image 74197 25 v1

Správa bytového domu – otázky z praxe 4.

Partneri sekcie:

Máte otázky o správe bytových domov? Pomôže vám odborníčka na problematiku a 1. viceprezidentka zsvb na Slovensku.

Koľko hlasov majú vlastníci?
Pôvodne sme mali v bytovom dome 53 bytov a 10 nebytových priestorov. Jeden vlastník však vytvoril stavebnými úpravami z dvoch bytov jeden a ďalší vlastník z dvoch nebytových priestorov v dvoch vchodoch rovnako jeden. Obidva priestory sú v liste vlastníctva zapísané ako súčet dvoch výmer v štvorcových metroch na jedného vlastníka bytu a jedného vlastníka nebytového priestoru. Ako sa majú počítať hlasy týchto vlastníkov pri hlasovaní?

Vo vašom bytovom dome sa v súlade so stavebným konaním a kolaudačným rozhodnutím zlúčili dva byty a dva nebytové priestory, o čom svedčí zmena zapísaná v liste vlastníctva. To znamená, že vlastník bytov pôvodne vlastnil dva byty a mal za ne dva hlasy. Tým, že sa byty zlúčili, znížil sa aj jeho počet hlasov na jeden. To isté platí aj pre nebytový priestor. Keďže právnym podkladom na určenie počtu bytov a nebytových priestorov v bytovom dome je list vlastníctva, znamená to, že vo vašom bytovom dome sa znížil počet bytov a nebytových priestorov z pôvodného počtu 53 na 51.

Kto môže nahliadať do dokladov?
Som ako predsedníčka spoločenstva povinná v zmysle § 11 ods. 6 zákona č. 182/1993 Z. z. umožniť vlastníkom bytov a nebytových priestorov aj ich právnemu zástupcovi nahliadať do všetkých dokladov bez výnimky?

Vlastník bytu môže poveriť svojím zastupovaním právneho zástupcu. Pokiaľ je vystavené splnomocnenie v súlade s § 14 ods. 6 zákona, teda na konanie v plnom rozsahu práv a povinností vlastníka bytu alebo nebytového priestoru, potom áno. Splnomocnenie musí obsahovať všetky úkony, na ktoré ho toto oprávňuje. To znamená, že splnomocnený zástupca vystupuje voči spoločenstvu s právami a povinnosťami vlastníka, teda má právo nahliadať do dokumentácie súvisiacej so správou bytového domu a fondom prevádzky, údržby a opráv. Nemôže však nahliadať do ročných vyúčtovaní ostatných vlastníkov a ďalšej dokumentácie o vlastníkoch. Môžete mu na nahliadnutie poskytnúť iba tie doklady, ktoré sa týkajú domu ako celku – dodávateľsko-odberateľské zmluvy, faktúry (dodávateľské, odberateľské) za dom, správu o činnosti, správu o hospodárení, zápisnice a podobne. Musíte pri tom dbať na ochranu osobných údajov vlastníkov, to znamená, že nemožno nahliadať do dokladov za byty a nebytové priestory, mesačných zálohových predpisov iných vlastníkov, výpisov z účtov, z ktorých sú zrejmé platby od vlastníkov, a podobne.

Môžu sa robiť fotokópie dokumentov?
Je predseda spoločenstva povinný umožniť vlastníkom bytov a nebytových priestorov, aby si pri nahliadaní do dokladov robili výpisky, fotokópie alebo scany?

Nahliadať znamená nahliadať – teda čítať a robiť si poznámky, ale nie fotokópie ani scany. Vlastníci sa môžu dohodnúť, že niektoré doklady dostanú k dispozícii, napríklad správu o činnosti a hospodárení za predchádzajúci rok, návrh plánu opráv a podobne, pred konaním zhromaždenia, aby sa ušetril čas pri čítaní týchto rozsiahlych správ. Po ich preštudovaní môžu vlastníci klásť konkrétne otázky, ktoré chcú objasniť. V mnohých domoch je to takto zaužívané. Ale opakujem, treba sa na tom dohodnúť.

Komisia na výber zhotoviteľa
Čo si myslíte o komisii, ktorú si v dome ľudia zvolia, aby rozhodovala o výbere zhotoviteľa schválenej investície v bytovom dome? Komisie nemajú oporu v zákone.

Komisie síce nemajú oporu v zákone, ale neznamená to, že by sa vlastníci nemohli pre tento spôsob výberu dodávateľa rozhodnúť. Zákon túto problematiku nerieši, rozhodujú o tom vlastníci. Pozitívne na vytvorení komisie na výber dodávateľa alebo prípravu podkladov na výber dodávateľa na zhromaždení je, že ide o malú skupinu ľudí, ktorí sa vedia zísť operatívne a častejšie ako zhromaždenie. Na zhromaždení sa môžu predložiť všetky ponuky, ale zvyčajne sa zriedka vlastníci dohodnú na prvý raz. Preto je v prípade, ak sa bude konečné rozhodnutie predkladať na schválenie zhromaždeniu, vhodné komisiu vytvoriť, aby jej členovia pripravili prehľad o všetkých uchádzačoch a porovnali porovnateľné údaje podľa presne stanovených podmienok na výber zhotoviteľa. Tieto podmienky sa musia predložiť všetkým osloveným uchádzačom v rámci požiadavky na vypracovanie cenovej ponuky na dielo. Potom sa pripraví poradie uchádzačov, z ktorého bude zrejmé, ktorá firma splnila všetky podmienky a aký je medzi jednotlivými zúčastnenými firmami rozdiel. Napríklad rozdiel v cene diela, v dĺžke záručnej doby na dielo, v dĺžke rokov pôsobenia firmy na trhu, v počte stálych zamestnancov a podobne. Takto pripravený prehľad sa potom môže predložiť zhromaždeniu pri výbere dodávateľa. Komisia vyberie napríklad tri najlepšie ponuky z desiatich. Alebo predloží všetky s upozornením na ich klady a zápory. Komisia pozostáva zvyčajne z predsedu a členov rady. Ďalšími členmi môžu byť vlastníci, najlepšie takí, ktorí sa v problematike vyznajú. Komisia sa môže doplniť o odborníkov, napr. projektanta, stavebný dozor a podobne. Výber zhotoviteľa komisiou alebo vypracovanie prehľadu o zhotoviteľoch je potrebné riadne písomne zdokumentovať na zabezpečenie transparentnosti.

Doplatenie náhrady škody
Po schválení zhromaždením sa realizovala rekonštrukcia terasy nášho bytového domu na piatom podlaží. Dom máme poistený. Po výbere dodávateľa na zhromaždení sme v zmluve o dielo dodávateľa zaviazali, aby aj on poistil stavbu proti prípadným škodám a on tak aj urobil. Pre dažde, ktoré sa vyskytli počas stavebných úprav, do niektorých bytov pod terasou natieklo. Spoločenstvo ohlásilo škodovú udalosť v obidvoch poisťovniach, pričom do poisťovní doručilo kontakty na poškodených. Poisťovňa však neuhradila poškodeným vlastníkom celú výšku vyčíslených nákladov na likvidáciu škodových udalostí. Niektorí vlastníci žiadajú doplatiť tento rozdiel od spoločenstva. Ako máme argumentovať na zhromaždení, pokiaľ ide o oprávnenosť či neoprávnenosť ich nárokov?

Ak sa poistná udalosť jednotlivým vlastníkom hradila z poistenia zhotoviteľa diela, potom poisťovňa hodnotila škody tak, že ich výšku určila podľa toho, kedy sa poškodené časti bytov realizovali. Poisťovňa automaticky odpočítava z hodnoty amortizáciu. Preto vlastníkom nevyplatila plnú čiastku na odstránenie škody. Ďalšie odškodnenie, napr. z poistky bytového domu, si vlastníci nemôžu nárokovať, pretože uhradenie škody z poistnej udalosti si možno uplatniť iba z jednej poistky. V opačnom prípade by išlo o poisťovací podvod. Rovnako nemožno škodu nahradiť z fondu prevádzky, údržby a opráv, ktorý má jednoznačne definovaný účel čerpania finančných prostriedkov v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (§ 10 ods. 3). Vlastníci by si mohli žiadať náhradu rozdielu medzi uhradenou škodou a skutočnými nákladmi na jej odstránenie priamo od zhotoviteľa v občianskoprávnom konaní, a to z vlastných zdrojov zhotoviteľa, čo však nie je reálne.

Kto môže byť členom rady?
V našom bytovom dome zomrel vlastník bytu. Na zhromaždení vlastníkov sa zúčastnili obe jeho dospelé deti a hlasovali. Jednu z jeho dcér sme zvolili za členku rady. Je to v poriadku?

Ak sa v súvislosti s predmetným bytom už uskutočnilo dedičské konanie a obe deti sú zapísané v liste vlastníctva ako podieloví spoluvlastníci, tak je to v poriadku. Nadobudnutím vlastníckych práv k bytu, teda zápisom vlastníctva do katastra nehnuteľností, získali dediči všetky vlastnícke práva a povinnosti k bytu. Tým, že sa na zhromaždení zúčastnili obidve, mali spolu jeden hlas a zároveň jedna z dcér splnila podmienku na členstvo v rade – vlastníctvo bytu.
Ak sa dedičské konanie ešte neuskutočnilo, na deti zosnulého vlastníka ešte neprešli práva a povinnosti vlastníka bytu. To znamená, že dediči nemajú právo vystupovať ako vlastníci, pretože svoje vlastnícke právo k predmetnému bytu nevedia preukázať právoplatným dokladom – listom vlastníctva. Dediči teda v takomto prípade nemajú právo zúčastniť sa zhromaždenia, hlasovať a nemôžu byť ani zvolení do rady spoločenstva. Nespĺňajú totiž zákonnú podmienku (podľa § 7c ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z.) – „Členom rady môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome“.

Na aký účel možno využívať garáž?
Súčasťou nášho bytového domu sú garáže. Jeden vlastník garáže využíva svoju garáž okrem parkovania auta aj ako „dielňu“. Zvára, vŕta, prerába a vykonáva tam ďalšie podobné činnosti. Elektrinu má napojenú na samostatný elektromer. V garáži má zároveň uskladnené aj mnohé veci, ktoré súvisia s vykonávanými prácami – farby, riedidlá a podobne. Ako by sme mu mohli v tejto činnosti zabrániť a predísť tak prípadným škodám a poškodeniu bytového domu? Podotýkam, že stropy v garážach sú zateplené, keďže nad nimi sú byty.

Garáž je v súlade s kolaudačným rozhodnutím určená na garážovanie motorového vozidla. Pokiaľ sa garáž využíva na iný účel, ako určuje kolaudačné rozhodnutie, jej vlastník koná v rozpore s týmto kolaudačným rozhodnutím. Na zmenu účelu užívania stavby – garáže – musí prebehnúť stavebné konanie prostredníctvom príslušného stavebného úradu. To znamená, že ak chce vlastník garáž využívať na iný účel, ako je odstavenie motorového vozidla, musí mať v prvom rade súhlas ostatných vlastníkov a zároveň povolenie od príslušného stavebného úradu na zmenu účelu užívania stavby. Vyzvite vlastníka garáže, aby predložil spoločenstvu rozhodnutie o zmene účelu využívania garáže. Ak ho do určenej lehoty nepredloží, podajte žiadosť o riešenie na príslušnom stavebnom úrade. Ak vlastník garáže rozhodnutie nemá, má dve možnosti. Buď ukončí v garáži spomínané činnosti a práce, alebo požiada príslušný stavebný úrad o zmenu účelu užívania stavby, ku ktorému však potrebuje vyjadrenie – súhlas/nesúhlas spoločenstva, resp. vlastníkov bytov a nebytových priestorov prostredníctvom spoločenstva. Ak získa rozhodnutie o zmene účelu stavby, bude musieť v týchto priestoroch dodržiavať ustanovenia vyhlášky MV SR č. 96/2004 Z. z., ktorou sa ustanovujú zásady protipožiarnej bezpečnosti pri manipulácii a skladovaní horľavých kvapalín, ťažkých vykurovacích olejov a rastlinných a živočíšnych tukov a olejov a ďalšie súvisiace predpisy.

Kolektory na ohrev vody na dome
Môže si vlastník bytu umiestniť na strechu slnečný kolektor na ohrev vody bez súhlasu všetkých vlastníkov bytov? Strecha je predsa spoločná a na každom 1 cm2 má každý vlastník svoj podiel.

Akékoľvek umiestnenie zariadenia na spoločné časti domu musia odsúhlasiť vlastníci. V prípade poškodenia strechy pri montáži slnečného kolektora znáša náklady dotknutý vlastník. Treba vychádzať z ustanovenia § 11 ods. 4 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorý ustanovuje práva a povinnosti vlastníkov.

Text: Ing. Otília leskovská
Foto: Dano Veselský