Problémy s nekvalitným vyhotovením strechy

Štatistiky hovoria o tom, že na Slovensku je až 92 % chybných striech, pričom 71 % z tohto množstva tvoria poruchové konštrukcie. Potreba riešenia problémov s najviac exponovanými časťami objektov sa preto odráža vo zvyšujúcom sa počte opráv, a to najmä v panelových bytových domoch. Obnova však nemusí zakaždým zodpovedať očakávaniam vlastníkov. Práve naopak, aj napriek tomu, že strecha je nová, môžu sa po realizácii množiť ťažkosti, napríklad s narastajúcou vlhkosťou, vznikom hniloby či tepelných mostov. Príčinu treba často hľadať v nekvalitnom vyhotovení diela.

Precíznosť od začiatku
Problémom je najlepšie predchádzať, pretože pri nekvalitne vyhotovených strešných konštrukciách býva konečná situácia zväčša iba plačom nad rozliatym mliekom. A to platí hlavne v prípadoch, keď vlastníci nevenovali dostatočnú pozornosť výberu realizátora a príprave zmluvy. Ak sa strecha opravuje až vtedy, keď je stav naozaj vážny, a navyše sa spojí s nedostatkom financií, výsledkom je hľadanie rýchleho, lacného, či univerzálneho riešenia. Očakávať záruky od tejto alternatívy však môže byť ťažkým kameňom úrazu.

„Je alarmujúce, že často sa objavujú problémy investorov ešte pred dokončením rekonštrukcie,“ upozorňuje profesor Jozef Oláh z Katedry konštrukcií pozemných stavieb SvF STU v Bratislave. „Za veľmi nesprávny považujem postup, v ktorom je základným kritériom výlučne cena. Stanovenie výšky úhrady za dielo je síce dôležitým aspektom, ale v prvom rade sa musí odvíjať od správneho technického riešenia strešnej konštrukcie. Zodpovedajúci postup pri obnove, rekonštrukcii či modernizácii však závisí od diagnostikovania skutočných príčin jestvujúceho stavu.“

Najrozšírenejším defektom v rámci obnovy plochých striech, hoci poruchy sa líšia z prípadu na prípad, je nedostatočne zvládnuté vyhotovenie styku strechy a obvodovej steny, ukončenie detailu, inde prevláda problém skladby. Pod spomenuté nedostatky sa vo veľkej miere podpisujú realizačné firmy. Precíznemu výberu realizátora a sformulovaniu zmluvy by preto mali investori venovať veľkú pozornosť. Už len kvôli tomu, že pri oprave strechy sa narába s veľkým finančným balíkom a riešenie má obyvateľom domu spoľahlivo slúžiť dlhé roky.

Projektová dokumentácia
Obyvatelia bytových domov by si mali uvedomiť, že šikmé strechy, ani nadstavby nie sú automaticky záchranou pre ploché strechy. Na dôveru voči tomuto stavebnému mýtu treba radšej zabudnúť a nahradiť ju projektom, ktorý pre konkrétne poruchy nájde spoľahlivé riešenie. Hľadanie podstaty problémov strešnej konštrukcie je dobré prenechať odborníkovi – napríklad znalcovi, ktorý je zorientovaný v danej oblasti. Vlastníci sa môžu obrátiť napr. na Ústav súdneho znalectva v Bratislave alebo v Žiline, prípadne na expertov z vysokých škôl. Zoznam znalcov sa nachádza aj na internetovej stránke Ministerstva spravodlivosti SR.

Až po určení konkrétnych príčin porúch možno správne definovať podstatu zmluvy – požiadavky na opravu určené realizačnej firme. Mnohí diagnostiku chýb najmä z dôvodu nedostatku finančných prostriedkov zanedbajú, ale v konečnom dôsledku sa práve to môže odraziť na realizácii diela a spôsobiť jeho znehodnotenie. Paradoxne tak namiesto niekoľkých tisíc korún môžu investori zaplatiť niekoľko stotisíc korún za opravu novej, ale nekvalitnej strechy. Na základe určenia skutočného problému však spoľahlivá firma dokáže pripraviť vyhovujúce riešenie, ktorému vie podriadiť aj materiálovú bázu.

„Zadávanie opravy, ktoré predkladá vyhotoviteľ, by malo spĺňať aspoň štyri základné kritériá, a to technickú správu, obrazovú dokumentáciu, ponuku firmy a jej referencie. Správnej realizácii by teda malo predchádzať kvalifikované zadanie, v ktorom sa zdôvodňuje, prečo sa realizátor rozhodol pre konkrétne technické riešenie strešnej konštrukcie. Takisto obsahuje obrazovú dokumentáciu aspoň vo forme náčrtov, aby bolo obidvom stranám jasné, ako budú vyhotovené detaily. Ak nie sú uvedené podrobnosti projektu, pri preberaní diela či uplatňovaní náhrad za škodu je veľmi ťažké dokázať, že chybu urobila realizačná firma. Už tu však možno predpokladať, že zhotoviteľ, ktorý nevie riešenie nakresliť, nevie ho ani zrealizovať,“ upozorňuje Stanislav Čižmárik, predseda Cechu strechárov Slovenska. Znakom neprofesionálneho prístupu je aj vytvorenie riešenia bez predchádzajúcej obhliadky strechy.

Najlepší kandidát
Výber spoľahlivého realizátora je zvyčajne ďalšou zložitou fázou obnovy a v konečnom dôsledku problémom celého stavebníctva. V schopnostiach, profesionalite a vybavenosti firmy sa totiž odzrkadľuje aj tvorba ceny diela. Podľa Stanislava Čizmárika je z finančného hľadiska najlepšie hľadať zlatú strednú cestu. Znamená to, že sa netreba obracať na spoločnosti, ktoré predložia najnižšiu ponuku, ale na druhej strane ani na tie, ktoré za svoju prácu pýtajú neprimerane vysokú sumu. „Lacné riešenia sa zákonite musia odraziť v menej kvalitných materiáloch, či v šetrení na detailoch, tmeloch, kotvení alebo v pracovníkoch, ktorí nie sú dostatočne fundovaní,“ vystríha Stanislav Čižmárik.

Najdôležitejším faktorom pri výbere zhotoviteľa je technické zázemie, štruktúra zamestnancov, prítomnosť odborníkov, ktorí v realizačnej firme pracujú, dobré meno a v neposlednom rade aj jej referencie. Odkaz na spokojných klientov by sa však nemal obmedzovať iba na dlhý zoznam mien. Dôveryhodnejšie pôsobia telefónne čísla bývalých zákazníkov, na ktoré záujemca môže kedykoľvek zavolať. Netreba sa však báť osobne vytipovaných klientov navštíviť a povypytovať sa na skúsenosti s danou firmou, obzrieť si realizované vyhotovenia, prípadne sa zastaviť aj v kancelárii, dielni či pracovnom areáli samotnej spoločnosti.

Kvalifikované spoločnosti posielajú svojich pracovníkov na pravidelné školenia. Zárukou kvality môže byť aj členstvo firmy v Cechu strechárov. Každý záujemca, ktorý chce do organizácie vstúpiť, sa musí patrične preukázať, či už živnostenským listom alebo zaužívanými technológiami. Činnosť členov neustále preveruje komisia. „Naším cieľom nie je zastrešovať všetkých realizátorov striech na Slovensku. Existujú dokonca aj firmy, ktoré nie sú našimi členmi, a pracujú na vysokej úrovni. Usilujeme sa združovaním a preverovaním výkonov podporovať myšlienku zvyšovania kvality striech.

Aj živnostníci dokážu za sebou zanechať pekné vyhotovenia, ale zväčša v rámci jednoduchých opráv. Nemyslím si však, že sú dostatočne fundovaní a skúsení na to, aby dokázali navrhovať riešenia devastovaných atík a poškodenie krytiny, či systémové poruchy na objektoch bytového fondu. Chyby tohto rozsahu by už mali investori zveriť do rúk profesionálnej firme, ktorá vie pripraviť projekt a má svojich stavbyvedúcich a technikov, schopných posúdiť a kontrolovať vykonávané práce,“ pokračuje predseda Cechu strechárov.

Dobré zmluvy robia dobrých priateľov
S predstaviteľmi realizačnej firmy je dobré dôkladne prediskutovať problém, vopred vyjasniť a dohodnúť podmienky, urobiť rozpočet, ktorý bude zodpovedať zámeru, a dohodnúť stavebný dozor investora obnovy. „Cena môže byť veľmi zavádzajúca,“ hovorí Jozef Oláh.  „Pri rekonštrukcii do hry vstupuje aj montážna klíma ako činiteľ, ktorý môže ovplyvniť hodnotu diela. Pri rozličných teplotách sa totiž volia odlišné technológie zhotovenia strešného plášťa, pracuje sa s inými typmi materiálov a to sa premietne aj do konečnej sumy.“

Takzvaná zmluva o dielo by v záujme predchádzania budúcim sporom mala byť uzatvorená v písomnej podobe. Zhotoviteľ je povinný vydať objednávateľovi písomné potvrdenie o prevzatí objednávky, ktoré by malo obsahovať: označenie predmetu diela, jeho rozsah, akosť, cenu za vykonanie diela a čas jeho zhotovenia.

V tomto type dokumentu však finančný objem a podmienky splátok nepostačujú. Zo zmluvy by malo jasne vyplývať, aké technicko-technologické postupy realizátor použije na rekonštrukciu strechy. Treba stanoviť výmer, špecifikovať materiály a ich fyzikálne parametre, stanovenie životnosti výsledného produktu, dokonca je dobré dohodnúť podmienky naloženia s odpadom. Dokument by sa mal opatriť aj klauzulou so žiadosťou, aby realizátor pracoval podľa platných STN a technologických predpisov. Podľa zákona potom zhotoviteľ zodpovedá za to, že dielo alebo výsledný produkt bude mať vlastnosti, ktoré si objednávateľ v zákazke vyžiadal.

Prevencia
Dokazovať pochybenie zhotoviteľa v čase, keď už investor zrekonštruovanú strechu užíva, je zložité, keďže nedostatky nemusia byť voľne viditeľné, ale ukryté pod vrstvami plášťa. Krajným riešením je urobiť hĺbkovú sondu, t. j. rozobrať konštrukciu strechy, čo je veľmi nákladné a obyčajne k tomuto kroku nechce pristúpiť ani jedna zo strán, a preto riešenie problému zostáva na úrovni verbálneho súboja.

Z toho dôvodu je dobré urobiť preventívne opatrenie už počas realizačných prác, a to zabezpečením neustálej kontroly prostredníctvom stavebného dozoru. Rozumný investor zaistí zodpovedného a zorientovaného človeka, ktorý dokáže včas rozoznať nekvalitu, upozorniť na problém, prípadne práce zastaviť, kým sa s realizačnou firmou nevydiskutuje, kde sa stala chyba, a nedohodne sa jej oprava.

Spôsob, akým možno predchádzať poruchám, načrtáva Jozef Oláh. Investor by sa mal ubezpečiť, že:

• všetky práce sú riadne dokončené,
• bol použitý dohodnutý materiál na všetky súčasti konštrukcie,
• použitá krytina nie je poškodená alebo znečistená,
• krytina je dostatočne zaistená proti víchrici,
• prieniky cez krytinu sú správne utesnené špeciálnym materiálom,
• pásy parotesniacej vrstvy sú dostatočne dobre spojené, prekryté a prelepené,
• poistná hydroizolačná vrstva je správne ukončená v mieste odkvapu aj v mieste prieniku rúr a tyčových prvkov a v prípade strechy s malým sklonom s použitím skladanej krytiny uložená na plnoplošnej vrstve,
• strešný plášť šikmej strechy obytného podkrovia a nadstavieb, ako aj povalový priestor nosnej konštrukcie z dreva sú dostatočne vetrané,
• povrchová úprava rímsy je urobená podľa dohody a bez optických nedostatkov,
• na opravy prípadných neskorších poškodení dostane od realizátora niekoľko kusov strešnej krytiny navyše.

Znalec
Ak stavebný dozor zistí závažný problém a investor sa s realizačnou spoločnosťou nedokáže dohodnúť na jeho riešení, vstupuje do hry znalec. Na tohto odborníka sa ľudia obracajú zväčša až vtedy, keď dôjde k sporu medzi dvoma stranami. „Znalec je osobou, ktorej úlohou je na báze objektívnych podkladov vo vzťahu k určitým technickým normám a všeobecným zákonným predpisom posúdiť vzniknutý stav a výsledky posudzovania zdôvodniť a zargumentovať.

Vystupuje teda ako poradný orgán z pozície svojej odbornosti. Má byť maximálne nezainteresovaný a posudzovať vec nezávisle od očakávania jednej alebo druhej strany,“ vysvetľuje znalec, docent Juraj Žilinský z Katedry konštrukcií pozemných stavieb STU v Bratislave. Náplňou práce znalca, naopak, nie je posudzovať, či zmluva bola dobre alebo zle spravená. Nerozhoduje v prospech nikoho, iba skonštatuje svoje poznatky a položí ich na papier, aby boli obidvom stranám, prípadne sudcovi, k dispozícii.

Znalec by sa mal snažiť získať čo najviac informácií a vidieť inkriminovaný objekt na vlastné oči. Fotografie od poškodených veľakrát nemôžu reálne vystihnúť situáciu. Preto sa treba obracať na znalca okamžite najmä pri nečakaných poruchách (napr. keď vplyvom víchrice odletí časť strechy). Provizórne opatrenia proti rozšíreniu poškodenia však v takomto prípade môžu zahladiť stopy po chybách v realizácii. Existujú dva druhy posudkov, a to znalecký a súdnoznalecký. Prvý si môže vyžiadať akákoľvek právnická alebo fyzická osoba, zatiaľ čo druhý slúži pre potreby súdneho konania, často v prípade, keď jedna zo strán nechce akceptovať posudok, ktorý nechala vypracovať protistrana, resp. keď obidvaja účastníci sporu disponujú odlišným znaleckým posudkom.

Odškodnenie
Zhotoviteľ má povinnosť vydať objednávateľovi záručný list s vyznačením záručnej lehoty, ktorá je v prípade strechy 18 mesiacov. V uvedenej lehote si môže uplatňovať právo zo zodpovednosti za chyby. Ak sa počas tohto obdobia alebo dokonca už v priebehu preberania diela vyskytnú na konštrukcii poškodenia alebo poruchy, objednávateľ má právo vyžiadať si na základe uzatvorenej zmluvy, prípadne podľa zmluvy o oprave a úprave veci, náhradu škody. Práve v týchto situáciách sa vychádza z projektovej dokumentácie, pretože sa musí dokázať, že zhotoviteľ urobil chybu. „Spotrebiteľ, v tomto prípade vlastníci bytov, majú právo na odstránenie vzniknutej chyby v určenej lehote, ktorá však musí byť zmluvne vopred dohodnutá,“ uvádza Imrich Csiba z Odboru ochrany spotrebiteľa Ministerstva hospodárstva SR.

Ak ide o poškodenie, ktoré môže realizátor odstrániť, musí tak urobiť bezplatne a bez zbytočného odkladu. Ak sa chyba vyskytne opätovne, vlastníci majú právo na odstúpenie od zmluvy a môžu žiadať naspäť svoje peniaze. Môže sa však stať, že zhotoviteľ žiadosti investora o nápravu škody nevyhovie. V tom prípade si môže do troch rokov uplatniť svoje právo na súde. Na záver však možno iba znova pripomenúť, že najlepším opatrením je prevencia, ukrytá za správnym postupom pri obnove, rekonštrukcii či modernizácii strechy.

Anna Salvová
Foto: Strestav, Dano Veselský

Článok bol uverejnený v magazíne Správa budov 3/2008.