Rekord v nájomných plochách

Napriek tomu, že koniec minulého roka viacerí hodnotili ako katastrofický, štatistiky hovoria úplne inak. „Pre bratislavský trh kancelárskych priestorov bol rok 2008 ďalším rekordným rokom,“ hovorí Joerg Kreindl, generálny riaditeľ spoločnosti CB Richard Ellis, a zároveň podotýka, že Slovensko je stále veľmi atraktívnym miestom pre outsourcovanie aktivít. „Navyše, stále existuje zopár väčších spoločností, ktoré prejavujú záujem o kvalitné kancelárske priestory,“ dodáva.

Nepredpokladaný nárast
Podľa informácií fóra Bratislava Research Forum ku koncu štvrtého kvartálu roku 2008 presiahla celková ponuka kancelárskych priestorov v Bratislave 1 162 miliónov m². Z toho 60 % tvorili kancelárske priestory v štandarde A a 40 % v štandarde B. V roku 2008 sa celkovo dokončilo 177 000 m² nových kancelárskych priestorov. Posledný kvartál minulého roku zaznamenal nárast o 22 000 m². Asi najväčšiu zásluhu na tomto raste malo dokončenie poslednej veže v Apollo Business Center II s výmerou 16 000 m².

Podľa informácií zo spoločnosti Colliers International najmenší prírastok nájomných plôch – len 5,75 % – zaznamenalo centrum Bratislavy. Tento a budúci rok by sa však situácia mohla zmeniť – na nábreží Dunaja vyrastajú veľké projekty Eurovea a Riverpark, ktoré  spoluprinesú 53 000 m² nových kancelárskych plôch. Až 77 % z celkovej plochy nových kancelárskych plôch sa dokončilo v roku 2008 v užšom centre Bratislavy.

Významné transakcie v oblasti prenájmu kancelárskych priestorov v roku 2008
Zdroj: Bratislava Research Forum

Rok 2009 bude zrejme na výstavbu nových projektov chudobnejší, pretože banky dočasne pozastavili financovanie nových projektov. „Všetky aktuálne väčšie projekty administratívnych budov, ktorých výstavba momentálne prebieha, sa začali stavať ešte v roku 2008,“ hovorí Oliver Galata, vedúci oddelenia kancelárskych priestorov v spoločnosti CB Richard Ellis.

„Medzi ne patria Emporia Towers, ­Central 5, Panon Office v Petržalke a ­Omnipolis v Novom Meste. V súčasnosti evidujeme dva pozastavené projekty, ktoré sa začali realizovať a ukončenie ich výstavby sa pôvodne plánovalo v roku 2009,“ dodáva.

Nová ponuka a úroveň dopytu v 2008 v Bratislave   
Zdroj: CB Richard Ellis

Pohyb transakcií
Prenájom bol v roku 2008 ziskový. Celkovo sa prenajalo 116 000 m² kancelárskych priestorov, čo je takmer rovnaký objem ako v roku 2007.

Počas štvrtého kvartálu minulého roku dosiahli uzatvorené transakcie výmeru približne 38 000 m². Počet prenajatých štvorcových metrov tak vzrástol oproti tretiemu štvrťroku o 20 314 m². Podľa CB Richard Ellis dominovali na trhu transakcie spoločností z výrobného a energetického sektoru 37-percentným podielom z celkovej ponuky. Za nimi nasledoval sektor obchodných a IT služieb. „Najväčšia transakcia v priamom centre bola uzavretá spoločnosťou z finančného sektoru. V širšom centre mesta uzavrela najväčší kontrakt firma zo sektoru energetiky,“ hovorí Oliver Galata.

Napriek priaznivému transakčnému pohybu miera neobsadenosti kancelárskych priestorov v poslednom štvrťroku v roku 2008 vzrástla – dosiahla 8,9 %. Dopyt po kancelárskych priestoroch síce neklesol, ale zvýšila sa ponuka. Vysoký prebytok kancelárskych priestorov spôsobil približne 44-percentný medziročný nárast nových plôch, pričom mnohé z nich boli developované na špekulatívnej báze. Tú podnietil predovšetkým rýchly ekonomický rast krajiny. K špekulatívnym projektom v roku 2008 možno podľa reportu spoločnosti Colliers International zaradiť Apollo Business Center II s nájomnou plochou 71 400 m², Galvaniho Business Center III a Lakeside Park I s celkovou plochou spolu približne 41 300 m².

Celková plocha kancelárskych priestorov a miera neobsadenosti v štvrtom kvartáli 2008    
Zdroj: CB Richard Ellis

Súčasnú situáciu ovplyvňuje najmä spomalenie hospodárstva, pre ktoré sa odložilo veľa pripravovaných relokácií medzinárodných a domácich spoločností. Podobný osud postihol aj mnohé pripravované projekty. Tohtoročným ukončeným projektom na mieru je administratívne centrum Slovenského plynárenského priemyslu.

Podľa reportu CB Richard Ellis najmenej obsadených plôch ostalo v užšom centre Bratislavy, až 10,4 %. Najviac obsadených kancelárskych plôch zaznamenali mestské časti Bratislava 1 a Bratislava 5. Joerg Kiendl však považuje momentálne zvýšenú mieru neobsadenosti priestorov len za dočasný jav. „V roku 2010 a neskôr by sme mohli byť konfrontovaní opäť s nižšou mierou voľných kancelárskych priestorov,” dodáva.

Podiel jednotlivých sektorov na celkovom dopyte v štvrtom kvartáli 2008    
Zdroj: CB Richard Ellis

Prognózy
„Vývoj ďalších projektov bude závisieť predovšetkým od vzájomnej dôvery medzi jednotlivými subjektmi na trhu komerčných nehnuteľností, likvidity spoločností či úverovej politiky bánk. Mnohé sa môže zmeniť aj príchodom nových spoločností, ktoré sa rozhodnú expandovať do tohto sektora,“ hovorí Oliver Galata. Robert Čambal, konzultant pre divíziu kancelárskych priestorov v spoločnosti Colliers International, však podotýka, že rast investícií do výstavby nastane až po stabilizácii nepriaznivého stavu ekonomiky, resp. po jej prebudení. „Bez ekonomického rastu nemôžu firmy expandovať,“ dodáva.

Podľa predpokladov CB Richard ­Ellis v roku 2009 pribudne v Bratislave 164 000 m² nových kancelárskych priestorov. Podľa reportu Colliers International developeri ohlasujú v tomto roku prírastok 150 664 m² kancelárskych plôch, čo je o 15 % menej ako v minulom roku. Očakáva sa sprevádzkovanie projektov – Digital Park II,  Riverpark, Galvaniho BC IV a Jarošova OC.

Výška nájmov by sa nemala výrazne zmeniť. Colliers International predpokladá mierne zníženie nájomných sadzieb. Prípadný mierny rast by mohol podľa spoločnosti nastať v súlade s CPI valorizáciou alebo v dôsledku inflácie. Súčasné najvyššie nájomné v centre mesta predstavuje v priemere okolo 18 až 20 € (524 až 600 Sk) za štvorcový meter, v užšom centre 10 až 14 € (300 až 420 Sk). Mimo centra sa ceny nájmu pohybujú medzi 8 a 12 € (240 až 361 Sk).

Omnoho väčší pokles sa očakáva vo vývoji dopytu. Tam by mohlo podľa Colliers International dôjsť až k 50-percentnému úbytku. Určitý pohyb sa udeje v súvislosti s ponukou, pretože pre viacerých developerov bude rok 2009 rokom obnov nájomných zmlúv či opätovného prerokúvania existujúcich zmlúv. Zároveň sa predpokladá, že prenajímatelia budú viac bojovať o klienta.

„Na zvýšenie obsadenosti svojich projektov developeri používajú viacero stimulov. Medzi najpopulárnejšie patrí zvýšenie príspevku na štandard priestorov, ktorý je zahrnutý v nájme, alebo tzv. nájomné prázdniny vo forme krátkodobého oslobodenia od platenia nájmu (rent free). V závislosti od klienta sú nájomné prázdniny v súčasnosti pri niektorých projektoch okolo 6 mesiacov. Minulý rok to bolo od 1 do 3 mesiacov. Nájomcovia musia byť takisto flexibilní a práve preto očakávame, že okrem týchto stimulov developeri začnú ponúkať klientom možnosť nájmu na menej ako štandardných 5 rokov,“ hovorí Robert Čambal. Napriek tomu sa však očakáva nárast miery neobsadenosti kancelárskych plôch až na 12 %.

Plánovaná výstavba a prognózy miery neobsadenosti v Bratislave    
Zdroj: CB Richard Ellis

Miriam Turancová

Bratislava Research Forum je združenie, ktoré vytvorili spoločnosti CB Richard Ellis, Colliers International a Cushman & Wakefield s cieľom poskytnúť klientom a verejnosti konzistentné, správne a transparentné údaje o trhu kancelárskych priestorov v Bratislave.

Článok bol uverejnený v časopise ASB.