Správa budov

Racionalizácia výroby, distribúcie a spotreby tepla je prvoradou podmienkou na udržanie konkurencieschopnosti systémov Centralizovaného zásobovania teplom, pri stále rastúcich nákladoch na prvotné energie (plyn, elektrinu) a vodu. V oblasti znižovania finančnej náročnosti vykurovania sa za posledné roky urobilo mnoho, a to tak na strane dodávateľov tepla, ako aj na strane odberateľov tepla. Spotreba tepla na vykurovanie výrazne klesá v dôsledku používania zariadení na reguláciu odberu tepla a v dôsledku zlepšovania tepelnoizolačných vlastností stavebných konštrukcií.

Dialóg, dôvera, spoľahlivosť – pojmy, ktoré sú dôležité pri bezproblémovej komunikácii medzi správcovskou spoločnosťou a firmou, realizujúcou komplexnú obnovu bytového domu. Hoci pri revitalizácii objektu ide o spoluprácu na niekoľko mesiacov, jej príprava i priebeh má viacero stupňov, ktorých náročnosť stúpa priamo úmerne s pretrvávajúcou nestabilnou situáciou v období súčasnej hospodárskej krízy. O výsledku takého snaženia – teda spokojnosti vlastníka bytu –, ale aj o praktických skúsenostiach zo synergie realizátor – správca, sme sa porozprávali so zástupcami spoločnosti Jaroslav Zelienka TERA-STAV a REGAS HP, spol. s r. o.

Facility management je dynamicky sa rozvíjajúca oblasť a aj preto v radoch facility manažérov vznikla požiadavka výmeny skúseností a získavania nových informácií o facility managemente. Výsledkom tejto požiadavky je nedávny vznik Slovenskej asociácie facility managementu (SAFM). Je to profesijné združenie facility manažérov a organizácií pôsobiacich v oblasti facility managementu. Ide o facility manažérov, ktorí sú zamestnancami organizácií s aplikáciou facility managementu alebo facility manažérov a organizácie, ktoré služby facility managementu poskytujú. O aktuálnych otázkach sme sa porozprávali s prezidentkou SAFM doc. Ing. Vierou Somorovou, PhD.

Pri prijímaní rozhodnutí vlastníkov sa často stretávame s nesprávnym postupom, ale najmä s nesprávnym používaním rozhodovania v zmysle § 14 ods. 2, a to nadpolovičnou väčšinou zúčastnených. Novely č. 367/2004 Z. z. a č. 268/2007 Z. z. zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len zákon) priniesli rôzne zmeny, ktoré sa postupne uvádzajú do každodenného života spoločenstiev, v pozitívnom aj negatívnom zmysle slova. Niektoré zmeny rozšírili podrobnosti existujúcich ustanovení zákona a umožnili tým prehľadnejší postup pri ich používaní a dodržiavaní. Ďalšie zmeny zase priniesli nové pojmy, ktoré spôsobujú komplikácie z ich nesprávneho pochopenia alebo z nedostatku ďalších súvisiacich podrobností.

Zvýšené požiadavky na tepelnú ochranu zamerané na čo najvyššie úspory energie vyžadujú budovy s veľmi tesnými obvodovými plášťami. Oproti spôsobu stavania, ktorý sa bežne používal v minulosti, sú nároky z hľadiska stavebnej fyziky na dilatačné škáry a napojenie okien na stavebný objekt aj z vnútornej strany oveľa zložitejšie.

Vo väčšom meradle sa bytové domy z panelov stavali v Európe po 2. svetovej vojne. Vo vojne bola v niektorých krajinách zničená veľká časť bytového fondu. V západnom i vo východnom Nemecku to bolo približne 20 % úplne zničených a 25 % poškodených bytov. Podobne to bolo v Rakúsku, vo Francúzsku, v Poľsku a v bývalom Sovietskom zväze. Panelové domy boli jednou z reálnych možností hromadnej výstavby na získanie bývania v cenovo dostupných bytoch. To možno považovať za spoločného menovateľa výstavby domov panelovou technológiou v západnej i vo východnej Európe.

Každý, kto túži po spokojnom a pokojnom bývaní, si určite nevie predstaviť, že by v jeho pomyselných štyroch stenách okrem neho býval ešte niekto ďalší. Pod pojmom ďalší máme na mysli nejaké zvieratko, ktoré sme si nevybrali sami, ale sa k nám jednoducho nasťahovalo – a to aj napriek nášmu nesúhlasu. Ba čo nesúhlasu, ono k nám prišlo spôsobom nanajvýš neprijateľným. Tých spôsobov je viacero: zvieratko alebo hmyz sme si nechtiac mohli priniesť napríklad z obchodno-zábavno-spoločenského centra, alebo do nášho bytu jednoducho zablúdilo z ulice.

Mnoho domov v Českej republike má ešte stále plynové inštalácie z čias výstavby, preto pomaly dochádza k ich dožívaniu. Situáciu už nemôže ovplyvniť ani fakt, že v domoch postavených pred druhou svetovou vojnou sa inštalácie realizovali z kvalitných materiálov. Na životnosť kovových potrubí má vplyv predovšetkým korózia, ktorá spôsobuje fyzické opotrebovanie.

V súčasnosti sa v mnohých domoch nachádzajú inštalácie zhotovené ešte v čase ich výstavby. Niektoré z týchto domov boli postavené pred druhou svetovou vojnou a napriek tomu, že predvojnové inštalácie sa realizovali z kvalitných materiálov, postupne dožívajú (ako aj inštalácie z povojnových čias). V prípade kovových potrubí má na životnosť vplyv predovšetkým korózia, ktorá spôsobuje fyzické opotrebovanie. Pri zariaďovacích predmetoch sa stretávame predovšetkým s morálnym opotrebovaním alebo poškodením počas používania.

Okná sa významne podieľajú na celkovej energetickej bilancii bytového domu, preto sú neodmysliteľnou súčasťou komplexnej obnovy budov. Optimalizovať energetickú náročnosť budovy v zmysle platnej normy STN 73 0540 a smernice Európskej únie 2002/91/EC o energetickej hospodárnosti budov možno iba oknami s dostatočnými technickými parametrami. Plastové okná odolávajú pôsobeniu striedajúcich sa klimatických podmienok, majú vhodné tepelnoizolačné i akustické vlastnosti. V bytových domoch sa uplatňujú najčastejšie aj vzhľadom na ich finančnú dostupnosť a jednoduchú údržbu.

Predsadené lodžie patria ku konštrukčným prvkom a sú najviac namáhanými časťami stavby v dôsledku vonkajších poveternostných podmienok. Všetky negatívne účinky prostredia sa preto na nich prejavia výraznejšie ako na iných častiach stavby.

V bytových domoch sa nachádza približne 880 tisíc bytov, z ktorých je viac ako 650 tisíc postavených hromadnými formami výstavby, väčšinou s využitím panelových technológií. Predĺženie životnosti budov a skvalitnenie bývania je možné iba vtedy, ak sa na jednotlivých budovách uskutoční obnova.  Obnova vykurovacej sústavy je jednou zo základných oblastí pri rekonštrukciách bytových domov.

Tepelné izolácie tvoria neoddeliteľnú súčasť distribučných systémov teplej vody a vykurovania. Veľkou mierou sa podieľajú na celkovej energetickej bilancii pri spotrebe energie na vykurovanie a prípravu teplej vody v objektoch.

Na Slovensku je približne 650 000 bytov v bytových domoch postavených hromadnými formami výstavby, väčšinou s využitím panelových technológií. Prvé panelové budovy boli postavené v roku 1955, posledné s pôvodnými konštrukčnými systémami v roku 1993. Počas takmer 40 rokov výstavby sa pri ich stavbe uplatňovalo niekoľko konštrukčných systémov, technických noriem, použitých materiálov a menila sa aj kvalita práce. Prvé  panelové domy sa v tomto roku dožívajú 54 rokov. Vzhľadom na množstvo a vek panelových budov ako aj skutočnosť, že údržbe sa nevenovala potrebná pozornosť, je zrejmé, že posúdenie ich stavu a predĺženie životnosti je aktuálna téma.

Pojem facility management sa zaviedol v Čechách len nedávno a chápal sa skôr ako technická správa budov. V skutočnosti zahŕňa súbor činností, ktorých výsledkom má byť efektívne zaistenie podporných služieb pre klienta tak, aby sa mohol plne venovať predmetu svojho podnikania.