asb.sk - Odborný portál pre profesionálov v oblasti stavebníctva

Zrušenie spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov

31.08.2017

Pri zmene formy správy bytového domu, ktorá sa vykonávala spoločenstvom vlastníkov bytov a nebytových priestorov, pripadá do úvahy viacero možností. Aké to sú?

Pokiaľ sa v bytovom dome nenájde človek (vlastník), ktorý prevezme na seba veľkú zodpovednosť za správu domu, a nenájde sa iné zákonné riešenie, prichádza do úvahy zrušenie spoločenstva.

Pri tomto kroku sa postupuje v zmysle § 7d zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov a § 68 až 75 Obchodného zákonníka (zákon č. 513/1991 Zb. v znení neskorších predpisov).

Pripomeňme si ustanovenia § 7d zákona č. 182/1993 Z. z.:
(1) Spoločenstvo sa zrušuje
a) dňom uvedeným v rozhodnutí zhromaždenia o zrušení spoločenstva, inak dňom, keď bolo toto rozhodnutie prijaté;
b) rozhodnutím zhromaždenia o zlúčení, splynutí alebo rozdelení spoločenstva;
c) vyhlásením konkurzu alebo zamietnutím návrhu na vyhlásenie konkurzu pre nedostatok majetku.
(2) Spoločenstvo nemožno zrušiť podľa odseku 1 písm. a), ak nie je ku dňu zrušenia uzavretá zmluva o výkone správy.
(3) Zhromaždenie môže rozhodnúť o zlúčení alebo splynutí spoločenstva s iným spoločenstvom. Pri zlúčení prechádza majetok zrušeného spoločenstva a zostatok úhrad za plnenia na spoločenstvo, s ktorým sa spoločenstvo zlúčilo. Pri splynutí prechádza majetok spoločenstva a zostatok úhrad za plnenia na spoločenstvo vzniknuté splynutím. Zmeny, ktoré zo zlúčenia alebo zo splynutia vyplývajú a sú predmetom zápisu do registra, oznámi predseda novovzniknutého spoločenstva do siedmich dní príslušnému správnemu orgánu.
(4) Spoločenstvo zaniká ku dňu výmazu z registra. Jeho zániku predchádza zrušenie s likvidáciou alebo bez likvidácie. Likvidácia sa nevyžaduje, ak majetok spoločenstva prechádza na iné spoločenstvo po zlúčení, rozdelení alebo splynutí. V registri sa vykoná výmaz zaniknutého spoločenstva a zápis spoločenstva vzniknutého splynutím k tomu istému dňu. Výmaz zlučovaného alebo rozdeleného spoločenstva a zápis zmeny pri spoločenstve, s ktorým sa zanikajúce spoločenstvo zlúčilo, alebo zápis nových spoločenstiev po rozdelení sa vykoná k tomu istému dňu.
(5) Fond prevádzky, údržby a opráv a úhrady za plnenia môže likvidátor použiť len na účely podľa tohto zákona. Ich zostatky likvidátor na základe rozhodnutia zhromaždenia prevedie do 30 dní od zápisu zrušenia spoločenstva v registri na správcu určeného v rozhodnutí zhromaždenia.
(6) Likvidačný zostatok sa prevedie do fondu prevádzky, údržby a opráv príslušného domu. Odmenu likvidátora určí ten, kto likvidátora vymenoval. Náklady likvidácie sa uhradia z majetku spoločenstva. Na zrušenie spoločenstva s likvidáciou alebo bez likvidácie a na zánik sa použijú primerane ustanovenia Obchodného zákonníka o zrušení a zániku obchodných spoločností, ak tento zákon neustanovuje inak.“

Uvedené ustanovenia dávajú ešte pred zrušením spoločenstva tri možnosti riešenia, ktorými sú zlúčenie, splynutie alebo rozdelenie spoločenstva, ktoré sú dobrovoľným zrušením.

Zrušenie spoločenstva bez likvidácie

Pri dobrovoľnom zrušení spoločenstva sa môžete zároveň rozhodnúť, že sa zlúči alebo splynie s iným spoločenstvom, prípadne sa rozdelí. Tým nie sú dotknuté obmedzenia ustanovené zákonom. Postupuje sa v súlade s ustanoveniami Obchodného zákonníka ako pri zlúčení spoločností.

Pri splynutí, zlúčení alebo rozdelení spoločnosti musí mať zanikajúca spoločnosť a spoločnosť, na ktorú prechádza imanie zanikajúcej spoločnosti (ďalej len „nástupnícka spoločnosť“), rovnakú právnu formu, ak zákon neustanovuje inak.

Zlúčenie je postup, pri ktorom na základe zrušenia bez likvidácie dochádza k zániku jednej spoločnosti alebo viacerých spoločností, pričom imanie zanikajúcich spoločností prechádza na inú už jestvujúcu spoločnosť, ktorá sa tým stáva právnym nástupcom zanikajúcich spoločností. Splynutie je postup, pri ktorom na základe zrušenia bez likvidácie dochádza k zániku dvoch alebo viacerých spoločností, pričom imanie zanikajúcich spoločností prechádza na inú novozaloženú spoločnosť, ktorá sa svojím vznikom stáva právnym nástupcom zanikajúcich spoločností.

Rozdelenie spoločnosti je postup, pri ktorom na základe zrušenia bez likvidácie dochádza k zániku spoločnosti, pričom imanie zanikajúcej spoločnosti prechádza na iné už jestvujúce spoločnosti, ktoré sa tým stávajú právnymi nástupcami zanikajúcej spoločnosti (ďalej len „rozdelenie spoločnosti zlúčením“), alebo na novozaložené spoločnosti, ktoré sa svojím vznikom stávajú právnymi nástupcami zanikajúcich spoločností.

Každá z nástupníckych spoločností ručí za záväzky, ktoré prešli rozdelením zo zaniknutej spoločnosti na ostatné spoločnosti, celým svojím majetkom; na splnenie záväzku sú zaviazané spoločne a nerozdielne. Veriteľ môže požadovať celé plnenie záväzku od ktorejkoľvek z nich a splnením záväzku jednou z nástupníckych spoločností povinnosť ostatných spoločností zanikne.

Medzi sebou sa nástupnícke spoločnosti vyrovnajú v pomere, v akom na ne prešlo čisté obchodné imanie zaniknutej spoločnosti. Ak v rozhodnutí o rozdelení nie je určené, na ktorú spoločnosť určitá časť obchodného majetku prechádza, prechádza táto časť majetku do podielového spoluvlastníctva všetkých nástupníckych spoločností; podiely jednotlivých nástupníckych spoločností sa určia pomerom, v akom na ne prešlo čisté obchodné imanie zaniknutej spoločnosti.

Rozdelenie spoločenstva prichádza do úvahy iba v takom prípade, ak pôvodné spoločenstvo tvorilo viac bytových domov (najmenej dva). Tu je dôležité zdôrazniť, že ak je bytový dom právne a stavebne definovaný ako jedna nehnuteľnosť (aj keď má viac vchodov, má jedno súpisné číslo, jeden list vlastníctva a je jeden stavebný celok), nemožno v ňom rozdeliť spoločenstvo na dve.

Zrušenie spoločenstva formou likvidácie

Na zhromaždení musia vlastníci bytov a nebytových priestorov dvojtretinovou väčšinou rozhodnúť o zmene formy výkonu správy, t. j. o zrušení spoločenstva k určenému dátumu. Následne zvolia nadpolovičnou väčšinou likvidátora, ktorý vykoná likvidáciu spoločenstva. Ďalej zvolia správcovskú spoločnosť, prípadne správcu, ktorý bude po zániku spoločenstva vykonávať správu domu. Zo zhromaždenia treba spracovať zápisnicu, uznesenie s uvedením hlasovania ku každému bodu samostatne a na prezenčnej listine, napísanej podľa hromadného výpisu z listu vlastníctva, čitateľne uviesť meno vlastníka, číslo bytu, nebytového priestoru a jeho podpis.

Spoločenstvo vstupuje do likvidácie dňom svojho zrušenia. Vstup do likvidácie je zmena, ktorá sa zapisuje do registra, mení sa názov spoločenstva a štatutárny orgán (likvidátor). Likvidátorom môže byť aj predseda alebo iná osoba, ktorú si určí zhromaždenie. Počas likvidácie sa používa pri názve spoločenstva dodatok „v likvidácii“ a za štatutárny orgán sa zapíše likvidátor.

Po vykonanom zhromaždení treba doručiť okresnému úradu:

  • návrh na zrušenie spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Podpis likvidátora musí byť na návrhu úradne osvedčený, zároveň je potrebné uviesť meno a kontaktnú adresu likvidátora;
  • správny poplatok v hodnote 13 €;
  • zápisnicu a prezenčnú listinu zo zhromaždenia (spracovanú podľa hromadného výpisu z listu vlastníctva), originálne vyhotovenia;
  • doklad o prevzatí správy správcom (§ 7 ods. 2 zákona);
  • výpis z registra trestov likvidátora (ak ním ostane predseda, nie je potrebný).

Podľa § 72 zákona č. 513/1991 Z. z. likvidátor robí v mene spoločenstva len úkony smerujúce k likvidácii spoločenstva. Pri výkone pôsobnosti plní záväzky spoločenstva, uplatňuje pohľadávky a prijíma plnenia, zastupuje spoločenstvo pred súdmi a inými orgánmi, uzaviera zmiery a dohody o zmene a zániku práv a záväzkov. Nové zmluvy môže uzatvárať len v súvislosti s ukončením nevybavených záležitostí (vzťahov).

Fond prevádzky, údržby a opráv a úhrady za plnenia môže likvidátor použiť len na účely podľa zákona. Ich zostatky likvidátor na základe rozhodnutia zhromaždenia prevedie do 30 dní od zápisu zrušenia spoločenstva v registri spoločenstiev na správcu určeného v rozhodnutí zhromaždenia.

V prípade zistenia predlženia likvidovaného spoločenstva podá likvidátor bez zbytočného odkladu návrh na vyhlásenie konkurzu. Likvidátor oznamuje vstup spoločenstva do likvidácie všetkým známym veriteľom. Zároveň je povinný zverejniť, že spoločenstvo vstúpilo do likvidácie s výzvou, aby veritelia a iné osoby a orgány, ktoré sú tým dotknuté, prihlásili svoje pohľadávky, prípadne iné práva v lehote, ktorá nesmie byť kratšia ako tri mesiace. Likvidátor zostaví ku dňu vstupu spoločnosti do likvidácie likvidačnú súvahu a je povinný zaslať prehľad o imaní spoločenstva každému jej členovi, ktorý o to požiada.

Ku dňu skončenia likvidácie zostaví likvidátor účtovnú závierku a predloží ju zhromaždeniu vlastníkov spolu s konečnou správou o priebehu likvidácie. Likvidátor je oprávnený zvolať zhromaždenie spoločenstva na účel predloženia účtovnej závierky a konečnej správy. O návrhoch predložených likvidátorom sa rozhoduje spôsobom a väčšinou hlasov určenou na prijatie rozhodnutia o zrušení spoločenstva.

Ak sa napriek opakovanej výzve likvidátora ku konečnej správe nevyjadrí určený počet vlastníkov bytov a nebytových priestorov, považujú sa účtovná uzávierka a konečná správa o likvidácii za schválené uplynutím jedného mesiaca odo dňa doručenej opakovanej výzvy likvidátora.

Zo zhromaždenia je potrebné spracovať zápisnicu a prezenčnú listinu. Následne po tomto zhromaždení likvidátor príslušnému okresnému úradu doručí:

  • návrh na výmaz spoločenstva z registra spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov, na ktorom musí byť úradne osvedčený podpis likvidátora;
  • zápisnicu s prezenčnou listinou zo zhromaždenia, na ktorom likvidátor informoval vlastníkov o likvidácii;
  • správu o likvidácii s účtovnou uzávierkou (§ 75 Obchodného zákonníka); ak spoločenstvo malo pečiatku, je potrebné uviesť, ako bola znehodnotená (mala by byť komisionálne zničená);
  • správny poplatok vo výške 16,50 €.

Po doložení uvedených dokladov registrový úrad vykoná výmaz spoločenstva z registra spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov a likvidátorovi písomnou formou oznámi, ku ktorému dňu sa výmaz z registra spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov vykonal.

Text: Ing. Otília Leskovská

Ilustračné foto: Dano Veselský

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov 2/2017.

Komentáre

Prepíšte text z obrázku do poľa. Ak nedokážete text rozoznať, kliknite na obrázok.

Ďalšie z JAGA GROUP