Budúcnosť bývania je vo hviezdach

Fantastické predstavy najväčších vizionárov ľudstva sa často plnia. Da Vinciho lietajúce stroje, Vernove ponorky… To všetko je dnes realitou. Vedecko-fantastická literatúra sa stala inšpiráciou pre mnohé nápady, ktorým v čase publikovania kníh nikto neveril, a oblasť architektúry a bývania nie je výnimkou. Na Slovensku sa však „odvážnym“ projektom zatiaľ veľmi nedarí, aj keď vo svete je takýchto sci-fi príkladov realizovaných neúrekom. Prečo je to tak?

Rozdiel v pred a po?
V časoch stavebného boomu na Slovensku vzniklo nespočetné množstvo projektov obytných budov. Rozvoj nebol rovnomerný – tak ako vo všetkých oblastiach, aj tu platilo, že západ bol obliehaný nepomerne viac ako ostatné časti krajiny – plánovalo a stavalo sa však všade.

Boom bol podľa viacerých analytikov kombináciou prirodzeného dopytu a efektu nafúknutej bubliny na realitnom trhu. Jeho výsledky sú dnes známe – množstvo nepredaných bytov v projektoch nevalnej kvality. Mnohé z nich sa dostavali len nedávno a mnohé sú vo výstavbe – v stavebníctve jednoducho funguje efekt oneskorenia. Pokrízovú architektúru sme preto ešte v podstate veľmi nemali šancu zhliadnuť. Otázne je, či bude mať príležitosť sa zmeniť, alebo ostane v zabehnutých koľajach.

Kto je tvorcom architektúry
V mnohých prípadoch tieto krízové projekty neboli myslené zo strany architektov zle. Často z ich radov počuť sťažnosti na developing v časoch krízy, ktorý nepoznal mieru v takzvanom efektívnom využití priestoru, ktoré v preklade znamenalo „napchaj tam toľko bytov, koľko ten priestor unesie“, a zároveň aj v materiálovom vyhotovení stavieb, ktoré malo často veľmi ďaleko od toho, aký návrh architekti pôvodne vytvorili a developer schválil a kúpil. Ich meno však bude navždy spojené so stavbou a nikoho nezaujíma, že namiesto obkladov sú omietky a že tam, kde je dnes byt, mala byť pôvodne terasa.

Počas krízy u nás viac-menej panoval efekt developerskej architektúry – ak mal objekt šťastie na osvieteného developera, skončil sa dobre. Ak ho financoval niekto, koho zaujímala len a len návratnosť v čo najrých­lejšom čase, smola. Napriek tomu však krízové projekty vypovedajú niečo aj o tretej strane, ktorej sa výstavba a architektúra obytných stavieb týka – o klientovi.

Prečo to kupujeme?
Ako sme spomenuli, kríza priniesla na trh mnoho nepodarkov, česť výnimkám. Napriek tomu, že ceny nehnuteľností neklesli dramaticky a nepredaných bytov je dosť, ani tie najhoršie projekty nie sú celkom prázdne alebo odsúdené na zánik. Akoby neviditeľná ruka trhu stratila hmat a ľudia prestali rozlišovať, čo je a čo nie je hodné ich peňazí. Objektívne parametre dobrého bývania, samozrejme, neexistujú – pre každého je dobré niečo iné. Napriek tomu však slovenský kupca preukazuje často istú dávku nekritickosti (alebo možno snobizmu?), keď sa rozhodne pre kúpu bytu napríklad pre lokalitu alebo výhľad, avšak v skutočnosti ide o lokalitu, ktorá žije z mena nadobudnutého pred desaťročiami, a výhľad tam predstavuje paneláková zástavba so susedovým balkónom v popredí.

Natíska sa preto otázka – akú majú developeri a investori motiváciu stavať lepšie a predávať za reálne ceny, keď predajú aj horšie a s cenami premrštenými?

Nádej na zlepšenie
Krízu mnohí nazývali očistou a veštili jej pozitívny vplyv na oddelenie zrna od pliev. Či sa tak stalo, alebo nie, je otázne, efekty sa koniec koncov môžu ukázať aj s väčším predstihom. Ako sa však vraví, život ide ďalej – a ani prebytok obytných priestorov developing nových nezastaví. „Z developerského hľadiska je súčasný stav trhu s rezidenčnými projektmi obdobím vytriezvenia, hľadania nových investícií a spôsobov, ako naložiť s tými starými,“ konštatuje Peter Černík, konateľ spoločnosti Strabag – Zipp, patriacej k najvýraznejším developerom v oblasti rezidenčných projektov na Slovensku (Manhattan, Zipava, Agria atď.). Developeri sa podľa neho budú snažiť priniesť nové spôsoby, ako klientov zaujať a ako im ulahodiť.

To by mohlo naozaj priniesť nádej na zlepšenie. Súhlasí s ním aj Slavomír Jankovič, predseda predstavenstva ďalšej výraznej developerskej spoločnosti HB Reavis, ktorá síce obytné stavby nerieši, no je veľkým hráčom na trhu obchodných a administratívnych stavieb: „Je to, samozrejme, podmienené najmä lokalitou, ale napríklad v Bratislave predpokladáme rastúci apetít po nových zmysluplných nehnuteľnostiach s dobrou dispozíciou. Takzvané ležiaky tu ešte budú strašiť, až kým ich developeri nezreálnia ceny na úroveň zodpovedajúcu ich kvalite.“

Budúcnosť patrí malým
V princípe priniesla kríza najmä návrat k ľudskej mierke. Kým stavebný boom vyprodukoval množstvo bytov s výmerami od 150 m² vyššie, v súčasnosti by sa mal vietor obrátiť aj v prospech mladých rodín alebo jednoducho ľudí, ktorí u nás simulujú strednú triedu. Tí totiž aj v časoch boomu o novostavbách len snívali, hypotéky väčšinou potrebovali na kúpu a rekonštrukciu starých bytov.

Tento trend sa ohlásil aj na marcovej Trend konferencii Reality a development, kde množstvo developerov prezentovalo svoj zámer investovať do projektov, ktoré budú možno diétnejšie, no zároveň menej odtrhnuté od reality realít. Vo všeobecnosti by sa dalo povedať, že v najbližšom období sa budú stavať najmä malometrážne byty v strednom štandarde, cenovo prístupné aj obyčajným ľuďom túžiacim nielen po luxuse.

„V súčasnosti je na trhu množstvo rezidenčných projektov, ktoré majú nedostatky – sú tam zle riešené byty, sú priveľké alebo mali privysoké náklady na výstavbu,“ pridáva sa k hodnoteniu marketingový manažér spoločnosti ICT Istroconti Michal Horváth (Zlatá Noha, Koliba Minergo atď.). Budúcnosť patrí podľa Petra Černíka najmä kvalitným nízkoenergetickým objektom s dobrou interakciou výmery, počtu izieb, dispozície, štandardov a cenou. „Pri predaji je však vždy rozhodujúce, aká je vaša cieľová skupina a akým spôsobom s ňou komunikujete,“ dodáva.

Ako ďalej?
Pozitívna správa je, že trh s nehnuteľnosťami nebude nasýtený pravdepodobne nikdy, takže príležitostí na rozvoj bude stále dosť. Pozitívne je aj to, že sa možno ponuka bytov rozšíri na celé obyvateľstvo. Čo v tejto oblasti podľa developerov chýba? „Sú to projekty podporované štátom – s takými pravidlami a objemami ako napríklad v Rakúsku,“ konštatuje Peter Černík.

Chýba tu však nadhľad, s ktorým by sa dalo na niektoré projekty nazerať. Či už z hľadiska architektúry, cien, alebo aj riešení. Zainteresovaní však veštia svetlú budúcnosť. Treba teda veriť a vyberať si s rozumom.

Tamara Leontievová
Foto: Dano Veselský

Článok bol uverejnený v časopise ASB.