Na ceste k bratislavským nájomným bytom: Developeri a mesto pracujú na dohode

Hlavné mesto sa snaží započať spoluprácu s developermi na projekte nových mestských nájomných bytoch. Začiatky sú vratké, no predsa istejšie než kedykoľvek predtým. Čo vieme o novej metodike zmien územného plánu?

Mestské zastupiteľstvo hlavného mesta Bratislava prijalo na februárovom zasadnutí strategický dokument Koncepcia mestskej bytovej politiky 2020 – 2030. Jedna z piatich kapitol sa venuje spolupráci so súkromným sektorom v oblasti bývania. 

V nej mesto deklarovalo, že chce vypracovať metodiku zmien územného plánu v záujme budovania predpokladov na rozvoj nájomného bývania a zvyšovanie dostupnosti bývania. 

Bratislave chýba 40 tisíc bytov

Podľa Borisa Hrbáňa, koordinátora rozvoja nájomného bývania z Magistrátu hlavného mesta Bratislavy, je koncepcia mestskej bytovej politiky „zlomovým dokumentom pre rozvoj nielen nájomného bývania v hlavnom meste.“ Magistrát prvýkrát jasne hovorí, že má málo bytov a že treba zrýchliť tempo výstavby. 

„Podľa priemeru Európskej únie chýba Bratislave v prepočte na obyvateľa približne 40-tisíc bytov. Preto sme sa pokúsili dať fakty na stôl, začať s nimi pracovať a zároveň konštruktívne diskutovať aj so súkromným sektorom. Kapacity mesta sú totiž obmedzené a práve spolupráca so súkromným sektorom umožňuje zvyšovať množstvo nájomných bytov mesta,“ skonštatoval Hrbáň na konferencii Development summit 2021. 

Táto ambícia je vo verejnom záujme a navrhnutý model spolupráce by okrem iného predpokladal, že za zmenu Územného plánu (ÚPN) získa mesto od developera určitý počet bytov na nájomné bývanie. Podľa Borisa Hrbáňa, „sa zmeny ÚPN budú diať transparentne na základe vopred známeho procesu“, ktorý sa už v tomto čase pripravuje. 

Bratislavské mestské zastupiteľstvo na rokovaní minulý štvrtok (24.6.) vzalo na vedomie dlho očakávanú Metodiku zmien ÚPN. Do konca budúceho týždňa by sa k dokumentu podľa informácií TRENDU vyjadriť aj developeri združení v Inštitúte urbánneho rozvoja (IUR).

Iniciatívu pozitívne vnímajú aj zástupcovia súkromného sektoru, ktorí sa zapojili do pilotného projektu. „Mysleli sme si, že to pôjde rýchlejšie, ale nesťažujeme sa. Podporujeme inovácie zo strany mesta,“ vyjadril sa Marián Hlavačka, CEO developerskej spoločnosti Corwin. 

„Náš záujem je jednoznačný – sme komerčná firma, a preto chceme stavať toľko, koľko sa len dá. Súhlasím, že Bratislava znesie ešte ďalších 40, možno aj 50 tisíc bytov a jediné, čo môže priniesť reálne dostupné bývanie je iba ďalšia výstavba. Neverím na regulácie, či na štátne nájomné fondy. Jediné, čo pomôže, je stavať, stavať a stavať. Chápem, že do značnej miery ide o politiku a túto iniciatívu bude treba schváliť v mestskom zastupiteľstve, ale aj tak sa treba za to postaviť. Dostatok bytov sa dá zabezpečiť iba zahusťovaním Bratislavy,“ myslí si Hlavačka. 

Iniciatívu mesta víta aj Radek Pšenička, riaditeľ biznis a urban developmentu v spoločnosti YIT Slovakia: „Tento dokument (metodika, pozn. ASB) má potenciál riešiť akútny nedostatok kvalitného dostupného bývanie v Bratislave, ale aj ďalších mestách na Slovensku. Mohol by zrýchliť povoľovacie procesy a zároveň ich stransparentniť. Ak by sa nám podarilo v čo najkratšom čase meniť ÚPN, mohli by sa vytvoriť reálne predpoklady pre výstavbu kvalitných dostupných bytov. Takéto formy spolupráce existujú už dlhé desaťročia aj v  Európskej únii a túto iniciatívu vnímame ako vôľu ísť modernou európskou cestou.“

Ako to bude fungovať?

Odpoveď na otázku – Ako to celé bude fungovať? – ponúka práve spomínaná Metodika zmien ÚPN zakotvená v Koncepcii. Tá určuje rámcové podmienky pre tieto zmeny územného plánu, zmeny funkčného využitia, či parametre pre lokality (rozvojové územie). 

Má zabezpečiť súlad s verejným záujmom (kde to urbanistické, či dopravné kritériá umožňujú), určiť kritériá pre posudzovanie súladu, formálne overenie a spracovanie štúdie na základe zadania mestom, podmienky pre žiadateľov so zmluvnými podmienkami a nakoniec kritériá, na základe ktorých sa budú byty posudzovať. 

Ako zdôraznil Boris Hrbáň, „v Metodike zmien ÚPN bude pri bytoch pre mesto vzorec pre výpočet nadhodnoty, ako aj rámcový proces, pričom developer nebude mať záruku, že k zmene dôjde.“

Podľa zástupcu magistrátu koncepciu treba vnímať ako pilotný projekt, ktorý vznikal postupne od roku 2019 a mal viaceré výstupy na konferenčných fórach. Metodika však už visí na webových stránkach mesta so zadefinovanými parametrami a pozemkami pre daný projekt ako aj konkrétnymi podmienkami pre developera. „Verím, že v priebehu jesene pripravíme popri Agátovej v Dúbravke aj ďalší balík formou urbanistickej súťaže na inom mieste a následne ďalší,“ dodal Boris Hrbáň.

Konkurenčná výhoda?

Panelovú diskusiu moderoval šéf IUR Juraj Suchánek, ktorý tiež upozornil, že dohoda developera s mestom môže posunúť k zmenám ÚPN. Môže to byť konkurenčná výhoda pred ostatnými firmami s podobným biznis modelom?

„Keďže sa nachádzame v strede pilotného projektu, dnes ešte neviem, či nám to zlepší alebo zhorší konkurenčnú situáciu,“ myslí si Marián Hlavačka. „Magistrát niečo začal. My sa toho aktívne zúčastňujeme a vyhodnocujeme dokumenty schválené mestom. Nie všetky inovácie však budú úspešné,“ podotkol. 

„Konkurenčná výhoda? Berieme to ako každú inú dobrú príležitosť,“  odpovedá Radek Pšenička. „Chceli by sme aspoň sčasti zmeniť alebo rozriediť to červené more ÚPN Bratislavy, tých rozvojových alebo stabilizovaných 201-tiek (zákon v ÚPN o občianskej vybavenosti celomestského a nadmestského charakteru – pozn. asb), ktoré sú v prevahe.“ Podľa Pšeničku je koncepia „slušne pripravený materiál“ a ako developer sa chcú prihlásiť aj do ďalších zmien, ktoré mesto chystá.