Slovenské stavebníctvo ešte čaká tvrdý boj

Slovenské stavebníctvo ešte čaká tvrdý boj

Čísla o vývoji stavebného sektora sú neomylné. Štatistický úrad Slovenskej republiky zaznamenal v prvom polroku 2009 objem stavebnej produkcie vo výške 2,58 miliárd eur (približne 77,7 miliárd Sk). Znamená to o 9,2 percent menej ako v rovnakom období minulého roka. Fakty hovoria o tom, že stavebníctvo už pociťuje prvé vplyvy finančnej krízy. Ako súčasnú situáciu vnímajú zainteresovaní, sme zisťovali u výrobcov stavebných materiálov, ako aj medzi realizačnými firmami.

Nečakaný prepad trhu
Špecifikom tohto roka je, že situáciu na trhu ovplyvnilo množstvo očakávaných aj neočakávaných faktorov. „Vývoj podmienilo zavedenie eura, dlhá zima, pokles cenovej hladiny stavebných materiálov, kolísanie ceny českej koruny a forintu, nárast kapacity výroby tehál pri významnom poklese ich dopytu, inovácie výrobkov, zmena dopytu po novostavbách, nižšia dostupnosť finančných zdrojov a pod. Myslím si, že vývoj stavebného trhu bude zodpovedať skôr pesimistickým prognózam zo začiatku roka. Naša pozícia lídra by sa však nemala zmeniť,“ hovorí Albert Priehoda, vedúci marketingu Xella CZ/SK.

Minuloročné odhady analytikov vychádzali najmä zo stavu vývoja národného hospodárstva. Naša ekonomika sa javila vďaka zdravým finančným inštitúciám veľmi silná, preto sa spočiatku nezdalo, že by ju kríza mohla ovplyvniť až natoľko výrazne. Odborníci avizovali iba spomalenie rastu HDP. „Stalo sa však, čo sa logicky stať muselo. Slovensko je malá, veľmi otvorená súčasť európskeho, a tým aj svetového trhu. Podľa môjho názoru bolo takéto zreálnenie hodnotového systému nutné. Platí to aj pre stavebný trh. Nebolo predsa normálne, aby si dodávatelia takpovediac tendrovali objednávateľov, aby sa subdodávky zjednávali len s veľkou námahou či aby nebolo možné zohnať kvalifikovaného robotníka. Nehovoriac už o kvalite stavebných prác, ktoré zodpovedali tomu, že 1. liga majstrov pracovala v Británii a Nemecku, 2. liga v susednej Českej republike, zatiaľ čo zvyšok zostal na Slovensku.

Takáto situácia sa azda už nebude opakovať. Stavebný raj, v ktorom pečené zákazky doslova viseli na strome a stačilo sa len načiahnuť, je za nami. Došlo k nevyhnutnej katarzii, vyrovnaniu ponuky a dopytu, ako aj ku komplikáciám, najmä vo finančnom krytí projektov. Osobne si myslím, že stavebný boom minulých rokov je definitívne minulosťou,“ vykresľuje situáciu Vladimír Vávra, konateľ a riaditeľ spoločnosti Špeciálne činnosti. Hovorí, že ďalej sa bude stavať v „rozumných“ rozmeroch, ale predovšetkým v inej vecnej aj teritoriálnej štruktúre. Dodáva, že kvalitné stavebné firmy s vlastnou výrobno-technickou základňou a nízkymi prevádzkovými nákladmi to prežijú, ba možno získajú lepšiu pozíciu pre budúci rozvoj.

Miroslav Trnovský, generálny riaditeľ spoločnosti SkyBau, tvrdí, že bol k oficiálnym predpokladom veľmi zdržanlivý: „Prognózy odbornej verejnosti boli skepticko-optimistické, s čím som od začiatku nesúhlasil a svoj názor som aj úprimne prezentoval. Vtedy sa prakticky iba začínal zápas o prácu, o nové projekty a stavby, ceny a dodacie podmienky. Skutočnosť a terajší stav ale presiahli všetky moje očakávania a predpovede, a to veľmi negatívne – tvrdo a v celom rozsahu.“

V súčasnosti sa ukazuje, že predikcie ďalšieho vývoja ekonomiky a hospodárstva z konca predchádzajúceho roka boli možno až príliš optimistické. „Keďže sme ešte v poslednom štvrťroku 2008 registrovali výrazný rast trhu, neočakávali sme taký výrazný pokles, ku ktorému došlo na začiatku roka 2009,“ uvádza Alan Šišinački, riaditeľ pre marketing a predaj spoločnosti Holcim Slovensko.

Korekcie a úspory
Stavebné spoločnosti, ale aj výrobcovia a dodávatelia stavebných materiálov museli vo väčšej či menšej miere prehodnotiť aktivity v rôznych oblastiach svojej činnosti, hoci mnohé firmy tvrdia, že ich obchodná politika sa nezmenila. „Upravili sme strategický plán rozvoja spoločnosti na najbližších 10 rokov s tým, že obdobie prvých troch rokov sme rozpracovali do detailov. Tu sme sa zamerali predovšetkým na aktivity, ktoré by nám mali pomôcť prekonať očakávaný znížený počet zákaziek. Sústreďujeme sme sa na výstavbu nízkoenergetických a pasívnych bytov a domov, zatepľovanie objektov, stavby financované zo štátnych zdrojov a fondov EÚ. Svoje developerské aktivity presúvame mimo Bratislavy. Začiatkom roka sme vypracovali dosť obsiahly materiál – súbor úsporných opatrení na najbližšie obdobie. Pri jeho hodnotení za prvý polrok tohto roka musíme konštatovať, že nám priniesol významné úspory,“ zhodnocuje opatrenia Ladislav Veršovský, generálny riaditeľ a predseda predstavenstva firmy Reding.

Spoločnosť Xella Slovensko sa zamerala na optimalizovanie výroby a uskutočnenie opatrení v oblasti finančného manažmentu, cashflow, manažmentu pohľadávok a záväzkov. Prehodnotila niektoré marketingové aktivity, upravila komunikačné nástroje a obsah komunikácie vo vzťahu ku koncovým zákazníkom. V iných firmách sa situácia odzrkadlila aj v personálnej oblasti. „Neboli sme geniálne predvídaví, ale mali sme zásobník zákaziek, ktorý nám – aj keď s istými, najmä časovými korekciami – umožňuje našu spoločnosť rozvíjať. Mierne sme administratívne zoštíhlili, snažíme sa však situáciu využiť najmä na dobudovanie výrobno-technickej základne nášho core biznisu. Našťastie, už máme k dispozícii kvalitných ľudí z 1. ligy,“ bilancuje zmeny vo firme Vladimír Vávra.

Spoločnosť Holcim Slovensko neriešila situáciu významnou redukciou v oblasti ľudských zdrojov. „Aby sme boli schopní napĺňať očakávania našich zákazníkov a prinášať im požadované hodnoty, musíme motivovať a podporovať našich zamestnancov,“ vysvetľuje Alan Šišinački a dodáva, že spoločnosť sa bude zameriavať na dolaďovanie služieb pre zákazníkov. Od začiatku roka 2009 sa intenzívnejšie zamerala na tvorbu cash flow, preto obmedzila svoje investície. Zredukovala tiež outsourcingové aktivity, ktoré nevykazovali dostatočnú efektivitu.

Miroslav Trnovský zasa upozorňuje, že problémom sú často aj pracovníci a zamestnanci, ktorí nechcú pochopiť krízový stav a požadujú vyššie mzdy bez ohľadu na problémy zamestnávateľa a pokles cien. „Od roku 2010 ale nastanú časy, keď nebude dostatok práce a budú musieť pristúpiť na zníženie príjmov. Tu mám na mysli najmä pracovníkov s vysokými zárobkami, nie pracovníkov s minimálnou mzdou,“ avizuje riaditeľ Skybau. Spoločnosť podstatne znížila zisk a výrobný plán, ktorý z dôvodu prispôsobenia sa trhu diverzifikovala aj na developerské projekty a dodávky na kľúč. Firme sa podarilo doteraz udržať kapacitu, mzdy aj platy kmeňových pracovníkov prakticky na rovnakej úrovni. Miroslav Trnovský hovorí, že vzhľadom na danú situáciu budú nútení do konca roka znížiť kapacitu a ísť do rizikových čísiel zisku.

Zhoršenie platobnej disciplíny

V súvislosti s globálnou finančnou krízou sa často hovorí aj o kríze medziľudských vzťahov či hodnôt ľudskosti. Náročná situácia podmieňuje aj obchodné vzťahy. „V našich projektoch či stavbách pôsobíme veľakrát ako zhotovovateľ, developer aj investor v jednej osobe. Vieme preto, čo všetko to obnáša. Kríza navodila stav, keď na ponukách pracujeme možno 4- či 5-krát viac než predtým, ale bez väčšieho úspechu. Niekedy sa mi zdá, že investor a developer chce iba zistiť cenu a dá si spraviť aj 15 ponúk, aby zistil, či sa mu vôbec oplatí ísť do rizika úveru a developmentu. Mali sme podpísané dodávateľské zmluvy o dielo, ktorého termín začatia sa stále posúval. Možno sa už takáto stavba ani nikdy nezrealizuje. Existujú developeri a investori, ktorí túto situáciu nielen využívajú, ale, žiaľ, aj zneužívajú,“ prízvukuje Miroslav Trnovský. Podľa jeho slov sa dá predpokladať výrazný pád platobnej disciplíny, pričom na chvoste pomyselného reťazca zostanú malé firmy a živnostníci.

„Veľakrát však nepôjde iba o skutočnú platobnú neschopnosť, ale doslova o pripravovaný stav úžery alebo úmyselné neuhradenie celej ceny diela či práce za seriózne vykonanú prácu. Preto od začiatku krízy bojujeme o riadne partnerské podmienky a monitorujeme situáciu. To ale neznamená, že necháme druhú stranu, aby nás obrala o výsledky a nezaplatila nám. Investori, developeri a generálni dodávatelia prenášajú čoraz väčšiu časť financovania diela a rizika na zhotovovateľov. Potom je už veľmi blízko k nezaplateniu. Jednoducho, vylepšujú si podmienky. Objednávatelia veľakrát otvárajú aj zmluvné ceny zabúdajúc, že dodávateľ má už uzatvorené ceny a jednotkové ceny u svojich subdodávateľov. Riziko sa teda zvyšuje, ale vláda a príslušné inštitúcie sa tým vôbec nezaoberajú,“ opisuje situáciu riaditeľ SkyBau.

Aj Ladislav Veršovský otvorene hovorí o podstatnom zhoršení platobnej disciplíny zo strany investorov, z čoho vyplýva aj neschopnosť dodávateľov plniť si svoje finančné záväzky voči svojim subdodávateľom. „Banky začali otvárať úverové zmluvy a hľadať dôvody na sprísnenie úverových podmienok. Často tým dochádza k dočasnému pozastaveniu financovania, zatiaľ čo prerušiť alebo spomaliť práce na stavbe, prípadne presunúť pracovníkov na inú stavbu nie je také jednoduché. Na druhej strane sa zdá, že dochádza k zlepšeniu v oblasti dodržiavania zmluvných podmienok, termínov a kvality. Všetci účastníci investičného procesu sa snažia, aby nevznikol oprávnený dôvod na oddialenie, prípadne zastavenie platieb či odstúpenie od zmluvy,“ predostiera svoje skúsenosti riaditeľ spoločnosti Reding.

Výrobcovia, respektíve dodávatelia materiálov môžu takisto prispieť k zvyšovaniu tlaku na dodržiavanie platobných záväzkov. „Holcim Slovensko ponúka svojim partnerom vysoké zľavy v prípade platby vopred alebo platby načas. To, samozrejme, zvyšuje záujem našich partnerov, aby naozaj platili včas,“ uvádza príklad motivovania k dochvíľnosti Alan Šišinački. Vladimír Vávra hovorí iba o pozitívnych skúsenostiach spoločnosti v súvislosti s obchodnými vzťahmi. Problémy, ktoré zaznamenali vo finančnej oblasti, sa podľa jeho slov podarilo korektne vyriešiť: „Chcem veriť, že to tak aj zostane. Radi by sme však uvítali jednoduchšie finančné vzťahy.“ Tvrdí, že pomery na trhu sa narovnávajú objektívne k lepšiemu. Vďaka tomu sa menia aj vzťahy v reťazci architekt – investor/developer – realizačná spoločnosť – dodávateľ stavebných materiálov.

„Principiálne platí: náš zákazník, náš pán. Čím viac to platí v každodennom živote, tým zdravší a dlhodobo udržateľný je vývoj odvetvia. Otázne je, ako správne zadefinovať pojem zákazník. V zmluvnom vzťahu je to investor, ale pre investora jeho klient. On je tým pravým zákazníkom s veľkým Z. Úloha architekta či projektanta je v tomto vzťahu zdvojená. Pracuje pre investora, ale musí či skôr mal by formulovať aj požiadavky jeho klienta a zhmotňovať ich. Z toho vyplýva, že záleží na architektovi, či budeme pri prechádzke mestom konfrontovaní iba s diktátom eura – miery zisku developera, alebo aj zhmotnenými fyzickými a duševnými potrebami klienta – občana. Tu už ale hovoríme o tvorbe prostredia,“ myslí si Vladimír Vávra.

Realizačné spoločnosti hodnotia veľmi pozitívne, že dodávatelia stavebných materiálov sú v súčasnosti oveľa komunikatívnejší. Lepšie sa s nimi rokuje o spôsobe a termínoch dodávok, množstevných zľavách či kvalite dodávaných materiálov. V obchodných vzťahoch často vystupujú iniciatívne a prichádzajú s konkrétnymi a zaujímavými ponukami. „Registrujeme požiadavky na zníženie ceny. Pri osobnom predaji vieme v tomto období developerom a investorom veľakrát pomôcť s celkovými nákladmi na stavebný materiál,“ potvrdzuje Albert Priehoda. Riaditeľ spoločnosti Špeciálne činnosti však upozorňuje na problémy s niektorými takzvanými nominovanými subdodávateľmi: „Svoju pozíciu si mylne vykladajú z pohľadu vlastnej exkluzivity. To však môže platiť iba pre jednu zákazku, preto je to veľmi krátkozraký prístup. Zároveň sú takéto prípady varovaním, ako by to na trhu vyzeralo bez konkurencie.“

Bojovať, ale férovo
Pozitívom krízy podľa našich respondentov je, že spolu s ňou vstúpila do developmentu aj vyššia kvalita. „Lehota výstavby, cena a kvalita boli vždy rozhodujúce kritériá úspešnosti ekonomiky projektu či stavby. V kríze sa ich hodnota niekoľkonásobne zvýšila. Pojmy viac a/alebo kvalitnejšie sú dominujúce, ale všetko má svoje mantinely. Niektorej spoločnosti to môže priniesť zisk z krízy, inej zasa krach,“ pripomína Miroslav Trnovský. Pri dokončovaní starých projektov investori dôraznejšie bazírujú na kvalite prác v rámci preberania diela. Toľko pre zmenu tlmočia skúsenosti spoločnosti Špeciálne činnosti.

Nasmerovanie väčšej pozornosti na detaily projektov a výstavby zo strany investorov približuje aj Ladislav Veršovský: „Je to spôsobené tým, že naši zákazníci musia byť náročnejší, ak chcú byť v tomto období na trhu úspešní. Navyše, získali nejaké skúsenosti z projektov, ktoré už zrealizovali predtým. Stávajú sa z nich odborníci a profesionáli vo svojom odbore. Za svoje peniaze chcú zodpovedajúcu hodnotu. Naša spoločnosť má v tejto oblasti stanovených niekoľko takzvaných kľúčových faktorov úspechu. Patria sem najmä: cena diela, jeho kvalitné vykonanie, prístup k zákazníkovi, dôvera a imidž firmy, termín zhotovenia diela a servis po jeho odovzdaní užívateľovi.“

Dnes je však zložité predpovedať, ako sa nakoniec situácia vyvinie. Vladimír Vávra upozorňuje, že medzičasom mnohé projekty zostarli, prepadla legislatíva a ďalšie projekty si budú vyžadovať novú prípravu. „Vývoj možno pripodobniť písmenu U. Bude znamenať pozvoľné zotavovanie z útlmu. V oblasti rezidenčnej výstavby a všeobecne v projektoch financovaných zo súkromných zdrojov dôjde k časovému posunu v porovnaní s oživením všeobecnej hospodárskej aktivity. Ľudia aj developeri začnú rozmýšľať o nových investíciách, až keď sa presvedčia o pominutí krízy. Nebolo by zlé odštartovať túto fázu čím skôr – súbežne s procesom vzniku chuti klienta na nové investície,“ myslí si Vladimír Vávra. V čase, keď bude prebiehať proces prípravy nových stavieb vrátane zabezpečenia ich financovania a výberu dodávateľov, očakáva riaditeľ spoločnosti Reding ďalší pokles cien stavebných mate­riálov. V priebehu budúceho roka môže podľa jeho názoru nastať zaujímavé obdobie pre investorov, ktorí majú finančné zdroje a dokážu trochu riskovať.

„Veľkou neznámou sú verejné, prípadne súkromno-verejné (PPP) projekty. V prípade, že sa spomínané projekty rozbehnú, nemusela by byť situácia slovenského stavebníctva najhoršia. Na druhej strane, z týchto projektov bude benefitovať iba obmedzený počet subjektov. Ale aj tieto investície môžu pomôcť rozbehnúť investície v súkromnom sektore, napríklad na výstavbu bytov, hál, obchodných priestorov či kancelárií. Ak sa však verejné a PPP projekty oneskoria, vývoj v stavebníctve bude naďalej komplikovaný,“ predpokladá Alan Šišinački. Podľa Miroslava Trnovského nastane v budúcom roku boj o prácu a ceny za podmienok druhotnej platobnej neschopnosti alebo nedisciplíny: „Prajem si, aby to bol seriózny a čestný boj a aby z neho féroví hráči vyviazli nanajvýš so škrabancami. Treba si uvedomiť, že prakticky takmer rok sa nezačali stavať nové stavby, a tie, ktoré sa dokončia, nebude mať kto kúpiť. Príde ďalší pád cien realít, splácanie úverov a firmy dodávajúce stavby na kľúč nebudú mať čo robiť. Diaľnice nás nezachránia.“

Ako hovorí Ladislav Veršovský, každý by mal mať snahu naučiť sa niečo nové od svojich obchodných partnerov a vymeniť si skúsenosti z minulosti. Maximalizovanie zisku by nemalo byť jediným kritériom tejto spolupráce. Skúsená stavebná spoločnosť môže byť zdrojom inšpirácie aj pre úspešného developera, dobrého projektanta a aj spoľahlivého výrobcu či dodávateľa stavebných materiálov.

Anna Salvová
Foto: Dano Veselský

Článok bol uverejnený v časopise ASB.

KategórieDeveloperi