Pri novostavbe si parametre objednávate. V existujúcej budove ich preberáte
O najdrahších položkách budovy sa rozhoduje o fázu skôr, než sa objavia v rozpočte. Úlohou technického konzultanta je urobiť ich cenu viditeľnou už v tej chvíli – nie až vtedy, keď na ňu príde faktúra.
V prvom štvrťroku 2026 bola neobsadenosť bratislavských kancelárií 13,38 % a takmer 40 % fondu tvorili budovy triedy B. Parametre novostavby si klient objednáva. Parametre existujúcej budovy preberá – aj to, čo do nej zabudoval niekto pred ním. Svojho technika má pritom vždy druhá strana stola: prenajímateľ, generálny dodávateľ, správca budovy. Klient spravidla nie.
„Klient nepotrebuje ďalšieho človeka, ktorý pri stole len sedí. Potrebuje niekoho, kto stráži technickú stránku rokovania: číta tie isté dokumenty a vie včas pomenovať, čo z nich vyplynie v ďalších fázach projektu,“ hovorí Marián Heckl, Branch Director Grinity na Slovensku.
Nie je to kontrola cudzej práce ani otázka dôvery. Každý dokument vzniká z pohľadu toho, kto ho pripravuje: prenajímateľ chráni budovu, dodávateľ rozsah svojej dodávky, správca svoj prevádzkový rozpočet. Všetky tri pohľady sú legitímne, len ani jeden nie je klientov. Chýbajúci pohľad dopĺňa technický konzultant – prekladá podklady do reči rozpočtu, harmonogramu a prevádzkových nákladov. Rozhodujúce sú tri fázy a v každej hľadá niečo iné.
Pred podpisom treba poznať technický stav aj budúce náklady
Prvá fáza sa celá odohrá pred podpisom: nájomca hľadá sídlo, investor preveruje akvizíciu, developer posudzuje pozemok. Či budova unesie plánovanú hustotu obsadenia, akú má rezervu v TZB a v dátovej infraštruktúre, aké akustické limity splní – a pri pozemku, čo dovolia kapacity prípojok – by malo byť jasné skôr, než padne rozhodnutie o adrese. Po podpise sa to isté rieši ako zmena – za peniaze a bez páky.
Do tej istej fázy patrí technická due diligence: stav konštrukcií a zariadení, ich zostatková životnosť a CAPEX na päť až desať rokov vrátane dosahu sprísňujúcich sa energetických požiadaviek. Nájomné aj kúpna cena bývajú vyčíslené, technický dlh nie. A technická príloha zmluvy určuje, kde končí shell & core a začína fit-out, ako sa merajú plochy a v akom rozsahu sa priestor na konci nájmu uvádza do pôvodného stavu. Píše ju druhá strana.
Pri preberaní a prevádzke rozhodujú technické detaily aj dáta
Druhou fázou je preberanie – pre nájomcu po dokončení fit-outu, pre developera a vlastníka pri prevzatí diela od generálneho dodávateľa. Nejde pritom len o viditeľné vady. Zariadenie s nižším výkonom, lacnejší typ, chýbajúca regulácia: nesúlad so špecifikáciou sa prejaví až v prevádzke a spätne sa už nedohľadá. Podpis protokolu je posledná chvíľa, keď je páka na strane klienta – potom platí za to, čo prevzal.
Treťou fázou je prevádzka: trvá najdlhšie a týka sa vlastníkov, asset manažérov aj nájomcov. „Pri energiách sa to ukáže najrýchlejšie. Faktúra rastie, no bez dát z prevádzky nikto nevie, kde je príčina,“ hovorí Martin Tkáč, Sector Leader pre udržateľnosť a komerčný development v Grinity. Odpoveď dá porovnanie fakturovanej a skutočnej spotreby, kontrola režimov BMS a rozpisu service charge.
Včasné rozhodnutia šetria náklady v ďalších fázach
Všetky tri fázy spája to, že sa rozhoduje podľa podkladov, ktoré vznikli inde a pre iného adresáta – a že v tej chvíli je rozhodnutie ešte lacné. O fázu neskôr už stojí peniaze, ktoré doň nikto nerozpočtoval. Prínos technického konzultanta preto nemá v rozpočte vlastný riadok. Rovnako ako jeho absencia: tá je rozpustená v technickej prílohe, v preberacom protokole a v účte za energie.
Zdroj: PR článok Grinity s.r.o.
