Realitný trh

Začiatkom novembra som mal tú česť zúčastniť sa najväčšieho podujatia pre realitných maklérov na svete. Konalo sa v San Franciscu v Kalifornii a zúčastnilo sa ho viac ako 25-tisíc zástupcov realitného biznisu z celého sveta.

Je nespochybniteľná pravda, že stav realitného trhu indikuje vývoj ekonomiky. Investície v stavebníctve naznačujú rozbiehanie ekonomického cyklu a rastúce ceny nehnuteľností hovoria o stúpajúcej dôvere firiem a domácností vo vývoj ekonomiky. Pokles cien znamená naopak pokles ekonomiky. Informácie o raste a poklese cien nehnuteľností sú tak centrom záujmu odbornej verejnosti, ale i občanov.

Na rozdiel od minulosti bývanie už nie je problém, ktorý riešime jeden až dvakrát za život. Zmeny v rodinnom usporiadaní, v zamestnaní či v príjmoch vedú ľudí k tomu, že k bývaniu pristupujú flexibilnejšie ako pred 20 rokmi. Ako ukazuje dnešný trh, zmeny bývania sa dejú často aj na 5- až 10-ročnej báze.

Čo dnes znamená na Slovensku stavať shopping centrum? Jednoznačne to znamená navzájom si brať nájomcov aj spotrebiteľov.

Tak ako v evolúcii druhov, aj populácia tých, čo sú schopní a prispôsobia sa podmienkam alebo požiadavkám trhu, prežije. Ostatných postupne vytlačí.

Segment kancelárskych plôch sa v Prahe, Varšave, Bratislave, Budapešti a vo Viedni vyvíja trochu odlišným spôsobom. Hlavnou príčinou nie je len rozdielny hospodársky vývoj jednotlivých krajín, ale aj miera nasýtenosti trhu a socioekonomické efekty.

Na aktuálne otázky týkajúce sa výstavby bytov a zasadené do kontextu slovenského stavebníctva sme sa opýtali Ing. Ladislava Veršovského, generálneho riaditeľa stavebnej a developerskej spoločnosti YIT Reding.

Na úvod aktuálna správa zo slovenského trhu: prvýkrát od konca roka 2008 medziročne narástli ceny domov a bytov, a to o 0,9 percenta. Ľudia si od bánk začali viac požičiavať a to ovplyvnilo aj ceny nehnuteľností, dopĺňa štatistickú informáciu Národná banka Slovenska. Čo to znamená?

Marketing a jeho techniky vyučované už na stredných školách sú nástrojom všeobecne známym. Termíny ako cieľová skupina, demografia, benefity alebo reklama sa bežne používajú na stretnutiach a všetci im rozumieme. Samozrejme, sme si vedomí, že bez marketingu to nejde. V čase tvrdej konkurencie a nekompromisného spotrebiteľa sa to ani inak nedá. Napriek tomu je dnes len v Bratislave okolo 2 000 nepredaných bytov v nových projektoch. 

Pripravujeme, zvažujeme, prekresľujeme, odkladáme. Klasický slovosled v odpovediach developerov na otázky novinárov, ako budú pokračovať vo svojich veľkých projektoch. Je pritom úplne jedno, či ide o rezidenciu, kancelárie, alebo o nákupné centrum.

V jednom čase a jednom mieste bude možné stretnúť všetkých hlavných hráčov slovenského realitného sveta – tak komerčné subjekty, ako aj zástupcov miest, krajov a ministerských úradov. „Naším cieľom je, aby sa stretli na neformálnej pôde všetci tí, ktorých sa týka výstavba, urbanizmus, územné rozhodnutia a správa nehnuteľností,“ hovorí Pavlína Hajnová, riaditeľka Centers Publishing.

Retailové parky mieria tam, kde sa nákupné centrá nemali dôvod alebo nestihli udomácniť Viaceré z nákupných centier, za ktoré sa považujú obchodné komplexy s celkovou plochou nad 5 000 m2, začínajú vstupovať do obdobia neistoty. Na otázku, čo ich v najbližších rokoch čaká, neexistuje jednoznačná odpoveď. Isté však je, že investičný potenciál maloobchodu – hneď po priemysle a logistike druhého najambicióznejšieho segmentu zo skupiny komerčných realít – neochabol a svoj kapitálový strop ešte stále nevyčerpal. Developeri spolu s predajcami iba spomalili tempo expanzie a zároveň ju presmerovali z obchodnými centrami presýtenej  Bratislavy na západ, stred a východ Slovenska.

Od rozdelenia ČSFR sa jej východná časť takmer vždy a vo všetkom doťahovala na západnú, ale jeden z historických okamihov nastal nedávno v ukazovateli hustoty nákupných centier. Slovensko s predajnou plochou 210 m2 na tisíc obyvateľov podľa štúdie realitno-konzultačnej spoločnosti Cushman & Wakefield (C & W), nazvanej European Shopping Centre Development Report, prvýkrát v dejinách predstihlo Česko, ktoré v súčasnosti vykazuje „iba“ 200 m2. Nie je to tým, že by český maloobchodný development momentálne spal. V skutočnosti je slovenské prvenstvo iba formálne a s úspešnosťou či prosperitou maloobchodných stredísk nemá veľa spoločné.

Najnovší investičný zámer developerskej firmy Neobau, s. r. o., nazvaný Melrose Rusovce počíta s nízkopodlažnou zástavbou územia v línii Balkánskej ulice, významnej dopravnej osi v mestskej časti na juhovýchode slovenskej metropoly. V novej obytnej zóne vyrastú do novembra tohto roku tri trojpodlažné rezidenčné domy (A1, A2, A3) s vybavenosťou na prízemí a tri samostatné dvojpodlažné viladomy (B1, B2, B3) s veľkorysými terasami či predzáhradkami, pričom objekt C poslúži na občiansku vybavenosť. Dokopy vytvoria uzavretý polyfunkčný súbor s 59 bytmi, desiatkou nebytových priestorov, detským ihriskom, exteriérovým bazénom a oddychovou zónou.

Popri realitných produktoch sprevádzaných intenzívnou reklamnou kampaňou sa v oblasti novostavieb z času na čas objavia i také, ktoré sa na rezidenčnom trhu presadia bez hlučných fanfár, pretože cieľová klientela si ich vďaka niektorým špecifikám vyhľadá sama. K takýmto patria aj dva nesporne úspešné bratislavské projekty, ktoré pod spoločným názvom Melrose uviedla, respektíve uvádza do života developerská spoločnosť Neobau, s. r. o.