Kvalita realizácie verzus projektová príprava pri obnove budov

Každá obnova si vyžaduje súhlas a záujem vlastníkov bytov, konštruktívnu komunikáciu zástupcov vlastníkov so správcom, projektantom, dozorom a zhotoviteľom, za predpokladu účelného využitia finančných prostriedkov.

Od roku 1992 dochádza v Slovenskej republike k cielenej obnove bytového fondu staršieho ako 20 rokov, najmä jeho zatepľovaním a odstraňovaním statických nedostatkov. Na základe údajov z Aktualizácie stratégie obnovy fondu bytových a nebytových budov možno konštatovať, že bola obnovená už viac ako polovica bytových domov a tretina rodinných domov.

Okrem trendu obnovy bytových a rodinných domov sa predpokladá aj postupné obnovovanie v minulosti obnovených budov aj formou zdvojeného zateplenia a novej výmeny otvorových konštrukcií ako logický dosah sprísňujúcich sa požiadaviek na prvky obalového plášťa budov. Obnova bytového domu je pomerne zložitý proces, či už ide o čiastočnú, alebo celkovú obnovu.

Podľa platformy Budovy pre budúcnosť [1] sa predpokladá, že v roku bude 2050 bude stáť viac ako 90 % súčasných budov. Dosiahnutie plného potenciálu životnosti budov je podmienené ich pravidelnou, kvalitnou údržbou a obnovou, minimálne raz za 30 rokov. Zanedbanie obnovy vedie k predčasnému vyradeniu budovy z používania. Obnova bytových domov dosahuje na Slovensku v celoeurópskom porovnaní nadpriemerne vysoké tempo. Bytové domy v Slovenskej republike by mali byť obnovené v roku 2029 a rodinné domy v roku 2043.

V súčasnosti je už čoraz bežnejší komplexnejší prístup k obnove bytových domov. To znamená, že sa zlepšujú nielen tepelnotechnické vlastnosti obvodových stien, striech, stropov medzi vykurovaným a nevykurovaným priestorom, ale vymieňajú sa napr. aj okná v spoločných priestoroch, obnovou prechádzajú rozvody technických zariadení (plyn, studená a teplá voda, kanalizácia atď.) , elektroinštalácie v spoločných priestoroch a výťahy.

Ako predchádzať nekvalitnej obnove?

Odpoveď nie je jednoduchá, je potrebné začať s precíznou predprojektovou prípravou, ktorá obsahuje diagnostiku domu a energetický audit. Už pri prvých predstavách o obnove domu je potrebné uvažovať v číslach, napríklad návratnosť finančných nákladov (s čím súvisí aj šetrenie energie, prevádzkové náklady po obnove), predĺženie životnosti stavebných konštrukcií, zvýšenie kvality bývania a iné.

Projektanta je vhodné osloviť už počas predprojektovej prípravy alebo mu poskytnúť predprojektovú štúdiu ako podklad pri spracovaní projektovej dokumentácie. Najčastejším kameňom úrazu sa stáva obsah a rozsah projektovej dokumentácie obnovy bytového domu. Cieľom by mala byť taká projektová dokumentácia, ktorá poskytne dostatočný podklad na prípravu a uskutočňovanie obnovy s dôrazom na kalkuláciu nákladov a na uzavretie zmlúv so zhotoviteľom. Dokumentácia by mala byť tiež dostatočným podkladom na uskutočnenie a záverečné vyúčtovanie stavby.

Limitujúcim faktorom je kompetencia a „kompetentnosť“ stavebných úradov, ktoré požadujú druh a podrobnosť projektovej dokumentácie na obnovu bytového domu. Skúsenosti z praxe ukazujú, že mnohým úradom „stačí“ režim ohlásenia, čím sa môže urýchliť začatie stavebných prác. Podľa dikcie stavebného zákona § 55 ods. 2 ohlásenie stavebnému úradu stačí (okrem iného) v prípade stavebných úprav, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, nemení sa spôsob užívania stavby a neohrozujú sa záujmy spoločnosti alebo v pri udržiavacích prácach, ktoré by mohli ovplyvniť stabilitu stavby, požiarnu bezpečnosť stavby, jej vzhľad alebo životné prostredie a pri všetkých udržiavacích prácach na stavbe, ktorá je kultúrnou pamiatkou.

Stavebník môže podľa § 57 ods. 2 stavebného zákona uskutočniť ohlásené stavby, stavebné úpravy a udržiavacie práce len na základe písomného oznámenia stavebného úradu, že proti ich uskutočneniu nemá námietky. K písomnému oznámeniu stavebný úrad pripojí overený jednoduchý situačný výkres, a ak ide o jednoduchú stavbu podľa § 55 ods. 2 písm. a), k písomnému oznámeniu pripojí overenú projektovú dokumentáciu.

V každom prípade by stavebný úrad mal požadovať projektovú dokumentáciu na stavebné povolenie. Projektová dokumentácia sa často odovzdáva na poslednú chvíľu, bez možnosti revízie členmi technickej komisie alebo správcu a termíny tlačia, najmä ak sa dom uchádza o štátnu dotáciu. Najväčším problémom býva podrobnosť výkazu výmer a z neho vyplývajúci rozpočet obnovy.

Stavba je povolená (ohlásená) a neraz sa až počas realizácie zistí, koľko nedostatkov projektová dokumentácia obsahuje. Závažným dokladom správcu a vlastníkov bytov je obsah zmluvy o dielo, ktorú s projektantom spísali. Ak je spracovaná povrchne, so všeobecnými formuláciami, nie je priestor na reklamáciu nedostatkov projektovej dokumentácie. Argumentácia, že „to sa spresní počas stavebných prác“, neobstojí.

Obr. 1: Nepresnosti v projektovej dokumentácii obnovy a nedôslednosť stavebného/technického dozoru sa môžu prejaviť aj v „drobnostiach“, ktoré však vplývajú na funkčnosť a estetiku budovy.

Základná terminológia

V praxi sa často stretávame s nejasnosťami a nedostatkami spôsobenými nejednoznačnou terminológiou, ktorá vyplýva z technických noriem, zákonov a vyhlášok.

Z uvedeného dôvodu uvádzam niektoré pojmy:

• obnovená budova – existujúca budova, na ktorej sa uskutočnili zmeny stavebných konštrukcií a technického zariadenia budovy, ktorými sa pred ukončením ich životnosti dosiahne splnenie základných požiadaviek na stavby a predĺženie životnosti stavby alebo častí stavby obvykle bez prerušenia užívania budovy, pričom sa obnova môže z hľadiska rozsahu uskutočniť ako celková alebo čiastočná (podľa STN 73 0540-2 [2]);
• významná obnova budovy je definovaná podľa zákona č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov v znení zákona č. 300/2012 [3] ako: stavebné úpravy existujúcej budovy, ktorými sa vykonáva zásah do jej obalovej konštrukcie v rozsahu viac ako 25 % jej plochy, najmä zateplením obvodového a strešného plášťa a výmenou pôvodných otvorových výplní;
• zákon č. 321/2014 Z. z. o energetickej efektívnosti [4] definuje významnú obnovu technického zariadenia budovy najmä ako obnovu technického systému vykurovania, prípravy teplej vody, vetrania, chladenia, osvetlenia budov a ich kombinácie, ktorej investičné náklady sú vyššie ako 50 % investičných nákladov na obstaranie nového porovnateľného technického zariadenia budovy;
• hĺbkovú obnovu budovy uvedený zákon definuje ako uskutočnenie významnej obnovy budovy a významnej obnovy technického zariadenia budovy, ktorou sa dosiahne zaradenie budovy do minimálnej energetickej triedy požadovanej podľa zákona č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov [4], pri ktorej sa zohľadní životný cyklus jednotlivých prvkov budovy;
• celkovú obnovu budovy definuje STN 73 0540-2 Tepelná ochrana budov [2] ako stav budovy, keď všetky stavebné konštrukcie a technické zariadenie budovy spĺňajú základné požiadavky na stavby, ktoré sú určené platnými právnymi a technickými predpismi.

Celkovú obnovu budovy možno vykonať naraz alebo postupne ako čiastkovú obnovu. Celková obnova pozostáva z významnej obnovy budovy, významnej obnovy technických systémov budovy a obnovy stavebných konštrukcií a technických systémov významnou mierou neovplyvňujúcich potrebu a spotrebu energie budovy – čiže hĺbkovej obnovy (zabezpečenie statickej, užívateľskej a protipožiarnej bezpečnosti, hygieny a akustickej ochrany, napr. obnova balkónov, lodžií, bleskozvodu, výťahov, kanalizácie, hydroizolácií, podláh a pod.).

Podľa zákona č. 205/2014 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov [6], sa na účely uvedeného zákona pod pojmom modernizácia rozumie obnova, zlepšenie alebo rozšírenie vybavenosti a použiteľnosti spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva. Rekonštrukciou sa na účely tohto zákona rozumejú zásahy do spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ktoré znamenajú zmenu v ich kvalite alebo technických parametroch.

V prípade podávania žiadosti o úver zo ŠFRB sa v zákone č. 150/2013 o Štátnom fonde rozvoja bývania [6] v § 6 bod c) dočítame o obnove bytovej budovy ako o:

• modernizácii alebo rekonštrukcii spoločných častí bytového domu a spoločných zariadení bytového domu,
• odstránení systémovej poruchy bytového domu,
• stavebných úpravách existujúceho bytového domu alebo jeho samostatne užívanej časti, alebo rodinného domu, ktorými sa vykonáva zásah do tepelnej ochrany zateplením obvodového plášťa, strešného plášťa a výmenou pôvodných otvorových výplní bytového alebo rodinného domu.

Nákladová efektívnosť opatrení

Na základe delegovaného nariadenia EK (EÚ) č. 244/2012 [7] bolo potrebné stanoviť nákladovo optimálne minimálne požiadavky na energetickú hospodárnosť budov. Tieto požiadavky sú v SR zavedené od 1. 1. 2016 ako požiadavky na ultranízkoenergetickú úroveň výstavby. Návrh opatrení zahrnutých do projektovej dokumentácie významnej obnovy musí spĺňať požiadavku nákladovej efektívnosti podľa STN EN 15459.

Nákladovo optimálna úroveň je taká úroveň energetickej hospodárnosti budovy, ktorá vedie k najnižším nákladom počas odhadovaného ekonomického životného cyklu budovy, pričom najnižšie náklady sa určujú so zohľadnením investičných nákladov súvisiacich s energiou a nákladmi na údržbu a prevádzku budovy, vrátane nákladov na energiu, úspor energie, kategóriu budovy, príjmov z vyrobenej energie v budove a nákladov na likvidáciu budovy.

Nákladovo efektívne opatrenia na zlepšenie energetickej hospodárnosti budov sa rozlišujú podľa kategórie budov a zohľadňuje sa ich životnosť s ohľadom na výpočtové obdobie súčasnej konečnej hodnoty. Pre bytové budovy a verejné budovy sa uvažuje výpočtové obdobie 30 rokov, pre ostatné budovy 20 rokov. V rámci súčasnej praxe sa však pri obnove dáva prednosť opatreniam s ohľadom na finančné možnosti obyvateľov.

Projektová dokumentácia

Aké sú teda požiadavky na dokumentáciu potrebnú na schválenie obnovy? Ako je možné, že legislatívne požiadavky projektová dokumentácia spĺňa, napriek tomu vznikajú problémy pri realizácii?

Podľa zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov [8] oddiel 4 § 54 sa „stavby, ich zmeny a udržiavacie práce na nich môžu uskutočňovať iba podľa stavebného povolenia alebo na základe ohlásenia stavebnému úradu“. Podľa § 55 sa stavebné povolenie vyžaduje, „pokiaľ tento zákon a vykonávacie predpisy k nemu alebo osobitné predpisy neustanovujú inak, pri stavbách každého druhu bez zreteľa na ich stavebnotechnické vyhotovenie, účel a čas trvania; stavebné povolenie sa vyžaduje aj pri zmene stavieb, najmä pri prístavbe, nadstavbe a pri stavebných úpravách“.

V stavebnom zákone je v § 66 Stavebné povolenie ďalej uvedené: „(1) V stavebnom povolení určí stavebný úrad záväzné podmienky uskutočnenia a užívania stavby a rozhodne o námietkach účastníkov konania. Stavebný úrad zabezpečí určenými podmienkami najmä ochranu záujmov spoločnosti pri výstavbe a pri užívaní stavby, komplexnosť stavby, dodržanie všeobecných technických požiadaviek na výstavbu, prípadne ich predpisov a technických noriem, vylúčenie alebo obmedzenie negatívnych účinkov stavby a jej užívania na životné prostredie.“

Podľa odseku (2) stavebnému úradu stačí ohlásenie, ak sa (okrem iného) „pri stavebných úpravách, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, nemení sa spôsob užívania stavby a neohrozujú sa záujmy spoločnosti, alebo pri udržiavacích prácach, ktoré by mohli ovplyvniť stabilitu stavby, požiarnu bezpečnosť stavby, jej vzhľad alebo životné prostredie“. Tu je priestor na rôzny výklad stavebného zákona pracovníkmi stavebných úradov.

Podľa Usmernenia MVRR–2007-13357/129461-1:530 [9] k problematike spôsobu povoľovania zmien dokončených stavieb (obnova je podľa dikcie stavebného zákona zmenou dokončenej stavby) „je zatepľovanie budov možné charakterizovať ako zmenu dokončenej stavby uskutočnenú stavebnými úpravami, pri ktorých sa zachováva vonkajšie pôdorysné aj výškové ohraničenie stavby (§ 139b ods. 5 písm. c) stavebného zákona) zväčšené len o hrúbku zatepľovacieho systému“. Na stavebné úpravy súvisiace so zatepľovaním budov alebo ich častí, ktoré spĺňajú kumulatívne všetky štyri kritériá podľa § 55 ods. 2 písm. c) stavebného zákona pri ostatných stavbách (napr. bytové budovy, nebytové budovy) je posúdenie toho, či je potrebné stavebné konanie vecou správnej úvahy stavebného úradu.

Zároveň sa v usmernení píše: „Projekt pre realizáciu by mal obsahovať aj riešenie všetkých zásadných detailov (napr. detaily obvodového plášťa, detaily okien a ich osadenia, detaily strechy, detaily balkónov, lodžií a terás, detaily súvisiace s navrhovaním výstužnej mriežky v zatepľovacích systémoch vyplývajúce zo zásad riešenia protipožiarnej bezpečnosti, atď.), čo môže stavebný úrad podľa okolností konkrétneho prípadu zabezpečiť aj v podmienkach stavebného povolenia (§ 66 ods. 3 písm. a) stavebného zákona).“

Normatívna príloha A k STN 73 2901: 2015 Zhotovovanie vonkajších tepelnoizolačných kontaktných systémov (ETICS), ktorá spodrobňuje projektovú dokumentáciu na zateplenie obvodového plášťa spresňuje a spodrobňuje znenie usmernenia. Záverom dodávam, že je v kompetencii stavebného úradu rozhodnúť, či požaduje ohlásenie alebo stavebné konanie, zároveň je v jeho kompetencii posúdiť, či projekt spĺňa náležitosti.

Pojem dokumentácia na realizáciu stavby, resp. realizačný projekt nie je v súčasnej legislatíve zakotvený. Vo vyhláške č. 107/1966 Zb. o dokumentácii stavieb [10] platnej do roku 1973 sa vo štvrtej časti § 40 definovala realizačná dokumentácia ako dodávateľská dokumentácia. Pri spracovaní tejto dokumentácie boli dodávatelia povinní zachovať „technickú, ekonomickú a výtvarnú koncepciu projektu“. V dojednanom rozsahu mali spolupracovať pri vypracovaní tejto dokumentácie s generálnym projektantom.

V súčasnosti požiadavky na obsah projektovej dokumentácie spodrobňuje vyhláška MŽP SR č. 453/2000 Z. z. [11] ako vykonávací predpis k stavebnému zákonu. O projekte na realizáciu sa však nezmieňuje. Vo vyhláške sa spomína len dokumentácia skutočného realizovania stavby a zjednodušená dokumentácia skutočného realizovania stavby (pasport stavby k § 104 zákona). Dokumentácia skutočného realizovania stavby, ktorej obstaranie musí nariadiť stavebný úrad, obsahuje najmä hľadisko civilnej ochrany, požiarnej ochrany a základné požiadavky na stavby. Zároveň je v § 46 stavebného zákona uvedené: „Projektant vypracovaného projektu stavby zodpovedá aj za jeho realizovateľnosť.“

Projektová činnosť podľa stavebného zákona § 45 patrí k vybraným činnostiam vo výstavbe, ktorých výsledok má vplyv na ochranu verejných záujmov vo výstavbe. Zároveň sa v bode 4 definujú projektanti ako fyzické osoby, ktoré získali oprávnenie na výkon týchto činností („oprávnená osoba“) podľa osobitných predpisov, teda autorizovaný architekt alebo autorizovaný stavebný inžinier (okrem projektantov jednoduchých, drobných stavieb a ich zmien).

Ako má teda správca, resp. zástupca vlastníkov postupovať pri komunikácii s projektantom? Musí mu dať jednoznačnú požiadavku na obsah a rozsah dokumentácie na zamýšľanú obnovu domu, ktorá bude súčasťou zmluvy o dielo?

Príručka SKSI „Obsah, rozsah a skladba projektovej dokumentácie stavieb“ [12] je v súčasnej praxi užitočnou pomôckou nielen pre projektantov, ale najmä objednávateľov obnovy. Príručka v tretej časti odporúča rozsah projektovej dokumentácie k povoľovaniu a realizácii stavieb. Je vhodným podkladom, ako špecifikovať rozsah prác v zmluve o dielo medzi objednávateľom a projektantom.

Podľa príručky (s. 70) „dokumentácia na realizáciu stavby prehlbuje a spresňuje, prípadne dopĺňa dokumentáciu overenú v stavebnom konaní do takej podrobnosti, ktorá jednoznačne definuje konštrukcie, výrobky, materiály, stroje, zariadenia, konštrukčné detaily a pod. tak, aby bola zhotoviteľovi jednoznačne zrozumiteľná a aby bola postačujúcim podkladom na spracovanie dielenskej dokumentácie, na výrobnú prípravu zhotoviteľa stavby a na uskutočnenie stavby“. V príručke sa opisuje odporúčaný obsah a rozsah projektovej dokumentácie na realizáciu stavby. Projektová dokumentácia na stavebné povolenie má podľa tejto príručky 11 hlavných častí (A až G).

V realizačnom projekte príručka odporúča doplniť osobitné podmienky realizovania, montáže alebo technologických postupov. „Výkresy detailov majú zobrazovať tvarovo neobvyklé alebo zložité riešenia, na ktoré má zhotoviteľ pri realizácii dohliadať. V prípade, že dokumentácia vyžaduje spracovanie dodávateľskej (výrobnej, dielenskej) dokumentácie, musí obsahovať poznámku „Dodávateľská dokumentácia musí byť odsúhlasená projektantom realizačného projektu.“.

Príručka [12] v časti týkajúcej sa obsahu projektu na realizáciu stavby časť D – dokumentácia stavebných objektov a inžinierskych sietí uvádza pri výkresoch výpisy a zoznamy stolárskych, klampiarskych, zámočníckych výrobkov a iných podrobností.

Ďalšou publikáciou určenou pre projektantov, ale veľmi užitočnou pre objednávateľov/investorov, je Sadzobník pre navrhovanie ponukových cien projektových prác a inžinierskych činností UNIKA [13]. Odporúča obsah a rozsah častí realizačného projektu formou 9 častí. Unika [8] v časti E1 Pozemný stavebný objekt, časť 1 Architektonické a stavebné riešenie uvádza ako súčasť projektu bod 1.3: „Výkaz výmer stavebných prác, výpisy a zoznamy stolárskych, zámočníckych a klampiarskych výrobkov, betónových a iných prefabrikátov a hlavných prvkov konštrukcií ľahkej prefabrikácie“.

V prípade žiadosti o poskytnutie úveru na obnovu bytového domu zo ŠFRB musí projektová dokumentácia obsahovať tzv. „rozhodujúce konštrukčné detaily stavby“, napriek tomu (alebo práve preto), že stavebný zákon [9] rozsah projektovej dokumentácie na realizáciu nedefinuje, resp. ho ponecháva na rozhodnutí príslušných stavebných úradov.

Objednávateľ projektovej dokumentácie obnovy, veľmi často laik, sa musí spoľahnúť na referencie o projektantovi a overenie jeho odbornej spôsobilosti príslušnými dokumentmi potvrdenými Slovenskou komorou stavebných inžinierov. Keďže v súčasnej slovenskej legislatíve nie je jednoznačne charakterizovaný obsah, rozsah a najmä povinnosť vypracovania dokumentácie na realizáciu stavby, resp. obnovy, zmluva o vypracovaní projektovej dokumentácie obnovy domu sa stáva závažným dokumentom, v ktorom si zástupcovia vlastníkov bytov môžu definovať požiadavky na projektovú dokumentáciu, ako aj zodpovednosť za škody z dôvodu chýb v projektovej dokumentácii. Projektant obvykle v zmluve vyhlasuje, že má uzavreté poistenie zodpovednosti za škodu vzniknutú uskutočňovaním stavieb a ich zmien.

Stavebný a technický dozor

Pojem technický dozor investora súčasná slovenská legislatíva nepozná. Pojmy ako autorský a technický dozor boli zakotvené v už spomínanej vyhláške č. 107/1966 Zb. o dokumentácii stavieb [10] v 6. časti Dozory nad stavbami. Zástupcovia vlastníkov bytov si často mýlia funkciu autorského a stavebného dozoru s funkciou stavbyvedúceho. Zhotoviteľ ochotne ponúka vlastníkom bytov svojho stavbyvedúceho ako „dozor“, ktorý má chrániť záujmy obyvateľov. Následky môžu byť katastrofálne.

V spomínanej vyhláške č. 107/1966 Zb., ktorá by mohla inšpirovať súčasných zákonodarcov, sa technický dozor investora (§ 49) definuje ako „dozor, ktorý sleduje a väčšinou v dohodnutých čiastkových termínoch kontroluje akosť a rozsah dodávok a prác uskutočňovaných na stavbe a ich súlad s projektom a ostatnou dokumentáciou spracovanou podľa vyhlášky, podmienkami hospodárskej zmluvy, predpismi a technickými normami; zvlášť kontroluje konštrukcie a práce pred ich zakrytím.“

Vyhláška ustanovuje tiež povinnosť, aby technický dozorca dbal na sústavné doplňovanie dokumentácie, podľa ktorej sa stavba uskutočňuje, a na evidenciu dokumentácie uskutočnených častí stavby. V odseku 8 vyhláška vylučuje, aby výkon technický dozor vykonával pracovník organizácie, ktorá uskutočňuje na stavbe stavebné alebo montážne práce.

Súčasná legislatíva pozná len pojem „stavebný dozor“. Stavebný zákon [8] v oddiele II § 46b charakterizuje stavebný dozor ako osobu, ktorá:
„a) Sleduje spôsob a postup uskutočňovania stavby tak, aby sa zaručila bezpečnosť a ochrana zdravia pri práci, riadna inštalácia a prevádzka technického vybavenia na stavbe, odborné uskladanie stavebných výrobkov a hmôt, vhodnosť ich použitia a odborné uskladanie strojov a zariadení; sleduje vedenie stavebného denníka.
b) Zodpovedá za súlad priestorovej polohy s dokumentáciou stavby, za dodržanie všeobecných technických požiadaviek na výstavbu, a spoluzodpovedá za dodržanie podmienok rozhodnutí vydaných na uskutočnenie stavby, najmä územného rozhodnutia a stavebného povolenia.
c) Pôsobí na odstránenie chýb, ktoré na stavbe zistil; ak nie je možné chyby odstrániť v rámci výkonu stavebného dozoru, bezodkladne ich oznámi stavebnému úradu“.
Oprávnenia a povinnosti stavbyvedúceho a stavebného dozoru sú v súčasne platnom Stavebnom zákone definované vo veľkej časti takmer zhodne (t. j. zodpovednosť voči stavebníkovi a najmä stavebnému úradu).

Podľa výkladového stanoviska k problematike vedenia uskutočňovania stavby (stavbyvedúci, stavebný dozor) [15] vydaného Ministerstvom výstavby a regionálneho rozvoja SR zákon nepredpisuje súbežné vykonávanie činnosti stavbyvedúceho a stavebného dozoru na tej istej stavbe!

Povinnosť stavebníka zabezpečiť odborné vedenie uskutočňovania stavby stavebným dozorom (alebo kvalifikovanou osobou) sa predpisuje iba pri stavbách uskutočňovaných svojpomocou. Pokiaľ si stavebník sám objedná (dohodne zmluvne) „vykonávanie dozornej činnosti“ na stavbe, ktorú realizuje zhotoviteľ a odborné vedenie jej uskutočňovania zabezpečuje stavbyvedúci, môže tak urobiť, ale tento postup je nad rámec povinností, ktoré mu predpisuje stavebný zákon, a preto rozsah činnosti takéhoto „dozoru“ je určený výlučne v zmluve a takýto dozor nemá oprávnenia a povinnosti definované voči stavebnému úradu, ale len voči stavebníkovi, ktorý si ho objednal. Aj tu platí: správca (zástupca vlastníkov bytov) musí dbať na presnú špecifikáciu povinností a odmien technického/stavebného dozora v zmluve o dielo.

Príručka Unika [13] na s. 11 definuje technický dozor objednávateľa ako „kontrolnú činnosť, ktorou sa sleduje, či sa stavba uskutočňuje v súlade s projektovou dokumentáciou, s podmienkami stavebných povolení a iných povolení potrebných pre výstavbu a s podmienkami zmluvy o dielo“.

V prípade realizácie obnovy formou úveru zo Štátneho fondu rozvoja bývania musí správca, resp. zástupca vlastníkov bytov uviesť osobu, ktorá bude vykonávať tzv. odborný technický dozor (v podstate funkcia tzv. technického dozoru investora podľa vyhlášky z roku 1966) a ten musí deklarovať, že nemá zmluvný, pracovný a ani iný vzťah so zhotoviteľmi stavby. V prípade inej schémy financovania tento prístup môžeme len odporúčať.

Stavebný denník

Stavebný zákon v § 46d Stavebný denník uvádza [8]:
„Stavebný denník je dokument, ktorý je súčasťou dokumentácie uloženej na stavenisku; zaznamenávajú sa v ňom všetky podstatné udalosti, ktoré sa stali na stavenisku. Do stavebného denníka sa zapisujú všetky dôležité údaje o stavebných prácach, o vykonávaní štátneho stavebného dohľadu, štátneho dozoru, dozoru projektanta nad vykonávaním stavby a autorského dozoru a o iných činnostiach ovplyvňujúcich stavebné práce a priebeh výstavby.“

Do stavebného denníka je oprávnený okrem iných robiť zápisy aj stavebník alebo jeho splnomocnený zástupca a vlastník stavby, ak nie je stavebníkom, projektant a projektant čiastkových projektov stavby, zhotoviteľ (dodávateľ) stavby a stavebný dozor.

Zhotoviteľ

Výber vhodného zhotoviteľa je tiež veľmi zodpovedná a ťažká úloha. Podstatná je kvalitne spracovaná projektová dokumentácia, na základe ktorého je možná kvalitná a bezproblémová obnova. Zhotoviteľ v zmluve zvyčajne vyhlasuje, že sa oboznámil s projektovou dokumentáciou a je schopný stavbu podľa tejto dokumentácie zrealizovať. V prípade nezrovnalostí na stavbe sa kontrolujú ustanovenia zmluvy o zhotovení obnovy, záväzný je rozpočet obnovy, ktorý je súčasťou tejto zmluvy (a mal by byť vypracovaný na základe výkazu výmer).

Čo dodať na záver?

Správcom a zástupcom vlastníkov bytov odporúčam špecifikovať požiadavky na projektanta a technický dozor podľa odporúčaní príručky SKSI [12] a príručky UNIKA [14]. Ako praktická pomôcka im poslúži tiež Manuál komplexnej obnovy bytových domov [16]. Kvalitnú realizáciu si môžu vlastníci bytov zabezpečiť jedine voľbou zodpovedného a kvalifikovaného stavebného dozoru a výberom overeného zhotoviteľa s príslušnými certifikátmi a dobrými referenciami.

V prípade závažných nedostatkov projektovej dokumentácie a následne významného navýšenia rozpočtu obnovy (nedostatočne spočítané plochy zateplenia stien, plochy omietok, klampiarskych prvkov, iných podrobností atď.) je možné objednať si znalecký posudok na zhodnotenie odbornej kvality a náležitostí projektovej dokumentácie, ktorý vypracuje znalec v odbore stavebníctvo, v odvetví projektovanie stavebníctve s cieľom vymáhať navýšenia rozpočtu od projektanta súdnou cestou. Dôležitým podkladom na vypracovanie posudku je okrem projektovej dokumentácie aj stavebný denník.

Na záver treba zdôrazniť neustálu a korektnú komunikáciu medzi správcom a technickou komisiou vlastníkov bytov, koordináciu ich činnosti a vzťah k ostatným účastníkom obnovy. Je potrebné byť v strehu a okamžite riešiť nejasnosti v projektovej dokumentácii s projektantom, technickým dozorom a stavbyvedúcim. Veľmi dôležitá je aktívna účasť na kontrolných dňoch, na ktoré musia zúčastnené strany prísť pripravené, aby sa mohli operatívne riešiť nedostatky a nejasnosti, ešte kým je to možné uskutočniť bez nákladných a komplikovaných dodatočných opatrení. Netreba zabudnúť, že stavebný denník je silnou zbraňou v ruke objednávateľa, preto je potrebné trvať na zodpovednom prístupe k zápisom a priebežnej kontrole plnenia opatrení vyplývajúcich z kontrolných dní.

 

Text + FOTO | Ing. Katarína Minarovičová, PhD., Katedra konštrukcií pozemných stavieb, STU v Bratislave – Stavebná fakulta

Literatúra

1. PROGRAM BUDOVY 2050 Správa o stave budov na Slovensku. Budovy pre budúcnosť, 2017. Dostupné na internete: https://www.bpb.sk/wp-content/uploads/2017/06/ProgramBudovy2050.pdf
2. STN 73 0540-2: 2012/Z1: 2016 Tepelná ochrana budov. Tepelnotechnické vlastnosti stavebných konštrukcií a budov. Časť 2: Funkčné požiadavky definícia je v pôvodnej z roku 2012.
3. Zákon č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov v znení zákona č. 300/2012.
4. Zákon č. 321/2014 Z. z. o energetickej efektívnosti.
5. Zákon č. 205/2014 Z. Z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
6. Zákon č. 150/2013 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania.
7. Delegované usmernenie EK (EÚ) č. 244/2012.
8. Zákon č. 50/1976 Z. z. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon).
9. Usmernenie MVRR–2007-13357/129461-1:530 k problematike spôsobu povoľovania zmien dokončených stavieb stavebných úprav súvisiacich so zmenou tepelnej ochrany budov dodatočným zatepľovaním stavieb (zatepľovanie budov). 2007, Dostupné na internete: http://www.sksi.sk 
10. Vyhláška Štátnej komisie pre techniku č. 107/1966 Zb. o dokumentácii stavieb.
11. Vyhláška MŽP SR č. 453/2000 Z. Z., ktorou sa vykonávajú niektoré ustanovenia stavebného zákona.
12. ĎURĎA, J.: Obsah, rozsah a skladba projektovej dokumentácie stavieb. Bratislava: KASI 6, SKSI, 2002.
13. Sadzobník pre navrhovanie ponukových cien projektových prác a inžinierskych činností. Bratislava: UNIKA, 2017.
14. Výkladové stanovisko k problematike vedenia uskutočňovania stavby, 2007. Dostupné na internete: http://www.sksi.sk
15. Manuál komplexnej obnovy bytových domov. Eurostav: 2016.

Článok  bol uverejnený v časopise Správa budov 1/2018.