovať majetok.
V ktorej fáze sa vyberá správca domu – ešte počas jeho výstavby?
Áno, lebo nehnuteľnosť nemôže byť skolaudovaná pred podpisom zmluvy o správe dome. Samozrejme, aj profesionálny developeri majú záujem, aby nový správca bol kvalitný, lebo ľuďom odovzdávajú byty za nemalé sumy.
Vypisuje investor konkurz medzi správcovskými spoločnosťami?
Môže tak urobiť, pričom aj my sme sa konkurzov, najmä pri novostavbách, niekoľkokrát zúčastnili.
Ako vnímate význam pojmu facility management ako efektívnej metódy integrovaného spravovania budov?
Vo facility managemente sa kumulujú všetky služby spojené so správou budov a rozlične iné služby – napríklad administratívne, bezpečnostné či právne. Je to o tom, že vlastník budovy „outsourcuje“ všetky činnosti, ktoré sa netýkajú jeho hlavného predmetu biznisu. My nevykonávame facility management v pravom zmysle slova, ale robíme správu bytových a nebytových priestorov. Zameriavame sa na plnenie povinností spojených s užívaním bytov a nebytových priestorov, údržbou a opravou budov. Rovnako sa venujeme aj stavebnému zabezpečeniu, prevádzke spoločných priestorov ako aj ekonomickej agende a správe pohľadávok.
Ako v tejto agende zabezpečujete tok peňazí?
V rezidenčnom biznise zakladáme pre domy bankové účty určené na prevádzku bytov. Peniaze sa plnia na účet mesačným predpisom, do ktorého môže prostredníctvom webu nahliadnuť každý vlastník.
Komu skladáte účty?
V zmysle zákona skladáme účty klientovi, pričom vyúčtovanie robíme transparentne, spravodlivo a pravidelne do konca mája v roku. Opäť to môže kontrolovať vlastník bytu alebo Štátna obchodná inšpekcia. Okrem toho ako „eseročka“ sa zodpovedáme nášmu majiteľovi, ktorým je mestská časť Vrakuňa a jej poslancom.
Aké sú najčastejšie problémy občanov?
V prvom rade ešte stále nepoznajú svoje práva a povinnosti, ktoré vyplývajú zo zákona. Nejde len o to, že vám ako vlastníkovi končia po zatvorení dverí vášho bytu povinnosti a začínajú iba práva. Sú totiž povinnosti, ktoré vyplývajú z práva a vlastníctva bytov a patrí k nim morálka, spolupatričnosť, slušnosť a pod. Ľudia si musia uvedomiť, že rekonštruovaný a udržiavaný dom bude mať inú hodnotu. Stále sa mi totiž zdá, že pretrváva dedičstvo minulosti, keď všetko bolo všetkých a nikoho nebolo nič. Ľudia majú často tendenciu, že to zlé nech rieši Bytový podnik, no my sa ich názor snažíme meniť. Keď chcú pekne a dobre bývať, musia predovšetkým ťahať za jeden povraz a hľadať prostriedky ako domy zveľadiť. Čo sa týka konkrétností – vlastníci sú najčastejšie nespokojní s rozúčtovaním, táto ich nespokojnosť pramení v neznalosti algoritmov a povrchného prečítania zmluvy o výkone správy, potom sú to susedské vzťahy či nespokojnosť, ktorá súvisí s dodávkami energií.
Ako to riešite?
Na to je verejný reklamačný poriadok, ktorý je na našej webovej stránke. Plnenie reklamácií je upravené aj v zmluvách. Všetky investície spojené s údržbou sú upravené v zmysle zmluvy a zákona. Do 5 000 korún rozhoduje správca, samozrejme, v prípade havárie to robíme do akejkoľvek sumy, resp. sumy, akú si určí dom na schôdzi vlastníkov.
Budúci rok začne platiť energetická certifikácia budov. Ako sa na nej podieľate?
V zákone je jasne stanovené, ktorých domov a bytov sa táto povinnosť bude týkať. Rekonštrukcia, vyregulovanie a zatepľovanie bude zabezpečené formou externej spolupráce s auditorom, čo určí certifikát. My na tento certifikačný proces podporovaný Európskou komisiou upozorňujeme aj cez kampaň Display, prostredníctvom ktorej už dva roky uvádzame energetickú úroveň jednotlivých domov.
V akej kondícii sú panelové domy vo vašej správe a ako pristupujete k ich revitalizácii?
Väčšina z nich bola postavená koncom 70. rokov a sú na nižšej energetickej úrovni, a preto sa systematicky snažíme dostať ich na vyššiu energetickú úroveň. Žiaľ, od roku 2003 bol príspevok 3 koruny na m2, čo ani zďaleka nestačilo na bežnú údržbu domov. Dnes už je pripravený kolaterál zabezpečujúci financovanie revitalizácie. Navyše, aktívne začala fungovať správa, zobúdzajú sa zástupcovia vlastníkov a hľadajú kapitálové rezervy. Pripravuje sa projekcia na zateplenie, celkový mechanizmus, inžinierska činnosť na zháňanie dotácie na strane systémových porúch atď. Jednoducho, stáva sa to dôležitou témou.
Ľudo Petránsky
Foto: Spokojné bývanie
