Spôsob rozpočítavania plnení

Pre vyúčtovanie plnení za rok 2009 platia rovnaké podmienky, ako za predchádzajúce obdobie. Zmeny vyplývajúce z novely č. 358/2009 Z. z. vyhlášky 630/2005 Z. z sa prvýkrát použijú pri vyúčtovaní plnení za rok 2010, t. j. v roku 2011. S ohľadom na výnos Úradu pre reguláciu sieťových odvetví (ÚRSO) 6/2008 a zmenu systému objednávania tepla z centrálneho zásobovania teplom na vykurovanie a prípravu teplej vody sa v ročnom vyúčtovaní uvádzajú údaje v zmysle § 10 ods. 2 až 6 podľa novely č. 358/2009 Z. z.

Studená voda a jej odvádzanie
Studená voda sa meria na päte domu tzv. určeným meradlom. Určené meradlo je vlastníctvom príslušnej vodárenskej spoločnosti, ktorá je povinná vykonávať jeho overovanie v zmysle metrologického zákona každých 6 rokov. Zároveň je vodárenská spoločnosť povinná odstrániť poruchu tohto určeného meradla. Skutočná fakturovaná spotreba sa rozpočíta na byty a nebytové priestory podľa spotreby nameranej na pomerových meradlách v bytoch a nebytových priestoroch alebo podľa osobomesiacov (ak meradlá nie sú namontované).

Ak v niektorom byte alebo nebytovom priestore nie je namontované meradlo alebo ho vlastník odmietne, treba dohodnúť, akým spôsobom sa mu určí náhradná spotreba. Zvyčajne je to spotreba v domácnosti s rovnakým počtov členov alebo priemer takýchto domácností. V tomto prípade sa nemôže použiť spo­treba podľa vyhlášky 397/2003 Z. z.

Poplatok za odvádzanie vody určuje dodávateľ podľa množstva dodanej vody a je súčasťou faktúry.

Medzi fakturovaným a nameraným množstvom vody v bytoch a nebytových priestoroch môže vzniknúť rozdiel. Tento rozdiel sa zvyčajne rozpočíta pomerným koeficientom medzi všetky byty a nebytové priestory. Koeficient by nemal byť vyšší ako 1,2 (nie je však obmedzený).

V prípade, že rozdiel medzi fakturovanou a nameranou spotrebou presahuje 20 %, treba hľadať dôvod zvýšeného rozdielu, ktorý môže byť spôsobený:

• únikom vody na spoločných zvislých alebo horizontálnych rozvodoch,
• nepresnosťou určeného meradla na päte domu (povinnosť overovať meradlo je každých 6 rokov),
• nepresnosťou určených meradiel v bytoch alebo nebytových priestoroch (povinnosť overovať meradlo je každých 6 rokov),
• čiernym odberom.

Zistený nedostatok – dôvod straty – treba neodkladne odstrániť.

Studená voda z vlastnej studne a jej odvádzanie sa rozpočítava na základe nákladov, ktoré súvisia s jej dodaním do jednotlivých bytov alebo nebytových priestorov, t. j. elektrická energia použitá na čerpanie vody, poplatok za vodu určený štátom alebo obcou a ďalšie nevyhnutné náklady na čistenie a vyprázdňovanie žumpy, alebo náklady na prevádzku čističky odpadových vôd a pod.

Zrážková voda sa rozpočítava na m² plochy bytu. Čiastka za odvádzanie zrážkovej vody je zvyčajne súčasťou mesačnej faktúry za studenú vodu za dom. Náklady za zrážkovú vodu nesmú byť zlúčené s nákladmi na spotrebu studenej vody. Zrážková voda nemá nijaký vplyv na spotrebu studenej vody a aj jej výpočet závisí od iných parametrov (priemer ročných zrážok na danom území podľa meteorologických údajov), ktoré používajú vodárenské spoločnosti pri výpočtoch. Ide o dve samostatné služby, teda musia byť vyúčtované samostatne.

Teplá voda
Teplá voda sa meria v mieste prípravy určeným meradlom, t. j. buď na päte domu pre tento dom, alebo vo výmenníkovej stanici alebo kotolni – centrálne zásobovanie teplom (CZT), zvyčajne pre viac odberateľov. Zároveň je povinné meranie spotreby teplej vody u konečného spotre­biteľa meradlami pretečeného množstva vody. Tieto meradlá sa posudzujú ako určené meradlá, pretože namerané údaje sú podkladom pre finančné vyhodnotenie spotreby, teda podliehajú povinnému overovaniu v zmysle zákona o metrológii. Meradlá na teplú vodu sa povinne overujú každé štyri roky. Meradlá, ktoré nie sú overené v stanovenej lehote, sa nemôžu použiť na rozpočítavanie nákladov.

Príprava teplej vody
Celkové náklady na prípravu teplej vody za dom sa rozdelia na základnú a spotrebnú zložku. Základná zložka je vo výške 10 % z celkových nákladov na prípravu teplej vody a rozdeľuje sa rovnakým dielom na všetky byty bez ohľadu na spo­trebu. Spotrebná zložka je vo výške 90 % z celkových nákladov na prípravu teplej vody a rozdeľuje sa pomerom podľa spotreby nameranej v jednotlivých bytoch a nebytových priestoroch konečným spotrebiteľom k spotrebe za dom.

Objem teplej vody
Celkové množstvo vody použitej na ohrev, namerané pre objekt rozpočíta­vania v mieste prípravy alebo na päte domu sa rozpočítava medzi konečných spotrebiteľov podľa spotreby nameranej v byte alebo nebytovom priestore, ktorá môže byť upravená koeficientom (indikovaný údaj konečného spotrebiteľa). Postup rozpočítavania je obdobný ako pri studenej vode.

Medzi fakturovaným a nameraným množstvom vody v bytoch a nebytových priestoroch môže vzniknúť rozdiel. Tento rozdiel sa zvyčajne rozpočíta pomerným koeficientom medzi všetky byty a nebytové priestory. Koeficient by nemal byť vyšší ako 1,2 (nie je však obmedzený).

Ak rozdiel medzi fakturovanou a nameranou spotrebou presahuje 20 %, dôvody zvýšeného rozdielu sú podobné ako v prípade studenej vody. Povinnosť overovať meradlo je každé štyri roky.

Teplá voda pozostáva z nákladov za teplo na ohrev a z nákladov za objem studenej vody, ktoré sa vo vyúčtovaní zvyčajne uvádzajú samostatne.

Pri rozpočítavaní tepla na prípravu teplej vody vo vlastnej domovej kotolni sa do vyúčtovania započítavajú náklady na médium použité na ohrev (plyn alebo iné palivo, náklady pri solárnom zdroji), elektrická energia použitá na prípravu teplej vody, poplatok za obsluhu a ďalšie nutné náklady súvisiace s prípravou a ohrevom. Náklady na teplú vodu, pokiaľ sa pripravuje v kotolni, sa rozpočítajú podľa nameranej spotreby v bytoch alebo nebytových priestoroch, alebo iným dohodnutým spôsobom.

Vykurovanie
Pri ročnom vyúčtovaní nákladov za teplo na vykurovanie za rok 2009 sa postupuje podľa ustanovení vyhlášky č. 630/2005 Z. z. Teplo je rozpočítavané:

• na plochu bytu alebo nebytových priestorov v zmysle § 5,
• podľa obostavaného priestoru v zmysle § 6,
• podľa pomerových rozdeľovačov vykurovacích nákladov (PRVN) alebo určených meradiel tepla v zmysle § 7.

Vykurovanie na plochu
Náklady na dodané teplo na vykurovanie sa rozpočítajú pomerom na plochu bytov, vykurovaných nebytových priestorov a vykurovaných spoločných priestorov. Z tohto pomeru sa dostane merná spotreba tepla na 1m², ktorou sa potom vynásobí plocha bytu alebo nebytového priestoru. Náklady na dodané teplo na vykurovanie spoločných priestorov (sušiareň, práčovňa, kočikáreň – ak sú vykurované a slúžia pre potreby všetkých vlastníkov) sa rozpočítajú konečným spotrebiteľom podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu.

Ak sú v bytovom dome byty alebo nebytové priestory s individuálnym vykurovaním, celkové náklady sa rozdelia na základnú zložku – 10 % a spotrebnú zložku – 90 %. Základná zložka sa pritom rozpočíta na celkovú plochu všetkých bytov, nebytových priestorov a vykurovaných spoločných priestorov, t. j. aj na plochu bytov s individuálnym vykurovaním. Spotrebná zložka sa rozpočíta na plochu bytov, nebytových priestorov a vykurovaných spoločných priestorov zásobovaných centrálne zmenšenú o plochu bytov s individuálnym vykurovaním. Pritom podiel nákladov na vykurovaných spoločných priestoroch sa vyúčtuje aj pre byty s individuálnym vykurovaním podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu.

Ak sa spoločné priestory využívajú inak (napr. prenájom na podnikanie), alebo ich využíva iba jeden užívateľ bez možnosti využitia ostatnými vlastníkmi (konečnými spotrebiteľmi), potom sa náklady na vykurovanie týchto priestorov rozpočítajú na tých konečných spotrebiteľov, ktorí ich využívajú. Tu spoločenstvo alebo správca zohľadňuje mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu v zmysle § 10 ods. 6 zákona o vlastníctve bytov.

Vykurovanie na obostavaný priestor
Ak majú jednotlivé byty a nebytové priestory rozdielnu konštrukčnú výšku (konštrukčnou výškou sa rozumie vzdialenosť nameraná od úrovne podlahy podlažia po úroveň podlahy podlažia nad ním, vrátane hrúbky stropnej konštrukcie), náklady na dodané teplo na vykurovanie sa rozpočítajú pomerom na obostavaný priestor (t. j. na m³) bytov, vykurovaných nebytových priestorov a vykurovaných spoločných priestorov. Z tohto pomeru dostaneme mernú spotrebu tepla na 1 m³, ktorou potom vynásobíme obostavaný priestor bytu alebo nebytového priestoru. Náklady na dodané teplo na vykurovanie spoločných priestorov (sušiareň, práčovňa, kočikáreň – ak sú vykurované a slúžia pre potreby všetkých vlastníkov) sa rozpočítajú konečným spotrebiteľom podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu.

Ďalej sa postupuje ako u predchádzajúceho spôsobu.

Vyúčtovanie nákladov za teplo na vykurovanie podľa PRVN alebo určených meradiel
Vyhláška ÚRSO č. 630/2005 Z. z. v § 7 umožňovala pre rok 2009 použitie korekcií pri rozdelení nákladov na prípravu tepla na vykurovanie na základnú a spotrebnú zložku v pomere 30/70, 40/60, 50/50, pričom:

• základná zložka (od 30 do 50 %) sa rozpočítava na plochu bytu alebo nebytového priestoru,
• spotrebná zložka (od 50 do 70 %) sa rozpočítava medzi konečných spotrebiteľov podľa indikovaných údajov PRVN odpočítaných na vykurovacích telesách.

Vyhláška ÚRSO č. 630/2005 Z. z. v §7 ods. 6 umožňovala použitie korekcií, ktoré zohľadňujú nepriaznivú polohu miestnosti bytu alebo nebytového priestoru konečného spotrebiteľa podľa prílohy č. 2, ak sa koneční spotrebitelia nedohodnú podľa osobitného predpisu inak, alebo metódou, ktorá priamo zohľadňuje nepriaznivú polohu miestnosti.

Pri určovaní koeficientu nepriaznivej polohy miestnosti a rozdelenia nákladov za dom na základnú a spotrebnú zložku sa vždy odporúča najprv zistiť skutočnú spotrebu tepla za dom, pomerové spo­treby tepla v jednotlivých miestnostiach v bytoch (z údajov je zrejmé, ako sa správali užívatelia – vypnuté radiátory a pod.), a až potom prijať také rozdelenie na základnú a spotrebnú zložku a koeficienty nepriaznivej polohy, aby nedochádzalo k extrémnym rozdielom v spotrebe tepla za jednotlivé byty a z toho plynúce neriešiteľné spory.

Základná zložka sa rozpočítava aj medzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov s individuálnym vykurovaním, ktorých plocha sa vynásobí koeficientom:

• 0,25 pri bytoch a nebytových priestoroch v nadstavbách a vstavbách do podkrovia,
• 0,30 pri bytoch a nebytových priestoroch, ktoré sú na najvyššom podlaží, nad vchodom do domu, nad chodbami, pivničnými alebo inými priestormi, ktoré sa nevykurujú,
• 0,50 pri ostatných bytoch a nebytových priestoroch („uprostred domu“ chráne­ných – ohrievaných okolitými bytmi).

Vyúčtovanie nákladov za teplo pri zmene vlastníka
V prípade, že v priebehu roku sa zmení vlastník bytu, treba vyhotoviť vyúčtovanie plnení pre obidvoch vlastníkov podľa obdobia, počas ktorého boli vlastníkmi. Problém môže vzniknúť, ak sa byt predá počas vykurovacieho obdobia. Spotreba tepla na vykurovanie sa mení v jednotlivých mesiacoch vykurovacieho obdobia v závislosti od vonkajších poveternostných vplyvov. V priemere sa spotreba tepla na vykurovanie mení podľa tab. 1.

Tab. 1  Spotreba tepla na vykurovanie a prípravu teplej vody

Mesačný zálohový predpis sa vyhotovuje tak, že sa skutočná spotreba za predchádzajúci rok alebo predpokladaná spotreba za nasledujúci rok rozdelí na 12 rovnakých splátok. Ak dôjde k zmene vlastníka napríklad k 1. aprílu, prvý vlastník má uhradené tri mesačné zálohové predpisy, čiže asi 23 % celkových nákladov na teplo, ale jeho skutočná spotreba za tieto tri mesiace predstavuje 50 % celkových nákladov. Jednoznačne jeho zaplatené zálohy nepokryjú skutočné náklady za odobraté teplo a automaticky mu vznikne nedoplatok zodpovedajúci rozdielu. Nedoplatok vznikne rovnako pri prevode bytu koncom roka. Pri prevode v letných mesiacoch je tento rozdiel minimálny. Na toto je potrebné vlastníka pri prevode upozorniť a zároveň treba vykonať odpočet meradiel k dátumu zápisu vlastníckych práv k bytu alebo k dátumu odovzdania bytu do užívania pôvodného vlastníka novému vlastníkovi.

Sankcie pri odpočte teplej vody a vykurovania
Pri vykonávaní odpočtov indikovaných údajov z určených meradiel sa môže stať, že vlastník (užívateľ) nie je prítomný v čase odpočtu, odmietne umožniť vstup do bytu za účelom odpočtu alebo určené meradlo poškodí. V takýchto prípadoch sa postupuje nasledovne:

Studená voda
Spoločenstvo schváli na zhromaždení vnútorný poriadok alebo rozhodnutie, v ktorom prijme sankcie voči vlastníkom bytov alebo nebytových priestoroch pri porušeniach povinností vyplývajúcich z § 11 zákona č. 182/1993 Z. z. Dôležité sú najmä prípady, keď vlastník úmyselne ovplyvní alebo poškodí meradlo, alebo sa u neho zistí čierny odber (odber pred určeným meradlom v byte). Takéto konanie poškodzuje ostatných vlastníkov.

Teplá voda a vykurovanie
Sankcie v prípade spotreby tepla na vykurovanie a prípravu teplej vody určuje vyhláška ÚRSO č. 630/2005 Z. z. o rozpočítavaní v § 7 ods. 4 a § 9 ods. 5, 6 a 7.

Rozpočítavanie vykurovania pre nebytové priestory
Vyhláška ÚRSO č. 630/2005 Z. z. o rozpočítavaní nákladov na teplo nehovorila o zohľadnení tepelných strát v nebytových priestorov pod bytovým domom. Na zhromaždení vlastníkov možno dohodnúť koeficient na upravenie plochy nebytových priestorov podľa typu prevádzky. Môže sa stať, že nebytové priestory majú staré výklady a vstupy bez zádveria alebo garáže majú veľké plechové vráta, cez ktoré vznikajú veľké tepelné straty. Pritom vlastník (môže ním byť spoločnosť, živnostník, mesto, fyzická osoba a pod.) nemá záujem o výmenu, resp. elimináciu tepelných strát. Celková spotreba za dom vrátane strát na nebytových priestoroch sa rozpočíta na všetkých vlastníkov.

Vlastná domová kotolňa
Patrí medzi vyhradené technické zariadenia (VTZ) a podľa výkonu podlieha technickým predpisom a normám z hľadiska bezpečnosti práce a ochrane pred požiarmi, overovania tlakových nádob a pod.
Pri určení celkových nákladov na teplo sa spočítajú náklady na palivo, elektrinu, obsluhu, údržbu a revízie. Náklady na vykurovanie sa rozpočítavajú dohodnutým spôsobom, teda na m2 alebo podľa PRVN. Domové kotolne majú rôznu technológiu (vek a vynaložené investície), preto treba postupovať podľa rozsahu meraných údajov a systému ich uchovávania podľa odporúčaní výrobcu alebo odborníka.

Komíny
Na komíny sa vzťahujú prísne predpisy o ochrane pred požiarmi a ochrane životného prostredia, ktoré predpisujú intervaly čistenia a povinných revízií. Náklady s tým súvisiace sa zvyčajne rozpočítavajú na byty, ak sú vykurované lokálne, a to klasickými vykurovacími pieckami, alebo ak sú v bytoch inštalované kozuby. V prípade, že sa do komínov odvádzajú spaliny z individuálneho vykurovania zabezpečovaného bytovou kotolňou, komíny treba upraviť podľa používaného paliva a tiež pravidelne kontrolovať a čistiť podľa platných predpisov.

Ak sa v dome vybuduje spoločná kotolňa so samostatným komínom, ktorý môže byť vybudovaný ako nový, alebo sa na tento účel využije jeden z existujúcich komínov, tento komín sa pravidelne čistí a kontroluje. Ostatné komíny, ktoré sa nepoužívajú, sa nemusia kontrolovať a čistiť. Vlastníci sa môžu dohodnúť, že ich úplne zrušia (samozrejme, iba v tom prípade, ak sa tým nenaruší statika konštrukcií domu), alebo sa môžu odstrániť iba tie časti, ktoré sú nad strechou, aby nedochádzalo k zatekaniu alebo poškodeniu strechy z nefunkčných komínov.

Spoločná televízna anténa (STA)
STA je majetkom vlastníkov, ktorí sú povinní prispievať na jej prevádzku, opravy a údržbu. Do nákladov sa započítavajú náklady za opravy a údržbu, rozšírenie programovej ponuky a pod. Náklady sa rozpočítavajú na byty.

Poplatok za STA vlastníci uhrádzajú rovnakým dielom aj v tom prípade, ak majú káblový alebo satelitný príjem televízneho signálu. Ak sa všetci vlastníci dohodnú, že STA zrušia a nebudú ju prevádzkovať, v takom prípade sa už poplatky nevyberajú.

Výťahy
Ako VTZ podliehajú prísnym technickým požiadavkám a normám z hľadiska bezpečnosti a ochrany zdravia, ktorých dodržiavanie spadá pod kontrolu technickej inšpekcie. Zabezpečenie prevádzky, t. j. povinná revízia (každé tri mesiace), elektrina, drobné opravy (napr. do výšky 7 eur) a bežná údržba sa uhrádza osobitne ako poplatok za užívanie výťahu a zvyčajne sa rozpočítava na osoby. Vlastníci sa môžu dohodnúť na tom, od ktorého podlažia bude poplatok za užívanie výťahu účtovať a technicky zabezpečiť výťah tak, aby sa na nespoplatnených podlažiach neotváral alebo nezastavoval. V takom prípade sa však treba poradiť z odborníkom, aby pri povinnej revízii výťah nebol vyhlásený za nespôsobilý prevádzky alebo nebezpečný.

Veľké opravy, rekonštrukcia, obnova, záťažové odborné skúšky a úradné skúšky sa uhrádzajú z fondu opráv. To znamená, že na práce takéhoto rozsahu prispievajú aj tí vlastníci, ktorí výťah neužívajú, pretože sú vlastníkmi výťahu ako spoločného zariadenia podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu.
Energia spoločných priestorov

Ide o elektrickú energiu použitú na osvetlenie spoločných priestorov a na prevádzku spoločných zariadení, ako sú práčovňa, mangľovňa a pod. Rozpočítava sa zvyčajne na osoby. (Elektrická energia použitá na prevádzku výťahu sa započítava k výťahu, v kotolni ku kotolni a pod.)

Upratovanie spoločných priestorov
Upratovanie je služba, ktorú môže, ale nemusí zabezpečovať spoločenstvo. V niektorých domoch sú dohodnuté tzv. služby a upratovanie vykonávajú jednotliví vlastníci. Tam, kde sa služba zabezpečuje zmluvne, je potrebné vypracovať rámcovú dohodu, ktorá vyšpecifikuje, čo a ako často treba upratať. Zvyčajne sa táto služba rozpočítava na osoby, avšak v niektorých domoch sa osvedčilo rozpočítavanie na byty. V rámci služby sa môže zabezpečiť aj zimná údržba prístupového chodníka. Do nákladov sa započítava odmena (mzda za upratovanie), čistiace prostriedky, spotreba studenej a teplej vody na upratovanie, posypová soľ, náradie na upratovanie a zimnú údržbu a pod.

Havarijná služba
Ide o službu pre zabezpečenie prvotného zásahu pri poruchách v bytoch, v spoločných priestoroch a zariadeniach. Môže byť zmluvne zabezpečená. V prípade potreby môže havarijnú službu zavolať ktorýkoľvek vlastník (užívateľ) bytu. Služba sa zvyčajne rozpočítava rovnakým dielom na byty.

Poistenie
Poistenie bytového domu nie je povinné, avšak jednoznačne sa odporúča. Zvyčajne sa platí jednou platbou splatnou ku dňu uzatvorenia poistnej zmluvy. Slúži na plnenie náhrady škody vzniknutej na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, ale aj voči tretím osobám. Nestačí, ak sú poistené domácnosti alebo byty ako nehnuteľnosti. Náklady poistenia sa rozpočítavajú podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu.

TEXT: Ing. Otília Leskovská
FOTO: Dano Veselský

Autorka je I. viceprezidentkou Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku.

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.