Trh s bytmi ožíva, ale nie všade
Trh s bytmi na Slovensku je značne rozkolísaný. Zatiaľ čo v Bratislave je prvýkrát po rokoch pozitívna tendencia vo vzťahu ponuka a dopyt, zvyšok Slovenska stále zaostáva za výsledkami spred troch rokov.
Podľa Filipa Žoldáka z realitnej kancelárie Lexxus je v Bratislave v súčasnosti v predaji približne 3 800 voľných bytov v 110 projektoch. Rezidenčný trh v druhom najväčšom meste na Slovensku, v Košiciach, predstavuje asi desatinu z bratislavského trhu. „Napriek tomu – alebo práve vďaka tomu – sa investori pozerajú na tento trh ako na trh príležitostí,“ hovorí Filip Žoldák. „V ostatných krajských mestách zrátate nové projekty bývania na jednej ruke.“
Potvrdil to aj Rastislav Štalmach z realitnej agentúry Archeus, podľa ktorého sa v regióne Košice – Prešov predávajú nové byty ťažko, veľmi však ani nie je čo. Existujú aj dokončené stavby, problém je však cena, keďže sa stavalo ešte za predkrízové náklady. Nové projekty sa zatiaľ nestavajú.
V bratislavskom regióne sa ceny bytov pohybujú okolo 2 040 až 2 100 €/m2, pričom až 88 percent sa predá dokončených, predaj z papiera sa celkom skončil. Neobjavujú sa ani zahraniční klienti. V porovnaní s Bratislavou je priemerná cena za štvorcový meter bytu (nových aj starých) v ostatných krajských mestách na Slovensku polovičná.
„Regionálny aspekt zohráva dôležitú úlohu,“ potvrdil Mikuláš Cár z Národnej banky Slovenska (NBS). „Vidíme, že prím tu hrá Bratislava: 73 percent realitného trhu sa točí v jej okolí. Príjmová situácia súvisí s výkonom ekonomiky. Schopnosť a ochota zadlžovať sa tiež. A prečo práve Prešovský kraj je oproti iným tak výrazne vpredu? Zistil som, že vyššie ceny tam spôsobuje blízkosť podtatranskej oblasti, kde nakupujú bonitní klienti.“
Úvery potiahli predaj
Na konferencii Development a investície internetového portálu Stavebne-forum.sk zaznela aj informácia, že vlani sa predalo približne 900 nových bytov, čo je medziročne veľký pokrok, keďže „čierny rok“ 2009 umožnil predaj iba 350 bytov. Oproti minulosti je to však ešte vždy málo, keďže sa predávalo ročne aj 1 700 nových bytov. Tento rok sa objavuje najväčší dopyt po bytoch v treťom a štvrtom bratislavskom okrese.
Za faktor, ktorý zdynamizoval trh na Slovensku, považuje Mikuláš Cár úvery. Ide vlastne o súbor faktorov, ale určujúca je podľa predstaviteľa NBS výkonnosť ekonomiky. Realitný trh je za ňou časovo posunutý a dobieha. Minulý rok sa skončil rast HDP na úrovni okolo štyroch percent. Na tento rok ho slovenské inštitúcie odhadujú na 3,6 percenta. „Treba to brať ale opatrne, lebo sa to môže vyvinúť rôznymi spôsobmi – a slovenská ekonomika je silno proexportná,“ upozorňuje Cár.
Úspech nových projektov
Súčasné požiadavky limitujú počet nových začatých projektov na minimum. Požadovaný predpredaj na úrovni 35 až 50 percent vlastné finančné zdroje od 30 percent vyššie umožňujú spustenie iba veľmi dobrých projektov alebo projektov silných developerov. „Na trh sa tak dnes dostanú len projekty marketingovo kvalitne pripravené,“ hovorí Filip Žoldák. „Pokles dopytu a nútená prestávka prírastku nových projektov zatlačila na kvalitu ponúkaných bytov a developeri v súčasnosti venujú omnoho viac času príprave nových projektov. Zmenil sa makro prístup, keď dnes jasnou cieľovou skupinou je stredná alebo nižšia príjmová skupina klientov, ale aj mikro prístup, v ktorom sa kladie väčší dôraz na kvalitu architektúry v zmysle dizajnu a efektivity dispozície.“
Generálny riaditeľ akciovej spoločnosti YIT Reding Ladislav Veršovský tvrdí, že v budúcnosti budú mať úspech iba také projekty, v ktorých sú byty diametrálne odlišné – veľkosťou, dispozíciou aj materiálmi. Aj preto sa Ladislav Veršovský nebojí nepredaných bytov: V Bratislave sa chceme dostať na úroveň 1 600 až 1 700 eur za štvorcový meter, čo bude podstatne nižšie ako inde, dúfam, že vo vyššej kvalite ako doteraz. Keď ponúkneme kvalitnejšie a lepšie riešené byty za menej peňazí, tak konkurencia nebude mať šancu.“
Trh s pozemkami
Z prieskumu slovenskej pobočky medzinárodnej realitnej konzultantskej spoločnosti Colliers International vyplýva, že v segmente pozemkov ožíva aktivita najmä pri pozemkoch na rezidenčnú výstavbu. V centre pozornosti v oblasti pozemkov na rezidenčný development zostáva Bratislava, konkrétne mestské časti Dúbravka a Nové Mesto. Napriek neutíchajúcemu záujmu je medziročný pokles cien pozemkov v hlavnom meste v priemere 16 percent. Reálna cena za štvorcový meter v týchto oblastiach za pozemok s právoplatným územným rozhodnutím a kvalitným projektom sa pohybuje na úrovni do 400 eur.
Developeri reagujú na vývoj trhu a požiadavky obyvateľov pri kúpe bytov. „Vzhľadom na nízky záujem o projekty s vysokým štandardom sa developeri sústredia na pozemky s projektmi vo vyššom strednom, prípadne strednom štandarde s prevahou dvoj- až trojizbových bytov v štádiu vydaného stavebného povolenia,“ vysvetľuje konzultant spoločnosti Colliers International Milan Kollár, špecializujúci sa na problematiku pozemkov. „Iní preferujú pozemky s vydaným územným rozhodnutím, keďže v tomto prípade si môžu projekt prispôsobiť podľa svojich predstáv bez toho, aby sa predražila kúpa pozemku.“
Množstvo súčasných majiteľov pozemkov zvažuje realizáciu pripravených projektov, ktoré sa im nedarí predať, vo vlastnej réžii, pričom sú ochotní akceptovať vstup strategického (joint venture) partnera do projektu a jeho následnú spoločnú realizáciu.
V nasledujúcom období bude tiež zaujímavé sledovať vývoj cien pozemkov na rezidenčný development v ostatných krajských mestách. „Predpokladáme mierny nárast záujmu na východnom Slovensku, všetko však bude ovplyvnené požadovanými cenami za tieto pozemky,“ dodáva M. Kollár.
Ľudo Petránsky
Foto: Dano Veselský
Článok bol uverejnený v časopise ASB.
