Ján Krnáč: Je konjunktúra, ale developeri sa z krízy poučili

V polovici decembra uplynulého roku odsúhlasilo mestské zastupiteľstvo na bratislavskom magistráte mimosúdnu dohodu s investormi v prípade PKO. Kauza, ktorá dlhé roky traumatizovala bratislavskú verejnosť, nadobudla riešenia a nový koncept celej zóny dostal zelenú. Za investorskou skupinou Henbury Development, ktorej konateľom je Ján Krnáč, stoja developerské spoločnosti Cresco Group a J&T Real Estate.

Vnímate dohodu ako úspech?

Vnímam to ako rozumný kompromis, keď sme po desiatich rokoch ťahaníc a štyroch rokoch súdnych sporov dospeli k mimosúdnej dohode, čo hodnotím veľmi pozitívne. Nielen ako zástupca spoločnosti Henbury Development, ale aj ako občan Bratislavy.

Kritické hlasy vám vyčítali, že sumou 40 miliónov eur, ktorú ste požadovali ako náhradu škody, chcete mesto zruinovať. Aký je váš názor?
Nikdy to nebol náš cieľ. Nechceli sme vymáhať peniaze cez súdy. Od začiatku sme chceli len voľné ruky na realizáciu prezentovaného investičného zámeru podľa parametrov Územného plánu. Ten dokonca pri kúpe pozemkov hovoril o tomto území ako o rozvojovej zóne, pretože mesto chcelo priniesť život na nábrežie Dunaja, a preto dalo zelenú projektom River Park a Eurovea. Ak však na väčšine územia pozemku stojí budova v rozvojovej zóne, je každému jasné, že je nezlučiteľná s novou výstavbou. Pri kúpe nebolo témou, či má alebo nemá ostať zachovaná. Každému bolo jasné, že PKO nahradí nová výstavba. Zachovanie sa stalo témou až neskôr, a to najmä politickou. Preto sme boli nútení podať na mesto žalobu.

K čomu vás dohoda zaväzuje?

Popri stiahnutí všetkých žalôb sa v dohode píše aj o tom, že v investičnom zámere nás mesto zaviazalo postaviť signifikantný verejný priestor. Samozrejme, nebude to náhrada PKO, ale nové verejné priestranstvo v podobe planetária a mediatéky, pridruženého námestia a nábrežnej promenády, ktorá bude obnovená a čiastočne zrekonštruovaná až po most Lafranconi. Na naše náklady teda postavíme verejné funkcie, ale dohodu považujem za dobrý kompromis.

III Veže (2006 – 2009): Rezidenčný projekt sa nachádza v Bratislave – v časti Nové Mesto je jedným z výrazných architektonických diel, ktoré tvoria modernú a súčasnú tvár Bratislavy.

Kedy sa začne stavať?

Najradšej by sme začali okamžite, ale stavebný proces je v našom prostredí trochu zdĺhavý, takže to možno bude trvať dva-tri roky. Samotná výstavba však už potom môže byť veľmi rýchla. S obnovou Dunajskej promenády začíname okamžite po získaní potrebného povolenia a máme ambíciu ju Bratislavčanom sprístupniť už v lete tohto roku.

Pri tejto investícii spolupracujete s J&T Real Estate. Je pre vás spoločný development výhodný?

Myslím, že naše partnerstvo v tomto projekte je príkladom toho, že 1 + 1 = 3.

Ste obchodným riaditeľom v spoločnosti Cresco Group, ktorá má za sebou vyše dvadsať rokov pôsobenia na slovenskom stavebnom trhu. V akej kondícii je dnes?

Som presvedčený, že v dobrej. Potvrdzuje to najmä úspech našich projektov, medzi ktorými sú vlajkovou loďou Slnečnice. Ťažisko našej činnosti sme počas nášho vývoja sformovali do rezidenčného segmentu, v ktorom sa neustále snažíme byť inovatívni.

Slnečnice (2010 – 2030): Rezidenčný projekt je novou mestskou štvrťou na konci Petržalky, v tesnej blízkosti prírody. Na 50 hektároch vznikne domov pre takmer 9-tisíc obyvateľov. Skladá sa zo zóny Viladomy a zóny Mesto. 

V čom konkrétne?

Najmä v dizajne, architektúre a urbanizme. Ku každému projektu sa snažíme pristupovať citlivo, rešpektovať jeho nuansy a využívať originálne urbanisticko-architektonické stvárnenia. Zdá sa mi, že veľa nových sídliskových projektov vyzerá u nás rovnako, čo vo svojom koncepte odmietame. S dizajnom súvisí aj dispozícia bytov, v ktorých sa snažíme eliminovať hluché miesta a ľudia tak neplatia za nevyužité štvorcové metre. A v neposlednom rade je to kvalita služieb smerom ku klientovi. Predajný a popredajný proces je totiž veľmi náročný a zdĺhavý reťazec rôznych aktivít, v ktorých v maximálnej miere vychádzame v ústrety požiadavkám našich klientov.

Zdôrazňujete spoluprácu s architektmi. Prečo je architektonické stvárnenie vašich projektov dôležité?

Je to výhodné z dlhodobého hľadiska, počas ktorého sa nám projekt zhodnocuje. Ľudia postupne získavajú vkus a rozhľad a pokiaľ pred rokom 2008 kupovali, čo bolo na predaj, dnes si už uvedomujú hodnotu kvalitného bývania. Ak teda bude projekt naozaj dobre vymyslený a  bude aj dobre vyzerať, potom sú ochotní do neho investovať. A pre mnohých to zasa nemusí byť len investícia do ďalekej budúcnosti, ale ak budú chcieť, dokážu ho aj rýchlejšie predať.

Pri bratislavských III vežiach ste spolupracovali aj s kanceláriou Solomon Cordwell Buenz zo Chicaga. Pokračujete v pracovnom partnerstve so zahraničnými architektonickými ateliérmi?

Áno, platí to aj pri rozsiahlom projekte Slnečnice, ktorého masterplan prešiel mohutným vývojom a v pozícii poradcov na ňom spolupracovalo asi šesť architektonických kancelárií vrátane zahraničných. Z nich spomeniem aspoň ateliér HKR, CPMG alebo amerického architekta a urbanistu Guya Perryho, ktorý robil veľmi podobný koncept na predmestí Varšavy. Práve s ním sme sa radili, ako vymyslieť verejné priestory, na čo klásť dôraz v urbanizme, aby štvrť fungovala sama osebe a zároveň sa prirodzene integrovala do okolia. Dnes tento masterplan realizuje slovenský Compass ateliér. Symbióza medzi domácimi a zahraničnými ateliérmi sa ukázala ako prospešná a vždy vyústila do originálneho projektu.

UNIQ Staromestská Offices (4. kvartál 2016): Projekt administratívnej budovy s obchodnými priestormi na Veternej ulici v Bratislave bol navrhnutý v súlade s najnovšími svetovými trendmi. Projekt má ambíciu získať certifikáciu LEED Gold. 

Základom dobrého developmentu je optimálne nastavenie parametrov, ktoré odolajú aj výkyvom na trhu. Čo všetko ste zohľadňovali pri Slnečniciach?

Naskytla sa možnosť prirodzeného rozvoja v rámci lokality, v ktorej drvivá väčšina ľudí žila v podobných podmienkach. Petržalka je najväčším sídliskom v meste, pričom skoro všetci ľudia žili v panelákoch. Obyvatelia však majú radi túto oblasť – už aj pre jej dobrú dopravnú napojenosť na centrum, čo sa nedá povedať o iných mestských častiach – o Rači, Karlovej Vsi či Dúbravke. Keď sme teda identifikovali nášho klienta, stačilo by nám presťahovať zhruba 10 % obyvateľov Petržalky a z dlhodobého hľadiska by sme Slnečnice naplnili. Len v roku 2015 sme predali 450 bytov v troch rôznych etapách tohto projektu. Aby som teda zhrnul zásady nášho developmentu, vždy analyzujeme lokalitu a okolie, jeho infraštruktúru a služby, identifikujeme nášho zákazníka a, samozrejme, vyhodnocujeme aj finančné príležitosti.

Rezidenčná výstavba opäť zažíva v súčasnosti konjunktúru, ale ozývajú sa aj hlasy, ktoré upozorňujú na „prehriatie“ trhu. Aký je váš názor?

Áno, konjunktúra je zreteľná, ale myslím, že mnohí developeri sa poučili z krízy spred pár rokov a zatiaľ sa ceny bytov, až na výnimky, až tak nešpičkujú. V strednom a nižšom segmente dostupného bývania sa ceny celkom držia a to pred rokom 2008 nebolo. Trh dynamizuje aj súčasná nízka cena peňazí, ktorá vytvára príležitosť pre ľudí presťahovať sa do nového bytu. Ľudia už menej kupujú špekulatívne, ale v bytoch aj reálne bývajú.

UNIQ Majakovského Residence  (4. kvartál 2016): Rezidenčný projekt v Bratislave je určený najnáročnejším klientom, pričom nízkopodlažná budova je zasadená do prostredia Horského parku neďaleko centra Bratislavy.

Veľkou príležitosťou by mohli byť aj nájomné byty. Čo tento segment na Slovensku brzdí?

Nájomné byty sú veľkou a zaujímavou oblasťou, ale na ich rozvoj je potrebné financovanie. Banky však do developmentu takéhoto produktu zatiaľ nejdú, a preto je na trhu len málo ucelených nájomných bytoviek. Zaujímavejším produktom môžu byť družstevné byty, kde je človek viazaný podielom v družstve, čo znamená väčší záväzok ako nájomná zmluva. Zaujíma nás však aj luxusný segment, lebo solventnejší ľudia dnes rozmýšľajú, čo budú robiť s peniazmi. Bankový sektor totiž predpovedá negatívnu úrokovú sadzbu, čo znamená, že každým rokom budú mať na účte menej peňazí. A práve investícia do realít je z dlhodobého hľadiska menej riziková.

Prečo sú banky zdržanlivé?

Nevidia istotu, že klient bude ­nájomnú zmluvu aj dlhodobo plniť. Vymožiteľnosť zdrojov je pri nájomných bytoch veľmi drahá a zdĺhavá, čo by mohla zmeniť nová legislatíva.

Išli ste aj do rekonštrukcií?

Je to zaujímavý segment a keby sa objavila vhodná príležitosť, určite by sme ju zvážili. A hoci sú náklady na rekonštrukciu oproti novostavbe vyššie, ak sa využije potenciál príťažlivého objektu, ten získa po rekonštrukcii pridanú hodnotu daného miesta. Viem, že v Bratislave bolo prerobených viacero menších robotníckych ubytovní na sociálne bývanie, my sa však radšej popasujeme s niečím väčším.

River Park 2 (2016 – 2020): Cresco Group spolupracuje pri tomto projekte so spoločnosťou J&T Real Estate. Projekt vznikne na mieste niekdajšieho bratislavského PKO a bude obsahovať planetárium, mediatéku aj nábrežnú promenádu.

Budúcnosť bude zelená. Do akej miery ste ochotní ísť do týchto finančne náročnejších riešení?

Toto je skôr otázka, či a do akej miery spotrebiteľ dokáže finančne ohodnotiť takúto pridanú hodnotu a bohužiaľ sa ukazuje, že sme stále na trhu ceny. V rámci možností však pracujeme so solárnou energiou, ktorá slúži na dokurovanie v našich objektoch.

Ako reagujete, keď finančné nastavenie projektu presiahne únosnú mieru? Kde začnete šetriť?

Priznám sa, že mieru únosnosti sme ešte nepresiahli, ale väčšinou sa to strháva z marže developera. Keď je projekt zle nastavený, doplácajú na to najmä investori. Preto je veľmi dôležité tendrovanie dodávateľov, čo je veľmi zložitý proces. I keď samotná výstavba je najväčšia položka, nie je jediná v rozpočte. Preto ho treba optimálne nastaviť zo všetkých strán a nájsť takú mieru, aby bol projekt únosný aj časovo.

A akú úlohu zohráva vo finančnom nastavení dizajn projektu? Vaše Južné mesto vyzeralo pred krízou úplne inak.

Dizajn je takisto dôležitou položkou. Na mieste prvej zóny v Južnom meste – kde sa teraz nachádzajú rodinné domy – sme mali pred krízou nakreslené byty. Počas nej sme hodili projekt do koša, celý ho zmenili a priniesli sme produkt, ktorý v Petržalke chýbal, a počas najvačšej krízy, keď všetci redukovali ceny, sme ako prví začali predávať nový projekt.

Slnečnice boli vlastne prvý develop­ment, ktorý sa začal stavať počas krízy. Ako sa vám to podarilo?

Presvedčili sme financujúcu banku, aby nás podporila, pričom sme zvolili cestu diverzifikácie produktu. Ľudia si mohli kúpiť lacnejší i drahší byt, ako aj rodinný dom na  2,5-hektárovom pozemku. V tejto prvej fáze nám diverzifikácia umožnila osloviť širšie spektrum ľudí, a preto bol projekt úspešný. Samozrejme, na začiatku sme projekt nastavovali s istými očakávaniami, ale pre jeho úspech sme sa museli prispôsobiť novým podmienkam.

Sport & Retail Park Slnečnice (2017): Nákupné centrum v Slnečniciach prinesie na ploche približne 8 500 m2 mix obchodov a služieb s dôrazom na voľnočasové funkcie, šport a zábavu. Bude prepojené s plánovaným parkom v zóne Mesto. FOTO, VIZUALIZÁCIE: CRESCO GROUP, Henbury development

Kontrolujete si svoje projekty aj po ich uvedení do prevádzky?

Určite, stále s ľuďmi komunikujeme a snažíme sa zlepšovať susedské vzťahy v bytových domoch a vytvárať priaznivú komunitu, pretože je to veľká investícia do budúcnosti. Ľuďom sa tam potom žije lepšie, obľúbia si lokalitu, dlhodobo zostávajú v týchto domovoch a svoj pozitívny pocit odovzdávajú ďalším ľuďom – našim potenciálnym klientom. Vymyslieť jagavé vizuály a oblepiť nimi mesto vie každý, ale pre nás je cennejšie pracovať s ľuďmi zvnútra. Je to síce náročnejšie, ale perspektívne oveľa prínosnejšie.

Spočiatku sa zdalo, že kríza vyčistí trh a najmä, že zlepší stavbársku kvalitu projektov. Realizácie však potvrdzujú, že nie vždy je to tak, čo naplno odhalili problémy so statikou viacerých budov. Prečo platí takýto stav a aké zlepšenia navrhujete?

Problémy so statikou sú veľmi mrzuté a pre verejnosť je to zlý signál, ale nie je to len o jednom človeku, ide o súhru viacerých okolností. Samozrejme, treba to adekvátne vyhodnotiť, aby sa to neopakovalo. Čo sa týka nás, pri tendroch si nevyberáme dodávateľov len podľa ceny, ale podľa ich referencií a skúseností a keď už ideme spolupracovať s danou spoločnosťou, pozeráme sa aj na tím ľudí, ktorý bude na projektoch a stavbe robiť. Aj veľké stavebné a projekčné firmy majú totiž rôzne tímy pracovníkov, pričom s niektorými máme lepšie, s inými zase horšie skúsenosti. Preto sa snažíme vyberať tých najlepších a dávame si to pri zmluve ako podmienku. Takisto venujeme veľkú pozornosť kontrole stavebných prác zo strany investora. Máme stavebných dozorov a projektových manažérov, ktorí kvalitu výstavby sledujú na dennej báze.

Čo ak kvalita predsa len ujde? Ste ochotní ísť do následných prerábok?

Nikdy sa klientom neotočíme chrbtom a pokiaľ sa takéto veci stanú, robíme všetko preto, aby sme veci dali do poriadku.

Ako funguje pracovný režim v Crescu? Kladiete dôraz na prísnejšiu hierarchizáciu v spoločnosti alebo uprednostňujete voľnejšiu spoluprácu?

V spoločnosti sa delíme na profesné segmenty – jedno oddelenie má na starosti výstavbu, druhé marketing vrátane prenájmov, tretie zase financovanie. Ľudia medzi sebou komunikujú a pri veľkých rozhodnutiach sa rozhodujú kolektívne. Samozrejme, vo finále rozhodujú akcionári. Náš development je teda o kolektívnom rozhodovaní, pretože pri realizácii projektu je veľké prepojenie aktivít.

V Národnej rade SR bol koncom minulého roka schválený zákon o miestnom poplatku za rozvoj, ktorý podpísal aj prezident SR. Ovplyvní to aj cenu bytov?
Určite sa to v konečnom dôsledku odrazí na ich cene.

Vy s týmto znením súhlasíte?

Súhlasím s logikou poplatku za rozvoj, ale jeho pozmenený návrh nie je úplne šťastný, a to najmä preto, že v ňom nie je možnosť započítateľnosti. Pre nás to znamená, že napr. v Slnečniciach, kde na rozdiel od develeperov stavajúcich na sídlisku s existujúcou infraštruktúrou musíme túto infraštruktúru najprv vybudovať. Tieto vyvolané investície stoja veľké peniaze, pričom nie vždy súvisia so samotným developmentom. Miestna samospráva však na developerov tlačí, aby to zaplatili, lebo na tieto veci nemá peniaze. A práve tento moment hodnotím ako nešťastný – obávam sa, že budeme nútení stavať aj drahú infraštruktúru a ešte aj platiť vysoký poplatok. A takisto nesúhlasím s nerovnakým metrom: na základe čoho bude magistrát alebo mestská časť určovať, kto bude platiť a aký vysoký bude poplatok, keď je jeho rozpätie od 10 do 35 eur? Bez jasných pravidiel považujem tento zákon za paškvil.

Doprava stále patrí k neuralgickým bodom rozvoja Bratislavy. Aké ponúkate riešenie?

Oproti aktivistom sa domnievam, že ak má mesto dobre fungovať, malo by byť mestotvorné a zahustené. Oproti nekontrolovanému rozširovaniu prímestských častí Bratislavy by bolo lepšie dostať ľudí do mesta a vytvoriť kvalitnú mestskú hromadnú dopravu. Ak bude kvalitná, ľudia sa ju naučia používať a nechajú svoje autá doma. Aj preto sa teším, že Petržalka bude s centrom mesta čoskoro spojená električkou, pričom neskôr by mala ísť až do Slnečníc. Situácia s individuálnou dopravou je naozaj katastrofálna, veď sa stačí pozrieť na parkovanie okolo biznis centier. Nedá sa prejsť po chodníku… Preto som jednoznačne za zlepšenie a investovanie veľkých zdrojov do mestskej hromadnej dopravy. Tak fungujú aj metropoly v zahraničí, nehovoriac o tom, že tieto mestá určujú, ktoré ŠPZ-ky na autách budú vstupovať do centra miest. Snáď tam aj my raz dospejeme.

Slovenskú spoločnosť veľmi trápi klientelizmus a korupcia. Aký je váš názor na tieto neduhy a ako s nimi bojujete vo vašej firme?

Transparentnosť procesov je veľmi dôležitá a všetko sa odvíja od komunikácie s verejnosťou. Ona je najväčšia kontrola, a preto by mali byť všetky veci verejne dostupné a zrozumiteľné. Takisto je dôležité vytvoriť kvalitný systém na úradoch, ale to je už skôr otázka pre predstaviteľov mesta. To, čo napríklad môžeme urobiť my, je, že na realitné konferencie musíme pritiahnuť ľudí z rôznych segmentov. Často sa stávalo, že na panelových diskusiách sme sa medzi sebou poznali  a len sme si povedali, čo už dávno vieme. Aj zástupcovia municipality predsa musia pochopiť, o čom to všetko je. Úradníci často nevidia problémy a úskalia developera. Nevedia, že keď nastavujeme projekt, počítame s tým, že ho začneme stavať o tri-štyri roky a ako sa trh mení, musíme za pochodu meniť aj náš projekt. Dlho dopredu sa ťažko plánuje a to potom zahlcuje aj úradníkov pri stavebných zmenách. Preto je dôležitá výmena názorov a spolupráca medzi verejným a súkromným sektorom, čo je aj cesta transparentnosti.

Do akej miery vás ovplyvňuje aktuál­ne medzinárodné politické dianie – kríza na Ukrajine, utečenecké vlny, medzinárodný terorizmus…?

Potrebné bezpečnostné opatrenia treba urobiť, hoci sa nedomnievam, že Slovensko je v ohrození  teroristov. Nie som expert na migračnú politiku, určite to však v ľuďoch vyvoláva strach a to nie je dobré. Vyvoláva to opatrnosť, ktorá určite ovplyvní aj správanie ľudí a ich hodnoty. Rezidenčný segment citlivo reaguje na správanie ľudí, lebo často je to ich životná investícia, požičiavajú si peniaze na dlhé obdobie a keď necítia istotu, tak sa radšej uskromnia s tým, čo majú.

JÁN KRNÁČ

V roku 2007 ukončil vysokoškolské štúdium na Fakulte manažmentu Univerzity Komenského v Bratislave magisterským titulom v odbore strategického manažmentu. Je manažérom so skúsenosťami v odvetví developmentu nehnuteľností, obytných a komerčných stavieb a vo financovaní týchto projektov. Svoju profesnú kariéru začal ešte počas štúdia v roku 2002 v spoločnosti Development Cresco. V rokoch 2004 – 2005 zastával funkciu Sales and Marketing Manager v spoločnosti Cresco Group, kde sa v roku 2006 stal obchodným riaditeľom a v roku 2010 výkonným riaditeľom. Na týchto pozíciách pôsobí dodnes.

Text: ĽUDOVÍT PETRÁNSKY
FOTO: DANO VESELSKÝ

Článok bol uverejnený v časopise ASB.