Martin Šujanský: Chceme ovplyvňovať voľný priestor
Niekdajšie štúdium psychológie považuje Martin Šujanský za výhodu vo svojej súčasnej práci, no knihy z psychológie už dávnejšie odložil. Nahradili ich dejiny architektúry a jej horúca súčasnosť, ako aj tituly o riadení spoločnosti a finančných tokoch. Má za sebou desať rokov v pozícii predsedu predstavenstva investično-developerskej spoločnosti Grunt, a. s., ktorá sa orientuje na rozvíjanie väčších územných celkov v rezidenčnom segmente. Ako „roduverní prešpuráci“ považujú jej vedúci členovia hlavné mesto za „zgruntu“ dobré miesto na pole svojej pôsobnosti. To množné číslo nie je náhodné, lebo aj Martin Šujanský sa považuje za jedného z tímu.
Jeden z tímu znamená, že robíte aj spoločné rozhodnutia?
Áno. Grunt nie je firma, v ktorej rozhoduje jeden človek. V tomto duchu transformujeme aj jej hornú a dolnú štruktúru.
Osvedčil sa vám tento prístup?
Bez potvrdenia v praxi by sme v tom nepokračovali. V začiatkoch, a to najmä pri výbere spolupracovníkov, som mal rozhodujúce slovo, ale dnes sa spoliehame na kolektívne rozhodnutia.
Je potom aj zodpovednosť dostatočne adresná?
Určite áno, kompetencie a zodpovednosť sú jasne nastavené.
Vrátim sa ešte k prijímaniu nových zamestnancov. Už teda nie ste pri každom výbere?
Ľuďom stále venujeme najväčšiu pozornosť, lebo personalistika je tou najdôležitejšou záležitosťou v každej firme. Bez vhodných ľudí nezrealizujete žiadnu zo svojich ideí. Táto veta možno znie ako klišé, ale aj napriek tomu tento fakt zostane trvalou pravdou. Samozrejme, dnes už nie som pri výbere každého spolupracovníka, ale ľudí prijímaných na vedúce miesta si stále odsledujem. Nie sme však takí veľkí, aby som aj o ďalších nevedel hneď od začiatku.
Po psychológii ste začali čítať v príbehoch s nehnuteľným nádychom. Ako sa začínali ich kapitoly?
Koncom 90. rokov sa začal objavovať prvý kapitál pozemkových nehnuteľností a s ním nové výzvy blízkej budúcnosti. Už vtedy bolo jasné, že robiť development len v Starom meste nebude mať veľkú perspektívu. Bolo sa treba vybrať do oblastí, ktoré v tom období ešte neboli zastavané. Rozvojové radiály mesta začali smerovať von a my sme patrili medzi prvých, ktorí ich začali sledovať a vyhodnocovať.
Ako vyzerali čiastkové výstupy?
Začali sme s tradičným pozemkovým developmentom, čiže s prípravou väčších územných celkov, ktoré sme neskôr chceli rozvíjať. Keďže išlo o rozsiahlejšie územia s rozlohou od 3 do 15 hektárov, ich príprava s vytvorením zázemia a infraštruktúry bola náročnejšia a trvala približne päť rokov. Zároveň však predpokladáme, že z nej budeme ťažiť minimálne pätnásť rokov. Nasledovala druhá etapa, počas ktorej sme na pripravené územie prichádzali a ešte stále prichádzame s vlastnými produktmi.
Vo firemnej stratégii ste teda vylúčili menšie projekty?
Nie, že by nás úplne nezaujímali, ale porozumeli sme jednému: aj s malou mestskou prielukou sú rovnaké starosti ako s väčšou parcelou. A pritom to časovo môže trvať takmer rovnako dlho. My sme však chceli ovplyvňovať voľný priestor, v ktorom sme museli vnímať všetky jeho okolnosti. Na také miesto sa dá vnášať podstatne viac ako na menšie, kde sa už všetko stabilizovalo a ovplyvňujú ho konzervatívne faktory. Tým neignorujeme atribúty miesta, ale máme ambíciu vnášať do priestoru prvky, ktoré u nás chýbajú, pričom všade inde sú úplne bežné.
Zostávate v Bratislave a jej blízkom okolí alebo expandujete aj ďalej?
Náš core business – čiže rezidenčnú oblasť – aj naďalej sústreďujeme na hlavné mesto a jej okolie. Danú oblasť však sústavne sledujeme a keď sa niečo zaujímavé objaví aj mimo Bratislavy, presunieme tam naše kapacity.
Ako v týchto súvislostiach vnímate čísla o poklese cien starých bytov a zníženie nárastu cien nových bytov v hlavnom meste? Nie je to tiež dôvod poobzerať sa na realitný biznis mimo Bratislavy?
Sme presvedčení, že rezidencie stále treba a tento fakt potvrdzujú aj čísla. To, že sa budú znižovať marže spoločností pracujúcich vo svete realít je už viac-menej reálnym faktom. S týmto znižovaním prichádza aj zistenie, že nie každý bude môcť byť developerom. Z tohto pohľadu nás štandardizácia trhu teší, lebo sme s týmto vývojom rátali.
Aké spôsoby využívate na financovanie svojich projektov?
Tak ako všetci ostatní využívame projektové financovanie, pričom na každý projekt robíme tender. Zúčastňujú sa ich banky a úspešná je tá, ktorá ponúkne najlepšie podmienky. Samozrejme, každý projekt vyžaduje vlastnú ekvitu, bez ktorej by developer nevedel podnikať. Očakávame zhoršenie podmienok projektového financovania.
Predstavujete sa ako spoločnosť, ktorej záleží na architektonickej stránke svojich projektov. Ako spolupracujete s architektmi?
Bez dobrej architektúry by budova nemohla spoľahlivo fungovať. Architekti sú ako kuchári v reštaurácii. Ak nenavaríte chutné a dobre vyzerajúce jedlo, tak vám ho zákazníci nezjedia. Produkty teda musia byť funkčné a v peknom obale, a to je aj dôležitá súčasť našej práce.
Je už Slovensko pripravené na takéto uvažovanie?
Štyridsaťročná prestávka so socialistickým experimentom mnohé veci narušila a aj v súčasnosti je z procesnej stránky problematické prinášať kvalitný produkt. Situácia z pohľadu architektúry sa začína zlepšovať, ale sme ešte veľmi ďaleko od toho, aby sa to stalo štandardnou vecou s jasnými pravidlami. Teda tak, aby sme my developeri vedeli robiť jasné zadania pre architektov a architekti ich vedeli napĺňať od začiatku až po koniec procesu.
A developeri sú pripravení na tento stav?
V mnohých prípadoch to ešte nie je na žiaducej úrovni a je na nás, aby sme sa v tomto smere zdokonaľovali. Inou stránkou veci je však aj skutočnosť, že naše okolie nám nevie dodať štandardnú výbavu.
Ako to riešite?
Snažíme sa orientovať na domácich tvorcov a vytvárať s nimi stabilne dobré vzťahy. Je to silná interakcia a dialóg s niekým, s kým sa navzájom viete počúvať. Snažíme sa to teda riešiť našimi skúsenosťami a poznaním vecí zvonka, ktoré sú potrebné pre naše pomery. Domnievam sa, že sa to zlepšuje.
Do akej miery ste v tomto dialógu ochotný akceptovať predstavy tvorcu?
Hranica sa nedá presne popísať, ale určite niekde je a vzniká v rámci dialógu. Samozrejme, čísla nás nepustia – tie sa musia strážiť a odzrkadľujú sa už pri tvorbe návrhov. Dialóg je teda o nastavenej matematike a možnostiach, v rámci ktorých ste nútený pracovať.
Patríte k spoločnostiam, ktoré spoluvytvárajú tvár mesta. Ako sa to premieta do rozmeru zodpovednosti?
Zodpovednosť vnímame veľmi citlivo. Tento pocit bude narastať na úrovni verejnosti, ktorá vníma našu prácu, ako aj na úrovni našich klientov, ktorí zase vnímajú a užívajú nami vytvorené prostredie. Samozrejme, chápeme to aj vo vzťahu k samosprávam, ktoré vstupujú do investičných procesov. Sme presvedčení, že interakcia tohto problému sa bude znásobovať.
V hľadaní nových foriem komunikácie niektoré spoločnosti hovoria aj o vytvorení priaznivejšieho obrazu developerov. Aj vy korigujete toto občas negatívne povedomie?
Určite, a v rámci nášho firemného cieľa chceme znižovať napätie a prinášať nové prvky a pohľady. Zodpovednosť by mala byť nástroj fungovania každého developera. Bez nej si seriózna spoločnosť nemôže dovoliť robiť väčší projekt. Rozhodne sa už skončili časy, keď sa veci robili potichu a pokútnym spôsobom.
Vidíte nejaké výrazné brzdy vo svojom podnikaní na Slovensku?
Bŕzd je stále dosť, ale nemyslím si, že Slovensko a konkrétne Bratislava má výrazne zlé podmienky na podnikanie. Samozrejme, dôležitý je objekt porovnávania. Určite nie sme tak ďaleko ako západná Európa, lebo už spomenutá štyridsaťročná prestávka sa nedá len tak dobehnúť. Napriek tomu, aj do nášho stavebného procesu postupne prichádzajú kvalitné štandardy, ktoré však treba neustále skultúrňovať. Ak sa však porovnávame s takým Rumunskom, Bulharskom alebo aj Ukrajinou, nemáme sa za čo hanbiť. Naopak, môžeme byť radi, že sme na Slovensku, hoci veľkosť trhov spomenutých krajín by sme si priali. Aby som to zhrnul, máme relatívne slušné podmienky, pričom predpoklad je, že sa budú zlepšovať.
Ekonomika USA je v súčasnosti pod veľkým tlakom hypotekárnej krízy, ale aj problémov najväčších poisťovní a sporiteľní. Udalosti z ostatného vývoja naznačujú, že sa kríza prelieva aj do Európy. Ako sa to môže dotknúť Slovenska?
Svet je dnes výrazne prepojený a dosah globálnych problémov sa určite dotýka aj nášho biznisu. Po vypuknutí krízy v USA sa fundamenty nášho trhu zásadne nezmenili, zmenilo sa však myslenie a vnímanie ľudí. Ľudia aj banky sa oveľa viac pozerajú na kvalitu projektov, ich riziká a tiež zázemie a referencie developerov. Z tohto pohľadu kríza v USA paradoxne nášmu trhu pomáhala a tlačila na jeho štandardizáciu.
V súčasnosti však realitnú krízu strieda kríza finančná. V najhorších scenároch banky môžu výrazne obmedziť až zastaviť financovanie realitných projektov, v lepšom prípade „len“ zvýšiť požiadavky na zdroje a zdražieť financovanie. To by spôsobilo odloženie až prehodnotenie viacerých plánovaných projektov. Na túto situáciu by doplatili najmä ľudia. Trh by sa vrátil k financovaniu predplatbami od klientov a drahšie peniaze a menej nových projektov by mohli mať vplyv aj na tlak na opätovné výraznejšie zvyšovanie cien nehnuteľností.
Ako na tento vývoj reaguje Grunt?
Stále ho monitorujeme a vyhodnocujeme. Ak by sme dnes vedeli presne popísať, čo to prinesie do budúcnosti, tak by sme dnes na tom dosť zarobili. (smiech) To sa však nedá. Samozrejme, aj my pristupujeme k všetkým procesom s väčšou pozornosťou, pričom musíme byť dostatočne silní, aby sme tieto veci vedeli zvládnuť.
Prvá dekáda vašej existencie posúva do popredia otázku o vašom hodnotení s týmto obdobím. Spokojnosť?
Cítime, že Grunt má pred sebou ešte dlhú cestu, aby sme mohli hovoriť o úspechoch. Sme v polohe, keď sa mnohým veciam ešte len učíme a stále sa chceme posúvať dopredu. Samozrejme, sme radi, že naša snaha je viditeľná, ale o spokojnosti sa rozhodne nedá hovoriť.
Tak teda nespokojnosť ako hnacia sila?
Dúfam, že u nás nie je nikto spokojný, pravda, okrem toho, že tu pracuje… Našou ambíciou je realizovať dobré myšlienky a dobrú architektúru. Inšpirujeme sa procesmi a diskusiami v zahraničí, aby sme vedeli lepšie nastaviť vlastný cieľ. Už dnes vieme, že sme bežcami na dlhé trate.
V úvode sme spomínali, že knihy o psychológii nahradili aj knihy o architektúre. Máte v tejto oblasti aj odborného poradcu?
V rámci rozhovorov s architektmi sa v tom snažím zorientovať sám. Len si overujem, či ideme správnym smerom. Nemám však špeciálneho poradcu. Architektúra je ale oblasť, ktorá ma baví a v spojení s robotou aj vypĺňa môj voľný čas.
Aké sú ďalšie podoby napĺňania vášho voľného času?
Ďalšie koníčky už nemám a popri robote ani nie je na ne čas. Nemám potrebu hrať golf, skákať z padáka či chodiť do Himalájí. Čo mi však chýba, je čas na rodinu. Dúfam, že to budem schopný vyriešiť.
Ľudo Petránsky
Foto: Ľuboš Pilc
