Vyvolané investície zvyšujú ceny bytov. Ako mosty, parky, chodníky či prečerpávacie stanice vstupujú do konečnej ceny?
Pavol Kollár 
Ak investor chce dokončiť projekt, často musí okrem hlavného diela zaplatiť aj takzvané vyvolané investície. Spravidla sú to prípojky inžinierskych sietí, často tiež opravy ciest, niekedy aj stavby nových. Ale pokojne aj stavby mostov, parkov či zastávok, ktoré s dielom, v tomto prípade s bytovým domom, súvisia iba okrajovo. Kto určuje, čo všetko má investor vybudovať a zaplatiť?
Postavenie samospráv vo vodárenstve je silné
O zneužívaní dominantného postavenia vodárenských spoločnosti hovorí okrem iného aj správa Najvyššieho kontrolného úradu Slovenskej republiky (NKÚ SR) o výsledku kontroly vybraných vodárenských spoločností za rok 2021. Citujem:
„Z hľadiska právnej formy sú kontrolované vodárenské spoločnosti akciovými spoločnosťami, ktoré sa riadia Obchodným zákonníkom. Akcionármi vodárenských spoločností sú prevažne obce, a to v dvojjedinej pozícii. Na jednej strane sú obce akcionármi a ich akcionárske práva a povinnosti sú dané obchodným právom. Obce sú zároveň orgánmi verejnej správy, ktoré v oblasti zabezpečovania pitnej vody svojim občanom majú celý rad povinností patriacich do originálnych kompetencií obce a ktoré vyplývajú zo zákona o obecnom zriadení.
„Stret obchodného práva ako súčasti súkromného práva a zákona o obecnom zriadení ako súčasti verejného práva v činnosti vodárenských spoločností a jej akcionárov má viacero rizík v napĺňaní verejného záujmu, na ktoré kontroly NKÚ SR poukazujú. Najmä v prienikoch legislatívy je priestor pre nejednoznačnosť výkladu práv a povinností všetkých aktérov danej činnosti, vrátane rozsahu kontroly, miery transparentnosti činnosti vodárenských spoločností a jej orgánov. Aj v týchto spoločnostiach je nezanedbateľné riziko možného zneužívania dominantného postavenia akcionára alebo skupiny akcionárov pri presadzovaní vlastných záujmov.“
Bezodplatný prevod je netrhový prvok
Bezodplatné prevody vlastníctva hmotného majetku slúžiaceho na podnikanie alebo prevody vlastníctva takéhoto hmotného majetku za neprimerane nízku protihodnotu medzi podnikateľmi nie sú v hospodárskej súťaži bežné. Naopak, sú anomáliou, ktorá hospodársku súťaž narúša a vytvárajú netrhové prostredie.
Primeraným za bežných trhových podmienok by bol postup, ak by vodárenská spoločnosť s monopolným postavením na relevantnom trhu, ktorá má sama zabezpečovať rozvoj infraštruktúry verejných vodovodov a verejných kanalizácií, z ktorých existencie a prevádzky profituje, platila za prevod vlastníckeho práva k novovybudovaným verejným vodovodom a kanalizáciám bežnú trhovú cenu alebo aspoň cenu na úrovni nákladov vynaložených na budovanie takejto infraštruktúry, pričom platenie by sa mohlo rozložiť v čase.
V takom prípade by nevznikol tlak na cash flow vodárenskej spoločnosti, pretože splátky aktíva by boli zabezpečované z výnosov z prevádzky novopostaveného diela.
Dvojaký meter vodárenských spoločností?
Podmienky prevodu vlastníckeho práva k novovybudovaným verejným vodovodom a verejným kanalizáciám, ktoré vodárenské spoločnosti uplatňujú voči iným súťažiteľom, sú neprimerané.
Preukazuje na to aj skutočnosť, že v prípade prevodov vlastníckeho práva k verejným vodovodom a kanalizáciám zo strany obcí a miest, ktoré sú akcionármi vodárenskej spoločnosti, uplatňujú tieto spoločnosti iné podmienky, lebo túto infraštruktúru často preberajú do vlastníctva odplatne, a to za sumu zodpovedajúcu investičným nákladom na výstavbu (napríklad akcie platené z eurofondov).
Vodárenské spoločnosti tak postupujú zjavne diskriminačne, keď voči niektorým podnikateľom uplatňujú nevýhodnejšie podmienky ako voči iným, a to v závislosti od toho, či ide o subjekty, ktoré sú s vodárenskou spoločnosťou spriaznené, alebo nie.
Spomenuté zákonné ustanovenie upravuje spôsob odovzdania zhotoveného vodárenského diela subjektom verejného práva ale zároveň zasahuje do ústavou chráneného práva vlastniť.
V tomto prípade zásah do ústavou garantovaného práva spočíva v obmedzení výkonu disponibility s vlastníckym právom v časti obmedzenia možných adresátov prevodu vlastníctva. Odôvodnenie nevyhnutnosti zásahu spočíva v zabezpečení uvedeného verejného záujmu v nadväznosti na zákonom limitovaný okruh oprávnených vlastníkov tejto vodárenskej infraštruktúry.
Podmienky prevodu majú byť transparentné
Ide o výrazný zásah do základného práva nakladať s vlastným majetkom. Obmedzuje nielen prevoditeľnosť tohto majetku len na vybrané subjekty verejného práva, ale zároveň určuje časový moment, keď sa tak musí udiať. Uzatvorenie zmluvy o prevode vlastníctva VV a VK je podmienkou vydania kolaudačného rozhodnutia, pôvodnému vlastníkovi je takto upreté právo vec užívať a požívať jeho úžitky hneď od počiatku.
Zákon de facto určuje konkrétny subjekt, ktorému musí VV a VK previesť, keďže nemožno predpokladať, že ktorákoľvek iná obec ako obec, resp. obce, na ktorých území je VV a VK vybudovaná, by mala vzhľadom na svoju územnú pôsobnosť záujem ich nadobudnúť.
Rovnako okruh oprávnených právnických osôb (právnické osoby s majetkovou účasťou obce, združenia obcí, respektíve združenia týchto osôb) bude v konkrétnom prípade limitovaný. V praxi teda možno očakávať, že záujemca o prevzatie VV a VK do vlastníctva bude len jeden.
Takto výrazne obmedzená disponibilita limituje možnosti vlastníka rokovať o podmienkach prevodu vlastníckeho práva vrátane ceny prevádzaného majetku na minimum.
Zmluvná cena je výsledkom dohody zmluvných strán, ak kogentné zákonné ustanovenia neupravujú konkrétny spôsob jej určenia. V danom prípade zákonná povinnosť prevodu vlastníctva vytvára nerovné postavenie zmluvných strán, kde nadobúdateľ môže uzatvorenie zmluvy podmieňovať jej bezodplatnosťou (bez uzatvorenia zmluvy o budúcej zmluve stavebník nemôže získať územné rozhodnutie k stavbe, respektíve ju skolaudovať).
Štát má právo vo verejnom záujme určiť, že niektoré veci môžu byť iba vo vlastníctve určitých subjektov. Zásah do vlastníckeho práva pôvodného vlastníka v podobe povinnosti previesť vec do vlastníctva iného je v tomto smere legitímny a využíva sa v právnom poriadku i v iných obdobných situáciách (pri strategicky významných inžinierskych stavbách). Aby však oprávnené subjekty túto výnimku zo slobody vlastníctva nezneužívali, mali by byť podmienky prevodu upravené transparentne vrátane úpravy nároku na odplatu.
V tomto smere by prichádzalo do úvahy doplnenie legislatívy o spôsob určenia ceny za prevod VV a VK, respektíve povinnosti vyplatiť pôvodnému vlastníkovi náhradu za prevod vlastníctva (podobne ako v prípade vyvlastnenia). Najmä s ohľadom na to, že ide o objekty, ktoré okrem toho, že plnia funkciu verejného záujmu, predstavujú aj prostriedok na dosahovanie zisku pri prevádzke.
Základným politickým motívom na úpravu zákona o regulácii v sieťových odvetviach by okrem iného mohla byť aj motivácia stabilizovať ceny nových bytov na trhu a pomôcť najmä mladej rodine pri ich nadobúdaní.
