Ceny realít na Slovensku

Realitný trh na Slovensku je rôznorodý – kým v jednom segmente investori preferujú predaj nehnuteľnosti, v inom prevláda prenájom. Na slovenskom rezidenčnom trhu stále dominuje predaj nehnuteľností. Príčin pretrvávania tohto trendu je podľa slov Tomáša Bónu z oddelenia prieskumu trhu v spoločnosti CB Richard Ellis viac: „Jedným zo základných faktorov je dostupnosť hypotekárnych úverov, ako aj preferencia vlastníckeho vzťahu k nehnuteľnostiam zo strany Slovákov.“

Roman Škriečka, konzultant pre rezidenčný predaj v spoločnosti Colliers International, zároveň dopĺňa, že významným faktorom ovplyvňujúcim rozhodovanie investora či predávať, alebo prenajímať, je predovšetkým záväzok splatiť úver, ktorým developer financoval výstavbu. „Bohužiaľ, málokedy to ide aj inak ako predajom novostavby. Rozvinutý nájomný trh rezidenčných nehnuteľností na Slovensku v podstate neexistuje a súčasný trend cien nájomného má stagnujúci alebo klesajúci charakter. Príjmy z prenájmu bytov neumožňujú developerom pokryť splátky úverov poskytnutých bankami, napokon, tie momentálne takéto typy projektov financujú zriedkavo.“ Podľa prieskumov spoločnosti CB Richard Ellis prvé rezidenčné súkromné investície plánuje v súčasnosti na Slovensku rozvíjať rakúsky developer Conwert prostredníctvom dcérskej spoločnosti PD SK.

V prípade nových komerčných nehnuteľností nasleduje slovenský trh situáciu vo vyspelých krajinách a okolitých štátoch – dominuje tu prenájom, ktorý generuje stály príjem. Konzultačné firmy v oblasti realít sa zhodujú v názore, že výstavba komerčných nehnuteľností často prebieha na špekulatívnom princípe – bez konkrétneho nájomcu v čase začatia stavby. V prípade úspešného obsadenia plôch nájomníkmi je bežnou praxou odpredaj nehnuteľností investičným spoločnostiam, ktoré sa špecializujú na takéto formy investovania.

„Jedným z významných faktorov ovplyvňujúcich dopyt po nájme či predaji je rôzny charakter komerčných a rezidenčných nehnuteľností. Vďaka nemu dokážu podnikateľské subjekty flexibilnejšie reagovať na zmenu požiadaviek vyvolaných rozvojom firmy alebo potrebou relokácie sídla,“ tvrdí Tomáš Bóna. Motívom uprednostňovania nájmu pred kúpou môže byť podľa Romana Škriečku daňová optimalizácia a tiež fakt, že platiť nájom je lacnejšie, ako investovať veľké sumy, a viazať tak prostriedky, ktoré sa dajú využiť efektívnejšie.

Administratívne priestory

Viac ako 95 percent trhu s administratívnymi priestormi tvoria nájmy. Tento trend sa etabloval aj v okolitých európskych štátoch. Najvyššie ceny nájomného zaznamenali priestory triedy A a priestory v najlukratívnejších častiach Bratislavy. Podľa realitných konzultantov – Olivera Galatu a Kataríny Fečovej zo spoločnosti CB Richard Ellis sa mesačné nájmy najdrahších nehnuteľností pohybujú v sumách od 420 do 550 korún (14 až18 eur) za štvorcový meter. Prvej priečke rebríčka cien kraľujú priestory v administratívnej časti Carltonu. „K najdrahším budú patriť aj kancelárie v projekte Eurovea a projekty situované v centre mesta Bratislavy.

Na cenu týchto nehnuteľností vplýva predovšetkým lokalita, veľkosť, dĺžka kontraktu či meno klien­ta, ktorý si priestory prenajíma. V ostatných častiach Bratislavy sa ceny nájmu za moderné kancelárske priestory pohybujú od 290 do 400 korún (9,50 až 13 eur) za štvorcový meter mesačne. V iných slovenských mestách sú ceny o niečo nižšie. Závisia predovšetkým od dostupnosti, lokality, ponúkaného štandardu, dopytu a ponuky v danom meste. Výška mesačného nájmu sa pohybuje od 240 do 360 korún (8 až 12 eur) za štvorcový meter.“

Spoločnosť Colliers International rozdeľuje bratislavský trh s kancelárskymi priestormi do lokalít Bratislava – centrum, užšie a širšie centrum. Priemerná mesačná výška nájmu kancelárií kategórie A v centre mesta sa pohybuje od 420 korún (14 eur) za štvorcový meter. V užšom centre Bratislavy je to v rozpätí od 300 do 420 korún (10 do 14 eur) za štvorcový meter a v širšom centre priemerná mesačná cena predstavuje hodnotu 300 až 360 korún (10 až 12 eur) za štvorcový meter.

Vývoj bratislavského trhu administratívnych priestorov kategórie A (roky 2003 až 2008)

Zdroj: Colliers International

Ceny priestorov kategórie B sú o 10 až 20 percent lacnejšie. Podľa Roberta Čambala, riaditeľa divízie prenájmu kancelárskych priestorov v spoločnosti Colliers Interna­tional sa mesačné nájmy administratívnych priestorov béčkovej kategórie mimo centra pohybujú od 210 do 290 korún (7 až 9,5 eur) za štvorcový meter.
Najväčší vplyv na vývoj cien nájmu v nasledujúcom období budú mať podľa Olivera Galatu a Kataríny Fečovej fundamentálne ukazovatele – ponuka a dopyt. „Predpokladáme, že dôjde k polarizácii cien na trhu. Najvyhľadávanejšie lokality dosiahnu nájomné, ktoré presiahne momentálnu úroveň cien na trhu. Naopak, ceny projektov v menej komerčne zaujímavých lokalitách budú vzhľadom na predpokladanú výstavbu veľkého množstva nových budov stagnovať.

Robert Čambala aj napriek veľkému developerskému boomu kancelárskych priestorov v rokoch 2008 a 2009 očakáva, že ceny prenájmu v dobre nastavených projektoch nepodľahnú veľkým výkyvom. „Zle nastavené projekty sa budú pravdepodobne veľmi ťažko prenajímať. Medzi základne faktory, ktoré vplývajú na vývoj výšky nájmu, patrí okrem stavebných nákladov a ceny peňazí aj absorpcia trhu a množstvo nových projektov v danom období.“

Mnoho otáznikov visí nad absenciou klasifikácie, čo by presne špecifikovala, ktoré priestory patria do kategórie A a ktoré do B, pretože výšky nájmov sa odvíjajú aj od uvedeného zaradenia. „Na vytvorení spoločných definícií na spomínanú kategorizáciu sa aktívne pracuje. Klasifikácia veľkou mierou prispeje k väčšej transparentnosti na trhu s nehnuteľnosťami,“ tvrdia Galata a Fečová.

Obchodné priestory

Problémom Slovenska je značný nepomer rozmiestnenia obchodných nehnuteľností v jednotlivých regiónoch. Michael Oberweger, vedúci konzulingového oddelenia poradenskej spoločnosti RegioPlan so sídlom v Rakúsku, ako príklad uvádza Bratislavu – tá má priemernú hustotu nákupných centier 573 štvorcových metrov na 1 000 obyvateľov. Pritom celoslovenský priemer predstavuje len približne 108 štvorcových metrov. V porovnaní s ostatnými hlavnými mestami CEE/SEE sa trh s obchodnými priestormi v Bratislave nachádza v tesnom závese za Prahou.

Podľa Victorie Millerovej z oddelenia oceňovania nehnuteľností v spoločnosti CB Richard Ellis sa mesačné ceny nájmu za priemerne veľkú plochu (asi 100 až 150 m²) v shopping centrách a v najlukratívnejších lokalitách pohybujú medzi 1 300 až 1 650 korunami (45 až 55 eur) za štvorcový meter. „Výška nájomného závisí individuálne od každého klienta. Sú klienti, ktorí sú pre developerov dôležití, a preto dokážu vyjednať lepšie podmienky ako ostatní. Výška nájomného sa odvíja takisto od veľkosti prenajatej jednotky a dĺžky nájmu. Čím je menšia jednotka a kratší čas nájmu, tým je nájomné vyššie. Cena závisí tiež od umiestnenia daného obchodu v obchodnom centre.“

Podľa Mareka Kalmu, riaditeľa divízie prenájmu maloobchodných priestorov zo spoločnosti Colliers International, v najlukratívnejších bratislavských nákupných centrách stúpajú ceny mesačných nájmov malých obchodných jednotiek do výšky 2 100 až 3 000 korún (70 až 100 eur) za štvorcový meter. Bežný bratislavský priemer sa pritom pohybuje od 600 do 750 korún (20 až 25 eur). „Trh s maloobchodnými priestormi bude v nasledujúcich rokoch zrieť a postupne sa nasycovať. Čas ukáže, ktoré investičné zámery sú životaschopné a ktoré nie.“

Michael Oberweger podotýka, že plochy nákupných centier v Bratislave sa v nasledujúcich rokoch viac ako zdvojnásobia. „Len hlavnom meste sa do roku 2011 plánuje výstavba ôsmich projektov nákupných centier s plochou nad 30 000 štvorcových metrov, čo prirodzene od základov zmení doterajšiu štruktúru obchodu. Presýtenie trhu povedie k vysokej diverzite nájomných cien. Predpokladáme, že v budúcnosti bude na trhu niekoľko top projektov, ktoré dosiahnu vysoké ceny prenájmov. Na druhej strane trh ponúkne veľa problematických, neobsadených nákupných centier, ktoré budú musieť reagovať znížením nájmu.“ Podľa CB Richard Ellis to budú predovšetkým projekty v menej zaujímavých lokalitách.

Paradoxne nízke ceny priemyselných budov

Väčšina developerských projektov so zameraním na priemyselné nehnuteľnosti je situovaná na západnom Slovensku a v okolí Bratislavy. Tento trend je podľa Petra Jánošiho, riaditeľa divízie pre trh s priemyselnými nehnuteľnosťami zo spoločnosti CB Richard Ellis, výsledkom vysokého dopytu po daných nehnuteľnostiach zo strany koncových užívateľov, ktorých služby sa zameriavajú najmä na bratislavský trh.

„V poslednom čase sme zaznamenali záujem developerov expandovať aj do ostatných slovenských regiónov, ale okrem niekoľkých lastovičiek sa nič veľké nestavia. Táto situácia ovplyvňuje aj ceny nájmov, ktoré sú v bratislavskom regióne paradoxne najnižšie. Rastúce ceny stavebných pozemkov a stavebných nákladov síce tlačia ceny nájmov hore, ale silnejúca konkurencia nedovolí výrazné zdražovanie. Na druhej strane absencia silnejšej konkurencie v iných slovenských regiónoch nemotivuje developerov znižovať ceny nájmov, pretože väčšina existujúcich projektov je plne prenajatá.“ Prieskumy spoločnosti Colliers International poukazujú na stabilnú priemernú výšku cien nájmov, ktorá osciluje medzi 100 až 108 korunami (3,4 až 3,6 eur) za štvorcový meter.

Podľa Jánošiho smeruje budúci trh s industriálnymi nehnuteľnosťami k určitej stagnácii až miernemu nárastu cien nájmov. Nepôjde však o dramatické zmeny, nakoľko väčšina projektov sa plánuje na dlhšie časové obdobie návratnosti. Cenotvorbu nájmov by nemalo ovplyvniť ani prijatie eura, pretože väčšina developerov má už dnes ceny nájmov fixované v eurách.

Rezidenčný trh

Za posledné roky trhal cenové rekordy jednoznačne trh s rezidenčnými nehnuteľnosťami. Prvý štvrťrok 2008 zaznamenal oproti tomu istému obdobiu v roku 2007 nárast cien bytov v priemere o 34,5 percent. Najväčší, až 65-percentný nárast cien registroval košický kraj. Za ním nasledovali banskobystrický a žilinský. Podľa slov Tomáša Bónu, k vysokej cene nehnuteľností prispela vyššia kúpyschopnosť obyvateľstva, lepšia dostupnosť hypotekárnych úverov, ako aj nedostatočná ponuka v porovnaní so stále stúpajúcim dopytom. Ceny v bratislavskom kraji síce rástli, ale nezaznamenali výrazné rozdiely v porovnaní s rastom cien v ostatných krajoch. Súčasné ceny predaja novastavieb na bratislavskom rezidenčnom trhu začínajú na úrovni 45 000 korún (1 493 eur) za štvorcový meter obytnej plochy s DPH. Horná cenová hranica podľa prieskumov spoločnosti Colliers International dosahuje zhruba 260 000 korún (8 630 eur). „Začiatkom decembra 2007 dosahovala priemerná cena bratislavskej novostavby 73 000 korún (2 420 eur) za štvorcový meter. V prvom polroku 2008 vzrástli ceny novostavieb v Bratislave približne o 9 percent,“ uvádza Roman Škriečka.

Podľa informácií Mateja Galatu, z rezidenčného oddelenia v spoločnosti CB Richard Ellis, patria medzi najdrahšie projekty v Bratislave nepochybne Eurovea, River Park na dunajskom nábreží, Parkville, Golden vineyards a Brečtanka na Kolibe; ďalej tu nájdeme City Gate, Dunajská, Panorama City a lukratívne mestské vily v Horskom Parku. „Pri všetkých projektoch sa cena za štvorcový meter bez DPH pohybuje od 80 000 do 250 000 korún (2 650 až 8 300 eur).“ Podľa Ivana Žideka zo spoločnosti Enright Development čaká Bratislavu cenová stabilizácia, pri ktorej by zhodnocovanie cien nemalo presiahnuť úroveň 5 až10 percent.

Priemerné ceny bytov za štvorcový meter vo vybraných bratislavských projektoch

Zdroj: Priemerné ceny bytov, doplnené podľa Colliers International

Spoločnosť CB Richard Ellis predpokladá medziročný nárast cien bratislavských nehnuteľností v rozpätí od 8 do 12 percent. „V ostatných regionálnych mestách bude situácia odlišná. Sú mestá, kde za posledné obdobie vyrástol (resp. vyrastie) vysoký počet nových bytov (Žilina, Banská Bystrica, Nitra). V týchto už prebieha vďaka relatívne nízkemu dopytu a výrazne nižším cenám starých bytov čiastočná stabilizácia trhu. Avšak mestá ako Košice, Poprad, Prešov a Trenčín, kde pretrváva vysoký dopyt po bývaní v nových bytoch a kde silnie kúpyschopnosť obyvateľstva, bude zvyšovanie cien pokračovať,“ tvrdí Matej Galata.

Podľa Romana Škriečku bude výrazne vplývať na vývoj cien nových bytov v nasledujúcich rokoch aj makroekonomický vývoj eurozóny ako celku. „Medzi najvýznamnejšie faktory, ktoré ovplyvňujú ceny, možno zaradiť vývoj HDP, výšku inflácie, úrokové sadzby a dostupnosť úverov pre developerov, vývoj životnej úrovne obyvateľstva a s ním spojený vývoj reálnych príjmov. V dlhodobejšom horizonte ovplyvní (okrem vzťahu ponuky a dopytu) ceny na rezidenčnom trhu aj demografický faktor.“

Ceny nehnuteľností na bývanie podľa slovenských krajov (2002 až I. štvrťrok 2008)

Zdroj: spracované podľa údajov NBS

Spoločnosť Colliers International predpokladá postupné narastanie cenovej hladiny novostavieb, ale vo výrazne menšej medziročnej miere ako v uplynulých rokoch. „Očakávame reálnejšie cenové rozpätia v ponuke novostavieb, keďže evidujeme väčší záujem o výstavbu pre cieľovú skupinu nižších príjmových vrstiev. Pokles cien novostavieb neočakávame, vidíme však priestor na ponuku kvalitnejších novostavieb s vyšším štandardom, zahrnutým v konečnej cene bytu,“ hovorí Roman Škriečka. Podľa Michaela Oberwegera by mohla byť kľúčom k oslabeniu predajných cien bytov práve silná stavebná ofenzíva s bytmi v strednom segmente cien. Matej Galata na margo ďalšieho vývoja cien podotýka, že pri stanovovaní cien v Bratislave už budú musieť developeri brať do úvahy aj fakt, že potenciálni majitelia bytov sú omnoho vzdelanejší a náročnejší. A aj vzhľadom na husté konkurenčné prostredie a možnosti výberu bude nutné citlivé nastavovanie cien nehnuteľností.“

Medziročný pohyb cien nehnuteľností na bývanie podľa slovenských krajov (2002 až I. štvrťrok 2008)
Zdroj: spracované podľa údajov NBS

Zahraničný verzus slovenský realitný trh

Vysoké ceny bývania neobchádzajú ani ostatné rýchlo sa rozvíjajúce európske mestá. „Ak porovnávame Bratislavu s inými európskymi mestami, podobný rast cien v poslednom období zaznamenala bulharská Sofia,“ tvrdí Michael Oberweger zo spoločnosti RegioPlan. „V Bukurešti alebo v Timisoare sa už hovorí o bytovej kríze, pretože rast cien za byty začína mať kritické dôsledky. Pre rodiny s jedným priemerným príjmom sa stalo bývanie v hlavných mestách takmer nemožné.“

Predpovedať vývoj cien slovenských nehnuteľností na základe scenára niektorej z európskych krajín je dosť ťažké. Michael Oberweger to pripisuje najmä silným ekonomickým výkyvom v rámci jednej krajiny. „Len málo miest na Slovensku vykazuje taký výrazný trh nehnuteľností, ktorý by navyše mal k dispozícii číselné údaje. Na Slovensku možno analyzovať ako relevantné len trhy nehnuteľností v dvoch mestách – v Bratislave a v Košiciach.“

Predaj a prenájom realít vo vybraných európskych metropolách v roku 2007


Zdroj: RegioPlan Consulting GmbH

Zavedenie eura je ďalšou často skloňovanou otázkou v problematike cien realít. Podľa Michaela Oberwegera euro samo o sebe nepredstavuje žiadny smerodajný faktor na rozvoj cien realít. K zdražovaniu dôjde pravdepodobne len pri prepočte na euro. „Skúsenosti z Rakúska a Nemecka však hovoria o prejave eura skôr v cenách tovaru dennej spotreby ako na bytových nehnuteľnostiach.“

K tomuto názoru sa pripája aj Matej Galata, ktorý predpokladá určité plošné zvýšenie cien nielen na realitnom trhu, ale vo všetkých odvetviach – napriek tomu, že po vstupe Slovenska do EÚ v roku 2004 došlo k výraznému zvýšeniu cien. To však možno pripísať vtedajšiemu nízkemu počtu nových bytov a nízkym cenám nehnuteľností. Vplyv európskej meny na ceny bytov bude mať podľa spoločnosti Colliers International na ľudí skôr psychologický efekt. „Pravdepodobne dôjde aj k zmene úrokových sadzieb a očakávame mierne zvýšenú infláciu. Následne možno očakávať prvú vlnu ‚vyberania ziskov‘ investormi, ktorí v posledných rokoch na Slovensku (najmä v Bratislave) skúpili nehnuteľnosti. To sa na trhu prejaví zvýšenou ponukou bytov, spolu s možným dosahom na ich konečné ceny. Stabilizáciu cien bytov na Slovensku vidíme najskôr v horizonte prvého polroka 2010.“

Miriam Turancová
Foto: Dano Veselský