Poplatok za rozvoj po novom. Aké zmeny priniesla novela zákona pre investorov a developerov?
Monika Voleková 
S výkonným riaditeľom Inštitútu urbánneho rozvoja (IUR) Jurajom Suchánkom a advokátkou Tatianou Prokopovou, partnerkou globálnej advokátskej kancelárie Squire Patton Boggs a špecialistkou na nehnuteľnosti a stavebné právo, sme sa rozprávali o zmenách, ktoré prinesie novela zákona o poplatku za rozvoj. Parlament ju schválil koncom mája 2025.
Novela zákona o poplatku za rozvoj (pôvodne z roku 2015) nadobudne účinnosť 1. novembra tohto roka. Developeri však mali už k zákonu výhrady, ktoré to boli?
Juraj Suchánek: Výhrady v podstate spočívali v tom, že keď sa zákon začal pripravovať ešte v roku 2014 (my sme ako IUR boli členmi pracovnej skupiny), idea bola, že by sa vo veľkej miere alebo úplne nahradili vyvolané investície, ktoré rôznym spôsobom obce ukladali stavebníkom.
Nebolo to vždy úplne transparentné, niekto nejakú povinnosť dostal, iný ju nedostal. Myšlienka bola zaviesť jednoduchý transparentný systém. Každý bude prispievať na rozvoj územia alikvotne v závislosti od veľkosti ním postavenej stavby.
Toto boli očakávania, bohužiaľ, po zavedení zákona zostala nedoriešená forma súbehu vyvolaných investícií alebo aj investícií, ktoré si vyžiada obec nejakým spôsobom, a developeri boli vlastne spoplatnení dvakrát. Raz museli zaplatiť poplatok za rozvoj, ktorý má napríklad slúžiť aj na rozvoj miestnych komunikácií alebo chodníkov, a druhýkrát, keď tieto chodníky a cesty museli sami postaviť. Z toho vyplývalo rozčarovanie a očakávanie do budúcnosti, akým spôsobom sa táto situácia upraví.
O zmene zákona o miestnom poplatku za rozvoj sa hovorilo vyše roka. Aké zmeny ste navrhovali ako developeri?
Juraj Suchánek: My sme v podstate, odkedy bol zákon prijatý, vlastne ešte pred tým, navrhovali, že by mal existovať nejaký model zápočtu. Poplatok by sa reálne znížil o hodnotu investícií, ktoré stavebník odovzdá do majetku obce. Toto, bohužiaľ, v roku 2015, keď bol zákon prijatý, nenastalo. Naďalej sme hľadali modely a diskutovali aj s Ministerstvom financií SR, ako takýto mechanizmus zapracovať do zákona.
Preto sme využili avizovanú zmenu zákona. V januári tohto roka odznelo v médiách, že vtedy ešte ministerstvo pre regionálny rozvoj chce pripraviť novelu zákona, ktorú predloží, ale ako poslaneckú novelu. Prostredníctvom Republikovej únie zamestnávateľov (RÚZ), ktorej sme členmi, sme oslovili predkladateľov aj ministerstvo, pretože vtedy odzneli zo strany ministerstva informácie, že bude do prípravy zapojený aj podnikateľský sektor.
V tom momente, alebo vlastne do momentu, kým sa zákon dostal do parlamentu, sa, bohužiaľ, žiadne takéto stretnutia neuskutočnili. Opakovane sme kontaktovali ministerstvo cez RÚZ. Zákon bol nakoniec predložený ako poslanecká novela. Opätovne sme priamo ako IUR aj cez RÚZ kontaktovali predkladateľov, ale bez spätnej reakcie. Na záver sme využili možnosť, keď bolo zverejnené medzirezortné pripomienkové konanie (MPK) k návrhu zákona.
Len poviem, že išlo o MPK k poslaneckému návrhu, ktoré nie je štandardne vyhodnocované tak, ako obvykle MPK býva, keď sa predkladajú vládne návrhy zákonov. Do posledného momentu sme nevedeli, ako bude naložené s našimi pripomienkami. Preto nás potešilo, keď sme zaregistrovali, že na poslednom výbore bol predložený pozmeňujúci návrh, ktorým veľkú časť našich pripomienok akceptovali a zapracovali.
Aké zmeny priniesla novela zákona pre investorov a developerov?
Tatiana Prokopová: Stručne zhrniem podstatné zmeny. Poplatok bol predtým od 3 do 35 eur za každý začatý štvorcový meter (m2) a od roku 2015 sa tento rozsah nezvyšoval. Teraz sa poplatok mení, bude sa pohybovať od 5 do 50 eur za každý začatý 1 m2 a umožňuje sa jeho indexácia. Ak je už stanovený, tak sa ročne bude navyšovať o inflačný koeficient s tým, že sa umožňuje obciam, aby rozhodli všeobecne záväzným nariadením (VZN), že poplatky za stavby v priemyselnom parku sa môžu znížiť až o 75 %.
Za veľmi dôležitú úpravu považujeme, že sa prvýkrát zavádza pre stavebníka možnosť požiadať o vrátenie už zaplateného poplatku. A to vtedy, ak stavebník na základe zmluvy uzatvorenej s obcou, ktorá sa podľa novely volá zmluva o spolupráci, investuje do niektorých typov investícií, ktoré rozpoznáva zákon o miestnom poplatku za rozvoj, tie sú tiež trošku rozšírené.
Ak stavebník do niektorých z týchto stavieb investuje, tak bude môcť na základe kolaudácie požiadať obec do pol roka od kolaudácie, aby vrátila poplatok, a započítať tento poplatok vo vzťahu k investičnému nákladu danej stavby. A to tak, že ak musel nadobudnúť pozemok, na ktorom túto investíciu zrealizoval, musí mať znalecký posudok o všeobecnej hodnote majetku tohto pozemku.
Ak investoval do týchto druhov stavieb so zámerom ich potom odovzdať obci, tak musel stavebné práce na tieto investície obstarať formou verejného obstarávania, aby bolo zaručené, že náklad na tieto investície bol vysúťažený. Keď spĺňa tieto podmienky, môže požiadať o vrátenie už zaplateného poplatku do výšky investovanej sumy.
Posledné, čo novela prináša, je rozšírenie okruhu stavieb, do ktorých sa môže investovať poplatok za rozvoj. Sú to stavby ako doteraz – verejné parky, dopravná infraštruktúra, technická infraštruktúra, školy, sociálne zariadenia – ale sú tam aj nové položky, a to podpora verejnej dopravy, pozemkové úpravy, stavby na účely bezpečnosti a poriadku v obci; poslednou je obstaranie územnoplánovacej dokumentácie, ale na tento účel nie je možné žiadať o vrátenie poplatku. Novela prináša rozšírenie okruhu stavieb, do ktorých sa môže investovať poplatok za rozvoj.
Samospráva môže za určitých podmienok vrátiť stavebníkovi celý poplatok alebo jeho časť. Mohli by ste povedať niečo bližšie o zmluve o spolupráci?
Tatiana Prokopová: Z môjho pohľadu právnika je trošku prekvapivé, že sa používa termín zmluva o spolupráci. V oblasti stavebníctva alebo obecného zriadenia ako takého tento pojem nie je regulovaný zákonom alebo používaný zákonom. Ani Občiansky zákonník, ani Obchodný zákonník nepoznajú taký typ zmluvy – zmluvu o spolupráci.
V takomto prípade platí pravidlo, že v slovenskom právnom systéme sa posudzuje obsah zmluvy, nie názov. Ak z obsahu zmluvy vyplýva nejaká spolupráca, tak by som povedala, že „spadneme“ do tejto definície zmluvy o spolupráci.
Možno by stačilo, keby novela hovorila o tom, že zmluvy uzatvorené medzi obcou a stavebníkom, ale teda máme novelu, ako je. Takže spolupráca musí vyplynúť z obsahu. Možno ma Juraj doplní z praxe, že už dnes sa uzatvárajú zmluvy o spolupráci a rôzne sa nazývajú – investičné zmluvy o spolupráci a podobne, pretože často stavebníci realizujú niektoré druhy akoby vyvolaných investícií, či už upravujú pozemné komunikácie, alebo siete, prekládky, cyklotrasy, chodníky a tak ďalej.
Je pre nich jednoduchšie, keď môže byť pri povoľovacom procese označená obec ako stavebník. Uzatvárajú zmluvy o spolupráci, kde si potom dohodnú aj spôsob odovzdania a prevzatia.
Keďže vrátenie poplatku je naviazané na odovzdanie už skolaudovanej investície, ktorú zrealizoval stavebník, zmluva o spolupráci by mala mať takú kvalitu, že sa v nej obec so stavebníkom dohodne presne na podmienkach, za akých investíciu zrealizuje; ako dôjde k odovzdaniu stavby, aby sa nestávalo, že stavebník bude mať zrealizovanú investíciu, zafinancoval ju, skolaudoval ju a teraz ju má obci odovzdať do šiestich mesiacov, ale dochádza tam k nejakej nespolupráci.
Alebo naopak, že obec povie, že mala inú predstavu o kvalite, o technickej špecifikácii alebo čomkoľvek, a že vlastne nedôjde v termíne šiestich mesiacov k odovzdaniu. Zmluva o spolupráci by mala obsahovať tieto všetky povinnosti a práva strán, aby odovzdanie už zrealizovanej investície bolo plynulé a aby mal potom stavebník nárok požiadať o vrátenie poplatku.
Juraj Suchánek: Doplním, že zmluvy o spolupráci sa uzatvárajú už aj dnes, ako ste spomínali. V Bratislave sa dosť pracuje na tom, ako takéto zmluvy štandardizovať. Aby to nebolo ad hoc pri každom stavebníkovi písané od začiatku, ale aby aj stavebníci vedeli, že keď idú do povoľovacieho konania, do prípravy novej investície, čo ich asi bude v budúcnosti čakať. Samozrejme, že je to lepšie aj pre mesto, ak nejaký štandard existuje a všeobecne sa využíva.
Použitie, vlastne väčšie možnosti, ktoré novela dáva obci, sú v tom, ako sa riešili problémy, keď bolo napríklad potrebné pri nejakej rozsiahlej rezidenčnej výstavbe zabezpečiť novú škôlku, novú školu alebo rozšírenie existujúcej školy. Toto sú všetko účely, na ktoré obec výnos poplatku za rozvoj môže použiť.
Ale pre obec je často výhodnejšie dohodnúť sa so stavebníkom, že takúto investíciu zrealizuje priamo on, pretože aj on bude musieť ísť v režime verejného obstarávania. Je väčší predpoklad a vyššia šanca, že takúto investíciu zrealizuje v kratšom časovom horizonte ako obec, kde sú procesy, samozrejme, ešte komplikovanejšie. Obec to, čo potrebuje, dostane skôr, vie to aj skôr využívať.
Horná hranica sadzby poplatku sa zvýši na základe cien stavebných prác, pozemkov a materiálov za roky 2018 až 2023. Bude sa v budúcnosti prehodnocovať toto časové rozpätie alebo prispôsobovať plynutiu rokov?
Tatiana Prokopová: Keď už bude raz poplatok zavedený, tak sa bude indexovať podľa koeficientu, ktorý je upravený v novele. Obec môže VZN znížiť sadzbu poplatkov za stavby v priemyselnom parku.
O aké stavby konkrétne ide? Rokovalo sa aj o úľavách pre bytové súbory vzhľadom na to, že na Slovensku je nízka dostupnosť bývania?
Tatiana Prokopová: Ide o stavby priemyselné, skladové, spravidla tie typy, ktoré sa vyskytujú v priemyselných parkoch, a aj súvisiace kancelárske priestory. Či už je to výrobná hala, alebo logistická skladová hala a plus súvisiaca kancelárska časť.
Juraj Suchánek: Doplním, že keď bol zákon predložený, tak bola možnosť zníženia definovaná veľmi široko. Nepamätám si presne ten pojem, ale naozaj nebolo celkom jasné, na aké účely. Vtedy sa v dôvodovej správe spomínala aj možná úľava na nejaké malometrážne byty a tak ďalej. Zákon ale už dnes umožňuje nastaviť rôzne sadzby pre rôzne typy stavieb.
Ak chce obec podporiť bytovú výstavbu a nezaťažovať ju ďalším poplatkom, tak má možnosť stanoviť poplatok na spodnej hranici, ak už má zavedený poplatok pre ostatné typy stavieb, a takýmto spôsobom dať zľavu.
Toto môže robiť raz ročne, od januára sú sadzby platné. Ak obec zistí, že chce, aby sa na jej území stavalo viac bytov a aby bola atraktívnejšia, napríklad oproti susednej obci, ktorá má zavedený vysoký poplatok, tak môže pracovať s tým, že príjme VZN, kde sa zníži poplatok, a to napríklad na spodnú hranicu sadzby, čím skôr priláka investorov na svoje územie.
