Ako pristupovať k výpovedi zo zmluvy o výkone správy?
Časopis Správa budov 
Výkon správy v bytovom dome je pomerne náročná úloha. Nejde len o formálne zabezpečovanie úloh, ale aj o hľadanie kompromisov pri plnení požiadaviek všetkých zúčastnených strán. Ak sa obidve strany nezhodnú, majú právo vypovedať zmluvu o výkone správy.
Problematikou správy bytového fondu sa zaoberám už tridsať rokov a bez mučenia sa priznám, že som mala možnosť pomáhať pri riešení množstva situácií, ktoré vznikali medzi vlastníkmi bytov a správcom alebo vlastníkmi bytov a spoločenstvom. Spokojnosť vlastníkov či užívateľov bytov so správou bytového domu závisí od mnohých faktorov.
Počnúc záujmom či, naopak, nezáujmom vlastníkov o veci spoločné cez ochotu či neochotu vlastníkov prispieť svojím dielom k zlepšeniu prostredia v bytovom dome, zlepšeniu vzájomných vzťahov medzi vlastníkmi a celkovej atmosféry v dome až po schopnosť či neschopnosť vlastníkov prijímať informácie a správne s nimi zaobchádzať.
Každý, kto zabezpečuje správu bytových domov, veľmi dobre vie, že je to práca predovšetkým s ľuďmi a o ľuďoch. Pretože ani ten najlepší správca nedokáže presvedčiť vlastníkov o kvalite svojej práce a zodpovednosti za určitý rozsah služieb, ak vlastníci nevedia, čo môžu a musia od správcu požadovať a čo už prekračuje medze.
V takýchto prípadoch, či už oprávnene alebo neoprávnene, dochádza ku konfliktom ústiacim k podaniu výpovede správcovi zo strany vlastníkov. Lenže mnohí vlastníci si vôbec neuvedomujú, že to platí aj naopak.
V zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, v znení neskorších predpisov č. 182/1993 Z. z. (ďalej len zákon), je možné zabezpečiť správu bytového domu dvomi formami. Formy správy ustanovuje § 6 zákona. Jednou z foriem je správa na základe zmluvy o spoločenstve, ktorou sa zriaďuje Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov ako samostatná právnická osoba, registrovaná príslušným Okresným úradom v sídle kraja.
Druhou formou je zabezpečovanie správy bytového domu na základe zmluvy o výkone správy uzatvorenej medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov a správcovskou spoločnosťou, ktorá je oprávnená správu vykonávať.
Od 1. septembra roku 1993, keď nadobudol účinnosť zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ubehlo už tridsaťdva rokov. Za toto obdobie prešiel tento zákon celkom dvadsiatimi tromi novelami, ktoré ho menili priamo alebo prostredníctvom iných právnych predpisov.
Každá novela určitým spôsobom viac alebo menej rozšírila, upravila, zmenila alebo spresnila jednotlivé jeho ustanovenia. Či je zákon úplne vyhovujúci alebo nie, to nie je predmetom tohto článku. Myslím si však, že problematika bývania v bytových domoch, ktorá sa týka približne polovice obyvateľstva na Slovensku, si zaslúži kvalitný samostatný zákon.
Jeho pôvodný účel, ktorým bol prevod štátneho a obecného bytového fondu na občanov, je už de facto naplnený a jeho postupné dopĺňanie ustanoveniami vynútenými potrebou z praxe ho nestavajú do najlepšieho svetla. Široká obec vlastníkov bytov, správcov aj spoločenstiev si po tridsiatich dvoch rokoch hádam zaslúži kvalitný a jasný zákon.
Ako upravuje zákon výpoveď zo zmluvy o výkone správy?
V tomto príspevku si podrobnejšie rozoberieme postupnosť krokov pri podaní výpovede v bytovom dome, kde nie je založené spoločenstvo a správa domu je zabezpečovaná správcom na základe zmluvy o výkone správy v zmysle § 6, 8, 8a a 8b zákona.
Zmena správcu, t. j. podanie výpovede zo zmluvy o výkone správy, nie je zmenou formy výkonu správy, je to zmena „dodávateľa“ služieb. Podanie výpovede schvaľujú vlastníci na schôdzi alebo písomným hlasovaním nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v zmysle § 14b ods. 1 písm. e) zákona. Ak teda vlastníci chcú dosiahnuť zmenu správcu a podať pôvodnému správcovi výpoveď zo zmluvy o výkone správy, musia dodržať postupnosť krokov, ktorá vyplýva z ustanovení zákona.
Ak sa vlastníci rozhodnú riešiť túto situáciu prostredníctvom schôdze vlastníkov alebo formou písomného hlasovania, je vhodné využiť fenomén jednej štvrtiny vlastníkov, ktorý umožňuje § 14a ods. 1 zákona. Aspoň štvrtina všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov (menovite – Peter Kováč, Jozef Novák, Ivan Takáč…) písomne požiada správcu o zvolanie schôdze alebo o vyhlásenie písomného hlasovania s programom alebo otázkami súvisiacimi s podaním výpovede.
Ak sa schôdza alebo písomné hlasovanie neuskutoční do 15 dní od doručenia žiadosti, právo zvolať schôdzu vlastníkov alebo vyhlásiť písomné hlasovanie má aspoň štvrtina vlastníkov, obvykle tá, ktorá správcu požiadala o zvolanie schôdze alebo vyhlásenie písomného hlasovania.
Na tomto mieste je dôležité upozorniť vlastníkov na to, že žiadosť o zvolanie schôdze alebo o vyhlásenie písomného hlasovania správcovi treba doručiť preukázateľne, t. j. osobne proti podpisu alebo poštou doporučene, na doručenku, kuriérom. Tento akt je dôležitý z toho dôvodu, aby doručenie žiadosti nebolo možné poprieť či zatajiť. Zároveň je tak možné preukázať pätnásťdňovú lehotu uskutočnenia schôdze alebo písomného hlasovania.
Schôdzu teda zvolá správca v zákonom stanovenej lehote uskutočnenia alebo štvrtina vlastníkov po uplynutí pätnásťdňovej lehoty. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo o vyhlásení písomného hlasovania spolu s programom schôdze alebo s otázkami k písomnému hlasovaniu sa musí doručiť v listinnej podobe každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne päť pracovných dní pred dňom konania schôdze alebo začatím písomného hlasovania (§ 14a ods. 2).
Deň konania schôdze alebo deň začatia písomného hlasovania sa do tejto lehoty neráta, na to veľký pozor. Keďže ide o veľmi dôležité rozhodnutie, odporúča sa oznámenie preukázateľne doručiť každému vlastníkovi. Ak schôdzu zvoláva ¼ vlastníkov, je potrebné dbať na to, aby sa oznámenie preukázateľne doručilo v zákonom stanovenej lehote spolu s programom alebo otázkami aj správcovi, keďže schôdza vlastníkov alebo písomné hlasovanie má rozhodovať o úlohách pre správcu (§ 14a ods. 2).
Na schôdzi či písomnom hlasovaní sa môžu zúčastniť iba vlastníci bytov a nebytových priestorov alebo nimi splnomocnené osoby. Tu je ešte dôležité zdôrazniť, že splnomocnenie musí byť úradne osvedčené. Splnomocnenci sa preukážu na začiatku schôdze originálom plnomocenstva volenému zástupcovi vlastníkov, pri písomnom hlasovaní overovateľom podpisov alebo správcovi.
Nájomníci alebo užívatelia bytov alebo nebytových priestorov nemajú právo zúčastniť sa na schôdzi ani písomnom hlasovaní, ak na to nie sú splnomocnencami, a nemôžu ani hlasovať. Prezenčná listina na schôdzu sa vyhotoví na základe aktuálneho listu vlastníctva, to platí aj pre hlasovacie listiny (pozri katasterportal).
Ak medzičasom došlo k prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru na inú osobu, do prezenčnej listiny sa zapíše vlastník, ktorý je uvedený v liste vlastníctva.
Program schôdze má okrem všeobecných bodov (začiatok, voľba predsedajúceho, zapisovateľa, overovateľa zápisnice a pod.) obsahovať aj hlavný bod – Podanie výpovede zo zmluvy o výkone správy. Kvórum určuje § 14b ods. 1 písm. e) zákona, ktorý hovorí:
„Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ak hlasujú o…
- e) zmluve o výkone správy, jej zmene, zániku alebo výpovedi a o poverení oprávnenej osoby podpísať tieto právne úkony po schválení vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome…“
To znamená, že výpoveď nemožno schváliť nižším kvórom a nie je možné ani požadovať vyššie kvórum.
Ak sa v dome nachádzajú aj byty alebo nebytové priestory neprevedené do osobného vlastníctva, za tieto byty rozhoduje ich pôvodný vlastník (obec, bytové družstvo alebo iný vlastník, ktorý je uvedený v liste vlastníctva) toľkými hlasmi, koľko má bytov alebo nebytových priestorov vo svojom vlastníctve.
Na tomto mieste predpokladám, že príslušná zmluva o výkone správy je uzatvorená a aktualizovaná v zmysle platného znenia zákona upraveného novelou č. 283/2018 Z. z. s účinnosťou od 1. 11. 2018. Z nej vyplýva, že zmluvu o výkone správy už nepodpisujú jednotliví vlastníci, ale na strane vlastníkov poverená osoba oprávnená podpísať právne úkony súvisiace so zmluvou o výkone správy, jej zmenou, zánikom alebo výpoveďou. Táto osoba sa poveruje na schôdzi alebo v písomnom hlasovaní v súlade s § 14b ods. 1 písm. e).
Podanie výpovede sa musí formulovať jasne a zrozumiteľne s uvedením presného počtu hlasov za a proti, aby bolo zrejmé, či bola výpoveď zo zmluvy o výkone správy právoplatne schválená. Vlastníci na schôdzi alebo v písomnom hlasovaní zároveň splnomocnia konkrétnych vlastníkov zabezpečením všetkých administratívnych krokov, ktoré súvisia s podaním výpovede správcovi. Zo schôdze, ako aj z písomného hlasovania, sa musí vyhotoviť zápisnica, ktorá je prílohou výpovede zo zmluvy o výkone správy.
Zápisnicu obvykle podpíše zapisovateľ a overovateľ zápisnice, ktorí sú zvolení na tejto schôdzi alebo v písomnom hlasovaní. Prezenčná listina potvrdzujúca účasť vlastníkov tvorí prílohu zápisnice.
Pri písomnom hlasovaní musí hlasovacia listina obsahovať okrem náležitostí vyplývajúcich zo zákona aj predmet hlasovania (príslušné otázky) zhodný s formuláciou v oznámení o vyhlásení písomného hlasovania. Otázka/otázky sa musí/musia týkať podania výpovede zo zmluvy o výkone správy.
Osoba, ktorá vyhlásila písomné hlasovanie, v našom prípade správca alebo zvolený zástupca štvrtiny vlastníkov v dome, po jeho vykonaní zistí výsledok hlasovania a oznámi ho do piatich pracovných dní od skončenia písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým.
Na tomto mieste je ešte veľmi dôležité pripomenúť, že od 1. januára 2025 platia nové podmienky pre elektronické hlasovanie, t. j. hlasovanie prostredníctvom prostriedkov informačnej a komunikačnej technológie. Zmeny v podmienkach elektronického hlasovania vniesla do zákona novela č. 325/2024 Z. z. v súvislosti s § 36f zákona č. 67/2020 Z. z. o niektorých mimoriadnych opatreniach vo finančnej oblasti v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19.
Elektronické hlasovanie podľa ods. 5, 6, 7 a 8 § 14a zákona je možné použiť iba pri písomnom hlasovaní. Pripomeňme si tieto nové podmienky.
- (5) Ak pri písomnom hlasovaní vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome prejaví záujem hlasovať elektronicky, vykonanie elektronického hlasovania zabezpečí spoločenstvo alebo správca. Pri elektronickom hlasovaní spoločenstvo alebo správca musí
- a) vykonať všetky opatrenia potrebné na zabezpečenie riadneho a nerušeného priebehu elektronického hlasovania,
- b) prijímať hlasy uplatnené elektronickým hlasovaním odo dňa uverejnenia oznámenia o konaní písomného hlasovania najneskôr do konca termínu určeného na písomné hlasovanie,
- c) potvrdiť bez zbytočného odkladu prijatie hlasu tomu, kto uplatnil svoje hlasovacie právo elektronickým hlasovaním; potvrdenie o prijatí hlasu sa vykoná rovnakým spôsobom ako elektronické hlasovanie.
- (6) Na účely elektronického hlasovania vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome oznámi spoločenstvu alebo správcovi svoju elektronickú adresu. Elektronické hlasovanie musí byť vykonané spôsobom,
- a) ktorý umožňuje overiť účasť vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov v dome na hlasovaní a vylučuje akúkoľvek zameniteľnosť,
- b) z ktorého je zrejmý a určitý prejav vôle vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome pri hlasovaní o konkrétnej otázke a
- c) ktorý zabezpečí ochranu hlasovania a jeho výsledkov pred neoprávneným zásahom.
- (7) Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome pri písomnom hlasovaní elektronicky hlasuje o jednej veci viackrát, za platný prejav vôle sa považuje elektronické hlasovanie vykonané v rámci písomného hlasovania ako posledné. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome vykoná svoje hlasovacie právo pri písomnom hlasovaní na hlasovacej listine aj elektronicky, na elektronické hlasovanie sa neprihliada.
- (8) … Prílohou zápisnice je originál prezenčnej listiny zo schôdze vlastníkov alebo originál hlasovacej listiny z písomného hlasovania, menný zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí hlasovali elektronicky, ako aj plnomocenstvá a meno, priezvisko a vyjadrenie overovateľa, ktorý odmietol podpísať zápisnicu.
V súvislosti s elektronickým hlasovaním je potrebné vedieť (a v našom prípade je to nesmierne dôležité), že „elektronické hlasovanie nemožno uplatniť, ak písomné hlasovanie vyhlasuje štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome“.
Hovorí o tom posledná veta odseku 2 v § 14. Ide o to, že „overené“ elektronické adresy má k dispozícii správca, zatiaľ čo dotknutá štvrtina vlastníkov ich oficiálne k dispozícii nemusí mať, a aj keby ich mala, nevie, resp. nemôže ich prostredníctvom umožniť vlastníkom elektronické hlasovanie. Práve tento handicap je v prípade, ak podanie výpovede iniciuje štvrtina vlastníkov, trochu nepríjemný.
Výpovedná lehota začína plynúť od prvého dňa nasledujúceho mesiaca odo dňa doručenia a prevzatia výpovede. Výpovedná lehota zo zmluvy o výkone správy je tri mesiace, ak sa zmluvné strany v zmluve o výkone správy nedohodli inak (§ 8a ods. 6).
V priebehu výpovednej lehoty vlastníci oslovia správcovské spoločnosti s cieľom výberu iného správcu. Odporúča sa dobre preveriť referencie. Po uplynutí výpovednej lehoty vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria s novým správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Dom nemôže byť bez správy ani jeden deň. Zmluva o výkone správy sa schvaľuje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Schválená zmluva o výkone správy je záväzná pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak je podpísaná poverenou osobou oprávnenou podpísať predmetné právne úkony a novým správcom. Nový správca je povinný doručiť schválenú zmluvu každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome. Na toto doručovanie sa vzťahuje osobitný predpis určujúci preukázateľné doručenie.
Dňom skončenia správy domu prechádzajú všetky práva a povinnosti vyplývajúce zo zmlúv, ktoré súvisia so správou domu a ktoré boli uzatvorené v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, alebo zo zmlúv uzavretých na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na nového správcu. Pôvodný správca odovzdá novému správcovi všetku dokumentáciu domu v zmysle § 9 ods. 6 a zároveň prevedie zostatok finančných prostriedkov na účet domu otvorený novým správcom.
Z dôvodu zabezpečenia právnej istoty je potrebné dbať na dodržanie všetkých súvisiacich právnych a administratívnych úkonov, aby sa predišlo prípadným komplikáciám alebo formálnym chybám. Vlastníci zároveň schvália spôsob doručenia výpovede správcovi.
Doručenie musí byť opäť vykonané preukázateľným spôsobom, teda tak, aby ho nebolo možné spochybniť. Zároveň je dobré požiadať správcu o písomnú akceptáciu výpovede. Stávalo sa totiž, že tesne pred uplynutím výpovednej lehoty správca oznámil vlastníkom, že výpoveď z nejakého dôvodu neakceptuje, napr. práve z titulu nedodržania formálnych postupov alebo z dôvodu, že požadoval schválenie výpovede dvojtretinovou väčšinou všetkých vlastníkov a pod.
Opísali sme si, ako majú vlastníci postupovať, ak chcú dosiahnuť zmenu správcu vo svojom bytovom dome. Nedá mi však nespomenúť opačné garde. Ako som už uviedla v úvode článku, výpoveď zo zmluvy o výkone správy môže dať aj správca vlastníkom. Niekedy sú totiž požiadavky či neustále podozrievanie a osočovanie zo strany vlastníkov pre správcu neúnosné. Správca si v taký čas povie, že menej je viac, a zbaví sa večne nespokojného klienta. Mnohokrát som sa rozprávala so správcami, ktorí už boli s nervami v koncoch a nedokázali vyhovieť požiadavkám vlastníkov bytov, nech robili čokoľvek.
Každá činnosť má svoje pravidlá, postupy, podmienky, prostredie a prístup. Ak ju chceme vykonávať správne a poctivo, potrebujeme na to optimum zo všetkého. A práve optimum závisí od prístupu ľudí na oboch stranách.
TEXT: Ing. Otília Leskovská
FOTO: Miro Pochyba
