Juraj Šujan o Bratislave: Chceme zvrátiť rozlievanie sa mesta do krajiny

Nový územný plán Bratislavy, ktorý je v príprave, ovplyvní rozvoj mesta na desaťročia dopredu. Jeho zadanie má byť schválené v roku 2029, bude digitálne spracovaný a kapacita pre bývanie vyplynie z odvetvovej štúdie bývania, ktorú pripravuje Metropolitný inštitút Bratislavy.

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Sú práce na územnom pláne koordinované s Bratislavským samosprávnym krajom, ktorý ma na starosti územný plán kraja?

Áno, s Bratislavským samosprávnym krajom sme v kontakte. Je však pravda, že príprava koncepcie územného rozvoja regiónu naberá sklz vyplývajúci z posunu prípravy nadradenej Koncepcie územného rozvoja Slovenska. V téme dopravy a mobility sa s krajom koordinujeme v rámci príprav spracovania plánu udržateľnej mestskej mobility a následne štúdie rozvoja dopravnej infraštruktúry.

Hlavné mesto Praha aj východoslovenské Košice majú nové úžemné plány. Čo sa môže Bratislava z nich naučiť v procese prípravy, prípadne riešenia problémov?

Obidva územné plány sú pre nás poučné procesom svojho vzniku, zásadami spracovania i regulačnými nástrojmi. Doteraz sme sa pozerali najmä na Metropolitný plán Prahy, ktorý po trinásťročnej príprave schválilo mestské zastupiteľstvo v tomto roku.

Je pre nás inšpiratívny odklonom od funkčnej k priestorovej regulácii, chápaním mesta ako urbánneho systému, nie puzzle vyskladaného z funkčných plôšok. Predstavuje zároveň neortodoxný pohľad na inštrumentárium územnoplánovacej regulácie členené na nepočetné regulatívy, ktoré sú viazané na lokalitu a jej špecifiká.

V akých grafických parametroch bude pripravovaný územný plán iný ako súčasný z roku 1997? V akej bude mierke, rozlíšení, farebnosti?

Mierka územného plánu mesta zostane rovnaká ako dnes, teda 1 : 10 000. Úplne nová však bude grafická konvencia, je predpísaná jednotnou celoštátnou metodikou na spracovanie územnoplánovacej dokumentácie. Zásadný rozdiel bude aj v jeho digitálnom spracovaní v prostredí geografického informačného systému a jeho zverejnení primárne v online prostredí.

Akú kapacitu na bytovú výstavbu vytvorí územný plán, aby sa zlepšila dostupnosť bývania?

Kapacita vyplynie z pripravovaného územnoplánovacieho podkladu – odvetvovej štúdie bývania. Tú pripravuje MIB aj na základe výsledkov demografickej prognózy do roku 2050. Táto pracuje s piatimi scenármi vývoja v závislosti od migrácie a prirodzeného prírastku či úbytku obyvateľstva, pričom vo svojom strednom variante predpokladá v danom období relatívne mierny nárast na 519-tisíc obyvateľov.

Predpokladaný počet obyvateľov je však iba jedným zo základných parametrov, podstatná je aj klesajúca obložnosť bytu súvisiaca so zmenšovaním cenzovej domácnosti, priemerná obsadenosť bytov súvisiaca aj s problematikou investičných bytov či cestovateľských platforiem a ďalšie okolnosti.

Má Bratislava kvalitou aj cenou bývania konkurovať satelitným obciam a obmedziť suburbanizáciu?

Samozrejme, máme ambíciu zvrátiť ekologicky, ekonomicky i sociálne nepriaznivé rozlievanie sa mesta do krajiny, najmä prostriedkami, ktoré máme aj na základe územnoplánovacích nástrojov v rukách, teda kvalitou urbánneho prostredia, verejnej dopravy, rozsahom a dostupnosťou občianskej vybavenosti, parkov či úrovňou verejných priestorov.

Bude nový územný plán flexibilnejší a umožní prirodzený mix funkcií podľa vývoja potrieb mesta alebo zachová podrobnú reguláciu a presné pomery funkcií podobne ako dnešný?

Áno, v tomto smere je flexibilnejšia aj príslušná vykonávacia vyhláška, ktorá rozoznáva len deväť druhov funkčného využívania územia, a z nej vyplývajúca metodika spracovania územnoplánovacej dokumentácie.

Ako bude nový územný plán pracovať s brownfieldmi?

Reanimácia brownfieldov na funkčne zmiešané mestské obytné prostredie primeranej intenzity je pre nás základným nástrojom intenzifikácie urbánnej štruktúry. Máme veľmi dobrú databázu nevyužívaných území bývalých výrobných, skladových, dopravných či vojenských areálov v podobe urbanistickej štúdie brownfieldov, ktorú pripravili a aktualizujú kolegovia v Metropolitnom inštitúte.

Pri tvorbe nového metropolitného plánu sa usilujeme o zmenu metodiky tak, aby bolo možné definovať ich ako transformačné územia s dvojitou reguláciou, pričom rozvojová, viazaná na prijatie územnoplánovacej zmluvy a vypracovanie podrobnejšieho územnoplánovacieho dokumentu v podobe tzv. masterplanu, by bola stanovená priamo v územnom pláne ako výsledok spoločenskej dohody pri jeho prerokovaní a schvaľovaní.

Uvedený postup by zásadne zjednodušoval a urýchľoval prípravu území brownfieldov na novú funkciu a zástavbu. Nebolo by potrebné absolvovať procesne, a teda aj časovo náročný postup zmien a doplnkov územného plánu, prípadne by aktualizácia bola potrebná iba tam, kde by malo dôjsť k úpravám schválenej rozvojovej regulácie.

Bude proces zmien v novom ÚP časovo kratší ako v súčasnosti? Budú sa zmeny schvaľovať podľa potrieb mesta a odborného posúdenia územia alebo bude podmienkou uzavretie územnoplánovacej zmluvy a príspevok developera?

Vzhľadom na odlišnú úpravu v zákone č. 200/2022 o územnom plánovaní, ktorým sa bude riadiť proces obstarávania nového metropolitného plánu, sa dá očakávať, že budúci proces jeho zmien a doplnkov by mal byť racionálnejší, a teda aj rýchlejší. Zároveň treba vidieť, že sa vyvíja aj spoločnosť, v Prahe už kolegovia naplno zažili široké využitie umelej inteligencie aj pri podávaní pripomienok, častokrát skôr obštrukčných.

Ak by bolo podmienkou uzatvorenie územnoplánovacích zmlúv, ako mesto zabezpečí, aby súčet kontribúcií, poplatku za rozvoj, nákladov na infraštruktúru a sanáciu brownfieldov neohrozil realizovateľnosť projektov a nezvyšoval ceny bývania?

Zabezpečiť koncovú cenu produktu developera nie je v možnostiach mesta. Zároveň je logické, že developer do nej premietne všetky náklady vrátane kontribúcie. Je to skôr otázka primeranosti výšky kontribúcie, ktorú starostlivo porovnávame s benchmarkom najmä v rámci strednej Európy, pričom kľúčovým je pre nás porovnanie s českou metropolou.

Už len pre komplexnosť pohľadu doplním, že rovnako sme konfrontovaní aj z opačnej strany tvrdeniami, že mesto nastavilo hladinu kontribúcie prinízko a nahráva tak developerom.

Veľký význam bude mať modro-zelená infraštruktúra. Rozšíri sa plocha parkov, verejnej zelene, vodných plôch?

Bratislava má pomerne veľké výmery lesov, zelene i vodných plôch. Podľa mňa nie je na prvom mieste rozšírenie, ale predovšetkým skvalitnenie týchto plôch a ich pravidelnej údržby, hierarchizácia urbánnej zelene v závislosti od urbánnej štruktúry a jej rozmiestnenie tak, aby sme postupne zabezpečili pešiu dostupnosť lokálnych a zonálnych parkov v rámci obytných území.

Rozhovor bol uverejnený v časopise Almanach Stavebníctvo 2026