Reality: Ako dobre predať byt?

Existuje dokonalá dispozícia bytu? Nakoľko ovplyvňuje rozhodnutie o kúpe nehnuteľnosti? Martin Čapo, viceprezident NARKS a majiteľ realitnej kancelárie, vysvetľuje, ako sa správajú záujemcovia o byty a na čo nesmie developer pri svojom projekte zabudnúť.

Ak si dá developer záležať a v projekte pripraví výborne vyriešenú dispozíciu bytov, má do značnej miery u potenciálneho kupca vyhrané. Aká je dispozícia, ktorá sa dobre predáva? Jediný všeobecne platný vzorec na usporiadanie bytu samozrejme neexistuje. Časy, keď sa v projektoch predali aj byty s dvoma priechodnými spálňami, sú preč, takéto lapsusy dnes na realitnom trhu nevídať. Vnútorná architektúra naberá na dôležitosti, hoci stále chýba citlivý prístup k interiérovému dizajnu bytov. Dnes už nestačí vyriešiť len skladu bytov v projekte a nastaviť ceny, treba sa zamyslieť nad každým jedným bytom zvlášť.

Neprekonaný panelák

Dispozícia musí byť vyriešená tak, že keď pôdorys položíte pred klienta, nič lepšie mu nemôže napadnúť. Najlepšie predateľná je overená dispozícia panelákového trojizbového bytu s rozlohou 64 m². V takom byte bola oddelená kuchyňa s jedálenským kútom, našli sa dve spálne, obývacia izba a v predsieni bolo miesto na šatník. Efektívne vyriešený panelákový byt je stále neprekonaný.

Navyše, väčšinu ponuky bytov napríklad v Bratislave tvoria secondhandové byty, novostavby sú v menšine. Staršie byty v panelákoch sú najdostupnejšie. Priestorové nároky sú dnes pravdaže väčšie, ale praktickosť riešenia je overená. Na druhej strane, dobrá dispozícia dokáže vytiahnuť maximum aj z minimálnej plochy. Naopak, na dobrom využití priestorov záleží aj pri veľkých rozlohách, kde sa s priestorom zaobchádza zdanlivo veľkoryso.

Okno a balkón

Spoločným menovateľom kvalitnej dispozície je efektívne využitie daných štvorcových metrov, čiže minimum hluchých miest a chodieb. Kuchyňa oddelená od obývacieho priestoru síce nepatrí medzi často požadované usporiadanie, dnes už však málokto chce hneď pri vstupe vojsť priamo do obývačky alebo rovno ku kuchynskej linke. Takéto riešenie sa dá možno ospravedlniť pri veľmi malých bytoch, ale už pri dvojizbovom byte je namieste minimálne kuchynský kút alebo aspoň čiastočne oddelená nika. Ak je v kuchyni okno, byt dostáva body navyše. Nároky na riešenie kuchyne sa môžu meniť, dnes je však najpočetnejšia skupina potenciálnych klientov vo veku 25 až 35 rokov. Sú to ľudia, ktorí zatiaľ menej varia, a ak, tak je to skôr spoločenskou udalosťou. S pribúdajúcim vekom a založením rodiny sa priority menia, nie je na škodu, ak je priestor variabilný a prispôsobiteľný.

Okno do kúpeľne môže byť ďalším bonusom, rovnako tak orientácia na dve svetové strany, čo by pri väčších ako dvojizbových bytoch mala byť samozrejmosť. Podobne klientov zaujíma balkón. Môže byť menší, ale mal by byť dostatočne hlboký, so vstupom ideálne z obývačky a/alebo kuchyne. Mali by sa tam dať položiť aspoň dve stoličky a malý stolík. Veľa v obývacom priestore robí veľké zasklenie a kontakt s okolím cez balkón. V garsónkach sa balkóny nevyžadujú, ale pre väčšie byty sú rozhodne plusom, a to aj za cenu, že ich majiteľ nebude používať na posedenie.

Nosí sa holopriestor?

Kedysi sa často využívala možnosť predať byt ako holopriestor. Dnes je to opodstatnené v prípade, že ide o luxusný segment, kde sa očakáva originálne architektom či dizajnérom navrhnutý interiér, prípadne celkom na opačnej strane stojaci nízkorozpočtový projekt, kde cena bytu klesá aj vďaka holopriestoru. Generické zariaďovanie nie je dobrý postup, rovnako ani vtesnávanie bytov do vopred zvoleného vizuálu exteriéru či konštrukcie objektu. Ak chce developer dobre predať byty, musí s architektom venovať pozornosť každému jednému bytu zvlášť.

Väčšina záujemcov o kúpu by bez váhania vzala hotové riešenie, jediný dôvod, prečo ho nechcú, spočíva v tom, že bytom chýba pridaná hodnota, niečo čo by potenciálnych majiteľov oslovilo. Emócie sa na rozhodovaní o kúpe či nekúpe podieľajú 50 %, ľudia chcú, čo nikto iný nemá. Klient sa musí do bytu zamilovať a mnohé novostavby toto nemajú.

Stáva sa nám aj to, že s klientom rozmýšľame, ako predať na secondhandovom trhu jeho byt, ktorý sa nachádza v relatívne novom výškovom projekte a ťažko dať bytu pridanú hodnotu, keď je 15 bytov pod ním a nad ním presne rovnakých, líšia sa len farbou steny v obývačke.

Panika zo šikmej steny

Developerom to ešte celkom nedochádza, ale prichádza čas stabilného trhu, prichádza čas pridanej hodnoty. Očakávam, že sa tým pozdvihne úloha architektov. Architekt musí byť investíciou, ktorá sa developerovi vráti tým, že jeho práca klienta osloví a on ocení, že dostáva riešenie, ktoré by mu v živote nenapadlo. Nové projekty nie sú od základov vynikajúco premyslené. Nevidím tam krásu v detaile, vyriešené nuansy, ktoré prináša život. Nestačí na papieri k dvojizbovému bytu pridať jednu izbu, aby vznikol trojizbový, treba domyslieť aj kuchyňu, obývačku, kúpeľňu či odkladací priestor.

Byt musí chytiť potenciálnych kupcov za srdce. Všetko, čo presahuje finančný limit určený na potrebný počet spální, je otázkou emocionálneho vnímania. Už nejde iba o nutnosť, ale o dennodennú radosť a to v developerských projektoch stále chýba. Poslednou zvláštnosťou dispozícií je atypické riešenie. Už jedna šikmá stena v byte vyvoláva u klientov ostražitosť až paniku, ako taký priestor zariadiť. Ak sú však danosti lokality také, že sa budova šikmým stenám nevyhne, treba z nich pomocou interiérového architekta spraviť bonus v podobe možností originálneho zariadenia.

Dobrý marketing predá všetko

Ak má developer dobre nastavený rozpočet a časový plán na marketing projektu, dokáže nové byty veľmi dobre predať. Stačí, aby vyvolal eufóriu, záujem a navodil pocit, že práve v danom projekte dostanú klienti niečo, čo inde nie je. Obrovská marketingová bublina dokáže ľudí presvedčiť.

Ak je projekt drahší, cena nesmie byť navýšená bez zjavného dôvodu, výhody projektu musia byť odkomunikované dobrým marketingom. Silný developer si môže takéto náklady dovoliť, marketingová podpora predá z papiera aj byty, ktoré sa ako secondhandy neskôr môžu predávať ťažko.

Text: Martin Čapo
Redakčná úprava: Mária Nováková
Ilustračné foto: Dano Veselský