Správa budov

Facility management (FM) to v Českej republike nemá ľahké. Napriek tomu, že tu ako v prvej postkomunistickej krajine bola založená pobočka medzinárodnej asociácie IFMA (International Facility Management Association – Medzinárodné združenie facility managementu), v súčasnosti za ostatným svetom skôr zaostáva a pre veľa firiem je pojem facility manažér stále veľká neznáma. O radostiach a strastiach facility managementu v českých krajinách nám porozprával Ing. Ondřej Štrup, zakladateľ Národnej organizácie IFMA CZ a partner v spoločnosti Hein Consulting.

Spoločnosť ORIN SK, s. r. o., na Slovensku už štyri roky úspešne realizuje integrovaný komunikačný projekt s názvom Ako to robia inde alebo nechajte sa inšpirovať (ATRI), ktorý je zameraný na rekonštrukciu a revitalizáciu bytových domov.

Z hľadiska štatistiky patria požiare budov k najčastejším požiarom. Súvisí to najmä s časom, ktorý v nich trávime, a aktivitami, ktoré v nich vykonávame. Pokiaľ ide o rozsah škôd a straty na životoch, majú nežiaduce prvenstvo. Väčšinu požiarov spôsobuje ľahkovážnosť osôb, nedbanlivosť a nedodržiavanie základných zásad požiarnej bezpečnosti.

Úspora energie, zatepľovanie budov a obnova bytových domov sú v súčasnosti veľmi aktuálne a diskutované témy. Neustále sa zvyšujúce ceny energie vyvolávajú potrebu navrhovať produkty a materiály zlepšujúce tepelnoizolačné vlastnosti stavieb. Okná sú veľmi dôležitým prvkom celej fasády, určujú jej vzhľad a hodnotu, veľkou mierou sa podieľajú na jej funkčnosti a výrazne ovplyvňujú energetickú bilanciu celej budovy.

Žijeme v časoch, keď sa azda najviac skloňuje slovo kríza. Prejavuje sa takmer vo všetkých oblastiach hospodárskeho života, no najmä v oblasti realít. Sme svedkami toho, ako sa na trhu nehnuteľností zvádza boj o zákazníka. Veľké investorské a developerské firmy v konkurenčnom boji ponúkajú budovy (a to nielen na bývanie, ale i administratívne) za nižšie ceny ako pred jedným alebo dvoma rokmi v snahe tieto nehnuteľnosti predať alebo prenajať. Významnú úlohu pritom pre zákazníka zohráva nielen nákupná cena, ale i náklady na prevádzku budovy.

Prostredníctvom solárnych systémov sa dokáže najefektívnejšie a najjednoduchšie využiť potenciál slnečnej energie a transformovať ju na tepelnú energiu. Slnečné kolektory predstavujú oproti fosílnym palivám ekologicky prijateľnejšiu alternatívu.

Rast cien energií a kladný prístup  vlastníkov objektov k uplatňovaniu technológií na zníženie spotreby energií boli rozhodujúcimi činiteľmi, ktoré vyvolali zvýšený záujem o zatepľovanie. Odstraňovanie systémových porúch budov, najmä panelových domov, a zatepľovanie sa rozbehlo vďaka štátnym dotáciám v roku 1997. Za ostatných 7 rokov sa však vplyvom nárastu cien energií zatepľovanie viac rozšírilo. V súčasnosti je z portfólia objektov v SR zateplených do 30 %, uviedla počas otvorenia veľtrhu Coneco v Bratislave riaditeľka neziskovej organizácie Technický a skúšobný ústav stavebný (TSÚS) Zuzana Sternová.

Obnova súkromných bytových domov sa od roku 1993 prudko vyvíja a jej obsahom je čoraz širšia škála rekonštrukčných prác. Ak hovoríme o obnove bytového domu, znamená to modernizáciu všetkých prvkov stavby (spoločných častí a spoločných zariadení) použitím modernej technológie, materiálov a systémov, ktoré vyhovujú súčasným požiadavkám s ohľadom na energetickú náročnosť a kvalitu životného prostredia. Teda nie iba výmena starej rúry za rovnakú rúru. Veľmi dobre vieme, že technický stav väčšiny bytových domov bol v čase prevodu do osobného vlastníctva zanedbaný a ťarcha obnovy tak ostala na vlastníkoch.

Hlavný potenciál možných úspor energie v oblasti bytového sektora predstavuje obnova už existujúceho bytového fondu. "Nové bytové budovy vzhľadom na svoj rozsah výstavby oproti možnostiam a predpokladom potrebnej obnovy budov predstavujú menší potenciál úspor, aj keď sa budú stavať minimálne v nízkoenergetickom štandarde," konštatuje sa v hodnotiacej správe a návrhu opatrení implementácie klimaticko-energetického balíčka z dielne envirorezortu. Opatrenia súvisiace s obnovou bytového fondu si do konca roku 2008 vyžiadali 1,4 miliardy eur z prostriedkov štátu a ďalších 271,2 milióna eur z bankových zdrojov.

Empirickou zásadou konštrukčnej tvorby stykov v detaile osadenia okien v starej panelovej výstavbe je skutočnosť, že z hľadiska hydrodynamiky išlo o styk s jedným štádiom tesnenia – tmel alebo tmel a tesniaci profil z mikroporéznej gumy. Kotviace prvky detailu osadenia okna neboli schopné vyvinúť požadovaný prítlak na gumenú vetrovú prekážku styku. Vznikali tak masívne tepelné mosty, ktoré umožňovali nielen únik tepla, ale zvyšovali aj riziko vzniku plesní a kondenzácie vodnej pary po obvode okna.

V príspevku sa zameriame na postup pri posudzovaní stavebných zmien v objekte jedného z bratislavských variantov stavebnej sústavy T16 na sídlisku Krasňany v Bratislave. U správcu, majiteľa bytu, ani v známych projekčných strediskách sa nenašla projektová dokumentácia s podstatnejšími údajmi, preto sme zvolili cestu jednoduchých sond do omietok rozhodujúcich stavebných prvkov.

Na začiatku bol odpad, ktorý sa nekontrolovane kumuloval na kontajnerových stojiskách v blízkosti obytných domov. Obrázok, bohužiaľ, ničím výnimočný pre slovenské sídliská. Vo Vrakuni sa však na jar tohto roku rozhodli problém riešiť osvetovou kampaňou s veľavravným heslom „Šetrite svoje peniaze, neplaťte za iných.“

Aj keď zmena priestorov môže v živote bežných ľudí, podniku či administratívnej firmy znamenať zvýšenie kvality bývania alebo práce, samotná fáza sťahovania je zvyčajne nepríjemným, ale nevyhnutným narušením zabehnutého rytmu činností. Už len predstava, že všetok nábytok, zariadenia a ostatné veci je potrebné odrazu pobaliť, prípadne rozmontovať, premiestniť, znova vybaliť a v nových priestoroch usporiadať, môže človeku robiť vrásky na tvári. Aj v tomto prípade však existuje riešenie – osloviť spoľahlivú sťahovaciu spoločnosť, ktorá sa postará o to, aby celý proces prebehol bez väčších komplikácií.

Pri poruchách cirkulácie nestačí vykonať opatrenia len v objekte, kde sa porucha najviac prejavuje, ale nevyhnutne aj v rozvodnej sústave medzi zdrojom teplej vody a týmto objektom. Dodávateľ tepla má pri zabezpečení funkčnosti cirkulačnej sústavy kľúčové postavenie. Bez spoluúčasti dodávateľa tepla, resp. bez vykonania opatrení na zariadeniach dodávateľa tepla, nie je možné vykonať hydronické vyváženie v objekte spotreby, resp. garantovať funkčnosť sústavy. Avšak len v spolupráci so všetkými odberateľmi teplej vody v  okruhu tepelného zdroja sa dajú vykonať také opatrenia a dosiahnuť taký stav, aby vo všetkých stúpačkách vo všetkých objektoch bola udržiavaná rovnaká teplota teplej vody.

Panelová výstavba bytových domov sa začala v roku 1954, keď sa postavil prvý panelový dom s plochou strechou. Tento systém predstavoval v priemere až 90 % z celkového počtu bytov postavených v rezorte ministerstva výstavby a stavebníctva do roku 1990. Na všetkých panelových sústavách, okrem niekoľkých, je zastrešenie plochou strechou. V súčasnosti veľké množstvo týchto striech vykazuje určité poruchy. Tie sú dôsledkom vyčerpania životnosti materiálov, nesprávnej konštrukčnej tvorby, zlej kvality prác a zanedbanej údržby.