Košice a Prešov priťahujú nových obyvateľov. Aké sú tam ceny bytov?
Monika Voleková O realitnom trhu v druhom a treťom najväčšom slovenskom meste sme sa rozprávali s realitnými kanceláriami a developermi. V oboch mestách nepoľavuje záujem stavať byty ani záujem kupovať ich.
Anketa o realitnom trhu v Košiciach a Prešove
Štefan Hofer, Reality Hofer: Ceny bytov v Prešove sa líšia najmä podľa toho, či ide o novostavbu alebo starší byt a v akej lokalite sa nachádza. V Prešove sa ceny starších dvojizbových bytov pohybujú od 120-tisíc eur do 150-tisíc eur (s priemernou cenou okolo 3 068 eur/m²).
Ak hľadáte v Prešove nový dvojizbový byt, pripravte sa na sumu 160 000 eur až 195-tisíc eur. Pri trojizbových bytoch v Prešove stoja staršie nehnuteľnosti od 150-tisíc eur do 185-tisíc eur (priemerne 2 627 eur/m²), pričom nové trojizbové byty vyjdú na 210-tisíc eur až 260-tisíc eur.
No pri najdrahších nehnuteľnostiach, ako sú nové trojizbové byty, už ceny narážajú na finančné možnosti rodín a rastú pomalšie. Približne 30 % až 35 % kupujúcich platí z vlastných úspor či predaja inej nehnuteľnosti, zatiaľ čo 65 % až 70 % využíva hypotéku.
V akom intervale sa pohybujú ceny dvoj- a trojizbových bytov, nových a starších?
Jozefína Klučerovská, KeysReal: Ceny starších dvojizbových bytov v Prešove sa pohybujú v priemere okolo 160-tisíc eur, cena kvalitne zrekonštruovaného bytu môže presahovať aj 180-tisíc eur. V novostavbe môže byť cena výrazne vyššia, navyše sa byty v novostavbách veľmi často predávajú ako holobyty, čo vyžaduje ďalšie finančné prostriedky na dokončenie.
Trojizbový byt v pôvodnom stave kúpite v Prešove aj za 165-tisíc eur, v priemere je však cena slušného bytu okolo 185- až 195-tisíc eur, závisí od stavu, lokality, rozlohy bytu. Hlavným zdrojom prostriedkov pri kúpe nehnuteľnosti býva stále hypotekárny úver, klient s vlastnými prostriedkami sa objaví zriedkavo. Často tvoria hlavné zdroje financovania prostriedky z predaja predtým nadobudnutej nehnuteľnosti.
Róberta Mecková, Tobi Real: V Košiciach je cenové rozpätie pomerne široké a výrazne závisí od lokality, stavu a veku nehnuteľnosti. Pri starších dvojizbových bytoch sa bežne pohybujeme približne od 150- do 190-tisíc eur, pri trojizbových približne od 180- do 240-tisíc eur. Samozrejme, pri kompletne zrekonštruovaných bytoch v atraktívnych lokalitách môžu byť ceny aj vyššie.
Pri novostavbách je potrebné počítať s vyššou cenovou hladinou. Dvojizbové byty sa podľa projektu a lokality pohybujú približne od 190- do 250-tisíc eur a trojizbové približne od 240- do 330-tisíc eur, pri prémiových projektoch aj vyššie. Prešov zostáva vo všeobecnosti cenovo dostupnejší ako Košice, hoci aj tam sa cenová hladina v posledných rokoch výrazne posunula.
Časť klientov nakupuje za vlastné zdroje, najmä pri investičných nákupoch, ale hypotéka zostáva základným spôsobom financovania vlastného bývania. Klienti sa podmienkam prispôsobili – častejšie kombinujú vlastné úspory s úverom a veľmi pozorne sledujú výšku mesačnej splátky.
Aká je aktuálna potreba nových bytov na trhu v Košiciach a Prešove?
Štefan Hofer, Reality Hofer: Potreba nových bytov v Prešove je veľmi vysoká. Nových bytov je dlhodobo málo a dopyt po nich ešte zvyšujú nové pracovné príležitosti. Príchod automobilky Volvo do Valalík pri Košiciach a jej dodávateľov priviedol a ďalej privádza do regiónu tisíce zamestnancov, ktorí budú potrebovať strechu nad hlavou.
Najväčší záujem je o praktické dvojizbové byty (s výmerou 45 až 55 m²) a dobre dispozične riešené trojizbové byty pre rodiny. Ľudia dnes automaticky očakávajú balkón alebo terasu, nízke náklady na energiu a vlastné parkovacie miesto. Kto má dnes na trhu navrch?
Pri novostavbách a pekne prerobených bytoch diktujú podmienky predávajúci, pretože záujemcov je viac než bytov. Naopak, pri starých bytoch v pôvodnom stave sa situácia vyrovnáva a kupujúci si môžu vyjednať lepšiu cenu, keďže sú opatrnejší a nechcú preplácať.
Jozefína Klučerovská, KeysReal: V Prešove, ako v treťom najväčšom meste na Slovensku, je bytov stále nedostatok, najväčší dopyt je po dvojizbových bytoch, ktoré často bývajú štartovacím bývaním pre mladých alebo zaujímavou investíciou na prenájom.
Trh momentálne patrí predávajúcim, bytov je nedostatok, kvalitná nehnuteľnosť si získava okamžitú pozornosť a takýto byt sa nezriedka rezervuje už po prvých obhliadkach. Aktuálne prebieha v Prešove výstavba viacerých zaujímavých projektov v rôznych štádiách.
Róberta Mecková, Tobi Real: Košice podľa mňa stále potrebujú novú bytovú výstavbu. Dopyt tu existuje, problémom je skôr dostupnosť bývania a skladba ponuky. Nestačí postaviť akýkoľvek byt – trh potrebuje predovšetkým dobre dispozične riešené byty za cenu, ktorú je ešte schopná absorbovať dostatočne veľká skupina kupujúcich. Najlikvidnejšie zostávajú dvoj- a trojizbové byty.
Pri novostavbách vidíme veľký dôraz na celkovú cenu, preto sa dobre predávajú efektívne navrhnuté byty bez zbytočne veľkej výmery. Pri sekundárnom trhu rozhoduje lokalita, technický stav domu, rekonštrukcia a, samozrejme, cena.
Dnešný trh by som nenazvala jednoznačne ani trhom kupujúceho, ani predávajúceho. Je to veľmi selektívny trh. Pri kvalitnom a dobre nacenenom byte má stále veľmi dobrú pozíciu predávajúci. Pri nadhodnotenej alebo problematickej nehnuteľnosti má výrazne silnejšiu vyjednávaciu pozíciu kupujúci.
Ako vám pomáha AI v práci realitného makléra?
Štefan Hofer, Reality Hofer: Umelá inteligencia sa stala skvelým pomocníkom v dennej práci realitného makléra, pričom ušetrí čas maklérom aj klientom. V Prešove ju najčastejšie využívame na takzvaný virtuálny staging – AI dokáže do fotiek prázdneho alebo staršieho bytu digitálne dokresliť moderný nábytok a doplnky, takže kupujúci hneď vidí plný potenciál priestoru.
AI nám pomáha aj presnejšie analyzovať trhové ceny na základe stoviek porovnateľných ponúk, vďaka čomu vieme nastaviť realistickú cenu hneď na začiatku predaja. Pri marketingu zasa pomáha vytvárať pútavé opisy nehnuteľností, plánovať cielenie reklám na sociálnych sieťach a zrýchľuje spracovanie videoprezentácií. Pre klienta to znamená rýchlejší predaj a podstatne atraktívnejšiu prezentáciu jeho nehnuteľnosti.
Jozefína Klučerovská, KeysReal: AI dnes už využíva asi každý v rôznych sférach obchodu a služieb. V našich podmienkach predovšetkým pri generovaní a úpravách textov v inzercii, získavaní podrobnejších informácií o lokalite, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza, postupoch pri rôznych špecifických administratívnych úkonoch a je najmä neoceniteľným pomocníkom pri vizualizácii objektov, stavieb, možností rekonštrukcie, osadenia objektu v teréne či bežnej rekonštrukcie nehnuteľnosti.
Róberta Mecková, Tobi Real: AI už dnes v realitách využívame prakticky denne. Pomáha nám pri tvorbe a úprave textov, marketingových výstupoch, analýze dát, príprave podkladov, rešeršiach, práci s dokumentmi či pri spracovaní veľkého množstva informácií. Veľký význam vidím najmä v úspore času.
Činnosti, ktoré predtým maklérovi alebo marketingovému tímu zabrali hodiny, dokážeme výrazne zrýchliť. AI však podľa mňa realitného makléra nenahradí. Reality sú stále predovšetkým o dôvere, vyjednávaní, znalosti lokálneho trhu a schopnosti pracovať s ľuďmi. Skôr sa bude zväčšovať rozdiel medzi maklérom, ktorý AI efektívne používa, a tým, ktorý ju nepoužíva.
