Majetkovoprávne usporiadanie líniových stavieb – 2. časť
Dôležitou súčasťou prípravy líniových stavieb je zabezpečenie právneho vzťahu stavebníka k pozemkom potrebným na ich realizáciu. Bez zabezpečenia majetkovoprávneho usporiadania stavby nemôže príslušný stavebný úrad vydať na stavbu stavebné povolenie. V druhej časti článku sa venujeme bližšie téme zmluvných vzťahov, vyvlastnenia, príslušnej legislatívy a spolupráci jednotlivých účastníkov stavebného konania.
Prvá časť článku sa venuje evidencii vlastníctva, súvisiacej histórii a jej dôsledkom v súčasnosti.
Spôsoby majetkovoprávneho usporiadania na zmluvnom princípe
Základným aktom je prevod vlastníctva kúpnou zmluvou, ktorý umožňuje trvalý záber stavby alebo nájom pozemkov pre dočasný záber stavby. Kúpna zmluva má svoje zákonom stanovené náležitosti, pričom vlastníctvo sa prevádza na kupujúceho vkladom do katastra. V niektorých prípadoch však nie je možné uzavrieť kúpnu zmluvu okamžite. Môže to byť z dôvodu na strane katastrálneho odboru, ak ide napríklad o zastavenie všetkých zápisov do katastra zo zákona v zmysle § 7 ods. 5 zákona č. 180/1995 Z. z. o pôde 90 dní pred schválením registra v konaní o tzv. obnove evidencie niektorých pozemkov a právnych vzťahov k nim (ROEP) podľa zákona č. 180/1995 Z. z. o pôde alebo podľa zápisu obmedzenia s nakladaním nehnuteľnosti zapísaného na liste vlastníctva v prípade exekúcie, záložného práva, a to až do vyriešenia uvedenej veci alebo vydania súhlasu oprávnenej osoby. Kúpnu zmluvu nemožno uzatvoriť ani v prípadoch, keď vlastník zapísaný na liste vlastníctva zomrel, je na neznámom mieste alebo je na liste vlastníctva zapísaná plomba z dôvodu zápisu zmeny práv k nehnuteľnosti (napríklad zápis geometrického plánu, osvedčenia o dedičstve, alebo ak ide o sporné vlastníctvo a iné). Najmä v takýchto prípadoch, ale aj z iných dôvodov je vhodné zabezpečiť práva stavebníka k príslušnému pozemku uzavretím tzv. Zmluvy o budúcej kúpnej zmluve.
Takúto zmluvu možno uzatvoriť podľa okolností prípadu buď s vlastníkom zapísaným na liste vlastníctva, alebo v prípade, že zomrel a vieme zistiť okruh dedičov, so všetkými dedičmi prichádzajúcimi do úvahy a v prípade sporného vlastníctva so všetkými stranami prípadného sporu a pod. V zmluve sa dohodne, že definitívnu kúpnu zmluvu stavebník uzavrie po odpadnutí prekážky obmedzujúcej zaobchádzanie s nehnuteľnosťou s tou osobou, ktorá bude na liste vlastníctva zapísaná ako vlastník bez obmedzenia. Všetci potenciálni vlastníci, teda budúci predávajúci v zmluve o budúcej zmluve, dajú v zmluve súhlas na to, aby stavebník mohol zatiaľ vybaviť stavebné povolenie a všetky ostatné dokumenty potrebné na stavbu a začal aj uskutočňovať príslušnú stavbu na danom pozemku. To umožňuje dnes platný stavebný zákon a takúto zmluvu považuje za iné právo k pozemku oprávňujúce stavebníka na uskutočnenie stavby. Uzatváranie zmlúv o budúcich kúpnych zmluvách na účely zabezpečenia stavebného povolenia má niekedy zásadný význam pre stavebníka aj z iných dôvodov než na strane vlastníka. Ide o prípady, keď sa stavba pripravuje v dostatočnom predstihu a nie je ešte úplne presne definovaný záber stavby, čas zahájenia prác alebo financovanie stavby. Takto sa predíde napríklad zbytočnému nákupu pozemkov, ktoré sa napokon ukážu ako nepotrebné. Zároveň ide o vhodný spôsob zabezpečenia vzťahu k pozemkom v prípade, ak je veľmi málo času na uzatváranie kúpnych zmlúv, pretože v prípade zmlúv o budúcich kúpnych zmluvách odpadne niekedy náročné konanie o povolení vkladu na katastri. Všetko však závisí od správneho zhodnotenia všetkých podmienok a informácií, ktoré sú v danej problematike k dispozícii.
Ďalším druhom zmluvy je nájomná zmluva, ktorou sa zabezpečuje právny vzťah k pozemkom potrebným na dočasný záber stavby. Podľa súčasne platného znenia stavebného zákona, kde sú presne vymenované typy zmlúv, už nie možné uzatvoriť tzv. zmluvu o budúcej nájomnej zmluve. Takúto zmluvu by bolo prirodzené uzavrieť s vlastníkom pozemku v čase prípravy stavby, a to pred vydaním stavebného povolenia v rozsahu záberu podľa dokumentácie pre územné rozhodnutie. V tom čase sa skutočne ešte nevie, či a kedy bude vydané stavebné povolenie, kedy vznikne reálna potreba vstúpiť na predmetný pozemok, keďže to závisí od harmonogramu výstavby už konkrétnej stavebnej spoločnosti, ktorá bude stavbu zhotovovať. Ani v projekte navrhnutý záber nemusí zhotoviteľovi presne vyhovovať tak, ako bol navrhnutý v stavebnom povolení, a môže sa zmeniť. Je preto dosť nelogické, keď sa v takomto predstihu a v takomto rozsahu poznania skutočnej potreby dočasných záberov uzatvárajú s vlastníkmi riadne nájomné zmluvy, ktoré v tom lepšom prípade predstierajú zmluvu o budúcej nájomnej zmluve tým, že všetko sa v budúcnosti dohodne v dodatku k nájomnej zmluve, alebo sa v nájomnej zmluve odkazuje na budúce udalosti, o ktorých nevieme, kedy nastanú (napríklad začiatok nájmu, ktorý sa v zmluve odvoláva na konkrétny vstup zhotoviteľa na pozemok po vydaní stavebného povolenia za účelom realizovania už daného stavebného objektu). Už samotný nadpis zmluvy „Nájomná zmluva“ uvádza vlastníka do omylu. Môže sa domnievať, že touto zmluvu si stavebník naozaj už prenajíma konkrétny pozemok s reálnou výmerou a v reálnom čase. Toto by však už nemalo platiť – podľa nového stavebného zákona, ktorý je už v Národnej rade SR, stavebník preukazuje oprávnenie na uskutočnenie stavby aj na základe oprávnenia vyplývajúceho zo záväzkového vzťahu s vlastníkom pozemku bez toho, aby stavebný zákon predpisoval konkrétny typ zmluvy.
Jedným z druhov dočasného záberu stavby je tzv. dočasný záber do jedného roka, ktorý sa používa na právo vstupu na pozemok za účelom prekládky existujúcich inžinierskych sietí alebo výstavby nových inžinierskych sietí (napríklad cestnej kanalizácie, informačného systému alebo elektrickej prípojky a pod.). Tieto zábery sa môžu zabezpečiť napríklad nájomnou zmluvou, ktorá oprávňuje uložiť do zeme príslušnú sieť, a odkazuje v zmluve na ďalšiu zmluvu, ktorou je zmluva o zriadení vecného bremena. Tá sa uzavrie až po vybudovaní siete podľa geometrického plánu skutočného vyhotovenia stavby. Ďalšou alternatívnou možnosťou je zmluva o budúcej zmluve o vecnom bremene, v ktorej je zapracovaná aj nájomná zmluva oprávňujúca na vstup na pozemok a zriadenie inžinierskej siete. Následne sa po vybudovaní siete uzavrie zmluva o vecnom bremene. V našom právnom poriadku môže vzniknúť vecné bremeno aj zo zákona, a to napríklad na výstavbu verejného vodovodu a stokovej siete verejnej kanalizácie mimo zastavaného územia obce v zmysle § 26 ods. 8 zákona č. 364/2004 Z. z. o vodách. Podľa tohto zákona rozhodne orgán štátnej vodnej správy, v akom rozsahu možno uvedené siete uskutočniť a prevádzkovať na cudzom pozemku. Vlastníkom patrí za takéto použitie ich pozemku náhrada, ktorú im následne poskytne stavebník. Ďalším obdobným oprávnením disponuje v zmysle § 11 ods. 1 písm. f) zákona č. 251/2012 Z. z. o energetike držiteľ povolenia na podnikanie v energetike (alebo ním poverená osoba), ktorý môže mimo zastavaného územia obce zriaďovať na cudzích pozemkoch elektrické vedenie a elektroenergetické zariadenie prenosovej a distribučnej sústavy, plynovody a plynárenské zariadenia prepravnej siete.
Stavebný úrad rozhodne v stavebnom povolení o podmienkach, za akých možno uskutočniť a prevádzkovať stavbu na cudzom pozemku. V oboch prípadoch sú určité obmedzenia. V prípade vodného zákona je to možné len pri verejnom vodovode a verejnej kanalizácii a v prípade zákona o energetike a držiteľa oprávnenia v podnikaní v energetike a ním poverenej osoby v oblasti elektrickej energie a plynu to neplatí na výstavbu ropovodov. Spomínané zákony by sa dali využiť pri stavbe líniových stavieb pri prekládkach uvedených sietí v spolupráci so správcami týchto sietí, nie však na inžinierske siete potrebné len na prevádzku diaľnic, prípadne iných líniových stavieb. Zabezpečenie zmluvných vzťahov k pozemkom na účely prekládky alebo zriadenia inžinierskych sietí je často komplikovaná záležitosť. Ako sme už na začiatku konštatovali, treba si uvedomiť, že záber pozemku na zriadenie takýchto sietí má väčšinou malý rozsah na krátky čas (maximálne 1 rok) a náhrada sa často delí podľa spoluvlastníckych podielov na veľmi malé nájomné pre jednotlivých vlastníkov. V oblasti mimo zastavaného územia obce je veľa poľnohospodárskej pôdy, najmä lúky a lesné pozemky, združenej do pozemkových spoločenstiev. Zmluvné zriadenie vecného bremena je veľmi náročný proces, lebo na zápis vlastníckeho práva do katastra (t. j. vklad k zmluve o zriadení vecného bremena alebo záznam k vyvlastňovaciemu rozhodnutiu o obmedzení vlastníckeho práva) treba podať všetky zmluvy a listiny so všetkými spoluvlastníkmi naraz v jednom podaní, pri niektorých katastrálnych odboroch okresných úradov maximálne jeden deň za sebou. Vecné bremeno sa zriaďuje naraz k celej parcele, nedá sa zriadiť iba čiastočne k jednotlivému spoluvlastníckemu podielu, ako je to pri kúpnej zmluve.
Ak by sa teda malo reálne zriadiť vecné bremeno zmluvnou formou k pozemku vo vlastníctve pozemkového spoločenstva, kde je niekoľko stoviek členov pozemkového spoločenstva (tzv. urbariátu alebo lesného spoločenstva), z ktorých niektorí zomreli bez následných dedičských konaní, niektorí žijú na neznámom mieste, niektorých zastupuje Slovenský pozemkový fond, ale niektorých nie, niektorí nesúhlasia so zmluvou z rôznych dôvodov, je to skutočne bez prípadného vyvlastnenia neuskutočniteľné. Z uvedených dôvodov by bolo vhodné zriadiť možnosť vzniku práva vecného bremena na inžinierske siete mimo zastavaného územia obce zo zákona aj pri iných líniových stavbách, ako sú cesty, dráhy a pod. Na účely výstavby diaľnic a dráh sa o to už dlhšie snaží odborná verejnosť, ako aj Národná diaľničná spoločnosť prostredníctvom navrhovaných noviel cestného zákona a zákona o dráhach.
Vyvlastnenie
Ďalším spôsobom majetkovoprávneho usporiadania je vyvlastnenie, ktorým sa všeobecne rozumie autoritatívny zásah do absolútnej právnej sféry vlastníka spočívajúci na jednej strane v odňatí vlastníctva, prípadne v obmedzení vlastníckeho práva a na druhej strane vo vzniku vlastníctva alebo iného vecno-právneho oprávnenia k uvedenej veci v prospech iného právneho subjektu. Problematika vyvlastnenia sa v európskych právnych systémoch objavuje na začiatku 19. storočia so vznikom kapitalizmu a rozvojom súkromného vlastníctva. V právnom poriadku sa vyvlastnenie v dnešnom ponímaní objavuje prvýkrát vo Francúzku, ako aj na našom území v rámci Rakúsko-Uhorska. Podľa rakúskeho všeobecného občianskeho zákonníka z roku 1811 (§ 365) bol každý člen štátu povinný, ak to vyžadovalo všeobecné dobro, za primeranú náhradu aj úplne odstúpiť vlastnícke právo. Uplatňovala sa zásada, že všeobecné dobro ako verejný záujem musí mať prednosť pred vlastníckym právom jednotlivého občana. Na území Slovenska platil ako všeobecný vyvlastňovací predpis uhorský zákonný článok XLI/1881.
V súčasnosti upravujú vyvlastnenie čl. 20 ods. 4 Ústavy SR uverejnenej pod č. 460/1992 Zb., Občiansky zákonník v § 128 ods. 2 a stavebný zákon č. 50/1976 Zb. v platnom znení (v § 108 a nasledujúcich). Vo všeobecnosti platí zásada, že vyvlastnenie je možné iba vtedy, ak sú súčasne splnené podmienky, že vyvlastnenie sa koná vo verejnom záujme, v nevyhnutnej miere, na základe zákona a za primeranú náhradu a ak cieľ vyvlastnenia nie je možné dosiahnuť inak. Navrhovateľ musí teda preukázať, že k nadobudnutiu práv k nehnuteľnosti nedošlo dohodou. Jednotlivé dôvody a účely vyvlastnenia stavebný zákon taxatívne vymenúva. Po roku 1989 tu vznikla atmosféra, akoby vyvlastnenie bol starý socialistický inštitút, ktorý treba maximálne obmedziť, ak nie aj zrušiť. Pri porovnaní s históriou tohto inštitútu, ako aj s právnou úpravou v okolitých vyspelých krajinách však možno konštatovať, že súčasná legislatívna úprava vyvlastnenia, ako aj jeho aplikácia v praxi sú na relatívne prijateľnej úrovni a v žiadnom prípade neobmedzujú ochranu vlastníckych práv viac, ako je v demokratických krajinách všeobecne prípustné. Je pravda, že stavebný zákon, ktorý rieši aj problematiku vyvlastnenia, má už dnes skoro 40 rokov a prešiel mnohými novelizáciami. Práve z tohto dôvodu sa už niekoľko rokov pripravuje nový stavebný zákon, z ktorého sa oddelil osobitný zákon o vyvlastňovaní pozemkov a stavieb a o nútenom obmedzení vlastníckeho práva k nim. Oba zákony sú už v legislatívnom procese v Národnej rade SR. Predpokladaná účinnosť oboch zákonov je 1. 7. 2016.
K procesu vyvlastnenia sa vytvorila určitá negatívna politická atmosféra. Treba povedať najmä to, že ak sa má na určitom pozemku stavať napríklad líniová stavba vo verejnom záujme, prakticky sa to rozhodne v iných konaniach, nie vo vyvlastňovacom konaní – už v konaniach o schválení príslušného územného plánu a v územnom konaní. De facto sa v samotnom vyvlastňovacom konaní môže rozhodovať o iných veciach ako o samotnom zábere, a to najmä o výške náhrady, čase jej vyplatenia alebo o oprávnení vlastníka požadovať vyvlastnenie aj tzv. zvyškového pozemku, ak má prísť k prechodu vlastníckeho práva iba k časti pozemku alebo k časti stavby a vyvlastňovaný by tak nemohol užívať zostávajúcu časť pozemku alebo zostávajúcu časť stavby alebo by túto časť mohol užívať len s neprimeranými ťažkosťami. Stavebný úrad môže rozšíriť vyvlastnenie aj na zostávajúcu časť pozemku alebo zostávajúcu časť stavby, ak to vyvlastňovaný uplatnil ako námietku najneskôr pri prerokovaní návrhu na ústnom pojednávaní. Samozrejme, tu môže vzniknúť spor o výšku náhrady za zvyškový pozemok, lebo táto náhrada nemôže byť vo výške stavebného pozemku pod líniovou stavbou, ale mala by sa odvodzovať od plánovanej možnosti využitia tohto pozemku podľa územného plánu. Ak teda ide o pozemok mimo zastavaného územia obce, bude to najčastejšie náhrada vo výške ceny poľnohospodárskej pôdy. Vo vyvlastňovacom konaní určite nemožno robiť zásadné zmeny trasy líniovej stavby oproti územnému plánu a najmä oproti územnému rozhodnutiu tým, že by zmenila svoj smer alebo obchádzala určité pozemky. V osobitných prípadoch sa v tomto konaní dá prípadne čiastočne korigovať záber, ale nie podstatne, pretože vyvlastnenie musí byť v súlade s cieľmi a zámermi územného plánovania a tie sa preukazujú územným rozhodnutím.
Veľmi negatívne a zavádzajúco pôsobili na verejnú mienku komentáre publikované v médiách po zverejnení Nálezu ústavného súdu č. PL. US 19/09-115 uverejneného v Zbierke zákonov SR dňa 26. 7. 2011 pod č. 235/2011 Z. z vo veci nesúladu niektorých častí § 2 zákona č. 669/2007 Z. z. o jednorazových mimoriadnych opatreniach v príprave niektorých stavieb diaľnic a ciest pre motorové vozidlá s Ústavou SR. V stručnosti povedané, stavebník nemusel podľa uvedeného zákona preukázať vzťah k pozemku ešte pred vydaním stavebného povolenia, ale stačilo preukázať, že robí príslušné kroky na získanie tohto vzťahu. Oslovil napríklad vlastníkov pozemkov, ale z časového hľadiska ešte pozemky nestihol vykúpiť z rôznych objektívnych dôvodov alebo z dôvodov na strane vlastníka, napríklad z dôvodu zlej evidencie vlastníctva na katastri, smrti vlastníka a absencie dedičského konania, ale aj nesúhlasu vlastníka a prebiehajúceho vyvlastňovacieho konania. Stavebník mal povinnosť preukázať vlastnícke alebo iné právo k pozemkom až pri vydaní kolaudačného rozhodnutia. Ústavný súd prirovnal v odôvodnení postup stavebníka podľa napadnutého ustanovenia ku kvázi vyvlastneniu, čoho sa chytili médiá a, žiaľ, aj niektorí politici, ktorí prezentovali nález Ústavného súdu SR takmer ako zrušenie inštitútu vyvlastnenia, hoci s vyvlastnením nemalo toto zrušené ustanovenie nič spoločné. Málokedy sa k právnej problematike vyslovilo také množstvo nezmyslov a poloprávd ako v tomto prípade. V skutočnosti nevzal možnosť využívať daný pozemok napadnutý zákon, ktorý iba posunul termín na predloženie dokladov o právnom vzťahu k pozemku stavebníkovi z času pred vydaním stavebného povolenia na čas pred podaním žiadosti o kolaudáciu stavby, ale už samotný fakt schválenia príslušnej územnoplánovacej dokumentácie a vydanie územného rozhodnutia.
Použitie vyvlastnenia v procese majetkovoprávneho usporiadania líniových stavieb vo verejnom záujme má svoju nezastupiteľnú funkciu. Je viac situácií, keď nie je iná možnosť, ako zabezpečiť prechod vlastníckeho práva na stavebníka iba vyvlastnením. Na právny titul na vyvlastnenie sa viažu aj niektoré iné právne predpisy oprávňujúce nakladať s nehnuteľnosťami. Ide najmä o oprávnenie Slovenského pozemkového fondu prevádzať vlastníctvo na stavebníka na účely stavby, kde je prípustné vyvlastnenie za tzv. nezistených vlastníkov podľa § 19 zákona o pôde, alebo o zjednodušené nakladanie správcu majetku štátu v zmysle § 3 ods. 8 zákona č. 278/1993 Z. z. o správe majetku štátu s majetkom, ktorý síce nie je prebytočný, ale možno ho pre danú stavbu vyvlastniť.
Samotný inštitút vyvlastnenia treba často použiť aj v prípadoch, keď vlastník nie je známy alebo zomrel a dedičia nie sú známi alebo nezabezpečujú prerokovanie dedičstva, prípadne ak dedičstvo po zomretom vlastníkovi prerokované bolo, ale nezahŕňalo všetok jeho majetok. Obdobne treba postupovať, ak nie je možné, aby vlastník s majetkom nakladal napríklad z dôvodu, že na liste vlastníctva je zapísané obmedzenie v podobe exekúcie či záložného práva alebo vlastnícky vzťah k majetku je spochybnený a na liste vlastníctva je poznámka, že hodnovernosť údajov katastra je spochybnená. Po viacerých novelách už súčasne platný stavebný zákon počíta aj s niektorými z takýchto prípadov a za účastníkov vyvlastňovacieho konania alebo za zúčastnené osoby považuje napríklad účastníkov konania o dedičstve, ak konanie práve prebieha, Slovenský pozemkový fond účastníkov súdneho konania alebo v prípade duplicitného vlastníctva okrem osoby zapísanej na liste vlastníctva aj tú osobu, ktorá predložila katastru nehnuteľností hodnovernú listinu spochybňujúcu vlastníctvo vlastníka zapísaného na liste vlastníctva a kataster z toho dôvodu zapísal na list vlastníctva poznámku o tom, že hodnovernosť údajov katastra o práve k nehnuteľnosti bola spochybnená. Ak je vyvlastňovaná stavba alebo vyvlastňovaný pozemok predmetom exekučného záložného práva, stavebný úrad túto skutočnosť oznámi exekútorovi, ktorý však už nie je účastníkom konania, ale iba zúčastnenou osobou.
Legislatívne však stále nie je doriešená situácia, ak dedičské konanie práve neprebieha a prípadní dedičia sú neznámi alebo sú aj známi, ale nemajú záujem na prerokovaní dedičstva, prípadne ak dedičstvo už bolo prerokované, ale bez pozemku, ktorý je potrebný na stavbu. Túto situáciu sa do budúcna snaží vyriešiť nový zákon o vyvlastňovaní.
Potreba zmien niektorých zákonov
Problematika potrieb zmeny súčasného stavebného zákona v časti o vyvlastňovaní je na samostatný článok. Chcem iba poznamenať, že súčasný právny stav je až na potrebu niektorých nutných vylepšení, ktoré sčasti uvádzame vyššie (napríklad vyvlastnenie dedičov po zomretom vlastníkovi, ak práve neprebieha dedičské konanie), v podstate vyhovujúci. Ešte niekoľko slov k návrhu nového zákona o vyvlastňovaní. Tento návrh zákona rieši problematiku trochu inak ako doterajší platný stavebný zákon. Nový zákon definuje predmet úpravy inak, hovorí osobitne o odňatí vlastníckeho práva, osobitne o obmedzení vlastníckeho práva a nespája ich pojmom vyvlastnenie. Zákon už nevymenúva jednotlivé druhy stavieb a špeciálne zákony, na základe ktorých možno vyvlastňovať, čo bolo v bývalom § 108 stavebného zákona. Ak teda bude v špeciálnom zákone možnosť vyvlastnenia, samotné konanie sa bude riadiť zákonom o vyvlastňovaní. Za negatívum v prístupe zákonodarcu k problematike považujem skutočnosť, že v zákone o vyvlastňovaní je niekoľko ustanovení, ktoré sa do textu dostali zrejme v pripomienkovom konaní ako zásadné pripomienky niektorých ministerstiev a spracovateľ ich musel rešpektovať, aj keď niektoré tieto ustanovenia abnormálne sťažujú a komplikujú celý proces. Aby tieto ustanovenia neboli na prekážku preferovaným odvetviam, ako sú napríklad výstavba diaľnic, dráh alebo významných investícií, v príslušnom ustanovení zákona je odkaz, že toto ustanovenie platí iba vtedy, ak osobitný zákon neustanovuje niečo iné.
Takto vlastne vznikajú iné všeobecné pravidlá a iné pravidlá pre stavby, ak osobitný zákon ustanovuje niečo iné, napríklad inú lehotu, inú povinnosť stavebníka a podobne. Po schválení zákona o vyvlastňovaní bude potrebné novelizovať špeciálne zákony a zakotviť v nich najprv právo na vyvlastnenie pri určitom druhu stavieb a zároveň v nich upraviť niektoré postupy, resp. lehoty odlišne od všeobecného predpisu. Keďže je však vyvlastnenie vo všeobecnosti možné iba pri stavbách vo verejnom záujme, teda pri stavbách, na ktorých by mal mať záujem štát, tieto legislatívne zmeny by nemali byť problém. Iba v skratke by som chcel upozorniť na niektoré ťažko vykonateľné ustanovenia, ktorými sú napríklad 90-dňová lehota v ponukovom konaní, čo veľmi skomplikuje skrátenie prípravy stavby. Navyše, počas tejto lehoty môže starší človek dávno zabudnúť, že nejakú ponuku dostal. Ďalším problémom sú rozdielne podmienky pri náhrade najmä v súvislosti s prípadným naturálnym plnením vyvlastniteľa výstavbou alebo zaobstaraním náhradného domu, bytu alebo pozemku.Vo všeobecnosti však môžem hodnotiť návrh nového zákona o vyvlastňovaní za dobrý. Pri jeho spracovaní ministerstvo úzko spolupracovalo aj s odbornou verejnosťou a do textu zákona sa skutočne dostali niektoré pripomienky odbornej verejnosti v plnom znení. O to ťažšiu úlohu mal spracovateľ návrhu zákona aj preto, že pri vyvlastňovaní ide o zásah do ľudských práv občanov a každý má predstavu o tom, že takejto problematike musí rozumieť, hoci ide vzhľadom aj na vyššie uvedené záležitosti o vysoko špecializovanú odbornú činnosť.
V súčasnosti sa vyskytujú aj iné nedoriešené problémy v problematike majetkovoprávneho usporiadania. Často ide iba o nejednotný výklad zákona alebo aj o potrebu zmeny zákonov. V rovine výkladu zákona je podľa mňa problém s určovaním ceny nehnuteľností, stanovením ich všeobecnej hodnoty podľa vyhlášky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. V časových vlnách vždy s odstupom niekoľkých rokov niektorý subjekt otvorí otázku, či je podľa vyhlášky vypočítaná všeobecná hodnota pozemku vrátane DPH alebo nie. Podľa môjho názoru z vyhlášky, ale aj z logiky zákona o DPH vyplýva, že v tejto hodnote nemôže byť automaticky DPH, pretože okrem iného sa vo vzorcoch na výpočet všeobecnej hodnoty takáto položka nenachádza. V prípade, ak je predávajúci zdaniteľnou osobou podľa zákona o DPH, treba v zmysle uvedeného zákona pripočítať k všeobecnej hodnote vypočítanej podľa vyhlášky platnú DPH. Žiaľ, k problematike sa vyjadruje veľa subjektov a prezentujú aj také názory, že v cene vypočítanej podľa vyhlášky už je DPH, ale ak je predávajúci napríklad fyzickou osobou, teda osobou nezdaniteľnou podľa zákona o DPH, táto cena sa jej ponechá a v prípade, ak je predávajúci zdaniteľnou osobou podľa zákona o DPH, DPH z tejto ceny sa odvedie štátu.
Toto stanovisko považujem za vysoko neprofesionálne a jeho aplikácia by mohla evokovať trestný čin krátenia dane v prípade, ak bola fyzickým osobám vyplatená kúpna cena vrátane DPH a tí túto daň štátu neodviedli. Preto si myslím, že táto problematika, aj keď je väčšine jasná, by mala byť raz a navždy jasne vysvetlená všetkým subjektom a najmä znalcom. To si však žiada, aby takúto vec zorganizoval subjekt, ktorý bude rešpektovaný príslušnými orgánmi, ktoré problém doriešia. Okrem uvedeného by bolo vhodné zabezpečiť analýzu súčasného stavu legislatívy v tejto oblasti a navrhnúť zmeny príslušných zákonov, ktoré by systémovo riešili aktuálne potreby praxe pri príprave a realizácii najmä líniových stavieb vo verejnom záujme. Možno pritom vychádzať z obdobnej analýzy spracovanej spoločnosťou Dopravoprojekt, a. s., v roku 2010 pre Ministerstvo dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR, ktorá navrhovala legislatívne zmeny v desiatich zákonoch týkajúcich sa danej činnosti, z ktorých časť už bola realizovaná.
Súčinnosť orgánov a organizácií štátu
Ďalšou problematikou, ktorá brzdí včasné majetkovoprávne usporiadanie stavby, je najmä zdĺhavé schvaľovanie zmlúv na príslušných ministerstvách, najmä ak je predávajúcim štátny podnik. Tento proces schvaľovania sa riadi zákonom č. 92/1991 Zb. o podmienkach prevodu majetku štátu na iné osoby (o veľkej privatizácii), a to najmä §§ 45 a 45a zákona. V niektorých prípadoch, hoci ide o majetok štátu, ktorý možno vyvlastniť pre stavby, na ktorých má štát prvoradý záujem, to príslušné ministerstvá vôbec nezaujíma a proces schvaľovania trvá v niektorých prípadoch aj niekoľko rokov. Takýto prístup sa vyskytuje najmä v rezorte životného prostredia. Ďalším problematickým článkom je niekedy aj Slovenský pozemkový fond, kde sa zmluvná agenda takisto vybavuje občas aj dlhšie ako rok, hoci ide napríklad o stavby diaľnic, ktorých výstavbu štát preferuje. Rozdielny je aj prístup niektorých orgánov verejnej správy, najmä pri procese vyvlastňovania, ktorý závisí od prístupu jednotlivých úradníkov. Väčšina týchto úradov spolupracuje v lehotách podľa zákona, ale sú aj také, ktoré s dodržiavaním zákonných lehôt nemajú žiadne problémy. To všetko je však na samotnej organizácii fungovania štátu a koordinácii činnosti jednotlivých článkov tejto zložitej reťazi.
Záver
Ako vidieť z takéhoto hrubého rozboru problematiky majetkovoprávneho usporiadania pozemkov, najmä pri líniových stavbách nejde o jednoduchú činnosť, ktorá sa dá dopredu časovo presne naplánovať. Jednotlivé úskalia spracovateľ zistí až vtedy, keď sa otvoria všetky podklady, preverí sa správnosť evidencie vlastníctva a prerokuje sa uzavretie príslušných zmlúv s vlastníkmi. V každom štádiu konania môže vzniknúť časovo ťažko prekonateľná prekážka. Môže byť aj podpísaná kúpna zmluva predložená na vklad do katastra, ale vlastník ešte pred povolením vkladu zomrie. A sme opäť na začiatku. Je potrebné dedičské konanie, nastupujú noví vlastníci a čas beží odznova. Tento rozbor je zameraný na problematiku získania práv k pozemkom v štádiu potrebnom na vydanie stavebného povolenia. V niektorých činnostiach treba však pokračovať aj po vydaní stavebného povolenia tak, aby ku kolaudácii stavby boli všetky pozemky v trvalom zábere stavby vo vlastníctve stavebníka aj v prípadoch, kde sa napríklad na účely stavebného povolenia uzavrela s vlastníkom iba zmluva o budúcej kúpnej zmluve, ale prevod vlastníctva pozemku ešte nenastal.
TEXT: JUDr. Ján Najšel
Ján Najšel je špecialistom na majetkovoprávne usporiadanie stavieb v spoločnosti DOPRAVOPROJEKT, a. s.
Foto: Dano Veselský
Článok bol uverejnený v časopise Inžinierske stavby/Inženýrské stavby
