Retail: stále je priestor vystihnúť správny okamih

Nákupné parky a retailové móla rástli v čase stavebného boomu ako huby po daždi a tešili sa priazni kúpychtivých a kúpyschopných zákazníkov. V súčasnosti sa aj tento segment začína pod vplyvom prehriateho trhu mierne ochladzovať. Financií, ktoré sú hybnou silou biznisu, nie je dostatok. Krízovo naladené obyvateľstvo z obáv pred horším zajtrajškom reguluje výdavky svojich peňaženiek, nájomcovia sa viac než predtým zaujímajú o návratnosť a kvalitu retailových projektov. Profesionáli z tejto brandže však tvrdia, že šetrenie domácností životaschopnosť existujúcich obchodných stredísk natoľko neovplyvní, keďže ponúkajú aj tovar bežnej spotreby. Prenajímatelia nákupných priestorov zasa nechcú pre prehnanú obozretnosť prísť o účasť na kvalitných projektoch. O tom všetkom, ale aj o ďalšom vývoji slovenského retailu, uvažuje naša anketa.

Adam Cifra
projektant
Delta Projectconsult Slovakia, s. r. o.

A. Cifra: Nastáva určitá selekcia existujúcich retailových parkov. Niektoré možno bojujú so svojou existenciou, iných sa dotkla kríza len okrajovo. Najväčšiu selekciu však v súčasnosti prežívajú rozbehnuté projekty, ktorých financovanie ešte nie je uzavreté.

Tomáš Hozlár
konateľ
Aquario Shopping Center, s. r. o.

T. Hozlár: Developeri prehodnocujú realizáciu nových projektov a sústreďujú sa len na kvalitné lokality s dobrými nájomcami. Kríza zasiahla retailové nehnuteľnosti rovnako ako celý realitný trh. Rozhodujúcim faktorom pri realizácii jednotlivých projektov bude ich kvalita. 

Marek Kalma
projektový manažér
PENTA INVESTMENTS LIMITED, o. z.

M. Kalma: Retailové nehnuteľnosti sa vyznačujú stabilnejšími príjmami, ktoré vyplývajú z dlhodobých nájomných zmlúv, a sú menej citlivé na výkyvy hospodárskej krízy ako segment administratívy a logistiky. Psychologický efekt krízy zvýši tendenciu domácností šetriť, čím sa za predpokladu utlmenia rastu príjmov znížia výdavky domácností na spotrebu. V rámci spotreby však treba diferencovať bežnú dennú potrebu (najmä základné potraviny, doprava, lieky a pod.). Dopyt po nich bude postihnutý minimálne. Domácnosti minú menej výdavkov na statky dlhodobej spotreby (automobily, elektroniku) a luxusné tovary (napríklad dovolenky, šperky či značkové veci).

Katarína Lindbergh
investičná manažérka
Czech and Slovak Investment Advisors SK, s. r. o.

K. Lindbergh: Slovenský retail zatiaľ dramatický pokles záujmu spotrebiteľov nezaznamenal, predvianočné nákupné obdobie bolo veľmi silné a urobilo obchodníkom radosť. Počas hospodárskej krízy sa väčšinou ako prvé začínajú znižovať výdavky obyvateľstva na významnejšie položky, ako je napríklad kúpa nehnuteľnosti (bytu, domu, rekreačného apartmánu alebo chalupy), automobilu atď. Tovar bežnej spotreby, ktorý zvyčajne ponúkajú nákupné centrá, pokles kúpnej sily spravidla do takej miery nezasahuje. Takže negatívny vplyv spomalenia ekonomiky a prípadnej hospodárskej krízy pocíti v prvom rade segment rezidenčného bývania, priemyselných nehnuteľností, prípadne hotelov, zábavných parkov, kasín a pod.

Guy Speir
riaditeľ Leasing & Marketing
Quinlan Private Golub

G. Speir: Dosah ekonomickej krízy je očividný – vo všeobecnosti môžeme pozorovať spomalenie na trhu. Niekoľko hlavných projektov sa pozastavilo a iba dobre navrhnuté a efektívne projekty s naozajstnou pridanou hodnotou a výborným umiestnením uspejú. Kľúčovou výzvou pre trh je riešenie nedostatočnej likvidity. Banky nemajú záujem podporovať špekulatívne financovanie a len silní hráči, ktorí majú dostatočný kapitál a vysokokvalitné projekty, prekonajú krízu a zaradia sa medzi víťazov. V odvetví retailu možno pozorovať rovnakú situáciu.

Nedostatočná likvidita ovplyvnila nielen developerov, ale aj maloobchodníkov, dodávateľov a každého, kto je spojený s týmto sektorom. Obchody potrebujú financie, ktoré však momentálne nie sú k dispozícii. Preto jediné projekty, ktoré sa v dohľadnom čase uskutočnia, budú v dôsledku obmedzenej dostupnosti finančných prostriedkov tie, ku ktorým sa maloobchodníci vopred zaviažu.

Do ktorých regiónov sa dnes oplatí expandovať? Sústreďuje sa pozornosť do menších miest, predmestí alebo výlučne do veľkých centier?
A. Cifra: Expanzia sa majoritne orientuje podľa požiadaviek veľkých predajných jednotiek, ktoré tvoria určitý magnet obchodných centier. Vytvárajú vhodné lokality pre ostatných – menších predajcov. Všetko závisí od existujúcej siete veľkých nájomcov na Slovensku a od možných medzier v jednotlivých lokalitách.

T. Hozlár: V retailových projektoch je nutné garantovať dostatočnú návštevnosť zákazníkov, a tým generovať minimálne obraty všetkých nájomcov. Preto je ťažké odpovedať, či sú na tom lepšie menšie alebo veľké centrá. Ideálne je trafiť kombináciu veľkosti a mixu nájomcov v pomere k veľkosti spádovej oblasti. Vtedy je úspech centra zaručený.

M. Kalma: Väčšie slovenské mestá budú v prípade dokončenia naplánovaných centier dostatočne pokryté retailovými nehnuteľnosťami. Developeri budú v budúcnosti využívať príležitosti aj v mestách s menej ako 15 000 obyvateľmi.

K. Lindbergh: Z nášho pohľadu už Bratislava nemá veľký priestor na retailovú expanziu, najmä ak vezmeme do úvahy pripravované retailové projekty v okrajových častiach Bratislavy. Treba rozlišovať regióny s dostatočnou kúpnou silou obyvateľstva a vybudovanou infraštruktúrou. S tým je úzko spojený aj záujem nových retailových značiek, ktoré v súčasnosti expandujú, resp. plánujú expanziu do slovenských regiónov.

G. Speir: Kľúčovými oblasťami na expanziu sú predovšetkým Bratislava a Petržalka. Aj z tohto dôvodu je retailový projekt ­South City Shopping umiestený práve v tejto oblasti. Maloobchodníci sa budú menej zameriavať na menšie mestá a viac na veľké obchodné strediská, ktoré priťahujú zákazníkov zo širšieho okolia.

Zaregistrovali ste v súvislosti s krízou opatrné správanie nájomcov?
A. Cifra: Nájomcovia sa dnes začínajú sústreďovať na návratnosť jednotlivých predajní, čo v praxi znamená buď ekonomickejšie riešenia prevádzok, napríklad v spotrebe energií, alebo odchod z neprosperujúcich lokalít a hľadanie vhodných náhrad.

T. Hozlár: Áno, nájomcovia zvoľnili tempo a záujem o nové projekty a retailové parky klesá. Momentálne je na trhu len zopár spoločností s expanznými plánmi. Keďže nájomcom klesajú obraty a takisto zisky z existujúcich centier, je veľmi ťažké presvedčiť ich o úspešnosti nového projektu. Stále však cítime dopyt po priestoroch v nákupnom centre v Bratislave.

M. Kalma: Luxusnejšie značky zaznamenávajú prepad tržieb ako prvé a následne prehodnocujú svoju stratégiu. Na druhej strane si nájomníci uvedomujú, že po opätovnom oživení trhu budú musieť mať zaistené miesta v kvalitných projektoch, a preto ich záujem o takéto projekty pretrvá.

K. Lindbergh: Samozrejme, že v časoch krízy sme všetci opatrnejší. V našich retailových projektoch máme zazmluvnených nájomníkov na obdobie minimálne piatich rokov. Ide prevažne o spoločnosti, ktoré pôsobia na trhu už dlhšie obdobie a majú dlhodobý investičný horizont.

G. Speir: To záleží najmä na produktoch, ktoré obchodník ponúka. Textilný a potravinársky priemysel stále zaznamenávajú ustálený rast, aj keď nákup luxusných tovarov a elektroniky zaregistroval spomalenie. Táto situácia môže ovplyvniť rozhodnutie maloobchodníkov expandovať alebo sa zamerať na nový trh.

V aktuálnych štatistikách sa ukazujú problémy s obsadenosťou existujúcich či dokončovaných projektov. V rezidenčnom sektore sa tento problém začal riešiť rozličnými akciovými ponukami a bonusmi. Akým spôsobom dokážu pritiahnuť potenciálnych klientov, resp. nájomníkov developeri nákupných centier?
A. Cifra: Developeri musia hľadať spôsob, ako nákupné centrá zaktivizovať. Určite nie je riešením iba zmena výšky nájmu. Rekonštrukcia verejných priestorov, doplnenie ďalšej funkcie centra, či lepšia správa objektov môžu posunúť atraktivitu vzhľadom k náročnejšiemu zákazníkovi. Ako určitú výzvu vnímam otvorenie architektúry smerom k návštevníkovi. Ide tu hlavne o parter jednotlivých zaslepených fasád, či využitie existujúcej architektúry a včlenenie budovy do zástavby mesta.

T. Hozlár: V retailových projektoch je priestor na rôzne akciové ponuky menší ako v rezidečnom sektore, hýbe sa len okolo výšky nájomného a vybavenia prenajímaného priestoru pre nájomcu. Naša spoločnosť zatiaľ nemala problémy s prenájmom, lebo projekt Aquario Nové Zámky sme do konca minulého roka obsadili na sto percent.

M. Kalma: Problémy s obsadenosťou majú hlavne rezidenčné projekty s vysokou predajnou cenou. Existujúce retailové projekty sú prenajaté dlhodobo a na sto percent. V rámci nových projektov bude kľúčovým faktorom pri obsadzovaní dobre nastavený mix nájomcov, ponuka doplnkových služieb, zmysluplné nájomné a dostatočná ponuka parkovacích miest.

K. Lindbergh: Developeri nákupných centier musia predovšetkým ponúknuť kvalitný produkt vo výbornej lokalite a s určitou pridanou hodnotou pre potenciálneho nájomníka. Napríklad naša spoločnosť kládla pri rozvíjaní projektu Laugaricio v Trenčíne  dôraz na atraktívny dizajn, kvalitu výstavby, ako aj premyslenú skladbu nájomníkov. Dôležité je pritiahnuť  atraktívne medzinárodné maloobchodné reťazce, ktoré prezentujú najnovšie svetové módne trendy. Problémy s obsadenosťou nákupného centra nemáme, práve naopak, registrujeme záujemcov o druhú fázu expanzie nákupnej galérie, ako aj záujemcov o prenájom samostatne stojacich obchodných jednotiek.

G. Speir: Ponuka bonusov nezohráva až takú veľkú úlohu. Oveľa dôležitejšie je zabezpečenie vysokokvalitného projektu. Dostupná a prívetivá lokalita bude vždy hlavným lákadlom pre ktoréhokoľvek obchodníka, projekt, ktorý je v blízkosti liniek hromadnej dopravy a ciest, vždy zaujme viac ako ten, ktorý nemá takú dostupnosť. Architektonické riešenie stavby je tiež podstatné, centrum musí zodpovedať potrebám obchodníkov, ako aj zákazníkov. Flexibilné usporiadanie podlaží dovoľuje obchodníkovi prispôsobiť priestor vlastným požiadavkám. Medzi ďalšie faktory patrí viditeľnosť, dostatočný počet parkovacích miest, zloženie obchodov v centre, dôveryhodnosť a stabilita developera a nastavenie zámeru z dlhodobého hľadiska.

V súvislosti s krízou začali firmy výrazne šetriť svojimi prostriedkami. Aké kritériá majú spoločnosti, ktoré uvažujú o prenájme nového obchodného priestoru?
A. Cifra: Myslím si, že spoločnosti, ktoré uvažujú o novej nájomnej jednotke, majú stále podobné požiadavky, ktoré sa snažia iba nejakým spôsobom navyšovať. Rozdiel však vidím v tom, že potenciálni prenajímatelia lákajú nájomcov oveľa intenzívnejšie.

T. Hozlár: Väčšina spoločností pristupuje k ďalšej expanzii opatrnejšie. V súvislosti so sťahovaním do nového projektu badáme výraznejšiu aktivitu nájomcov v úvodnej fáze tohto procesu, to znamená vo fáze, keď analyzujú výhody a nevýhody určitého retailového projektu. Čo sa týka ďalších kritérií nájomcov, doteraz sme nepocítili výraznejšie zmeny v ich prístupe k jednotlivým projektom.

M. Kalma: Priestory sa prenajímajú ako holopriestory s predpísaným výkladom obchodu. Ostatné náklady, ktoré sa spájajú s úpravou priestorov, a množstvo vynaložených finančných prostriedkov majú záujemcovia o prenájom priestorov vo svojich rukách.

K. Lindbergh: Ako som spomínala, kritériá sú jasné. Každý maloobchodník musí vo svojej kalkulácii dospieť k vytváraniu zisku. Znamená to, že potrebuje otvoriť prevádzku v atraktívnej dynamickej lokalite, v nákupnom centre, kam sa zákazníci budú radi vracať, kde jeho biznis bude komplementovaný skladbou ostatných nájomníkov a kde sa môže spoľahnúť na to, že majiteľ centra zabezpečí príjemné prostredie a bezproblémovú prevádzku a údržbu.

G. Speir: Spoločnosti môže osloviť výška nájomného, lokalita, veľkosť obchodných jednotiek, dostatok parkovacích miest, marketing, podmienky trhu, prítomnosť niektorého z veľkých obchodných reťazcov, skladba obchodov v centre, celková predpokladaná ponuka a dlhodobá udržateľnosť.

Odborníci z oblasti podporných služieb upozorňujú na negatívne dôsledky nepremysleného šetrenia, ktoré sa môžu prejaviť v nedostatkoch údržby budov a v konečnom dôsledku aj v ich životnosti. Do čoho sa z hľadiska výnosnosti projektu oplatí investovať?
A. Cifra: Dostatočná údržba objektov je podmienkou ich životaschopnosti a ďalšieho fungovania. Extrémnym prípadom môže byť kompletná rekonštrukcia, či revitalizácia novými developerskými aktivitami.

T. Hozlár: Treba si uvedomiť, že nefungujúce technológie v nákupnom centre odrádzajú zákazníkov, a to žiadny vlastník takejto nehnuteľnosti nepripustí. Preto sa šetrenie na kvalite technologického vybavenia budovy do budúcnosti určite nevypláca. V našich projektoch sa snažíme popri dôraze na vhodné technologické riešenia sústrediť aj na estetickú stránku projektu, a tak zabezpečiť, aby sa zákazník v nákupnom centre cítil príjemne.

M. Kalma: Nepremyslené šetrenie v investičnej fáze projektu môže negatívne vplývať na budúce prevádzkové náklady, kvalitu poskytovaných služieb a tiež na životnosť každej nehnuteľnosti. Je veľmi dôležité používať kvalitné a moderné postupy a technológie, ktoré môžu byť investične náročnejšie, avšak z dlhodobého pohľadu sa prejavia vo forme nižších prevádzkových nákladov, životnosti a v konečnom dôsledku zvýšením hodnoty samotnej nehnuteľnosti.

K. Lindbergh: Priškrtenie investícií do nevyhnutných opráv a bežnej údržby prenajímaných nehnuteľností by po prekročení určitej kritickej hranice malo veľmi vážny negatívny vplyv na kvalitu a pohodlie nájomníkov nákupných centier. Veľmi rýchlo by sa to odzrkadlilo aj v nespokojnosti zákazníkov i prenajímateľov. Takéto „šetrenie“ by sa majiteľovi centra veľmi rýchlo vrátilo v podobe neprenajatých obchodných jednotiek. Takže napokon by mu pre pár ušetrených eur vznikla omnoho väčšia strata, ktorú by bolo len veľmi ťažké napraviť. V okamihu, keď nákupné centrum stratí to najdôležitejšie – svoju povesť, je nesmierne zložité prilákať kvalitných nájomníkov späť.

G. Speir: Architektonický koncept a kvalita stavby sú základom a netreba ich podceňovať. Retailový projekt musí obstáť z dlhodobého hľadiska a nevyzerať opotrebovaný už po niekoľkých rokoch. Vzhľad a pôsobenie projektu by mali umocňovať jeho prestíž a záujem zákazníka. Obchodný priestor má vytvárať príjemné prostredie na nakupovanie, kde chce zákazník tráviť svoj čas, nielen rýchlo prísť a hneď sa ponáhľať preč. Napríklad za projektom South City Shopping stojí David Leonard, ktorý spolupracoval na riešení úspešných nákupných centier po celom svete.

Kríza developerské aktivity výrazne pribrzdila. Aký je predpoklad rozvíjania nových retailových projektov do budúcnosti?
T. Hozlár: Tak ako som spomínal na začiatku, kombinácia lokality, dostupnosti s dostatočnou ponukou produktov a služieb pre zákazníkov vie zaručiť úspešný projekt aj v týchto časoch. Pre zákazníkov je výhodou, že prežijú len dobre naplánované a kvalitné projekty. Preto vidím vývoj situácie tak, že projektov bude menej, ale možno od nich očakávať o to vyššiu kvalitu a prepracovanosť.

M. Kalma: Všetko bude záležať na kvalite projektu, lokalite, sile developera a ochote bánk. Kvalitný projekt prináša kvalitných nájomcov a tí prinášajú financovanie bánk. Niektoré projekty sa posunú v čase, iné sa úplne zastavia. Prežijú len tie najlepšie.

K. Lindbergh: Je veľmi dôležité odsledovať vlny, v ktorých sa nové medzinárodné obchodné reťazce chystajú expandovať na Slovensko – či už do hlavného mesta, alebo do regiónov. Šancu na úspech majú nákupné centrá, ktoré budú schopné ponúknuť týmto reťazcom v danom časovom okamihu požadovanú kvalitu a lokalitu.

G. Speir: O vysokokvalitné projekty bude ďalej záujem, z developerského pohľadu majú perspektívu uspieť iba skutočne dobre pripravené a vopred zazmluvnené projekty. Aj keď bankové financovanie je zložité a niektoré projekty sa pozastavujú, možno evidovať mierny vzostup a takisto príležitosť znížiť náklady na výstavbu ako dôsledok nižšej aktivity v stavebníctve a pokles cien komodít. Developeri, ktorí budú schopní sa s tým vyrovnať, majú šancu dosiahnuť trvalo udržateľný rast aj v týchto nepriaznivých trhových podmienkach. Kľúčovým slovom na trhu s nehnuteľnosťami sa stala schopnosť dodania. Súčasná ekonomická situácia vo svete a v regióne strednej a východnej Európy, kombinácia udalostí či okolností pripravila prostrediu obchodu s nehnuteľnosťami jednu z najväčších výziev súčasnosti.

Finančná stabilita developerskej spoločnosti bude naďalej veľmi dôležitá. Retailové projekty sa budú snažiť získať viac zákazníkov, a to vytvorením takého prostredia a zážitkov, ktoré ich podnietia stráviť viac času v nákupnom centre. Docielia to ponukou zameranou na rodinu, aktivity a možnosti oddychu a zábavy. Verím, že nájomníci budú rozumní a využijú skoré zazmluvnenie v projektoch, pretože tak získajú podstatne lepšie podmienky. Rovnako dúfam, že tak silní maloobchodníci, ako aj maloobchodní developeri využijú výzvy trhu na vytvorenie nových príležitostí.

Anna Salvová
Foto: autorka

Článok bol uverejnený v časopise ASB.