facility management

História spoločnosti Somat sa začala v roku 1990, keď sa predmetom jej záujmu stali stavebné činnosti s dôrazom na technológie budov, manažment, prípravu a financovanie stavieb. S pribúdajúcimi požiadavkami klientov začala spoločnosť vykonávať aj činnosti, ktoré postupne doplnili portfólio služieb na komplexný facility management. Začiatkom roku 2009 spoločnosť úspešne ukončila proces transformácie, v ktorom sa zlúčili tri samostatné spoločnosti skupiny Somat do akciovej spoločnosti SOMAT Group, a. s. O cieľoch transformácie, ako aj aktuálnych otázkach predmetu činnosti facility managementu sme sa porozprávali s predsedom predstavenstva SOMAT Group, a. s., Ing. Marianom Tóthom a výkonným riaditeľom spoločnosti, Ing. Branislavom Tresom.

Podnikovohospodárska fakulta Vysokej školy ekonomickej v Prahe usporiadala nedávno v Likešovej aule 3. medzinárodnú vedeckú konferenciu, ktorá sa zamerala na aktuálne otázky súčasnej ekonomickej krízy a zhodnotenie úlohy facility managementu (FM) v období nestability s dôrazom na znižovanie nákladov. Na konferencii zazneli jasné signály o prebiehajúcej ekonomickej kríze tak z hľadiska ekonomickej, finančnej a bankovej teórie a reakcie vlád, ako aj z hľadiska hľadania cesty k oživeniu, úlohy kohéznej politiky, zahraničného porovnávania facility managementu v SRN vrátane pripomienok k insolventnému konaniu. Na konferencii zaznelo aj hodnotenie súčasného vývoja facility managementu podľa skúseností poradenskej firmy a popredných lídrov na poli poskytovania služieb FM, rovnako ako hodnotenie úrovne vzdelávania v odbore facility managementu a jeho porovnanie so zahraničím, ako aj aplikácia manažmentu pri riadení podporných procesov. V článku prinášame obsah niektorých podnetných vystúpení.

Prioritným cieľom manažmentu organizácie je vždy maximálna efektívnosť hlavnej činnosti. Podmienkou splnenia tohto strategického cieľa je kontinuálne prebiehajúca optimalizácia hlavnej činnosti. Sústredenie sa manažmentu na proces optimalizácie podmieňuje programové odčlenenie podporných činností. Jedným zo spôsobov riadenia podporných činností je aplikácia facility managementu. Významnou súčasťou facility managementu je spravovanie stavebného objektu. Jednou z efektívnych foriem facility managementu pri spravovaní objektov je outsourcing.   

Facility management je dynamicky sa rozvíjajúca oblasť a aj preto v radoch facility manažérov vznikla požiadavka výmeny skúseností a získavania nových informácií o facility managemente. Výsledkom tejto požiadavky je nedávny vznik Slovenskej asociácie facility managementu (SAFM). Je to profesijné združenie facility manažérov a organizácií pôsobiacich v oblasti facility managementu. Ide o facility manažérov, ktorí sú zamestnancami organizácií s aplikáciou facility managementu alebo facility manažérov a organizácie, ktoré služby facility managementu poskytujú. O aktuálnych otázkach sme sa porozprávali s prezidentkou SAFM doc. Ing. Vierou Somorovou, PhD.

Pojem facility management sa zaviedol v Čechách len nedávno a chápal sa skôr ako technická správa budov. V skutočnosti zahŕňa súbor činností, ktorých výsledkom má byť efektívne zaistenie podporných služieb pre klienta tak, aby sa mohol plne venovať predmetu svojho podnikania.

Spoločnosť ISS bola založená v dánskom meste Kodaň v roku 1901, pričom dnes pôsobí vo viac ako 52 krajinách sveta a zamestnáva takmer pol milióna ľudí. Toto číslo ju zaraďuje nielen k najvýznamnejším svetovým dodávateľom v oblasti služieb facility managementu, ale aj  k najväčším súkromným spoločnostiam. Na Slovensku pôsobí firma už šestnásty rok a v súčasnosti pre ňu pracuje viac než 6 000 zamestnancov, ktorí poskytujú kompletné služby facility managementu pre viac než 500 zákazníkov v rámci celého Slovenska. „Tieto kapacity nám zároveň dovoľujú zabezpečovať priamy výkon služieb našimi silami,“ hovorí obchodný a marketingový riaditeľ ISS Facility Services, spol. s r. o., Tomáš Malik.

Architekt,  aj facility manažér majú na vzhľad aj fungovanie architektonického diela úplne iný pohľad. Facility manažér sa naň pozerá z pohľadu efektívnosti budúcej prevádzky, a preto je dôležité, aby bol už pri príprave projektovej dokumentácie. Musí však úzko komunikovať s architektom, ktorý je zodpovedný za návrhovú a realizačnú fázu daného objektu. „Jeden bez druhého jednoducho nemôžu existovať,“ hovorí Ing. arch. Roman Talaš z architektonickej kancelárie Siebert + Talaš, spol. s r. o., ktorá nedávno odovzdala do užívania svojmu klientovi novú administratívnu budovu SPP v Bratislave.

Upratovacie a čistiace práce a technická správa budov s outsourcingom energetiky – to sú najdôležitejšie oblasti záujmu spoločnosti IN Facility, s. r. o., ktorá už tretí rok pôsobí v oblasti komplexného facility managementu. Hoci spolumajitelia spoločnosti Oliver Ochaba a Patrik Miškovský umiestnili svoje sídlo do Modry, administratívne zázemie majú v neďalekom Pezinku. Odtiaľ koordinujú teritórium siahajúce od Nitry po Bratislavu, na ktorom realizujú svoju činnosť. Objem spravovaných plôch prekračuje 100 tisíc metrov štvorcových.

Možnosti uplatnenia metódy facility managementu predstavujú významný priestor pre riadenie podporných činností na rovnakej kvalitatívnej úrovni, ako sú činnosti v rámci hlavného predmetu podnikania. Oproti manažmentu hlavného predmetu činnosti je prínosom facility managementu cielená „posadnutosť“  využitím priestoru, nehnuteľností a inventára vrátane zaistenia jeho kvality v rámci pracovného prostredia a oslobodenia manažmentu primárnej činnosti od rozhodovania mnohých operatívnych problémov v rámci podporných činností. Výsledkom zavedenia facility managementu nie sú iba úspory režijných nákladov, ale zaistenie týchto činností zabezpečí aj vyššiu výkonnosť a zisk firmy vrátane jej konkurencieschopnosti.

Rozvíjajúce sa aktivity developerskej spoločnosti GRUNT viedli k vyčleneniu aktivít, ktoré priamo nesúviseli s jej biznis modelom. Išlo najmä o inžinierske siete a prípravu územia na zabezpečenie infraštruktúry. Ďalším momentom pre vznik spoločnosti GEON, s. r. o., bola liberalizácia energetického trhu, na základe čoho sa umožnil aj iným subjektom vstup do tohto odvetvia. Obidve udalosti sa uskutočnili približne pred štyrmi rokmi a odvtedy sa GEON špecializuje na správu nehnuteľností, a zároveň vlastní a prevádzkuje distribučné sústavy v oblasti elektroenergetiky, plynárenstva a tepelnej energetiky. Podľa konateľa spoločnosti GEON, s. r. o., Martina Bartolčiča tak vznikol priaznivý synergický efekt medzi obidvoma subjektmi.

Facility management sa vo svete aplikuje dlhšie obdobie, ako je vek dospelého človeka. Správne sa preto v motte konštatuje, že profesia facility manažér je už dospelom veku. Úmerne s „dospievaním“ profesie facility manažéra však rastú aj požiadavky na jeho kvalifikáciu a vedomosti. O profesii facility manažéra v dospelom veku určite môžeme hovoriť v krajinách Európskej únie, ale najmä v „kolíske“ facility managementu – v USA, kde sa facility management uplatňuje už viac rokov. V tzv. postkomunistických štátoch možno túto profesiu prirovnať ku školákovi. Požiadavka vzdelávania má nesporne prioritné postavenie u nášho „školáka“, kde jeho skúsenosti nie sú také rozsiahle, ako u „dospeláka“.

Aj keď sa dosiaľ o facility managemente (FM) hovorí predovšetkým v súvislosti s administratívnymi priestormi, obchodnými centrami či priemyselnými areálmi, neznamená to, že by sa nemohol využiť pri rezidenčných objektoch. Správa bytových domov však pre subjekty poskytujúce facility management nie je príliš zaujímavá, pretože projekty FM bytových objektov sú omnoho prácnejšie. Môže za to špecifická situácia, ktorou je množstvo partnerov – vlastníkov bytových jednotiek, pričom vo vzťahu ku klientom sa vyžaduje prepracovanejší osobný prístup. Nehovoriac o tom, že výnosnosť takejto správy je, naopak, nižšia. 

V tomto príspevku sa zamyslíme nad rozdielmi významov slov správa budov a facility manangement.

Oblasti developmentu a facility managementu sú čoraz viac aj na Slovensku previazané spoločným záujmom – tým je naplnenie skutočných požiadaviek klientov. Kladenie dôrazu na potreby budúcich užívateľov sa v developerských zámeroch najintenzívnejšie projektuje cez hybné páky facility managementu. Prečo? Ak odpovieme slovami Andreja Lendela z developerskej spoločnosti Atlas Real, s. r. o., služby facility managementu sú pre developerov dôležité predovšetkým z hľadiska profesionálnych skúseností s prevádzkou obdobných stavieb. Facility manažéri sa vedia pozrieť na projekt z pohľadu budúceho vlastníka, respektíve prevádzkovateľa – či už z aspektu energetickej a funkčnej hospodárnosti, alebo dispozičného riešenia.

Dôležitým faktorom úspešného outsourcingu (zadania zákazky subdodávateľovi) je uzavretie kvalitnej zmluvy medzi klientom a poskytovateľom. Postup spracovania zmluvy  sa uvádza v druhej časti európskej normy STN EN 15221-2 Návod na prípravu dohôd o facility managemente.