Ktorý realitný segment je víťazom pandémie a čo ak zmluva nespomína vyššiu moc

Pandémia nového koronavírusu zasiahla všetky oblasti života, realitný sektor nevynímajúc. Odborníci zo spoločnosti Deloitte na webinári ASB s názvom Vplyv pandémie na realitný trh, ktorý sa uskutočnil 14. mája, odpovedali na najpálčivejšie otázky súčasnosti aj blízkej budúcnosti.

S prepadom slovenskej ekonomiky a HDP sa po objavení nového koronavírusu v Európe a na Slovensku dostali do úzkych takmer všetky segmenty realitného biznisu. Dnes ešte nikto nevie, ako dlho bude trvať opatrnosť investorov. Isté však je, že na zotavenie musia ožiť aj zvyšné hospodárske odvetvia.

„Zatiaľ čo sme ešte v prvých mesiacoch roka 2020 v rezidenčnom sektore sledovali štandardný trend dopytu stále prevyšujúceho aktuálnu ponuku a kontinuálny rast cien, teraz pravdepodobne nastáva obdobie krátkodobej stagnácie až poklesu cien,“ uviedla na webinári Dagmar Yoder, lokálna partnerka a advokátka v spoločnosti Deloitte.

Nemyslí si však, že pôjde o dlhodobý trend. Predpokladá, že niektorí developeri posunú projekty, aby ich nepredávali za nižšie ceny. Nižší dopyt môže mať na svedomí nielen horšia ekonomická situácia potenciálnych kupcov, ale aj prísnejšie podmienky na získanie hypoték.

Dagmar Yoder
Lokálna partnerka a advokátka, Deloitte Legal

Jedným z najviac krvácajúcich segmentov je ten hotelový. V ňom sa život v dôsledku opatrení zo strany štátu zastavil úplne. Turistický ruch utíchol a tak skoro sa opäť nerozbehne, čo podľa Dagmar Yoder zasiahne zrejme najmä väčšie hotely. Paradoxne sa môže dariť hotelom na vidieku, ktoré môžu ťažiť z letných dovoleniek Slovákov.

Najmenej zasiahnutá bude pravdepodobne logistika, ktorá aj v dôsledku pandémie môže ťažiť z narastajúceho e-commerce. Presun nákupov spotrebiteľov zo zavretých obchodných centier do online prostredia pretrvá zrejme v istej miere aj po uvoľnení opatrení a povedie tak k zvýšeným nárokom na výstavbu a prenájom logistických centier a skladov.

Vyššia moc v zmluvách

Podnikatelia sa napriek podporným opatreniam vlády začali obávať, že nebudú schopní plniť si svoje záväzky. Kľúčovým termínom je v tomto prípade vyššia moc. Zákon ju zatiaľ nedefinuje.

Aj keď pandémiu možno chápať ako vyššiu moc, koncipientka Veronika Rošková upozornila na to, že každý zmluvný vzťah je jedinečný a mal by sa posudzovať individuálne. Ak však v zmluve klauzula o vyššej moci vôbec nie je, obe strany si musia riadne plniť svoje záväzky.

Veronika Rošková
Senior Associate, advokátsky koncipient, Deloitte Legal

Veronika Rošková poradila, aby si podnikatelia prešli všetky dôležité zmluvy a skontrolovali si, ako v nich znejú klauzuly o vyššej moci a podmienky pri sankciách. Týmto spôsobom ľahko zistia, na čo si v súčasnej situácii dať pozor. Už pri prvých príznakoch finančných ťažkostí by mali firmy začať komunikovať so svojimi zmluvnými partnermi. Vždy je lepšie začať problémy riešiť skôr ako neskôr.

Firmy pôsobiace v stavebníctve by si mali zároveň dať pozor na to, že stavebné úrady majú počas trvania pandémie viac času na vykonanie úkonov a vydanie rozhodnutí. Pojednávania a obhliadky robia len v nevyhnutnom rozsahu. Treba preto rátať s tým, že konania sa môžu ešte viac „naťahovať“.

Kedy odpustia nájomné

Po zavedení opatrení vlády voči retailu bolo jasné, že si zemetrasením prejdú aj nájomné vzťahy. Podľa Veroniky Roškovej sa javí, že zatiaľ za kratší koniec ťahajú prenajímatelia. Tí nemôžu do konca roka jednostranne ukončiť nájom z dôvodu omeškania platieb od nájomcu.

Platí to však len pre platby od začiatku apríla do konca júna a len pre omeškanie týkajúce sa pandémie. A tu sa situácia komplikuje. Legislatíva nedefinuje, aké dokumenty musí nájomca predložiť ako doklad o tom, že nemôže platiť z dôvodu pandémie. Rozdielne názory môžu viesť k novým súdnym konaniam s neistým výsledkom.

Je nutné zdôrazniť, že nejde o odpustenie nájomného. Keď kritické podmienky pominú, nájomca musí dlžnú čiastku dodatočne zaplatiť. Majiteľ priestoru tiež môže v tomto prípade siahnuť na depozit. Na nájomné by mohol prispievať aj štát, a to až do výšky 50 % z nájomného. Oficiálne rozhodnutie vlády však zatiaľ nie je známe.

Dočasná ochrana pre firmy

Komplexne problém solvencie firmy v čase koronavírusu rieši inštitút insolvenčného moratória alebo tiež dočasnej ochrany. Podnikateľom ju štát poskytne na základe žiadosti po splnení formálnych náležitostí. Advokát Martin Lukáč upozornil na to, že v žiadosti neskúmajú jej pravdivosť.

Martin Lukáč
Manager a advokát, Deloitte Legal

Všetky konania o návrhu na vyhlásenie konkurzu po príchode koronavírusu sa prerušujú. To sa týka aj už začatých konkurzných konaní až do momentu, kým sa nevyhlási konkurz. Rovnako sa prerušujú aj exekúcie.

Podľa aktuálne účinných právnych predpisov platí, že do konca mája nemôže byť vykonaná dražba ani exekúcia predajom nehnuteľnosti a nemôže byť vykonané ani záložné právo. V prípade, ak podnikateľovi bola poskytnutá dočasná ochrana, nie je možné začať s výkonom záložného práva, a ak už nastali účinky doručenia oznámenia o začatí výkonu záložného práva a plynie v tej súvislosti zákonná lehota, táto lehota sa zastavuje a začína plynúť znova po skončení dočasnej ochrany.

Dlžník, ktorý bol predlžený, teda mal viac ako jedného veriteľa a hodnota jeho záväzkov presahovala hodnotu majetku, musel sám na seba podať konkurz do tridsiatich dní. Po novom má takýto dlžník dvojnásobok času, teda šesťdesiat dní. Podnikateľ pod dočasnou ochranou nie je povinný podať návrh vôbec.

V zmluvných vzťahoch tiež nie je možné započítať pohľadávku, ktorá vznikla podnikateľovi pod dočasnou ochranou, proti pohľadávke, ktorá vznikla pred poskytnutím dočasnej ochrany, ak táto pohľadávka patrí alebo patrila spriaznenej osobe. V prípade ochrany nemožno ani odstúpiť od zmluvy pri omeškaní v dôsledku vplyvu koronavírusu. Lehoty na uplatnenie nárokov v čase ochrany firmy neplynú.

Dočasná ochrana môže firme vo viacerých oblastiach pomôcť, no je tu aj jedno obmedzenie. Podnikateľ, ktorému bola poskytnutá, nie je oprávnený rozhodnúť o rozdelení zisku ani disponovať s majetkom firmy tak, aby sa podstatnou mierou zmenila skladba majetku, prípadne jeho hodnota.

Je preto potrebné zvážiť, akým spôsobom bude podnikanie firmy pokračovať a nakoľko potrebuje disponovať majetkom. Dočasnú ochranu môže súd zrušiť, ak sa príde na to, že predpoklady na jej poskytnutie zanikli, prípadne ich firma vôbec nemala. O jej zrušenie môže požiadať súd aj sám podnikateľ.

Štátna pomoc v čase koronakrízy

Štát v súčasnosti poskytuje príspevok pre firmy, ktoré udržia pracovné miesta, respektíve ich zamestnancov. Samotný príspevok je možné poberať v dvoch formách. Po tom, čo si zamestnanec vyberie jednu z foriem, musí ju až do skončenia pandemického stavu dodržiavať.

Prvá forma príspevku je pre zamestnancov, ktorí nemôžu vykonávať pracovnú činnosť na základe prekážky na strane zamestnávateľa. Druhá forma príspevku je pre zamestnancov, ktorí pracujú, ale vo firme, ktorá zaznamenala pokles tržieb.

Manažér daňového oddelenia Milan Šustek na webinári vysvetlil, za akých okolností majú firmy na podporu nárok, aké podmienky musia splniť aj ako správne vypočítať pokles tržieb, keďže príspevok síce dostane do rúk firma, no viaže sa na zamestnancov. Treba si napríklad dať pozor na tých zamestnancov, ktorí čerpajú OČR alebo dovolenku.

Milan Šustek
Manager, Deloitte Tax

Čo robiť v prípade, keď zamestnanec nepracuje, ale využíva takzvané konto pracovného času? Takáto situácia nespadá do prekážky na strane zamestnávateľa a zamestnanec, tým pádom ani podnik, nemá nárok na prvú formu príspevku.

Lex korona a dane

Zákon Lex korona neupravuje realitný trh špeciálne, no pre všetkých podnikateľov je v súčasnosti dokumentom, ktorý by mali poznať. Senior manažér daňového oddelenia Martin Chlebec uviedol tri kategórie posunutia lehôt počas obdobia pandémie. Úkony sa podľa nich posúvajú na jeden, dva až tri mesiace po oficiálnom skončení pandémie.

Martin Chlebec
Senior manager, Deloitte Tax

Daňové priznania podnikatelia v súčasnosti môžu podať, no podľa Lex korona na to majú čas až do konca mesiaca po „pandémii koronavírusu“. Mení sa aj deadline daňového priznania k miestnym daniam, daniam z motorových vozidiel a splnenie lehôt na oznamovacie povinnosti, ktoré firmu zastihli počas pandémie.

Nový zákon upravil uplatnenie preddavkov na daň z príjmov od mája 2020 splatných počas obdobia pandémie. Daňovníkom súčasne zostáva možnosť požiadať o platenie preddavkov inak. Podľa Martina Chlebca by daňové úrady mali zhovievavejšie pristupovať k žiadostiam a ich schvaľovaniu. Po uplynutí trojmesačnej platnosti môžu podnikatelia požiadať znova.

V čase koronakrízy majú daňovníci tiež možnosť odpočítania neuplatnenej daňovej straty a to až v úhrnnej hodnote najviac 1 000 000 Eur. Zároveň zákon definoval čo nebude považované za daňový nedoplatok. Je to dlžná suma dane splatná v období pandémie, ktorú daňový subjekt zaplatí do konca mesiaca po skončení pandémie.