Skúsenosti zástupcu vlastníkov bytov so zateplením domu (2. časť)
Šesťpodlažný 51-bytový panelový dom postavený v stavebnej sústave T 06 B bol odovzdaný do užívania v roku 1976. V roku 2008 sa z dôvodu šetrenia energiou vlastníci bytov rozhodli pre jeho zateplenie. V prvej časti ste sa dozvedeli o skúsenostiach zástupcu vlastníkov bytov s postupmi pri zabezpečovaní financovania obnovy bytového domu ako aj s výberom dodávateľa. V pokračovaní článku sa dočítate o ďalších skúsenostiach s realizáciou zateplenia bytového domu.
Pokiaľ je človek jej aktívnym účastníkom, zažije veľa rôznych situácií – smiešnych i trpkých. Získa veľa skúseností, ktorými sa potvrdí, že realita je kompromis medzi potrebným a možným.
Vlastníci bytov
Aby sa kvalitne urobilo zateplenie na osteniach okolo okien, bolo potrebné prechodne odstrániť siete proti hmyzu a vonkajšie rolety. Výzvy vlastníkom boli márne – takmer nikto to neurobil. Zato však prejavy nespokojnosti a nevôle sa objavovali pravidelne. Jeden z vlastníkov podal dokonca trestné oznámenie, že zástupca vlastníkov (ZV) ho donútil k účasti na úvere, a tým poškodil jeho práva. Podľa § 345/1 Trestného zákona platí: „Kto iného lživo obviní z trestného činu v úmysle privodiť jeho trestné stíhanie, potrestá sa odňatím slobody na jeden až päť rokov.“
Navrhol som mu, aby si naštudoval zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, čím získa lepšiu orientáciu v oblasti práv a povinností súvisiacich s bývaním. Porozumie tak ľuďom, ktorí sa podieľajú na správe domu. Zrejme moje odporúčanie akceptoval, pretože viac sa neozval. Pri príprave projektu zatepľovania by mal zástupca vlastníkov rátať s aj s negatívnymi postojmi niektorých vlastníkov bytov. Na pochopenie takéhoto postoja treba povedať, že na trhu so zatepľovaním je v súčasnosti množstvo informácií a ponúk. Rozoznať kvalitné ponuky od nekvalitných nie je pre laika jednoduché. S obnovou bytového domu a úverom súhlasilo 43 z 51 vlastníkov bytov.
Dodávatelia
Keďže boli traja (na strechu, fasádu a okná), dalo sa porovnávať. Prvý pracoval precízne, rýchlo, čisto a v prípade upozornenia na chybu ju okamžite odstránil. Faktúry od neho boli prehľadné, zrozumiteľné a bez nejasností. Druhý dodávateľ bol takmer opak prvého a tretieho možno označiť ako lepší priemer.
Skúsenosť s druhým dodávateľom nebola najlepšia. Už pri pohľade na to, ako táto firma nakladala s materiálom, som si uvedomil, že bude potrebná vyššia ostražitosť. Napriek tomu, že mali vyhradené uzamykateľné priestory v suteréne, materiál nechávali na lešení a chodbách domu aj cez víkendy, keď nepracovali. Kvalita ich práce občas značne zakolísala – pracovníci sa často menili. Dodávateľ sa obhajoval tým, že on si nemôže dovoliť držať v pohotovosti veľký počet zamestnancov, ale najíma skupiny murárov podľa množstva a rozsahu objednávok. Vo faktúrach sa uvádzali nesprávne výmery a iné druhy materiálu, ako boli použité. Výmery možno overiť tak, že jednotlivé plochy v dome sa premerajú, a druh materiálu sa skontroluje podľa obalu, v ktorom ho dovezú. Ak sa vyskytne nejaká nezhoda, je potrebná reklamácia. Zabezpečiť by ju mal stavebný dozor, nie vždy však vykonáva svoju práce zodpovedne. Je preto potrebné postup prác v pravidelných intervaloch fotografovať – na akých miestach a v akom rozsahu bola použitá minerálna vlna, ako a z čoho sú postavené nové priečky a podobne.
Veľkou výhodou je, ak sa dodávateľovi nezaplatí hneď, ale až po vykonaní práce, čo možno ošetriť v zmluve s dodávateľom. V opačnom prípade je potom len na dobrej vôli dodávateľa, že svoju prácu dokončí v danom termíne a kvalite. Niekedy sa nedá vyhnúť ani súdnemu konaniu. V tomto dome to bolo tak, že ak zástupca vlastníkov objavil vo faktúre preukázateľnú nezhodu, správca dodávateľovi jednoducho nezaplatil. V tomto stál nový správca jednoznačne na strane vlastníkov bytov (na rozdiel od predchádzajúceho správcu). Na obhajobu dodávateľa je však potrebné dodať, že dôvodom nie každého neoprávneného účtovania bola chamtivosť. Neraz sa podnikateľovi stane, že mu ktosi nezaplatí. Často sa radšej vzdá žaloby, pretože výsledok je neistý a je potrebné zabezpečiť chod firmy. V takom prípade môže mať snahu vynahradiť si na jednej stavbe to, čo na inej stratil, a ten, kto nekontroluje, mu to aj umožní.
Potrebné je aj preverovať vyjadrenia dodávateľa, že niektoré práce sa jednoducho nedajú vykonať. S takým tvrdením som sa stretol v prípade zateplenia ostení okolo okien. Po upozornení od jedného z vlastníkov, že sa to nerobí, mi dodávateľ vysvetlil, že to nejde, pretože rámy na všetkých oknách majú odstup od ostenia menší ako 3 cm. Previerkou sa potvrdilo, že v 80 % prípadov mal pravdu a zvyšných 20 % dorobili. Práve pri výmene okien v bytových domoch, ktoré ešte nie sú zateplené, je potrebné, aby mal rám okna (nie jeho krídlo) odstup od ostenia 5 cm – vzniká tak priestor na budúce zateplenie. Počas stavby sa vyskytlo ešte pár omylov a chýb, ale nakoniec sa podarilo bytový dom úspešne zatepliť.
Technologický postup zateplenia fasády
V zmluve treba dohodnúť, aby sa určeným osobám vrátane zástupcu vlastníkov oznamovalo začatie a ukončenie jednotlivých etáp. |
Správca
V celom procese zatepľovania bytového domu by mal mať hlavné slovo správca, o všetko by sa mal starať, mal by mať prehľad o postupe prác a nemal by odsunúť svoju zodpovednosť a kompetencie na zástupcu vlastníkov. Keďže má však množstvo iných povinností, komplexnú starostlivosť o projekt zatepľovania zväčša nie je schopný zabezpečiť. Ak by mal venovať každému domu takú intenzívnu starostlivosť, akú si vyžaduje, musel by mať viac kvalitných pracovníkov, čo však nie je jednoduché. Priamo úmerne intenzite starostlivosti by sa zvýšili aj náklady za správu. Tie by platili vlastníci, a to nie sú ochotní, prípadne ani schopní. Konkurenčne by neobstál, preto volí kompromis medzi cenou a kvalitou – potrebným a možným. Nie každý správca si zaslúži obhajobu. Ten, čo náš dom spravoval 30 rokov, vykonával svoju prácu len formálne a podľa stavu panelových domov na Slovensku nebol výnimkou.
V zápisniciach zo schôdzí sa nenájde jediný zápis o návrhu zo strany správcu na zvýšenie objemu finančných prostriedkov vo fonde opráv a v nákladoch sa nájde množstvo predražených, nie vždy nevyhnutných dodávok. V prostredí nízkej informovanosti je zneužívanie takejto funkcie veľmi ľahké. Dobrý správca presadzuje opatrenia na zlepšenie hospodárnej prevádzky domu. Má zabezpečiť, aby jeho návrhy boli uvedené v zápisnici. Ak je dobrým manažérom, usiluje sa zvyšovať kvalitu spolupráce a vzájomnej informovanosti so zástupcami vlastníkov. Školí ich, motivuje, povzbudzuje a bráni pred ďalšími vlastníkmi, ak si to zaslúžia. Chce to čas a energiu.
Záver
Funkcia zástupcu vlastníkov si pri kontaktoch s vlastníkmi bytov s často nereálnymi očakávaniami vyžaduje značnú dávku trpezlivosti a tolerancie. Podľa vlastníkov bytov by mal byť informátorom, opravárom, ekonómom, právnikom, policajtom a podobne. Mal by to robiť bez ohľadu na rušenie svojho súkromia a za čo najmenšiu odmenu. Pokiaľ túto funkciu vykonáva dobre, tak za schopnosti, čas, námahu, ale aj na kompenzáciu nákladov spojených s výkonom funkcie, t. j. za dopravu, telefón, poštu, vlastné zariadenia (počítač, tlačiareň) a náradie (ak vykonáva aj drobnú údržbu), mu patrí odmena.
Niektorí zástupcovia vlastníkov požadujú neprimerané odmeny a pre vlastníkov nerobia takmer nič, prípadne ich ešte poškodzujú. Je na samotných vlastníkoch, že im to tolerujú – neraz preto, že niet iného, ktorý by túto funkciu prijal. Iní zástupcovia robia maximum za veľmi skromnú odmenu a nájdu sa aj takí, ktorí to robia bez odmeny.
Pri získavaní informácií o nákladoch na prevádzku domu, kvalitách správcov, postupe pri zatepľovaní, prípadne, keď ma iní vyhľadali z rovnakých dôvodov, som sa stretol s rôznymi zástupcami vlastníkov – s neinformovanými, ale aj s odborníkmi, ktorí ma veľa naučili, s neistými, ale aj s autoritárskymi, pasívnymi, ale aj priam posadnutými, ktorí ma motivovali, ale boli pre mňa zároveň aj varovaním, aby som nestratil schopnosť rozoznať, aká je rozumná miera angažovanosti. Po štyroch rokoch som s funkciou zástupcu vlastníkov skončil a svojmu nástupcovi metodicky pomáham doteraz.
Cena zateplenia fasády v roku 2008
Pozn.: K celkovej cene sa pripočíta cena za rohovník AL so sieťkou, ktorým sa ošetria všetky hrany, okrem hrán pod parapetom (cena je 1,106 €/m s DPH), klampiarske výrobky (parapety), lešenie, doprava, príplatky za pigment podľa druhu farby a podobne.
Peter Trnkal
Foto: archív autora
Autor pôsobil ako zástupca vlastníkov bytov.
Článok bol uverejnený v magazíne Správa budov.
