Poplatok za rozvoj po novom. Aké zmeny priniesla novela zákona pre investorov a developerov?

S výkonným riaditeľom Inštitútu urbánneho rozvoja (IUR) Jurajom Suchánkom a advokátkou Tatianou Prokopovou, partnerkou globálnej advokátskej kancelárie Squire Patton Boggs a špecialistkou na nehnuteľnosti a stavebné právo, sme sa rozprávali o zmenách, ktoré prinesie novela zákona o poplatku za rozvoj. Parlament ju schválil koncom mája 2025.

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Ako ovplyvní zavedenie inflačného koeficientu výšku poplatkov za rozvoj?

Juraj Suchánek: Inflačný koeficient má riešiť problém, pre ktorý sa teraz z veľkej časti aj novelizoval poplatok za rozvoj. Išlo o to, že od roku 2017, keď bol tento poplatok zavedený, sme naozaj mali infláciu, výrazne vzrástli ceny stavebných materiálov, ceny stavebných prác. Obce zistili, že v podstate za takisto vysoký poplatok dokážu postaviť menej, menej preinvestovať, teda reálne je výsledok omnoho menší v ich území. Teraz sa to muselo riešiť zmenou sadzby v zákone.

V budúcnosti sa predpokladá model, že ak už bude poplatok zavedený, tak bude automaticky rásť práve vďaka tomuto inflačnému koeficientu. Treba dodať, a odznelo to aj v diskusii v parlamente, že sa môže stať, že inflácia bude na Slovensku vyššia a poplatok môže „vyskočiť“ takýmto spôsobom do pomerne vysokých súm.

Je otázne, či je žiaduce, aby poplatok dosahoval 70 eur alebo sa dostal o 5 až 7 rokov na úroveň takýchto súm. Samozrejme, vždy tam platí možnosť, že obec môže prijať VZN, v ktorom poplatok zníži a upraví podľa toho, aké sú potreby v území.

Pre niektorých developerov je problémom zaplatenie poplatku za rozvoj. Ako rieši novela, aby obec dostala peniaze, a čo sa udeje, keď stavebník mešká s platbou alebo nezaplatí vôbec?

Tatiana Prokopová: Tieto problémy novela rieši tak, že zavádza povinnosť stavebníka ku kolaudácii predložiť aj potvrdenie o uhradení miestneho poplatku alebo jeho splatných splátok. Samozrejme, za predpokladu, že obec včas poplatok vyrubila, takže stavebník neskolauduje svoju stavbu, ak nebude mať v rámci kolaudácie preukázané zaplatenie.

Na záver by sme mali urobiť malé zhrnutie. Ktoré zmeny v novele považujete vy za dôležité a ako sa prejavia v príprave stavieb a v cenách nehnuteľností?

Tatiana Prokopová: Za mňa, a Juraj asi bude súhlasiť, že roky hovoríme, že celý cieľ tejto legislatívy bol na začiatku postavený práve na tom, že stavebníci určite v rámci svojich projektov realizujú aj typy stavieb, ktoré sa potom odovzdávajú do obecného vlastníctva, a že to bolo živelné a bolo to väčšinou za nulový poplatok alebo nedostali za to zaplatené.

Cieľom celého zákona na začiatku bolo zregulovať vyvolané investície a umožniť, aby súkromný sektor investoval aj do verejných statkov, ale aby aj dostal za to niečo naspäť. Teším sa, že je možné požiadať o vrátenie poplatku, ak stavebník zainvestoval do jednej z týchto stavieb.

Určite je pre stavebníka, ktorý je súkromný, trošku komplikovanejšie, že stavbu musí obstarávať formou verejného obstarávania. Ale zase na druhej strane sa mu aspoň vráti poplatok, ktorý nie je malý. A teraz sa suma ešte zvyšuje. To znamená, že sa našiel mechanizmus, a toto považujem za veľké pozitívum, aj sa rozšíril trošku okruh investícií.

Do budúcnosti je určite dôležité, aby to začalo fungovať. Nehovorí sa úplne do detailov, v ktorom časovom momente sa napríklad má tá zmluva o spolupráci uzatvoriť, aké má mať náležitosti a podobne. To už ukáže prax, ale určite sú tam okruhy, ktoré by sa dali ešte vyprecizovať, ale toto považujem za najväčší prínos.

Juraj Suchánek: Z pohľadu obce je určite veľkým prínosom možnosť zvýšiť hornú hranicu sadzby. Zároveň je určite prínosom rozšírenie okruhu použitia výnosu z poplatku za rozvoj. Zároveň pre stavebníkov, ako sme spomínali, je ten zápočet jedným z veľmi pozitívne hodnotených krokov.

Len doplním, že niektoré investície musí stavebník odovzdať obci zo zákona. A napríklad tým najväčším zákonom na Slovensku je ústava. A tá hovorí, že áno, môže zákon určiť povinnosť odovzdať niekomu zo zákona nejaký majetok, avšak za primeranú náhradu. To doteraz legislatíva neriešila. Zápočet tých typov stavieb, ktoré sa odovzdávajú, tento problém vlastne ošetruje. A konečne sa podarilo nájsť nejaké riešenie.

Tatiana Prokopová: Ešte som chcela dodať, že aj z pohľadu obce je dobré mať zmluvy o spolupráci. Pretože aj keď má obec možnosti využiť ten poplatok za rozvoj na rôzne druhy investícií, ktoré sú regulované, určite je to z hľadiska realizácie investícií oveľa dlhší proces, keď ho manažuje obec, ako keď ho v rámci svojho projektu a v rámci svojej výstavby zabezpečí stavebník.

Čiže si myslím, že motivácia uzatvoriť zmluvu o spolupráci určite je na obidvoch stranách. Na jednej strane stavebník dostane niečo zo svojej investície naspäť. Na druhej strane obec zase bude mať investíciu asi zrealizovanú skôr. Aj napriek tomu, že to bude musieť stavebník obstarávať formou verejného obstarávania, bude rýchlejší. Ak chce obec podporiť bytovú výstavbu a nezaťažovať ju ďalším poplatkom, má možnosť stanoviť poplatok na spodnej hranici.

Na čo by si mali dávať stavebníci pozor, pokiaľ ide o prechodné ustanovenia?

Tatiana Prokopová: Keď už mám rozhodnutie o stavebnom zámere, ktoré je právoplatné, znamená to, že o chvíľu budem mať splatný poplatok za rozvoj. Častá otázka teraz bude, či ho môžem započítať alebo nie. Prechodné ustanovenie hovorí, že prvýkrát bude možné započítať ho od 1. januára 2026.

To znamená, že ak poplatková povinnosť v súvislosti s poplatkom za rozvoj vznikla po prvom 1. januári 2026, vtedy ho bude možné započítať alebo požiadať o vrátenie a započítať hodnotu vyvolanej investície. A predpokladom je aj to, že bude uzatvorená zmluva o spolupráci s obcou.

Vidíte v budúcnosti ešte nejaký priestor na zlepšenie v tomto zákone v prospech developmentu?

Juraj Suchánek: Ako som spomenul, tento zákon vyriešil problém s bezodplatným odovzdávaním v súlade s ústavou pri veľkej časti infraštruktúry. Zároveň však napríklad obec môže použiť výnos z poplatku za rozvoj aj na budovanie vodárenskej infraštruktúry.

Zákon umožní zápočet, ak sa majetok odovzdáva obci alebo rozpočtovej a príspevkovej organizácii, ktorú zriadila obec. Vodárenské diela odovzdávajú developeri často, napríklad keď stavajú celú novú štvrť, „kostrová“ infraštruktúra sa odovzdáva vodárenskej spoločnosti.

Niekedy sa odovzdáva priamo obci, niekedy sa odovzdáva vodárenskej spoločnosti, ktorá je akciovou spoločnosťou, kde môže, no nemusí mať obec akcie. Tá situácia je však veľmi podobná. Práve pre komplikovanosť to nebolo riešené v zákone alebo v tejto novele.

Ale myslím si, že možnosti, či už zápočtu, alebo nejakého iného ošetrenia vrátenia nákladov investovaných do takejto vodárenskej infraštruktúry súkromnými subjektmi (opäť zo zákona odovzdávaných niekomu, avšak nie za primeranú náhradu), by mali byť riešené v budúcnosti.

Tatiana Prokopová: Ešte by som dodala, že problém, ktorý sa opakuje, je aj to, že pôvodná myšlienka bola: staviam projekt, sú tam vyvolané investície, ktoré sú však akoby aj v prospech môjho projektu – postavím chodníky alebo park. A v nejakom momente ho odovzdám do verejného užívania, ale v podstate zlepšujem kvalitu vlastného projektu.

Čiže sa to vlastne „stratilo“ v zákone, pretože tým, že obec dostala autonómiu rozhodnúť, kde urobí tú investíciu, často je to niekde úplne inde, ako sa nachádza projekt. Toto sú zase oblasti, kde je z hľadiska stavebníkov určite priestor na zlepšenie.

Možno na to netreba nevyhnutne novelu, ale možno treba ducha spolupráce, práve keď už hovoríme o zmluve o spolupráci medzi obcou a stavebníkom. Treba brať vzťah ako partnerstvo, aby aj obec uprednostňovala realizáciu investícií niekde, kde je projekt, aby to malo zmysel aj pre stavebníka.

Juraj Suchánek: Doplním, že toto bola jedna zo zmien, ktorú novela priniesla, nehovorili sme o nej. Bola to skôr technická zmena, ako má obec zverejňovať použitie poplatku za rozvoj, respektíve výnosu z neho. Doteraz bol zákon nastavený tak, že obec si mala svojím VZN upraviť, akým spôsobom to zverejní.

Teraz zákon jednoznačne hovorí, že má to byť zverejnené na úradnej tabuli aj na webovom sídle obce. Doteraz bolo praxou, že to bolo súčasťou záverečných účtov, čo boli naozaj veľmi rozsiahle a pre laika ťažko čitateľné dokumenty.

A práve takáto forma zverejňovania môže prispieť k tomu, že si to aj bežný občan vie pozrieť. A keď sa zákon zavádzal, idea bola naozaj taká, aby aj úplne nové výstavby necítili len tú záťaž, ktorú nová výstavba prinesie, ale aby videli aj benefity, ktoré prinesie poplatok za rozvoj práve v okolí novej výstavby.

Tak to funguje v zahraničí. Zákon sa prijímal aj na základe skúsenosti napríklad z Vancouvru v Kanade, kde takýto zákon už dlhé roky funguje. Práve to je jednou z úloh zákona – kompenzovať nejakým spôsobom v okolí novú výstavbu, zviditeľniť benefity, ktoré nová výstavba neprináša len novým obyvateľom, ale aj susediacim lokalitám.

Článok bol uverejnený v časopise ASB 8-9/2025