asb.sk - Odborný portál pre profesionálov v oblasti stavebníctva

Správa bytového domu – otázky a odpovede

30.03.2012
Správcovia bytov a nebytových priestorov sa vo svojej praxi často stretávajú so zdanlivo neriešiteľnými situáciami. Na každý problém však riešenie existuje, len treba vedieť správne interpretovať platné právne predpisy a mať určitú skúsenosť. Množstvu problémov možno predchádzať správne vypracovanými zmluvami či dohodami.
Vyhodnotenie spotreby tepla v dome spracúva firma na základe pomerových rozdeľovačov tepla umiestnených na vykurovacích telesách. Ako treba postupovať, ak si vlastníci priestorov nachádzajúcich sa v bytovom dome dali bez oznámenia a súhlasu spoločenstva položiť podlahové kúrenie bez možnosti merať spotrebu?
Realizovanie podlahového kúrenia bez súhlasu ostatných vlastníkov, ktorí sú podielovými spoluvlastníkmi vykurovacej sústavy, sa považuje za neoprávnený zásah do spoločného zariadenia bytového domu. Vlastníci by mali vykurovanie uviesť do pôvodného stavu. Zároveň by mal správca osloviť firmu, ktorá robí odpočty a vyúčtovanie, alebo firmu, ktorá realizovala termostatizáciu, aby preverila, akým spôsobom zásah do vykurovacej sústavy takéhoto charakteru ovplyvnil prednastavené parametre hydraulického vyváženia celej sústavy. Či neprišlo k jej narušeniu, prípadne, či nevznikla potreba sústavu opätovne vyregulovať. Opätovné vyregulovanie sústavy však musia zaplatiť vlastníci, ktorí si dali zrealizovať podlahové vykurovanie. Ide o postup v zmysle § 11 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Rovnako sa môže postupovať v zmysle § 11 ods. 5.

Čo sa týka rozpočítavania, tu možno využiť ustanovenie vyhlášky ÚRSO č. 630/2005 Z. z.,
ktorou sa ustanovuje teplota teplej úžitkovej vody na odbernom mieste, pravidlá rozpočítavania množstva tepla dodaného na prípravu teplej úžitkovej vody a rozpočítavania množstva dodaného tepla v znení novely č. 358/2009 Z. z., konkrétne § 7 ods. 4.

Ak sú v bytovom dome schválené pomerové rozdeľovače, musia sa osadiť na všetky vykurovacie telesá. Zásah do vykurovacej sústavy a odmontovanie radiátorov možno klasifikovať tak, že konečný spotrebiteľ nemá zapojené pomerové rozdeľovače vykurovacích nákladov – základná zložka sa im určí rovnakým spôsobom ako ostatným vlastníkom. Spotrebná zložka sa urči ako súčin 1,5-násobku priemeru spotrebnej zložky na m2 vypočítaného z podlahovej plochy všetkých bytov, nebytových priestorov a spoločných priestorov (myslí sa vykurovaných) podľa vzorca, ktorý určuje vyhláška.Po získaní konkrétnych podkladov o tom, do akej miery dochádza k poškodzovaniu ostatných vlastníkov, treba ako ďalší krok zvolať zhromaždenie. Na zhromaždení objasniť situáciu a schváliť spôsob rozpočítavania pre tieto miestnosti. Možno sa dohodnúť aj na písomnom hlasovaní, ale vlastníkov treba predtým písomne informovať o všetkých zistených faktoch, tak ako to ukladá zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Možno elektrickú energiu, ktorá sa spotrebúva pri prevádzke zariadenia na šírenie internetového alebo televízneho signálu (káblová televízia) hodnotiť ako podnikateľskú elektrinu? Zariadenie vo vlastníctve spoločností prevádzkujúcich dané služby využívajú len vlastníci bytov v bytovom dome.

Elektrická energia sa týmto spôsobom nespotrebúva spoločenstvom na správu domu. Ide o spotrebu zo strany podnikateľov – majiteľov TV-spoločností a internetových sietí na poskytovanie služieb jednotlivým vlastníkom, nie spoločenstvu. Keďže zmluvy, ktoré spoločnosti uzatvárajú, sa neriešia cez spoločenstvo, ale priamo s objednávateľmi služieb, z právneho hľadiska nemá spoločenstvo s nimi nič spoločné.

V prvom rade treba trvať na tom, aby sa každý, aj minimálny odber elektriny zaznamenával samostatnými elektrohodinami. Tak bude možné uplatniť tarifu pre elektrinu spoločných priestorov, ktorá je rovnaká ako tarifa pre spotrebu elektrickej energie v domácnostiach. Do času namontovania samostatných elektrohodín treba spoločnostiam zaslať zmluvu o prenájme spoločných priestorov a spotrebovanú elektrinu im refakturovať (vo výške ceny určenej elektrárňami pre spoločné priestory).

Ak spoločnosti prevádzkujúce internetovú sieť alebo káblovú televíziu zriadili zariadenia nutné na ich prevádzku v bytovom dome bez súhlasu spoločenstva alebo správcu, treba tieto spoločnosti vyzvať na odstránenie tohto zariadenia (čo samozrejme nebude možné, pretože sa vzbúria vlastníci, ktorí signál odoberajú) alebo (čo je bežná prax) im zaslať nájomnú zmluvu za užívanie spoločných priestorov. V zmluve treba zdôrazniť, že ak zmluvu nepodpíšu, budú odpojení. Podnikatelia si musia uvedomiť, že podnikajú na cudzom majetku, do ktorého vstúpili bez súhlasu vlastníka.
 
Na základe ročného vyúčtovania za rok 2010 niektorým vlastníkom bytov vznikli preplatky. Od začiatku roka 2011 však nemajú uhradené jednu až dve mesačné zálohy. Ako postupovať v tomto prípade? Možno vzniknutý nedoplatok odrátať od vzniknutého preplatku?
Zvyčajne sa v zmluve o spoločenstve nachádza nasledovné ustanovenie:
„Spoločenstvo je oprávnené vo vyúčtovaní vysporiadať v prípade nedoplatku vlastníka bytu alebo nebytového priestoru na úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu alebo nebytového priestoru, poplatok na činnosť spoločenstva a platby do fondu prevádzky, údržby a opráv, nedoplatok za predchádzajúci kalendárny rok s platbami poukázanými v roku, v ktorom sa vyúčtovanie vykonáva.“

Znamená to, že ak správca vyúčtovanie za rok 2010 spracúval k 31. 5. 2011 a vlastník nemal od januára 2011 do 31. 5. 2011 uhradené niektoré zálohové platby, možno tieto platby zahrnúť do vyúčtovania. Ak napríklad správcovia používajú na vystavenie vyúčtovania správcovský program, spravidla je nastavený tak, že dlh za daný rok sa automaticky odpočíta od preplatku za predchádzajúci rok. Za nedoplatky možno účtovať aj príslušné zmluvné dohodnuté sankcie (úrok z omeškania, zmluvná pokuta).
-->-->
Ako by sa mal správne účtovať príjem za prenájom spoločných priestorov bytového domu? Vo fonde prevádzky, údržby a opráv alebo v majetku spoločenstva?
Správny postup je účtovať tento príjem vo fonde prevádzky, údržby a opráv. V zmysle § ods. 2 zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení ostatnej novely č. 70/2010 Z. z. (ďalej len zákon) príjmom fondu prevádzky, údržby a oprav sú:
  • mesačné preddavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov,
  • príjem za prenájom spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku,
  • výnosy z účtu domu vedeného v banke,
  • príjmy z výťažku exekúcie bytu alebo z dobrovoľnej dražby bytu, vo výške pohľadávok voči vlastníkovi zo zákonného záložného práva, ktoré vzniklo podľa zákona,
  • zmluvné pokuty a úroky z omeškania vzniknuté použitím prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv domu,
  • príjmy z predaja spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu, ak sa vlastníci bytov v dome nedohodli inak.

Z uvedeného vyplýva, že príjem za prenájom spoločných priestorov nemožno viesť účtovne v inej položke, ako je fond prevádzky, údržby a opráv domu. V prípade, že zhromaždenie vlastníkov rozhodne o zaradení príjmu za prenájom spoločných priestorov do majetkového fondu, toto rozhodnutie je v rozpore so zákonom a jeho citovaným usta­novením, a teda je neplatné. Zmluvu treba zosúladiť so zákonom, inak je v tých častiach, ktoré sú v rozpore so zákonom, neplatná.
 
Kto by mal zaplatiť opravu odpadovej rúry od kuchynského drezu? Vlastník bytu, v ktorom sa odpadová rúra nachádza, alebo možno rúru považovať za spoločné zariadenie a opravu uhradiť z fondu prevádzky údržby a opráv?
Za spoločné zariadenie domu sa považuje zvislé potrubie, ktoré prechádza cez všetky byty a vodorovné spodné rozvody, ktoré sa zbiehajú v dome a ústia do kanalizačnej domovej šachty. Vodorovné a zvislé rozvody a odpadové potrubie v byte od drezu, vane, umývadla a záchoda až po vústenie do spoločnej zvislej odpadovej rúry sa považujú za majetok vlastníka, a preto si musí ich opravu hradiť vlastník sám.

Na základe čoho sa vypláca odmena za správu, ktorá sa nachádza v zálohovom predpise a výška poplatku je schválená zhromaždením? Predseda vykonáva zároveň aj správu domu. Nepodniká na základe živnostenského oprávnenia, ani ako právnická osoba. Treba uzatvoriť s predsedom dohodu alebo zmluvu alebo postačuje zápis zo schôdze o schválení vyplácania danej odmeny?

Predseda spoločenstva zabezpečuje pre bytový dom plnenia a obnovu v zmysle zmluvy o spoločenstve. Žiadna ďalšia zmluva na to nie je nutná. Nepotrebuje ani živnosť. Ide o volenú funkciu. To znamená, že predseda zabezpečuje všetky náležitosti pre bytový dom v zmysle zmluvy o spoločenstve a dostáva za to odmenu vo výške, akú schváli zhromaždenie. Žiadnu inú odmenu nedostáva. V nej je zahrnutá odmena za administratívne úkony, odmena za manažovanie opráv a obnovy, odmena za komunikáciu s ľuďmi, za zodpovednosť za zmluvy na plnenia, teda všetko, čo s jeho činnosťou súvisí. Je nutné ešte upozorniť na fakt, že od 1. 1. 2011 sa z odmien volených organov musia odvádzať všetky odvody stanovené v Slovenskej republike ako povinné.
 
Existuje pravidlo alebo predpis na evidenciu osôb v byte? Musí sa evidovať minimálne 1 osoba alebo môže byť vedený aj nulový stav?

Žiaden platný právny predpis sa touto problematikou nezaoberá. V zmluve o spoločenstve sa evidovanie osôb žijúcich v byte spravidla upravuje v článku o spôsobe správy alebo v článku týkajúcom sa plnení. Zvyčajne sa do zmluvy zahrnie ustanovenie, že aj byt, v ktorom nikto nebýva, sa považuje za byt s jednou osobou, na ktorú sa rozpočítavajú všetky služby. V paragrafe 10 zákona č. 182/1993 Z. z. v ods. 6 sa hovorí o tom, že pri rozúčtovaní úhrad za plnenia sa zohľadňuje miera využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi bytov a nebytových priestorov. Z uvedeného vyplýva, že možno posúdiť mieru užívania osobami, ktoré sú v dome iba občas. Vyskytnú sa prípady, keď niekto pracuje v zahraničí napríklad ako opatrovateľka, pričom tri týždne býva v byte a tri týždne pracuje v zahraničí. V takomto prípade možno počítať na rok s pol osobou. Každú situáciu treba riešiť individuálne. Ďalším príkladom je osoba žijúca v zahraničí, ktorá v byte nebýva celý rok, ale niekto chodí byt pravidelne kontrolovať, polievať kvety a podobne. Na tento byt možno rozpočítať náklady napríklad iba za jeden mesiac. Uvedený postup možno schváliť v dodatku ku zmluve alebo prijať rozhodnutie.
 
Fond prevádzky, údržby a opráv sa tvorí v zmysle zákona č. 182/93 Z. z. v závislosti od veľkosti spoluvlastníckeho podielu, ku ktorému sa prirátava 25 % z plochy balkóna. To znamená, že vlastníci bytov v bytovom dome sa na tvorbe fondu podieľajú rozličnými čiastkami. Avšak použitie prostriedkov fondu nie je vždy adekvátne výške odvedenej čiastky. V bytovom dome sa plánuje obnova potrubia SV, TÚV a plynu, pričom na každý byt sa plánuje čerpať rovnaká finančná čiastka. Niektorí vlastníci sa ohradili, že odvádzanie a čerpanie finančných prostriedkov z fondu nie je v rovnováhe.

Vlastník bytu nevlastní potrubia prechádzajúce cez jeho byt v dĺžke od podlahy po strop, ale presne tak, ako všetko v dome, teda podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu, ktorý má uvedený v liste vlastníctva, pretože potrubie v byte by bolo vlastníkovi nanič, keby sa nenapájalo na spoločné rozvody a rozvody vo všetkých stúpačkách a všetkých bytoch. Ak však niekto vlastní byt s menšou rozlohou, má vo svojom podielovom spoluvlastníctve menší kus potrubia ako vlastník, ktorý vlastní väčší byt. Túto úmeru možno aplikovať na všetky spoločné časti bytového domu, spoločné zariadenia bytového domu a podobne. To znamená, že všetky investície, aj na stúpačky, treba posudzovať a členiť podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu. Každé potrubie prechádza priebežne od suterénu až pod strechu, respektíve od napojenia na hlavný uzáver alebo šachtu až po posledné odberné miesto. Problematiku treba chápať v takomto zmysle.

Vlastník bytu požiadal správcu o vydanie potvrdenia, že nemá voči spoločenstvu vlastníkov bytov (SVB) finančné dlhy. Správca vlastníkovi na základe výpisov z banky vypracoval vyúčtovanie za služby spojené s bývaním (za rok 2010) a stanovil nedoplatok. Vlastník nedoplatok do dvoch týždňov uhradil. Môže vykonať katastrálny úrad zmenu vlastníka bytu, ak nemá od SVB potvrdenie, že pôvodný vlastník nemá voči nemu dlh, respektíve že dlh vyrovnal? Nový vlastník je na liste vlastníctva zapísaný od 1. 6. 2011.
Pokiaľ mal pôvodný vlastník dlh za rok 2010 v ročnom vyúčtovaní a tento vyrovnal, možno považovať postup katastrálneho úradu za korektný. Nemá to nič spoločné s tým, že k prevodu bytu došlo až v júni 2011. Za obdobie v roku 2011, počas ktorého bol vlastníkom bytu, mu ešte môže vzniknúť nedoplatok na službách. Práve z tohto dôvodu sa dáva vlastníkovi bytu pre potreby zápisu zmeny do katastra potvrdenie o tom, že k danému termínu nemá podlžnosti na zálohových platbách za plnenia a do fondu prevádzky, údržby a opráv. K 31. 5. 2012 mu však za rok 2011 nedoplatok vzniknúť môže.

Odporúča sa, aby každé spoločenstvo malo v zmluve o spoločenstve zakotvené, že pri predaji (prevode) bytu na nového vlastníka musí odchádzajúci vlastník vložiť na účet spoločenstva zálohu na budúci nedoplatok v určitej výške (zvyčajne je to jeden mesačný zálohový predpis). Tým možno zabrániť si­tuácii, že pôvodný vlastník zmizne bez stopy a nedoplatok od neho už nikto nikdy nevymôže. V prípade nedoplatku sa mu vypočítaná čiastka strhne a zvyšok vráti, v prípade preplatku sa záloha vráti aj s preplatkom.

Pokiaľ kataster vykoná prevod bytu bez potvrdenia, koná v rozpore so zákonom. V takomto prípade treba proti zápisu vkladu do katastra napísať odpor. Ak však vlastník dostane potvrdenie o tom, že má dlh, je pre kataster toto potvrdenie dostačujúce, aby mohol prevod vykonať. V prípade, že ide o zmenu vlastníctva darovaním, potvrdenie nie je nutné vystavovať. Obdarovaný totiž berie na seba dar aj s prípadnými ťarchami.
 
Je nutné urobiť zmeny v zmluve o SVB a tú nanovo zaregistrovať, ak došlo k zmene vlastníka bytu? V pôvodnej zmluve sú uvedení všetci prví vlastníci, ktorí sa postupom času menia.
Nový vlastník sa do registra spoločenstiev nezapisuje. Zmena vlastníka nie je zmenou zapisovaných skutočností v zmysle § 7 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Vlastník je povinný zo zákona pristúpiť k spoločenstvu. Zvyčajne podpisuje tlačivo Pristúpenie k SVB, ktoré obsahuje údaje zhodné s údajmi uvedenými v liste vlastníctva. Nie je to však nutné, keďže pristúpenie do spoločenstva vyplýva zo zákona.
 
V minulosti vlastníci bytov odsúhlasili, že dlh vlastníka bytu na mesačných platbách sa začne riešiť upomienkom až keď dosiahne hodnotu vyššiu ako 1 000 €. Vzhľadom na to, že v bytovom dome sa nachádza len 18 bytov, pričom mesačné poplatky dosahujú výšku 30 až 77 eur stavnovená suma 1 000 € bola príliš vysoká. Preto sa hlasovaním nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov odsúhlasilo jej zníženie, a to na výšku troch mesačných zálohových platieb podľa predpisu. Po uplynutí tridsiatich dní od zaslania prvej upomienky sa zašle druhá upomienka a po ďalších tridsiatich dňoch tretia upomienka. Ak ani po tretej upomienke nebude mať vlastník snahu dlh urovnať, bude podaný návrh na dobrovoľnú dražbu. Vlastník má v podstate 6 mesiacov, aby dlh dorovnal. Je toto rozhodnutie v súlade s pltnou
legislatívou?

Dĺžka lehoty na začatie vymáhania dlhu, ani výška dlhu, pri ktorej sa má vymáhanie začať, nie sú vymedzené žiadnym právnym predpisom.

Rozhodnutie o znížení čiastky z 1 000 eur na tri zálohové platby je správne. Aj menšia čiastka, ktorá chýba vo fonde prevádzky, údržby a opráv, môže doviesť spoločenstvo k platobnej neschopnosti. A to predovšetkým v prípade splácania úveru, keď k dispozícii zostáva maximálne 20 % celkovej hodnoty fondu. Treba si uvedomiť, že nepriamo platí za neplatiča každý jeden vlastník každý mesiac, vo vašom prípade 1,7 až 4,3 eura (keďže sa dlh uhrádza z fondu prevádzky, údržby a opráv).

Pokiaľ ide o upomienky nie je nutné zasielať druhú, či tretiu. Stačí zaslať prvú – preddražobnú. Ak sa totiž dotyčný vlastník neunúva po mesiaci dlh vyrovnať, nebude sa unúvať ani po pol roku. Ak má vlastník snahu zaplatiť aspoň časť dlhu alebo pristúpiť na splácanie dlhu splátkovým kalendárom, prejavuje vôľu problém riešiť. Ale ak nie, nikto nie je povinný to znášať.

Každý kto s rozhodnutím prijatým nadpolovičnou väčšinou nesúhlasí, má právo odvolať sa v lehote do 15 dní od oznámenia rozhodnutia a obrátiť sa na súd, aby vo veci rozhodol. Pokiaľ vlastník toto zákonné právo nevyužije, právo zanikne. Rozhodnutie tak nadobudne právoplatnosť a stane sa záväzným pre všetkých vlastníkov.

Zámerom dražby nie je pripraviť vlastníka o byt. Je to spôsob, ako zákonne vymôcť finančnú pohľadávku, ktorú spoločenstvo voči neplatičovi má. Z čiastky získanej dražbou bytu sa odpočítajú dlh a náklady spojené s vymáhaním dlhu. Zostatkovú sumu dostane vlastník bytu.
 
Ak po uplynutí funkčného obdobia troch rokov dôjde k opätovnému zvoleniu predchádzajúceho predsedu spoločenstva do funkcie, je nutné zaslať o tejto skutočnosti oznámenie na obvodný úrad?
Áno, oznámenie je nutné zaslať. Meno predsedu spoločenstva ako štatutára je jeden zo štyroch údajov, ktorý patrí k zapisovaným skutočnostiam (názov a sídlo spoločenstva, IČO, orgány spoločenstva, meno, priezvisko a adresa trvalého pobytu štatutárneho orgánu – § 7 ods. 7). Aj keď zostáva pôvodný predseda vo funkcii, treba ho po uplynutí trojročného funkčného obdobia opätovne zvoliť a túto skutočnosť oznámiť príslušnému registru. Niektoré úrady pri opätovnom zvolení toho istého predsedu nevyžadujú správny poplatok. Zmena sa schvaľuje dodatkom ku zmluve o spoločenstve a oznamuje registru návrhom na zápis zmeny zapisovaných skutočností do registra spoločenstiev.
 
V jednom z bytov bytového domu so štyrmi bytmi žijú neprispôsobiví občania, ktorí svojim konaním znižujú kvalitu bývania a znepríjemňujú život ostatným vlastníkom bytov. Ako možno voči takýmto osobám postupovať?
Keďže dochádza k obmedzovaniu výkonu vlastníckych práv ostatných vlastníkov, možno využiť ustanovenie § 11 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. V súlade so zákonom majú vlastníci možnosť podať na súd žalobu a žiadať predanie bytu. K žalobe treba doložiť dokumentáciu o využití všetkých zákonných možností. Teda písomnú výzvu o nápravu, podanie podnetu na priestupkové oddelenie príslušného mestského úradu a dokumentáciu o nevhodnom konaní, zápisy z výjazdov mestskej či štátnej polície o rušení nočného pokoja a výtržníctve a podobne. Pokiaľ takúto dokumentáciu vlastníci nemajú k dispozícii, treba začať konať. Vlastníkom bytu treba poslať pokus o zmier, v ktorom budú vyzvaní na nápravu stavu, s tým, že ak zmena nenastane, vlastníci využijú ustanovenie § 11 ods. 5 zákona a požiadajú súd, aby byt predal. Zároveň treba podať sťažnosť na príslušné priestupkové oddelenie policajného zboru, najlepšie všetci traja vlastníci, každý sám za seba a aj za spoločenstvo vlastníkov bytov. Zakaždým, keď bude nevhodné správanie presahovať hranice slušnosti, treba zavolať políciu. Z každého výjazdu je nutné vyžiadať si písomný záznam, policajti ho totiž automaticky nevydávajú.
 
TEXT: Ing. Otília Leskovská, Združenie spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku
FOTO: Dano Veselský, VOKUPE

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.

Komentáre

Prepíšte text z obrázku do poľa. Ak nedokážete text rozoznať, kliknite na obrázok.
Stanislav Guštafík
Dobrý deň, chcem sa opýtať či treba urobiť prepis elektriny a plynu ak byt zmení majiteľa ale pôvodný majiteľ tam ostáva bývať aj naďalej a samozrejme platiť účty
Odpovedať | 19.09.2018, 07:46
Juraj
Dobry den, chcel by som sa opytat ako postupovat. Potreboval som od bytoveho druzstva kde vlastnim byt ale nebyvam v nom aby mi preposielali inkaso na trvalu adresu kde byvam. Bol som tam osobne a zial nepochodil som. Dokonca mi pani zavoala a vynadala ze co si to dovolujem ich ziadat take nieco. Tento pristup ma dost nahneval a napisal som staznost riaditelovi bytoveho druzstva. Znama mi povedala ze 30 dni je doba ked by sa mi mali ozvat s vyrozumenim. Preslo 70 dni a nic. Chcel by som to posunut na vyssie miesto kde by sa riesila aspon moja poziadavka ked uz nie ich arogantne spravanie. Poradili by ste mi s tym? Vopred dakujem.
Odpovedať | 12.09.2018, 18:56
Miroslava
Dobrý deň, prosím o radu ako treba postupovať pri prenájme priľahlého pozemku k bytovému domu vlastníkom prízemných bytov na vytvorenie predzáhradok pred ich bytmi , ktorý je podielovo vo vlastníctve všetkých vlastníkov bytového domu. Je potrebné aby bola s vlastníkmi bytov a prenajímateľom podpísaná zmluva o nájme alebo ju stačí uzatvoriť so správcom ? aký súhlas vlastníkov je potrebný?
Odpovedať | 01.06.2018, 17:42
Peter Repka
Rád by som sa spýtal ako je to so stavebnými prácami / prerábka bytu / v obývanom viacbytovom dome počas soboty , nedele a štátneho sviatku. Od kedy do kedy sa môže vykonávať takáto činnosť a poprípade aký zákon - vyhláška mi to zakazuje pokiaľ by som to nemohol robiť napríklad v nedeľu. Ďakujem za skorú odpoveď
Odpovedať | 16.04.2018, 12:36
Eva
Dobry den. Chcem sa opytat , kto je zodpovedny za desinsekciu bytov bytoveho domu, ak su vo viacerych bytoch svaby. Je za dezinsekciu zodpovedne bytove druzstvo?
Odpovedať | 23.03.2018, 13:58
Adriana
Dobrý deň, Chcem sa opýtať, môže naša pôvodná správcovská spoločnosť na základe odpredaja časti svojej spoločnosti posunut všetky práva a povinnosti na druhú spoločnosť a iným IČO.Pytam sa ,môže nás takáto spoločnosť spravovať bez novej Zmluvy o výkone správy?
Odpovedať | 24.02.2018, 20:10
jana Potocarova
Dobry den sko postupovat ked spravca bytoveho domu nrchce riesit nase problemy a mesacne platime spravu? Dakujrm
Odpovedať | 13.02.2018, 11:51
Lenka
Poprosim o radu , mám 3 izb.bytna 1 posch. V nebytovych priestoroch si vlastnici dali mrazaky 1 špajza , 1bývala pračovna, 2 krat garáž . V nočnom aj dennom pokoji hluk .Upozornila som ich aby si to odstranili , nikto nerespektuje . Ako mam postupovat Prosim poradte mi .
Odpovedať | 06.02.2018, 00:41
Mgr.Silvester Boškovič
Dobry den, prosim o informaciu, ci je mozne uhradit z fondu udrzby naklady za odkupenie pozemku pod bytovym domom (22) vlastnikov bytov. Dakujem za odpoved
Odpovedať | 01.02.2018, 10:32
Katarina
Dobry de n ! Prosim o radu dnes mi z kocikarne zo spolocnych priestorov ukradli bycikle nove scott a spezalizzer uplne novy miestnost bola zamknuta po prichode domov bol zamok rozpaceny vchodove dvere byt. Dome su bezpecnostne aj zamok ziadne upozornenie nieje nikde vyvesene ze kocikarni maju byt veci na vlastu bezpecnost mozem ziadat odskodne od spravcu nasho byt. Domu ?
Odpovedať | 27.04.2017, 19:46
Ing.Janka Karovičová
Dobrý deň prajem poprosím o radu. Spodným susedom zatekala kúpeľňa. Správca vyzval majiteľku horného bytu- 90ročnú pani, aby urýchlene odstránila haváriu. Poslal firmu, ktorá rozbúrala celú kúpeľňu, začala búrať pod vaňou, hoci zatekalo na opačnom konci kúpeľne. Keď som chcela, aby hľadal chybu tam, kde je problém/som majiteľkina dcéra a musela som si zobrať dovolenku v čase opravy/ nakričal na mňa, že on je odborník, vie čo má robiť a za 300 eur to spraví. Rozbil priestor pod vaňou a vymenil úplne suchý sifón, tak isto to bolo s umývadlom a nakoniec rozbil podlahu a zamuroval funkčnú guličku. Chyba sa nakoniec našla- prípojka odvodného potrubia z bytu pri spoji s odpadným potrubím domu bola mokrá. Presakoval spoj. Čiže závada bola mimo bytu mohla vzniknúť pri výmene spoločných potrubí v dome. Kúpeľňa bola úplne zbytočne rozbúraná, zaplátaná a to má majiteľka bytu zaplatiť 300 eur. Podobný problém som mala vo svojom byte aj ja a bez problémov bola havária preplatená z fondu opráv. Prečo to nejde teraz riešiť z fondu opráv? Ďakujem za info, s pozdravom Ing.Janka Karovičová
Odpovedať | 03.01.2017, 09:57
Kamil Vrbovsky
Dobrý deň , je tu vôbec niekto , kto nám vie pomôcť v našich otázkach Hladáme pomoc dočkáme sa odpovede? vopred dakujeme
Odpovedať | 19.10.2016, 15:42
ASB.sk
Dobry den, na otazky vam kvalifikovane odpovedia v Združení spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku, http://www.zsvb.sk/
Odpovedať | 19.10.2016, 15:52
Božena
Naše SBD vytvorilo pre náš bytový dom okrem fondu opráv aj fond služieb. Podľa akého zákona môže byť vytvorený takýto fond? Páni predsedníčka nám povedala, že nemáme právo hovoriť do tohto fondu, aj keď je vytvorený z naších prostriedkov.Je to možné?
Odpovedať | 16.10.2016, 19:03
Šalamon Ladislav
Ktorý zákon hovorí o tom, že prvá kanalizačná šachta a vodomerná šachta patrí správcovi bytového domu a v tom prípade je ten povinný riešiť opravu v prípade poškodenia šachty ( prepadnuté poklopy atď. ) Vopred ďakujem za pomoc.
Odpovedať | 03.10.2016, 14:50
Katarína
Už viac rokov si niektorý vlastníci napojili na spoločnú elektriku mrazaky / urobili si zo svetla zasuvkyna ktore sú napojené mrazaky/Viac krát som hovorila na schôdzi , že nehodlám platiť elektriku za mrazáky ktoré tam majú už viac rokov . " Neuspešne.Myslím , že porušujú zakon .Patríme pod externu spravu .Nadpolovičnou večšinu nikdy nezískame aby súhlasili , lebo sama domovníčka ma napojený mrazak a býva tam aj jej syn , ten proti nej nepôjde a ešte iný majú mrazáky .Snáť mi pomôže vaša rada .Vopred dakujem
Odpovedať | 03.09.2016, 16:33
GLONT
Dobrý večer , ešte raz vás prosím o radu odpoved.Môžu si vlastníci odkúpených miestností ,ako sú garáže a bývalé kočikarne atd...ktoré sú odkúpené do osobného vlastníctva dať urobiť elektické rozvody z vlastných hodín z projektu na zateplenie / požičky/taktiež do bytov termostatické ventily , / byty odkúpené v osobnom vlastníctve/, Vždy sa hovorilo na schôdzach iba o financovaní spoločných priestorov .Som ID súhlasím so zateplovaním budovy taktiež spoločnej elektriky schodisko , vestibula a chodby .Myslím ,že to čo je odkúpené v osobnom vlastníctve už si musí financovať každý sám na svoje náklady . Prosím Vás až môžte poradte mi .Patríme pod externou správu .Vopred dakujem .Katarína
Odpovedať | 02.09.2016, 22:53
Jana
Dobrý deň. V bytovom dome so 6 bytmi sú dva byty, ktoré mal pôvodne jeden vlastník (Ján). Tieto dva byty sú vykurovaním napojené na kotol, ktorý je umiestnený pri komíne, t.j. kotol a komín sa nachádzajú len v jednom z bytov. Ján predal inému vlastníkovi (Peter) byt v ktorom bol kotol aj komín (kotol ako nehnuteľnosť nepredal), asi 10 rokov boli obidva byty napojené na spoločné vykurovanie cez plynový kotol, vykurovanie si rozúčtovali, zmluvu s SPP mal stále uzavretú Ján (kotol bol v byte Petra). Je možné prinútiť vlastníka susedného bytu - Petra, aby naďalej vykuroval susedný byt keďže ide o spoločný rozvod (vykurovanie) medzi dvoma bytmi? V byte Jána vôbec nie je komín, ani sa nedá vybudovať, do úvahy prichádza iné vykurovanie, to nechce, je drahé. Kúpna zmluva Jána o vykurovaní nepojednáva.
Odpovedať | 11.08.2016, 10:53
Katarína
Dobré ráno ,chceme si zatepliť bytovku ktorá má 6 bytov , k tomu aj schodisko čo sa týka malovka a gumolin , taktiež nater zabradlia , chcem sa spýtať na rozvody v suteréne , spoločná elektrika sa povazuje , schodisko , vestibula a pivnične chodby, vlastníci si chcú urobiť taktiež rozvody do garáži ktoré sú odkúpené do osobného vlastníctva z požicky na zateplenie bytovky , " pýtam sa "je možne májú vlastníci bytov právo si financovať z požicky na zateplenie bytovky elektrické rozvody do miestností odkúpené do osobného vlastníctva garáže , bývale kočikarne , pracovne atd..?alebo si už musí každý vlastník urobiť na svoje náklady ked je to už odkúpené .?Taktiež sa chcem spýtať dali do projektu termostatické ventily ktoré myslým taktiež nespadajú do zateplovacieho systému , podľa mňa by to malo byť financovane z fondu oprav a údržby a nie z pôžičky .Za vašu radu a odpoved vopred dakujem.
Odpovedať | 06.08.2016, 07:50
Jana Seligová
1.podľa zákona 182/1993 Z.z. sa orgány spoločenstva volia na 3 roky, orgány spoločenstva SBD Vojenská 5 vo svojich stanovách určujú, že sa orgány volia na 5 rokov. Ako je to? 2. Máme teraz cez prázdniny schôdzu na schválenie tzv "viac prác " - teda navýšenie rozpočtu pri zateplení domu. Ako tomu zabrániť, aby firma robila za to aký spravila rozpočet na základe ktorého bola vybraná ? ďakujem
Odpovedať | 27.07.2016, 13:41
Milena Osuská
Dobrý deň. Náš bytový dom je napojený na centrálne kúrenie, no dve byty, majú vlastný plynový kotol. Podľa novely zákona sa majú nainštalovať merače tepla. Môžu byť hradené z fondu opráv,, do ktorého prispievajú všetci vlastníci, aj keď dva byty merače nepotrebujú?Novela zákona uvádza dva rovnocenné spôsoby úhrady: na náklady vlastníkov alebo z fondu opráv. Je možné väčšinovo odhlasovať spôsob úhrady z fondu opráv, teda za použitia financií vlastníkov, ktorí nie sú "povinnými"? Ďakujem za odpoveď.
Odpovedať | 22.07.2016, 23:47
Nataša
Dobrý deň, chcem sa spýtať ohľadom dražby bytu. Náš byt bol vydražený, dražobná spoločnosť doručila osvedčenie o priebehu dražby aj správcovskej spoločnosti. Avšak po vyúčtovaní nám správcovská spoločnosť nechce vrátiť preplatok z dôvodu, že im nikto nedoručil zápisnicu o odovzdaní predmetu dražby a ostatné potrebné doklady k prepisu majiteľa. Doklady im boli doručené až o dva mesiace neskôr na ich vyžiadanie. Tým pádom nám vznikol na byte nedoplatok. Chcem sa Vás spýtať ako ďalej postupovať? Má správca právo od nás vymáhať túto čiastku a nevrátiť nám preplatok? Poprípade nemal by za to zodpovedať už nový majiteľ? Ďakujem za odpoveď
Odpovedať | 14.07.2016, 10:15
Katarína Sladka
Dobré ráno , prosím vás , chcem sa spýtať ako mám postupovať pri čiernom odbere elektriky. Bývam bytovke kde je 6 bytov, v sureréne je zatiaľ spoločná elektrika , kde majú napojené v miestostiach mrazáky.Prišlo nám platiť nehorázne peniaze 700euro.Spoločna elektrika sa považuje iba za osvetlenie , výtahy . Ako mám postupovať proti takímto odberatelom , ktorý majú mrazaky na spoločnej elektrike.Miestnosti sú odkúpené do osobného vlastníctva ale elektrika je spoločna .Výtah tu nemáme .Prosím ak môžete poradťe mi .Vopred dakujem .
Odpovedať | 11.06.2016, 06:20
peton
Bytovka je pod externou správou alebo je spoločenstvom vlastníkov bytov? V prvom prípade žiadajte správcu o nápravu a namietajte rozpor vo vyúčtovaní (t.j. že nie ste ochotná znášať náklady za "osvetlenie" spoločne a nech správca vyúčtovanie prepočíta) a v druhom prípade požiadajte o to isté predsedu (účtovníka) a vlastníkov na zhromaždení o vzájomnú korektnosť a dohodnite sa na nejakom vhodnom riešení napr. inštaláciu elektromerov, podľa ktorých bude spotrebovaná elektrina rozúčtovaná na jednotlivých vlastníkov a rozdiel spotreby tak ako je dohodnuté napr. podľa počtu osôb. Prílišnú korektnosť však neočakávam (a to ste len 6-bytovka), takže tu pomôže asi len um alebo hrubá sila alebo v krajnom prípade odsťahovanie.
Odpovedať | 14.06.2016, 13:32
Mária Magerová
Dobrý deň..chcem sa opýtať, keď odberateľ tepla má zmluvu s dodávateľom tepla a odberateľ má v správe určitý blok, či ja ako dodávateľ mám uvádzať do faktúry do hlavičky adresy uvedený blok napr. Vlastníci bloku xy v zastúpení xz t.j. odberateľ ktorý má zmluvu s nami ako dodávateľom tepla. Mne to pripadá absurdné, pretože on sa odvoláva na zákon č. 182/1993 zákon o vlastníctve bytov anebytových priestoroch ale ja ako dodávateľ tepla nie som správca bloku ale on . Aj náš blok máme v správe ale faktúru vystavujem normálne bytovému družstvu pretože zmluvu na dodávku tepla mám s osbd a nie s blokom. Prosím o odpoveď. ďakujem
Odpovedať | 22.03.2016, 21:44
dagmar
chcela by som vediet aka zaloha sa dava obci ak sme dostali obecny byt prenajaty či to je podla zakona alebo kazda obec si stanovi vyšku vkladu
Odpovedať | 12.03.2016, 16:17
Jan Laki
Dobry den, prosil by som o vase nazorove stanovisko. Za rok 2013 som mal podla rocneho vyuctovania zalohovych platieb (april 2014) na prevadzkove naklady na byt preplatok 650 €. V roku 2014 sme sa z bytu odstahovali, byt je odvtedy, do dnesneho dna nepouzivany-odstavena voda, kurenie, plyn. Mnou zaplatene zalohove platby v roku 2014 do konca oktobra 2014, podla mojich prepoctov, plne pokryvali prevadzkove naklady prazdneho bytu za rok 2014. Za nov. a dec. 2014 som preto uz neuhradil podla mojich vypoctov, uz nadbytocne zalohove platby. Od januara 2015 som uz opäť platil zalohy na dalsi rok, dalsie obdobie, kazdy mesiac vopred . V rocnom vyuctovani za rok 2014 (doruceny v aprili 2015), skutocne zaplatene zalohy (bez nov-dec.2014) , versus, skutocne naklady, sme mali preplatok 80 €. Vo februari 2015 ma OSBD vyzvalo, aby som zaplatil zalohy za nov.dec 2014, odmietol som pisomne s odovodnenim, ze pozadovane zalohy su zbytocne, kedze do okt.2014 zaplatene zalohy pokryvaju uplne vsetky prevadzkove naklady bytu za cely rok 2014, co napokon potvrdilio aj rocne vyuctovanie. Nasledne v marci 2015 nas OSBD za nezaplatenie dvoch zalohovych platieb (nov-dec 2014) dalo na sudne vymahanie. Keby som bol, ale zaplatil zalohy, ako pozaduje OSBD, vznikol by za náš byt za rok rok 2014 vyuctovany preplatok 80 € + 2 x 100 € = 280 €-vý preplatok. Ked som sa ich spytal, kde by dnes zaucutovali nimi pozadovanych 200 €, odpovedou bolo, na penale ! Postupuje podla vas OSBD spravne, ked sa so mnou súdi a pozaduje vyplatenie takych zalohovych platieb, ktore su nad ramec skutocnych prevadzkovych nakladov bytu a v pripade zaplatenia nimi požadovaných zaloh, by fin. prostriedky nepripisal v prospech zaloh na byt, ale ako zaplatenie sankcie, penalizacnych urokov ? Dakujem vam, za Vas nazor. Jan L.
Odpovedať | 29.02.2016, 14:24
Elena Mackeova
Dobry den neprisla mi odpoved na moj dotaz z 10.3.2015. " Dobry den,byvam v Bratislave -Karl.vsi,v obytnom 14 podlažnom. dome,ktory nema v spolocnych priestoroch zabezpečene vetranie.V dome je velky zapach z dovodu nevetrania resp.niektorí najomníci v ramci šetrenia teplom,vetraju do spolocnych priestorov.Vetracie okno, ktoré je pri dverach na strechu je nefunkcne ,lebo je aj zvonkajsej strany zabednene.V tychto dnoch maluju a natieraju syntetickou farbou schodistia a zapach je neznesitelny a zdraviu skodlivy.Cez škáry dverí vnika do bytov .Prosím,poradte mi čo sa stým da robit.Dakujem za odpoved Mackeova Odpovedať | 10.03.2015, 11:27
Odpovedať | 27.01.2016, 12:12
ASB.sk
Dobrý deň, skúste sa spýtať v združení ZSVB, http://www.zsvb.sk/index.php?id=kontakty
Odpovedať | 27.01.2016, 12:42
Mária Majča
Dobrý deň..chcem sa opýtať, kto má urobiť vyúčtovanie za energie, keď blok od 1.októbra 2015 prechádza k inému správcovi. Nový správca tvrdí, že on ,,ja zase, že vyúčtovanie za január až september urobim ja ako správca starý a za obdobie od 1.oktobra nový správca..mám pravdu alebo nie. Prosím láskave o čo najrýchlejšiu odpoveď..vopred vám ďakujem.
Odpovedať | 20.10.2015, 14:33
peton
Žiaľ, pravdu má nový správca. Vyúčtovanie energií t.j. služieb spojených s bývaním sa robí za kalendárny rok a ten ešte neskončil. Tak ako Vy popisujete nie je možné urobiť korektné vyúčtovania vlastníkom bytov a nebytových priestorov. To je možné až po uplynutí r. 2015 a keď budú prijaté a vysporiadané všetky záväzky (za služby) týkajúce sa r. 2015. Nový správca musí brať do úvahy celý rok, nie len obdobie odkedy je správca.
Odpovedať | 23.10.2015, 18:06
peton
Tu si ešte môžete preštudovať viac. http://www.asb.sk/sprava-budov/sprava-domov/sprava-bytoveho-domu-otazky-z-praxe-2.
Odpovedať | 23.10.2015, 18:55
JANKA SVITOKOVÁ
Dobrý večer, som najomníčka obecného bytu s malým dieťatkom..k veci...v zime štyri roky byt nekúri,ale mám mega radiátory, nikto nevie prečo...ale podľa obce, musím nedoplatok kúrenia zaplatiť cca 80 eur, z vodovod.kohútika teplej vody čakám 10 minút na teplú ä nehovorím o horúcej, tá príde za pol hodinu a len cez víkend, ale doplácať opäť musím...prosím o rýchlu odpoveď...verím, že je riešenie...a vrúcne Vám ďakujem.
Odpovedať | 03.06.2015, 21:14
dlugosova
Dobrý deň, mama býva v bytovke, kde sú 4 byty. V jednom byte žije rodina zložená z 8 členov , v ostatných bytoch sú po jednom, alebo 2-3 členovia rodiny. Chcem sa opýtať, ako sa rozpočítava spotreba eletriny na spoločných priestoroch? Rozpočítava sa na osobu, alebo na byt? Ďakujem.
Odpovedať | 28.05.2015, 07:47
Viera
Prosím o odpoveď.Obdržala som vyúčtovanie energií za r. 2015 s preplatkom.Od predsedu spoločenstva som žiadala preplatiť preplatok ihneď z dovodu,že na výročnej schodzi,ktorá bude 20.6.2016 sa nezúčastním vzhľadom k tomu,že sa budem dlhodobejšie cca 2 mesiace zdržovať mimo bydliska.Odmietol mi preplatiť preplatok hneď s tým,že vyúčtovanie musí najprv schváliť valna hromada na výročnej schodzi .Informoval ma správne?Prosím o rýchlu odpoveď.31.6.2016 odchádzam mimo bydliska.
Odpovedať | 27.05.2016, 19:12
ASB.sk
Dobrý deň, odpoveď na vašu otázku nájdete v tomto článku: http://www.asb.sk/sprava-budov/sprava-domov/sprava-bytoveho-domu-problemy-s-neplaticmi
Odpovedať | 15.06.2015, 12:06
dlugosova
dobrý deň, moja mama býva v dome, v ktorom bývajú 4 rodiny. Chcela by som vedieť, ako postupovať ďalej v prípade, keď predseda spoločenstva nedáva majiteľom bytov žiadne ročné vyúčtovanie financií, hoci mama platí do spoločenstva každý mesiac, pravidelne a poctivo. Majú úver na strechu, ale nevie sa, ako sa to platí, koľko je výška splátky.Jedna z rodín v dome je rodina predsedu spoločenstva a táto rodina má nedoplatok 1400 eur, čo som sa dozvedela tiež len náhodou, lebo predseda pýtal mamu peniaze, lebo na účte nemajú už nič a potreboval zaplatiť faktúru.Ja som sa pýtala, akože nemajú peniaze, tak povedal, že sused - jeho rodina - má dlh, hoci týždeň predtým povedal mame, že sused má už starý dlh splatený, ale má už nový. Ale všetko toto bolo len bez podkladov. Mama je dôchodky%na, má 84 rokov, majiteľ druhého bytu je tiež dôchodca , má okolo 70 rokov a tí dvaja, ktorí asi gazdujú spoločne, sú relatívne mladí ľudia - 40 -45 rokov. Čo robiť?
Odpovedať | 27.05.2015, 21:49
Monika Moravčíková
Dobrý deň, bývam v bytovke , kde je 12 bytov. Začiatkom mesiaca nám bytové družstvo doručilo oznam o tom , ze v našej bytovke máme neplatičov a v prípade nezaplatenia nás budú musieť odpojiť. Bola som na príslušnom bytovom družstve, kde mi pracovníčka oznámila , že 11 bytov /okrem môjho/ má nejakú čiastku dlžnú. Na dva z bytov je začatá exekúcia. Chcela by som sa spýtať, čo môžem urobiť ak by nastala ta situácia, že by nám bytovku odpojili od vody, tepla... ? A tiež mám otázku: Ak sa dlžná čiastka nezaplatí , môže úrad rozpočítať túto sumu do mesačných záloh nás ostatných? Ďakujem Monika Moravčíková
Odpovedať | 19.04.2015, 00:21
ASB.sk
Dobrý deň, odpoveď nájdete v článku http://www.asb.sk/sprava-budov/sprava-domov/sprava-bytoveho-domu-problemy-s-neplaticmi
Odpovedať | 15.06.2015, 12:09
mackeova elena
Dobry den,byvam v Bratislave -Karl.vsi,v obytnom 14 podlažnom. dome,ktory nema v spolocnych priestoroch zabezpečene vetranie.V dome je velky zapach z dovodu nevetrania resp.niektorí najomníci v ramci šetrenia teplom,vetraju do spolocnych priestorov.Vetracie okno, ktoré je pri dverach na strechu je nefunkcne ,lebo je aj zvonkajsej strany zabednene.V tychto dnoch maluju a natieraju syntetickou farbou schodistia a zapach je neznesitelny a zdraviu skodlivy.Cez škáry dverí vnika do bytov .Prosím,poradte mi čo sa stým da robit.Dakujem za odpoved Mackeova
Odpovedať | 10.03.2015, 11:27
Ladislav Šalamon
Chcel by som vedieť až mi budete taký dobrý pomôcť, žekomu patrí prvá kanalizačná šachta, ktorá je súčasťou kanalizačnej prípojky, ktorá je zaustená do verejnej kanalizácie.
Odpovedať | 03.03.2015, 15:07
Dr.Igor Pisár
ako účtovať spoločenstvom / v akej výške/ spotrebu teplej a studenej vody a tepla v byte,ktorý bol prenajatý,pretože vlastník bytu vlastne pri prenájme podnika a má zisk /či sú ceny za vodu a teplo stejné ako u vlastnikov bytov/
Odpovedať | 25.09.2014, 12:01

Ďalšie z JAGA GROUP