Partner sekcie:
  • Elimer

Ako si zazmluvniť partnerov pri správe bytového domu?

image 73779 25 v2

Tentokrát by som sa rád venoval otázkam zmluvných vzťahov pri správe bytového domu. Hneď na úvod by som chcel pripomenúť pravidlo z čias starého Ríma „clara ­pacta, boni amici“ – jasné zmluvy robia priateľov.

Napríklad podnikať v oblasti nakladania s komunálnym odpadom a drobnými stavebnými odpadmi môže podnikateľ, ktorý má živnostenské oprávnenie a uzavrie zmluvu s mestom na nakladanie s komunálnym odpadom a drobným stavebným odpadom. Mesto alebo obec zavedením vhodného systému zberu komunálnych odpadov zabezpečuje v spolupráci s príslušnými hygienikmi, správcom nehnuteľnosti a oprávnenou osobou schvaľovanie stanovišťa na umiestnenie zbernej nádoby alebo kontajnera, ktoré musí vyhovovať hygienickým, estetickým a protipožiarnym podmienkam s pevným základom a nesmie vytvárať prekážku na pozemnej komunikácii. Mesto by malo jedenkrát ročne vydať zoznam oprávnených osôb, ktorý by mal byť verejne dostupný.

Na účely tohto článku by som rozdelil zmluvné vzťahy pri správe budov do dvoch kategórií:

  • zmluvné vzťahy uzatvárané s poskytovateľmi služieb,
  • zmluvné vzťahy na dodávku energie a služieb súvisiacich s objektom.

Zmluvné vzťahy uzatvárané s poskytovateľmi služieb

Pod zmluvnými vzťahmi uzatváranými s poskytovateľmi služieb si môžeme predstaviť zmluvy s podnikateľmi, ktorí majú zabezpečovať najrozličnejšie služby pre správcu a vlastníkov, akými sú napríklad upratovanie objektov, bežná údržba objektu, servis strojových zariadení (výťahov) a podobne. V prvom rade by si mal správca preveriť, či má subjekt, s ktorým plánuje vstúpiť do zmluvného vzťahu, všetky potrebné povolenia na poskytovanie činností (služieb), ktoré sa správcovi zaviaže poskytnúť. Toto platí osobitne v prípade špecializovaných činností, akými sú napríklad revízie a servis zdvíhacích zariadení – výťahov –, elektrorozvodov v spoločných priestoroch a podobne. Subjekt, ktorý má takéto služby pre správcu poskytovať, musí mať všetky príslušné povolenia, ktorými sa musí správcovi preukázať, a je nanajvýš vhodné, aby kópie týchto povolení boli vždy prílohou danej zmluvy ako jej nedeliteľná súčasť. Zároveň je vhodné do zmluvy zakomponovať:

  • povinnosť poskytovateľa udržiavať všetky takéto povolenia v platnosti počas trvania zmluvy;
  • povinnosť poskytovateľa informovať objednávateľa (správcu) o strate platnosti niektorého z týchto oprávnení;
  • povinnosť poskytovateľa na požiadanie preukázať objednávateľovi, teda správcovi, platnosť takýchto povolení;
  • možnosť objednávateľa ukončiť zmluvný vzťah odstúpením v prípade, ak objednávateľ stratí niektoré z oprávnení na poskytovanie služieb.

Zmluvy, ktoré správca uzatvára s poskytovateľom služieb, z právneho hľadiska väčšinou predstavujú takzvané inominátne zmluvy (nepomenované zmluvy) podľa § 269 ods. 2 zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v znení neskorších predpisov. Nejde teda o zmluvy, ktorých presné náležitosti vymedzuje Obchodný zákonník (nie je to napr. kúpna zmluva podľa § 408 Obchodného zákonníka), ale ide o akýsi „hybrid“ zmlúv. Zmluvné strany majú pomerne širokú mieru zmluvnej voľnosti, môžu si upraviť rozsah práv a povinností širokým spôsobom, samozrejme, nesmie ísť o dojednania, ktoré by boli v rozpore so zákonom.

Každá zmluva by mala obsahovať tieto náležitosti:

  • presnú identifikáciu zmluvných strán podľa obchodného registra – obchodné meno, sídlo, IČO, zápis v obchodnom registri a uvedenie osoby, ktorá koná v mene spoločnosti (v prípade živnostníka identifikácia podľa živnostenského registra). Otázku oprávnenosti spôsobu konania (samostatne alebo s viacerými osobami) odporúčam preveriť vždy podľa aktuálneho výpisu, v prípade, ak by mala konať v mene spoločnosti iná osoba ako tá, ktorá je uvedená ako štatutárny orgán, je vhodné, aby takáto osoba preukázala, že je oprávnená za spoločnosť konať napríklad na základe plnej moci. V praxi totiž pomerne často nastáva situácia, keď sa v prípade súdneho konania žalovaná strana o. i. bráni tým, že ju zmluva nezaväzovala, keďže ju nepodpísala oprávnená osoba;
  • predmet zmluvy – čo má poskytovateľ pre správcu vykonávať, v akom rozsahu (vecnom, časovom atď.), kde sa budú služby poskytovať, v prípade činností, ktoré vyžadujú osobitné povolenia, záväzok poskytovateľa, že sa tieto činnosti budú poskytovať prostredníctvom osôb, ktoré majú príslušné povolenia a na požiadanie sú povinné sa preukázať správcovi takýmto povolením. Predmet zmluvy je vhodné vymedziť jasne a presne, v prípade, ak ide o rozsiahlejšie činnosti, môže zmluva odkazovať na prílohu, kde budú činnosti presne vymedzené, a takáto príloha musí byť nedeliteľnou súčasťou zmluvy;
  • platobné podmienky – opäť je dôležité presne vymedziť platobné podmienky, frekvenciu vystavovania faktúr, či ide o paušálnu platbu alebo platbu za konkrétne výkony, doručovanie faktúr a podobne;
  • sankcie za nesplnenie zmluvných povinností – v prípade, ak poskytovateľ nesplní nejakú povinnosť, je možné ho sankcionovať viacerými spôsobmi, častým inštitútom je zmluvná pokuta. Nárok zmluvnej strany na zaplatenie zmluvnej pokuty nespôsobuje (v prípade jeho uplatnenia) zánik zmluvy, ale je len formou sankcie za nesplnenie zmluvných povinností a zmluvný vzťah medzi stranami pokračuje naďalej. Nárok zmluvnej strany na zaplatenie zmluvnej pokuty je možné, pokiaľ sa strany v zmluve tak dohodnú, započítať voči nároku druhej zmluvnej strany na zaplatenie služieb na základe vystavených faktúr (inak povedané, správca v takom prípade uhradí sumu, ktorá je znížená o výšku uplatnenej zmluvnej pokuty);
  • zodpovednosť za škodu spôsobenú porušením zmluvných povinností alebo zákonných povinností;
  • čas trvania zmluvy a možnosti jej ukončenia. Zmluvy je možné uzatvárať na dobu určitú alebo neurčitú. Ukončenie zmluvy je možné dohodou zmluvných strán, výpoveďou alebo odstúpením. V skratke poukážem na rozdiel medzi výpoveďou a odstúpením od zmluvy ako spôsobmi ukončenia zmluvy. Výpoveď predstavuje spôsob ukončenia zmluvy, keď jedna zmluvná strana oznámi druhej strane, že na základe príslušného ustanovenia zmluvy zmluvu vypovedáva. Zmluva zaniká uplynutím výpovednej lehoty, ktorú si strany dojednali. Výpoveď má byť v písomnej forme a preukázateľne doručená druhej zmluvnej strane. Výpovedná lehota začína zvyčajne plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, keď sa výpoveď druhej zmluvnej strane doručila. Odstúpenie od zmluvy je možné v prípade, ak zmluvná strana poruší svoj záväzok a toto porušenie predstavuje podstatné porušenie jej zmluvných povinností1). Pri odstúpení neplynie žiadna výpovedná lehota a v zmysle § 349 zmluva zaniká, keď je prejav vôle (t. j. písomné odstúpenie) doručený druhej zmluvnej strane.2);
  • záverečné ustanovenia.

Pri tomto type zmlúv je minimálny predpoklad, že by sa zmluvný vzťah účastníkov riadil iným ako slovenským právom, hoci zmluvné strany majú de iure možnosť voľby iného práva. V prípade, ak by v praxi nastala situácia, že poskytovateľom služby je zahraničná právnická osoba, odporúčam, aby sa celá zmluva vyhotovila dvojjazyčne, s tým, že bude obsahovať ustanovenie o aplikácii slovenského právneho poriadku a v prípade rozporov bude mať prednosť slovenské znenie zmluvy.

Zmluvné vzťahy na dodávku energie a služieb súvisiacich s objektom

Pri tomto type zmluvných dojednaní je potrebné rozlišovať dva okruhy (typy) zmluvných vzťahov. Do zmluvných vzťahov, napríklad s dodávateľom elektrickej energie, vstupujú vlastníci bytov a nebytových priestorov priamo na základe zmluvy o pripojení. Vlastníci bytov a nebytových priestorov však už nevstupujú priamo do zmluvného vzťahu s dodávateľom tepla alebo vody. Tu je v zmluvnom vzťahu priamo správca objektu. Tieto zmluvné vzťahy by, samozrejme, rovnako mali obsahovať ustanovenia, ktoré uvádzam v prvej časti tohto článku, v tomto prípade však ešte do hry vstupujú aj ustanovenia iných právnych predpisov.3)

Uzatvárajú sa predovšetkým zmluvy o dodávke elektrickej energie, zmluvy o zabezpečení dodávok pitnej vody a podobne. V prípade dodávok pitnej vody uzatvára zmluvu správca objektu a nie jednotliví vlastníci bytov alebo nebytových priestorov. Presný opis oprávnení a povinností, ktoré vyplývajú z tejto právnej úpravy, nie je na tomto mieste možný, preto si dovolím len vo všeobecnosti upozorniť na základné veci.

Pri uzatváraní tohto typu zmlúv je vhodné, aby aj v mene správcu vystupovala osoba, ktorá má skúsenosti z technickej oblasti. Pri rokovaní o podmienkach zmluvy je okrem iného podstatné riadne upraviť záväzok odberu, výpočty odberu, spôsob kontroly a podobne. Zmluvy s dodávateľmi energie, samozrejme, tvoria potom jeden zo základných prvkov na prípravu a výpočet zálohových predpisov. V niektorých veciach môže byť pri tomto type zmlúv zmluvná voľnosť strán čiastočne obmedzená ustanoveniami existujúcej právnej úpravy.

Poznámky
1) Podstatné porušenie je zjednodušene možné definovať ako skutočnosť, že ak by zmluvná strana vedela, že druhá zmluvná strana takto poruší zmluvu, zmluvu by s ňou neuzavrela.
2) S odstúpením sú spojené aj ďalšie skutočnosti, ktorých opis a vysvetlenie by prekročili rozsah tohto článku, ide napr. o možnosť vylúčenia vracania si vzájomných plnení, účinky ex tunc alebo ex nunc a podobne.
3) Napríklad zákon č. 250/2012 Z. z. o regulácii v sieťových odvetviach, zákon č. 251/2012 Z. z. o energetike, zákon č. 444/2002 Z. z o verejných vodovodoch a ďalšie.

JUDr. Martin Strážnický
Advokát v advokátskej kancelárii JUDr. Martin Strážnický
Absolvent Právnickej fakulty v Bratislave (2003), samostatný advokát od roku 2007. Poskytuje právne služby klientom v oblasti občianskeho, obchodného a medzinárodného práva. Právne služby poskytuje v slovenskom, anglickom, francúzskom a nemeckom jazyku.

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov