O nákladoch na prevádzku budovy sa rozhoduje už pri jej návrhu
Facility management vstupuje do života budovy často až po jej dokončení, čo je podľa Kataríny Tóthovej zo spoločnosti CBRE neskoro. V rozhovore vysvetľuje, prečo by mal byť facility manažér pri projekte už od architektonickej štúdie, kde vznikajú najčastejšie prevádzkové chyby a ako dáta, prediktívna údržba či digitálne technológie menia správu budov.
V ktorej fáze prípravy projektu by mal podľa vás facility manažér vstúpiť do procesu a čo by takýto vstup mohol pre projekt znamenať?
Z pohľadu budúcej správy nehnuteľnosti vnímame tento fakt ako nedostatok. Facility manažér by mal vstúpiť do procesu už vo fáze architektonickej štúdie alebo konceptu. V ideálnom prípade sme súčasťou prípravy projektu ešte pred podaním žiadosti o územné rozhodnutie.
Tento skorý vstup prináša zásadné výhody. Umožňuje optimalizovať dispozičné riešenia z hľadiska efektívnej údržby a prevádzky. Napríklad, ak môžeme ovplyvniť výber technických zariadení, materiálov a ich umiestnenie, vyberáme servisovateľné a vymeniteľné. Zároveň nastavujeme stratégiu čistenia, bezpečnosti a odpadového hospodárstva, čím predchádzame nákladným dodatočným úpravám.
Keď preberáte novú budovu do správy, s akými chybami z fázy projektovania alebo výstavby sa stretávate najčastejšie?
Paradoxne je to chýbajúca alebo neúplná technická dokumentácia v digitálnej podobe (BIM dáta). To v konečnom dôsledku sťažuje kompletizáciu informácií o technike a použitých technológiách, prípravu pasportizácie pre potreby správy nehnuteľnosti a prípravy samotných plánov údržby.
Čo sa týka samotných chýb pri projektovaní a následnej výstavbe, často sa objavuje zlý prístup k servisovaným zariadeniam (napr. VZT jednotky sú v neprístupných podhľadoch, požiarne klapky nie sú označené a pod). Medzi chybami sa objavuje aj podcenenie separácie technických okruhov, čo znemožňuje čiastočnú odstávku systému pri poruche, alebo nevhodne zvolené povrchové materiály, ktoré vyžadujú neúmerne nákladnú údržbu.
Developeri pri výstavbe sledujú výšku vstupnej investície. Vy však pracujete aj s LCCA – analýzou nákladov počas životného cyklu. Ako môže tento pohľad zmeniť rozhodovanie o zariadeniach a technológiách už pri návrhu budovy a kde sa zdanlivá úspora na začiatku môže neskôr predražiť?
LCCA (Life Cycle Cost Analysis) mení optiku z najnižšej ceny pri výstavbe na celkovú cenu vlastníctva. Mnohí developeri sa zameriavajú na investičné náklady, ale prevádzkové náklady tvoria počas 20 až 30 rokov existencie budovy 70 až 80 % jej celkových nákladov.
Zdanlivá úspora na začiatku, napríklad inštalácia menej efektívnych zdrojov tepla alebo lacnejších svietidiel bez inteligentného riadenia, vedie k vyššej energetickej náročnosti a rýchlejšiemu opotrebovaniu. LCCA metodika nám umožňuje preukázať, že vyššia počiatočná investícia do kvalitnejších technológií sa vráti v podobe nižších faktúr za energie a nižších nákladov na servis v horizonte 3 až 5 rokov.
V tomto prípade však musíme skonštatovať, že našou úlohou, ako správcov nehnuteľností, je túto metodiku aplikovať už za plnej prevádzky, keď sa zameriavame na analýzy nákladov a predpokladaných nákladov na danú technológiu, s čím súvisí aj predkladanie CAPEX investícií počas prevádzky nehnuteľností.
V údržbe sa dnes čoraz viac prechádza od preventívneho k prediktívnemu prístupu. Čo tento posun znamená a kedy prináša reálnu úsporu?
Tu je dôležité si uvedomiť, že v tejto oblasti je progres značný. Spôsob plánovania údržby spred 15 až 20 rokov je v porovnaní s dnešnými metódami a bežnou praxou diametrálne odlišný, a to najmä v súvislosti s digitalizáciou, automatizáciu a umelou inteligenciou.
Ak by som to veľmi zjednodušila, preventívna údržba vychádza z pevne definovaného časového plánu, harmonogramu, bez ohľadu na reálny stav zariadenia. Naopak, prediktívna údržba využíva dáta zo senzorov, ako sú vibrácie, teploty, rozdiel tlakov, prevádzkové hodiny, ale aj obsadenosť jednotlivých priestorov, na monitorovanie aktuálneho stavu techniky.
V praxi to znamená, že servis vykonávame až vtedy, keď to zariadenie skutočne potrebuje. Pre majiteľa to predstavuje reálnu úsporu, a to najmä vďaka predchádzaniu nečakaným haváriám a výpadkom (minimalizácia rizika), predĺženiu životnosti zariadení (menej zbytočných zásahov a opráv) a optimalizácii ľudskej práce, keď technici cielene riešia len kritické miesta.
Energetický manažment je dnes jednou z kľúčových tém pri prevádzke budov. Kde podľa vašich skúseností vznikajú najväčšie energetické straty a akú úlohu pri ich odhaľovaní a optimalizácii zohrávajú dáta a IoT technológie?
Táto problematika má dva hlavné aspekty a tými sú stará, nezrekonštruovaná a nová budova. Pri starých budovách je to, samozrejme, celý rad nežiaducich energetických strát, od únikov tepla cez plášť budovy, staré osvetlenie až po niekedy až archaické systémy vykurovania a chladenia.
Pri nových budovách by sme všeobecne mohli skonštatovať, že najväčšie energetické straty dnes vznikajú v dôsledku neefektívneho riadenia prevádzky budov – svietime, chladíme a kúrime v priestoroch, kde sa nikto nenachádza, alebo zariadenia bežia v režimoch, ktoré nezodpovedajú aktuálnej potrebe.
IoT technológie a dáta sú v tomto procese kľúčové. Vďaka senzorom obsadenosti, kvality vzduchu (CO2), senzorom na meranie teploty, vlhkosti a inteligentným elektromerom vidíme presnú spotrebu a krivky v reálnom čase. Dáta nám umožňujú identifikovať anomálie, ktoré by ľudské oko prehliadlo, a následne automatizovať systémy tak, aby reagovali na reálnu potrebu prevádzky nehnuteľnosti. Bez dát je energetický manažment len odhad, s dátami je to presne riadený proces.
Keby ste mali na základe svojich skúseností poradiť developerovi alebo majiteľovi budovy, kde dnes hľadať najväčší potenciál úspor počas celého životného cyklu nehnuteľnosti, na čo by ste upriamili jeho pozornosť?
Keby som mala poradiť, kde dnes hľadať najväčší potenciál úspor, upriamila by som pozornosť najmä na integráciu inteligentných technológií a zariadení a zber dát už od prvého dňa.
Na základe našich skúseností však vidíme rezervy aj vo flexibilite priestorov, v dátovej stratégii a ESG kritériách. Budovy by mali byť schopné prispôsobiť sa meniacim sa potrebám nájomcov bez nákladných stavebných zásahov.
Rovnako dôležitá je dátová stratégia. Majiteľ musí mať prístup k dátam o budove, aby mohol robiť informované rozhodnutia. Budova bez digitálneho „dvojčaťa“ alebo kvalitného monitoringu je dnes v konkurenčnej nevýhode.
Významnú úlohu zohrávajú aj ESG kritériá. Udržateľnosť už nie je len trendom, ale nutnosťou na zachovanie hodnoty aktíva a jeho atraktivity pre nájomcov i investorov. Investície do certifikácií a energetickej efektívnosti sú dnes zároveň jednou z najlepších ochrán pred zastarávaním nehnuteľnosti.
Katarína Tóthová
Regionálny riaditeľ CBRE
Vo svete facility managementu pôsobí od roku 2014. V spoločnosti CBRE je zodpovedná za správu portfólia objektov s rozlohou viac ako 450-tisíc m², riadi vlastný tím aj dodávateľov, kontroluje rozpočty a dodržiavanie štandardov bezpečnosti, ochrany životného prostredia a rozvoj dlhodobých vzťahov s klientmi. Zameriava sa na efektívnu prevádzku budov, optimalizáciu nákladov, kontinuitu podnikania klienta a neustále zvyšovanie kvality poskytovaných služieb.
Článok vznikol v spolupráci s firmou CBRE.
