Development a facility manažment sú spojené nádoby

„Súčasťou moderného developmentu je dôraz na skutočné požiadavky klientov,“ hovorí Milín Kaňuščák zo spoločnosti Cresco Group, a. s. „A tie sa projektujú aj cez hybné páky facility managementu.“ Ak v minulosti najviac nespokojnosti zaznievalo v súvislosti s nehospodárnosťou budov, ich procesuálnou netransparentnosťou, pričom v procese stavby facility management bol často zabúdaný prvok, dnes sa prístup developerských spoločnosti k týmto potrebám mení. Rezonuje potreba odbornej starostlivosti, nepretržitého servisu, reagovanie na nové požiadavky klientov na služby, pričom facility management sa stáva nevyhnutnou súčasťou procesu stavby.

Milín Kaňuščák svoje tvrdenie ilustruje aj na projekte Tri veže, ktoré Cresco Group realizuje na Bajkalskej ulici v Bratislave. „Naše požiadavky v preberacom konaní predpokladajú spoluúčasť na preberaní a odovzdávaní kompletného diela od zhotoviteľa, ktorý dané dielo realizuje,“ hovorí Milín Kaňuščák. „Taktiež ide o časti diela, ktoré po kolaudácii pripadnú do správy správcovi sietí. Ten ho v mene investora ďalej odovzdáva a zazmluvňuje. Týka sa to aj reklamačného procesu, v ktorom sa presadzuje včasné úplné uplatnenie reklamácie v mene investora voči zhotoviteľovi.“

Tým sa, samozrejme, vzťah developera k facility managementu ani zďaleka nekončí. Vykonáva sa ekonomický, administratívny a právny servis, ktorý má niekoľko stupňov. „Je to napríklad pasportizácia spravovaných nehnuteľností,“ hovorí Milín Kaňuščák. „Ďalej je to elektronická správa dokumentácie, vedenie agendy správy, prevádzky a údržby objektov, ako aj správa nájmov, sledovanie nákladov, rozúčtovanie či upomienky. Chýbať nemôže ani správa zmlúv, vyjednávanie a sledovanie zmluvných záväzkov, kontrola a optimalizácia prevádzkových nákladov, riadenie agendy ľudských zdrojov a zabezpečenie pravidelných školení a skúšok personálu.“

Správcovská spoločnosť zasa musí pre investora zabezpečovať revízie, skúšky, údržbu a servis kompletného objektu. Z technickej správy budovy sem ďalej patria správa elektroinštalácií a vodovodných rozvodov vrátane kanalizačných potrubí, vzduchotechniky, systému kontroly vstupu, záložného generátora, kamerového systému až po stolárske, inštalatérske a zámočnícke komponenty, či odlučovač tukov a ropných látok.

Facility manažér

Produkt developerského procesu je vždy výsledkom koordinovaného úsilia zúčastnených profesionálov, ktorý viceprezidentka Spoločnosti pre Facility management – IFMA SK Ing.Viera Somorová, PhD., označuje ako development tím. A práve v ňom sa popri tradičných účastníkoch – samotný developer, architekt, dodávateľ, finančné inštitúcie, finálni užívatelia – v poslednom období objavuje aj osobnosť facility manažéra. Ten vie identifikovať a predvídať budúce prevádzkové rizikové faktory a súčasne môže pozitívne ovplyvňovať investičný proces stavebného objektu už pri tvorení investičného zámeru. Môže to byť z hľadiska prevádzky objektu, energetickej náročnosti riešení, umiestnenia a spôsobu vedenia a ovládania budúcich technológií atď.

Slovami Ing. Juraja Pekaroviča z IFMA SK, „facility manažér je riadiaci pracovník spoločnosti zodpovedný za efektívne vy­užívanie a správu nehnuteľností, ako aj za zabezpečenie poskytovania služieb ostatným pracovníkom spoločnosti. Osobnosť facility manažéra je potrebné vnímať ako skutočného odborníka s dlhoročnými praktickými skúsenosťami a schopnos­ťou pružne reagovať a riešiť mnohé situácie, ktoré denne vznikajú v súvislosti so zabezpečovaním facility managementu v spoločnostiach.“

S pozíciou facility manažéra počítajú aj v spoločnosti J&T, v rámci ktorej bola dokonca zriadená divízia J&T Facility Management, s. r. o., o ktorej obchodný riaditeľ J&T Real Estate, a. s., Miroslav Fülöp na diskusnom stretnutí organizovanom Stavebným fórom (11. 9. 2007) povedal, že uskutočňuje priamy výkon správy nehnuteľností. Na otázku, prečo tieto služby nevykonávajú spôsobom outsourcingu, Miroslav Fülöp odpovedal, že „najlacnejšie to našej spoločnosti vyjde, keď túto činnosť vykonávame vlastnými silami,“ a dodal, že „z obchodného hľadiska sa nám osvedčilo, že približne rok pred dokončením projektu sa začíname pripravovať na výberové konanie facility manažéra a jeho pole pôsobnosti.“

S facility managementom však nepracuje len developerská spoločnosť, ale aj realitná kancelária, akou je napríklad Bond reality, ktorá ako prvá priniesla na slovenský realitný trh novú podobu poskytovania služieb formou one-stop-shopu – čiže všetky služby pod jednou strechou. „Samozrejme, spolupracujeme pri nastavení podmienok na kvalitné spravovanie nehnuteľností, ako aj pri nastavení podmienok facility manažéra, respektíve facility spoločnosti,“ hovorí Peter Danihel z Bond Reality. „Už počas prípravného developerského procesu dbáme na vhodný výber ľudí na jednotlivé posty, ktorí so svojimi skúsenosťami a referenciami z minulosti aktívne pôsobia od začiatku do konca výstavby. Našou snahou je viesť produktívny dialóg medzi architektom a developerom, ale ešte viac nás zaujíma, čo bude so samotnou stavbou v budúcnosti. To znamená, že nás zaujíma, aká je energetická náročnosť danej budovy, a teda aj prevádzkové náklady. “

Aj z predchádzajúcich viet vidieť, že efektivita výsledkov s elimináciou zbytočných starostí počas realizácie projektu sa dá u developera nastaviť len v súčinnosti s aktívnym využívaním facility managementu. Je tiež zrejmé, že jej pôsobnosť prekračuje vymedzený rámec a voľne sa prelína s ďalšími segmentmi, ktoré sa zúčastňujú výstavby a následného života budovy. „Už v súčasnosti je význam správy budov pomerne vysoký a v budúcnosti ešte porastie,“ tvrdí Ing. Ondřej Blacha, obchodný riaditeľ pre priemysel a terciárnu sféru v spoločnosti Dalkia, a. s., ktorá sa touto oblasťou systematicky zaoberá. „Bude sa tak diať spolu so vzrastajúcim konkurenčným bojom spoločností na trhu a snahou udržať náklady pod kontrolou.“

Development a facility management sú pomaly, ale iste aj na Slovensku spojené nádoby. V závislosti od rastu developmentu na Slovensku sa priamo úmerne rozvíja aj potreba služieb facility managementu. Aj tu však pôsobí odraz alarmujúceho stavu slovenského stavebníctva. Spoločnosti poskytujúce služby facility managementu už v súčasnosti začínajú čoraz viac pociťovať nedostatok kvalifikovaných pracovníkov. Dochádza akoby k určitému paradoxu. Na jednej strane je plánovaná výstavba obchodných a spoločenských centier, priemyselných parkov a podobne a na druhej strane hrozba, že v budúcnosti bude veľmi ťažké zabezpečovať služby facility managementu práve pre nedostatok kvalifikovaných pracovníkov.
Aj to je realita realitného trhu na Slovensku…

Ľudo Petránsky
Foto: Cresco Group, J&T