V roku 2011 bude pokračovať trend úbytku neobsadených priestorov

Bratislavský trh s modernými kancelárskymi priestormi nepriniesol v poslednom kvartáli 2010 žiadne zmeny v objeme kancelárskych priestorov a zotrval na rovnakej úrovni ako v predchádzajúcom štvrťroku. Vyplýva to z najnovších údajov realitno-poradenskej spoločnosti CB Richard Ellis (CBRE). Na konci štvrtého kvartálu 2010 predstavovali moderné kancelárske priestory hlavného mesta 1,37 miliónov m².

Z hľadiska prerozdelenia celkovej kancelárskej plochy v Bratislave malo centrum mesta v poslednom štvrťroku 2010 zastúpenie 33,9 % a neobsadenosť 13,5 %. V širšom centre sa sústredilo 42,4 % kancelárskych priestorov s neobsadenosťou 7,2 %. Administratívne nehnuteľnosti mimo centra tvorili 23,7 % a mali 8,4 % neprenajatých kancelárskych plôch. K priestorom štandardu B najviac prispievajú rekonštruované administratívne budovy. Ich nevýhodou je limitovaná svetlá výška miestností a obmedzený počet parkovacích miest. Rekonštruované objekty tvorili v poslednom kvartáli minulého roka 30 % všetkých kancelárskych priestorov, zatiaľ čo novostavby mali 70-percentné zastúpenie.

V tom istom období sa nedokončil žiadny nový kancelársky projekt. V  prvom polroku 2010 síce na trhu pribudlo 58 000 m² nových administratívnych plôch, ide však o viac ako 50-percentný pokles v porovnaní s rokom 2009. Na druhej strane zažil trh s modernými kancelárskymi priestormi silný rok z hľadiska prenájmov. Celková akvitita (TLA – total leasing activity) v tejto oblasti sa oproti roku 2009 zdvojnásobila. V poslednom štvrťroku 2010 tak prenajaté priestory dosiahli 53 300 m². So stúpajúcim významom predprenájmov (v rámci TLA tvorili 18 %) sa zmenila aj štruktúra uzatvorených transakcií. Vo veľkej časti prenajatých priestorov (21 %) došlo k renegociácii zmlúv, zatiaľ čo pri 54 % objemu modernej administratívy išlo o obsadzovanie nových priestorov, z ktorých približne 23 % vyplynulo z predprenájmov. Medziročná zmena v neobsadenosti kancelárskych priestorov dosiahla vo štvrtom kvartáli 21 350 m², čo je o 45 % viac oproti poslednému štvrťroku 2009. „Rok 2010, najmä v jeho druhej polovici, bol z hľadiska prenájmov najdynamickejší v histórii. Spôsobené to bolo hlavne expanziou zahraničných a domácich spoločností, relokáciou spoločností s menej kvalitných priestorov do kvalitnejších projektov a presúvaním kapacít zahraničných spoločností na Slovensko,“ hovorí Oliver Galata, vedúci oddelenia s kancelárskymi priestormi CBRE.

V rámci celkového prenájmu kancelárskych priestorov tvoril 64 % IT sektor spoločne s finančným a bankovým sektorom (obidva s rovnakým podielom 32 %). O najväčší dopyt po administratívnych projektoch sa v roku 2010 postarali spoločnosti z oblasti IT a biznisu.

V poslednom kvartáli 2010 sa uzavrelo 54 transakcií. V porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom tak došlo k zvýšeniu o 50 % a k celkovému nárastu o 86 % oproti štvrtému kvartálu 2009, vďaka čomu sa potvrdilo opätovné oživenie trhu s kancelárskymi nehnuteľnosťami v Bratislave. V tomto období sa väčšina transakcií (70 %) vzťahovala na jednotky menšie ako 500 m². Kancelárske priestory s plochou 501 až 1000 m² predstavovali 3 %, zvyšok (27 %) tvorili priestory väčšie ako 1000 m². Najviac kancelárskych plôch sa v poslednom štvrťroku 2010 prenajalo v centre mesta (46 %), v širšom centre sa obsadilo 44 % a mimo centra 10 %.

Koncom roka 2010 zaznamenala spoločnosť CBRE v hlavnom meste 131 600 m² neobsadených moderných kancelárskych priestorov (9,6 %). Tieto hodnoty indikujú pokles o 170 bps oproti tretiemu kvartálu 2010 a súčasne zníženie o 220 bps v porovnaní s posledným štvrťrokom 2009.

Najvyššie dosiahnuté nájomné v najatraktívnejších lokalitách zostalo vo štvrtom kvartáli 2010 relatívne stabilné a udržalo sa na úrovni 16 až 17 eur/m²/mesiac. V ostatných lokalitách dosahovalo najvyššie nájomné v najlepších projektoch 12 až 14 eur/m²/mesiac. Efektívne nájomné však mohlo byť nižšie aj o 10 až 15 % vďaka benefitom, ktoré ponúkajú majitelia budov. K najčastejším incentívam možno zaradiť nájomné prázdniny, príspevky na zariadenie či investičné náklady.

Spoločnosť CBRE v blízkej budúcnosti nepredpokladá znižovanie nájomného. V roku 2011 možno očakávať zvyšovanie ceny nájmov, a to rovnako v najlepších aj menej atraktívnych lokalitách. Súčasne s ekonomickými indikátormi, ktoré naznačujú stabilizáciu ekonomickej situácie, sa na trhu objavuje čoraz väčší záujem zo strany potenciálnych nájomcov. Preto by mal v roku 2011 pokračovať trend stúpajúceho dopytu po kancelárskych priestoroch. Rovnako však možno očakávať nedostatok nových kancelárskych priestorov. Na základe projektov, ktoré sú v súčasnosti vo výstavbe, sa dá predpokladať, že rok 2011 prinesie 62 000 m² modernej administratívy a rok 2012 ešte o niečo menej (49 000 m²). Veľká časť nových moderných priestorov pribudne v širšom centre Bratislavy. V nasledujúcich mesiacoch budú neobsadené priestory postupne získavať svojich nájomcov, čo spôsobí ich ďalší úbytok.

Zdroj: CB Richard Ellis
Foto: Daniel Veselský