asb.sk - Odborný portál pre profesionálov v oblasti stavebníctva

Právna poradňa: O rozdiele medzi vymáhaním dlhov a ich speňažovaním

02.08.2017

Výkon zákonného záložného práva v praxi nie je jednoduchým procesom. Čo by mal teda obsahovať efektívny proces správcu, ak chce speňažiť dlhy vlastníka bytu alebo nebytového priestoru?

Koľko ľudí, toľko chutí. Omyl. Oveľa viac chutí. Paleta odpovedí na otázky právnych problémov je viac ako pestrá. Ak položíte tú istú otázku piatim právnikom, môžete dostať až sedem odpovedí a názorov. A je to tak aj v otázkach medicíny, vedy, filozofie. Multiplicita je atribútom ľudskej spoločnosti. Účelom môjho príspevku je však podať vlastný názor na problematiku vymáhania nedoplatkov, ktorá je tŕňom vo výkone správy bytových domov väčšiny správcov. Avšak medzi vymáhaním pohľadávok a ich speňažovaním je rozdiel.

Ja dlhujem, ty dlhuješ, ja platím
Každý z nás je alebo bol v postavení veriteľa alebo dlžníka. Nie je na tom nič atypické. Pozícia ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v zastúpení správcom bytového domu (na účely článku budem používať pojem „správca“ v zmysle mandatára ostatných vlastníkov a budem ho stotožňovať s obsahom pojmu „spoločenstvo“) musí byť v tomto vzťahu ako veriteľa vždy silnejšia. A omnoho viac sa dá z tohto vzťahu vo vymáhaní nedoplatkov dosiahnuť, ak bude dlžník chápaný v jeho vlastnom existenčnom prostredí, individuálne každý zvlášť. Aké kroky má správca vykonať v závislosti od individuálnych okolností týkajúcich sa dlhu alebo dlžníka? Kedy ich má vykonať? Kedy uplatniť nedoplatok dlžníka na súde a kedy to už stráca zmysel? Prečo si dohodnúť s dlžníkom skôr dohodu o zrážkach zo mzdy, než dlžníka žalovať? A prečo nečakať, kým istina dlhu narastie nad 2 000 €, aby sa vykonala dražba? To sú otázky, na ktoré sa pokúsim odpovedať. Pred upriamením pozornosti na samotnú problematiku by som rád upozornil na určitú slovnú legislatívnu nepresnosť pri používaní pojmov „dlh“ a „pohľadávka". Je jasné, že pohľadávku má veriteľ a povinnosť uhradiť dlh má dlžník. Vždy je to však dlžník, nikdy nie niekto ako „pohľadávkovník“, prípadne niekto inak nezmyselne pomenovaný. Ak je vlastník v omeškaní s úhradou – či už do fondu prevádzky, údržby a opráv (podľa § 7b ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ďalej ako „ZVBNP“), alebo s poplatkom za správu v zmysle zmluvy o výkone správy – čo i len jeden mesiac, bude dlžníkom a nikým iným. Prislúchajú mu z toho dôvodu všetky zákonné povinnosti ako dlžníkovi a správca nadobúda všetky práva veriteľa. Toto je potrebné si uvedomiť aj po obsahovej stránke. V situácii, keď sa stáva z vlastníka dlžník, vzniká pre správcu niekoľko možností. Prvou je nechať to tak. To je však závažnou chybou správcu. Žiaľ, stáva sa to bežne. Ak eviduje čo i len jeden mesiac omeškanú platbu, nikdy by to nemal nechať bez povšimnutia. Už prvá nevykonaná úhrada má svoj dôvod. Je irelevantné, či je tento dôvod objektívny alebo subjektívny. Výška úhrady a výška poplatku za správu nie sú vo všeobecnosti také vysoké a nespôsobujú v prípade nevykonania úhrady vznik splatnosti celého dlhu tak, ako je to pri iných dlhoch. Úhrady vykonávané na základe § 7b ZVBNP sa stávajú splatnými za každý mesiac zvlášť a spôsobujú tzv. kumulatívny dlh. To znamená, že sa dlh navyšuje postupne. Kumulácia dlhu síce spôsobuje časté problémy pri výpočte úroku z omeškania či zmluvnej pokuty, pri menšej dávke právnej zdatnosti sa tento výpočet dá zvládnuť. Správca má teda možnosť riešiť s dlžníkom situáciu, keď dlh ešte nie je vysoký, je značne nový a zlikvidovať ho speňažením nie je až taký problém. Samozrejme, mám na mysli správcu, ktorému nedoplatok nie je ľahostajný už hneď po jeho vzniku.

Uvažujme pred tým, ako (sa) začneme súdiť
Prvé štádium vymáhania dlhu sa nazýva mimosúdne, ale časovo by skôr pasovalo označenie predsúdne. Mimosúdne je z toho dôvodu, že už dlh vznikol, ale proti dlžníkovi ešte nie je podaný návrh na súde. Ak je mimosúdne vymáhanie vykonávané správcom aspoň v tých intenciách, o ktorých píšem, správca ani nebude musieť podať proti dlžníkovi návrh na súde, prípadne, aj keď áno, tak podanie návrhu na súd bude potrebné len pri malom percente z celej skupiny dlžníkov. Každopádne, prax ma naučila, že správcovia neradi vymáhajú mimosúdne. Vyžaduje si to totiž ich aktivitu, znalosti a úsilie – či už právne, filozofické, alebo psychologické. V čom teda spočívajú možnosti správcu v mimosúdnom vymáhaní? Apriórne treba poukázať na paragrafy 7b a 8b ZVBNP, v ktorých sa uvádza, že „správca je povinný vymáhať vzniknuté nedoplatky“ a „spoločenstvo môže vymáhať plnenie“. Je legislatívnou chybou, že zákon rozlišuje medzi právnymi nárokmi správcu a spoločenstva. Tieto rozdiely je možné odstrániť jedine de lege ferenda. Vznik nedoplatku predstavuje akýsi štartovací modul do právneho sveta možností a je len na správcovi, ktorú si vyberie. Kritériom na vhodný vyber konkrétneho spôsobu riešenia by mali byť najmä rýchlosť vykonania úhrady a dostatočné zabezpečenie reálnosti jej vykonania. Prvým samozrejmým krokom je doručenie výzvy na úhradu vo forme akéhosi upozornenia, že sa o vzniku dlhu vie a že sa bude jeho speňažovanie riešiť. V tomto momente začína prvé štádium mimosúdneho vymáhania, tzv. vlastná réžia správcu. Začína hneď momentom vzniku dlhu a nemala by trvať viac ako dva, najviac tri mesiace. Vo vlastnej réžii by mal správca využiť všetky prostriedky mimosúdneho vymáhania – či už na účely vymoženia pohľadávky, alebo jej zabezpečenia. A ak nie všetky, tak nevyhnutne aspoň tie najbežnejšie. Ak nie je až taký zdatný, mal by vymáhanie zveriť tretej osobe čím skôr, ideálne hneď po vzniku dlhu. Slovom „hneď“ mám na mysli bezodkladne, okamžite, nečakať ani týždeň. To je druhé štádium vymáhania a najčastejšie ho vykonáva tretia osoba, najmä spoločnosť špecializovaná na túto činnosť.
Je potrebné rozlišovať medzi podaním dlhu s cieľom jeho vymoženia a postúpením pohľadávky. Postúpenie je právny inštitút spojený so zmenou vlastníckeho práva k pohľadávke (postúpenie pohľadávky podľa § 524 a nasl. Občianskeho zákonníka, ďalej ako „OZ“).

Prvé stretnutie s dlhom
Pokiaľ má výzva na úhradu plniť svoj účel, musí mať určitý správny obsah a formu. Nie je celkom efektívne doručiť vlastníkovi výzvu v štýle „zaplať, inak bude vec postúpená súdu“. Toto určite nie je vhodné riešenie. Na Slovensku je viac ako 2,5 milióna exekučných konaní a je skôr omylom myslieť si, že práve váš dlžník je tou osobou, ktorá ešte nepozná atribúty slovenského súdneho procesu a procesu exekúcie. Takže uvedením takéhoto upozornenia vo výzve na úhradu dosiahnete jej účel len ťažko, ak vôbec. Jej obsah musí byť skôr psychologický a motivujúci k úhrade. Napríklad tým, že pokiaľ dlh nebude riešený, jeho celková výška presiahne určitú úroveň, napr. pri výške istiny len 130 € je bežné, že celková výška dlhu bude v exekúcii presahovať 600 €. Výzvy na úhradu obsahujúce takúto informáciu majú za následok nárast vymožiteľnosti o viac ako tretinu. Nie je to však jediný faktor, ktorému sa musí tento úspech pripisovať. Pri vyšších istinách je vhodné operovať aj s možnosťou výkonu zákonného záložného práva (na účely tohto článku budem používať skratku „ZZP“) a uvedenie potenciálnej straty vlastníckeho práva k bytu alebo nebytovému priestoru. Efektívne je už aj samotné vymáhanie dlhu inou osobou ako veriteľom, jednoducho z hľadiska psychologického motívu. To, ako dlho má trvať štádium mimosúdneho vymáhania, je individuálne. Pri určení maximálnej časovej hranice treba vychádzať z troch princípov: 1. pokiaľ nie je dlh uhradený alebo dostatočne zabezpečený, 2. pokiaľ nevznikne nevyvrátiteľný predpoklad, že dlžník dlh uhrádzať nebude a 3. aby sa zabránilo možnému premlčaniu dlhu. Mimosúdne vymáhanie má aj svoju druhú fázu, v ktorej dlh vymáha tretia osoba, špecializovaná spoločnosť. Obsah a postupy vymáhania špecialistov je know-how každého zvlášť a je to otázka, na ktorú môžem odpovedať jedine za našu spoločnosť. Zveriť vymáhanie dlhu tretej osobe však každopádne považujem za vhodné riešenie. Rozhodnutie pre konkrétnu tretiu osobu alebo spoločnosť by malo byť podložené mnohými rozumnými dôvodmi, nie je to len otázka ceny. Pokiaľ je aj vymáhanie zverené tretej osobe, prichádza na rad zo strany správcu pravidelná kontrola postupov, prípadne by si mal správca zabezpečiť povinnosť podávania pravidelných správ o činnosti a krokoch zo strany „vymáhateľa“. V tomto bode by som rád poukázal na bežnú prax advokátov a inkasných spoločností, kde je zvykom podávať návrhy na súdne konania oveľa skôr, ako je to potrebné či vhodné. Každý dlh je žalovateľný, no nám ide o jeho speňaženie, o jeho efektívne vymáhanie, čo je úplne iný proces, než je na Slovensku zvykom.

Keď medzi dohodou a dohodou nie je len sémantický rozdiel
Vo všeobecnej praxi je najčastejším úkonom vlastníka po oznámení existencie dlhu návrh splátkového kalendára. Je preto najčastejším, lebo v skutočnosti je jeho obsahom jedine návrh dlžníka oddialiť úhradu a aj to po menších častiach. Neexistuje pádny dôvod neakceptovania takéhoto návrhu dlžníka, existuje však viacero dôvodov, prečo by mal správca pouvažovať nad inými možnosťami. Ak je napr. splátkový kalendár dohodnutý na viac ako šesť mesiacov, vzniká správcovi nepríjemná povinnosť sledovať pravidelnosť úhrad, ktorých výkon sa navyše viaže na dobrovoľné rozhodnutie dlžníka. Ak by sa dlžník rozhodol splátku neuhradiť, správca sa dostáva do rovnakej pozície, v ktorej bol pred jeho uzavretím. A je viac ako možné, že dlh bude ešte vyšší. Jediným svetlým bodom splátkového kalendára je možnosť dlžníka uhrádzať dlh v menších výškach postupne, čo pre neho predstavuje menšiu finančnú záťaž. Finančná záťaž je však pre každého jednotlivca iná a výkon úhrad je značne relatívny. Menej používaným inštitútom, avšak pre správcu výhodnejším, je dohoda o zrážkach zo mzdy podľa § 551 OZ, v zmysle ktorého „možno uspokojenie pohľadávky zabezpečiť písomnou dohodou medzi veriteľom a dlžníkom o zrážkach zo mzdy; zrážky zo mzdy nesmú byť väčšie, než by boli zrážky pri výkone rozhodnutia“. Na rozdiel od splátkového kalendára je povinnosť vykonávať úhrady vo forme zrážok na strane zamestnávateľa a jej porušením vzniká zamestnávateľovi priama zodpovednosť za vznik škody. Mohlo by sa zdať, že ide o trojstranný právny akt (správca – dlžník – zamestnávateľ), no v skutočnosti ide o dvojstranný právny úkon uzavretý medzi správcom a dlžníkom, ktorý sa zamestnávateľovi len prekladá na výkon. Samozrejme, aj tu je stála povinnosť správcu sledovať pravidelnosť úhrad, no v praxi je skôr štandardom zrážky zamestnávateľom vykonávať než nevykonávať, a to práve z dôvodu priamej zodpovednosti zamestnávateľa. Negatívnym momentom je neochota dlžníka dohodu uzatvárať, keďže pre neho nie je pozitívom, aby o jeho dlhoch vedeli v zamestnaní. Tu je však potrebné nezabúdať na pozíciu správcu. Ak vyhoviete dlžníkovi a oddialite úhradu dlhu v postupných častiach, je úplne v poriadku požadovať protiplnenie, a tým je práve napr. podpis dohody o zrážkach zo mzdy. Dlžník získal niečo, veriteľ tiež. Samozrejme, za predpokladu, že je dlžník zamestnaný alebo že je poberateľom iného príjmu, napr. dôchodku. Okrem uvedených základných možností existujú v mimosúdnom vymáhaní aj ďalšie (napr. ručenie, postúpenie pohľadávky, uznanie dlhu, pristúpenie k záväzku, notárska zápisnica s exekučnou doložkou atď.), no vzhľadom na ich široké spektrum sa im budeme venovať v inom článku. A je tu ešte ďalší dôvod, na základe ktorého by mal správca sledovať vznik nedoplatkov hneď od prvej chvíle. Vychádza z faktu, že ak dlžník neuhrádza platby za výkon jedného zo svojho najdôležitejšieho práva – práva na obydlie (je to pojem širší než pojem vlastníckeho práva) –, je tu potenciálne akýkoľvek tretí veriteľ s rovnakým problémom. Neakceptovanie tejto možnosti je častá chyba správcov. Domnievajú sa, že dlžník je len ich dlžníkom a že zveriť dlh do rúk advokáta na účely podania návrhu na súdne konanie je tým najsprávnejším riešením. Z mojej praxe môžem posúdiť skôr opak, aj keď nemôžem uviesť, že je v určitých prípadoch nevhodné žalovať dlžníka. Súdne konanie predstavuje len nevyhnutný krok, nie je speňažovaním dlhu v pravom slova zmysle a jeho účinkom je následný nevyhnutný výkon exekúcie na majetok dlžníka. Mnohokrát je začatie súdneho konania zbytočným krokom. Prečo exekúcia často nie je efektívnym procesom, uvediem neskôr.

Nové kladivo rýchlejšie tĺcť nebude
Predtým, ako upriamim pozornosť na exekúcie a pustím sa do krátkej analýzy významnej novely Exekučného poriad­ku č. 2/2017 Z. z., chcem poukázať na rozhodovaciu bežnú prax správcov, ktorej konečným záverom je výkon exekúcie na majetok dlžníka. Ako som uviedol, vo väčšine prípadov zdanlivého neúspechu v mimosúdnom vymáhaní (mám na mysli doteraz bežné spôsoby vymáhania, nie proces speňažovania, „ako by to malo vyzerať“) sa správcovia zbytočne a skoro obracajú na advokátov či súdnych exekútorov (v prípade existencie exekučného titulu je tento krok ešte pochopiteľný, no z titulu novely exekučného poriadku mám voči tomuto kroku osobné výhrady). Nie je to celkom vhodné riešenie, najmä ak takéto rozhodnutie nie je podložené správnym dôvodom. Podať návrh na vydanie platobného rozkazu alebo začať súdne konanie je vhodné až vtedy, keď nie je možné speňažiť dlh možnosťami v mimosúdnom vymáhaní. Práve tieto možnosti nie sú často vykonávané v pravom zmysle slova, čo je na škodu veci. Ak je však predpoklad podania návrhu na vydanie platobného rozkazu dôvodný, očakávajte, že exekučný titul v jeho vykonateľnej forme získate približne o rok a pol. Priemerná dĺžka súdneho konania v civilných sporoch je totiž na Slovensku 16 mesiacov. Ak ste získali exekučný titul skôr, patríte medzi šťastnejších. O možnostiach v súdnych sporoch budem písať inokedy, teraz prejdime priamo k exekúciám. Ak po dlhých časových stratách získate exekučný titul, bez zbytočného odkladu podajte návrh na vykonanie exekúcie. V minulosti mohol byť návrh na vykonanie exekúcie podaný tomu exekútorovi, o ktorom platil predpoklad, že dlh vymôže najrýchlejšie a najefektívnejšie. To už však neplatí. Novelou Exekučného poriadku, ktorá nadobudla účinnosť 1. 2. 2017, bol prijatý princíp, na základe ktorého sa poverenia na vykonanie exekúcie udeľujú súdnym exekútorom podľa úplne iného spôsobu. Môžete síce podať návrh na vykonanie exekúcie na „spriaznenom exekútorskom úrade“, to však nezaručuje, že bude aj exekúciu vykonávať. Skôr naopak. O tom, kto bude exekúciu vykonávať, rozhodne náhodným výberom elektronický systém Okresného súdu v Banskej Bystrici a súdny exekútor bude pridelený zo zoznamu tých, ktorí majú svoje sídlo v kraji, v ktorom má dlžník evidovaný trvalý pobyt. Ono by to bolo v poriadku, avšak sami si môžete odpovedať na otázku, či chcete, aby dlh vymáhal ten exekútor, ktorého prácu nepoznáte. A možno aj poznáte a výslovne nechcete, aby dlh vymáhal. Môžete síce požiadať o zmenu exekútora, no rozhoduje o nej opäť súd a táto zmena je oproti predchádzajúcemu režimu spoplatnená poplatkom vo výške 16,50 €. Úmysel Ministerstva spravodlivosti SR je síce dobrý, veď viac ako dve tretiny všetkých podaných návrhov na vykonanie exekúcie v roku 2015 boli podané deviatim exekútorským úradom, no z úmyslu MS SR sa dlhy vlastníkov speňažovať nedajú. Je síce pravda, že si nevyberáte ani sudcu, ani úradníka na okresnom úrade, no môžete si vybrať spoločnosť, ktorá bude realizovať obnovu bytového domu, výťahu, schodišťa a pod. Na zakúpené veci a vykonané dielo sa vzťahuje záruka, avšak na konanie súdneho exekútora nie. Môžete síce podať návrh na zmenu súdneho exekútora, ale to sa vymyká úmyslu prijatej novely. Ak by som mohol v skratke vyjadriť vlastný názor na prijatú novelu EP, tak určite mám za to, že efektivita výkonu exekúcií dostala svoju historickú facku, z ktorej sa bude dlho spamätávať, a ostáva mi len veriť v de lege ferenda nápravu.

Exekučný Sizyfos
Nie je to však novela Exekučného poriadku, ktorá by bola základom tvrdenia, že jej výkon je málo efektívny. Prax hovorí jasnou rečou. Mám za to (aktuálne vo všeobecnosti), že dlžníka správca nežaluje hneď, ale až „keď je to naozaj potrebné“. Myslím tým to, že uplynie aj viac ako pol roka, kým sa správca rozhodne dlh riešiť, hoci aj podaním návrhu na súd. Pripomínam, že opisujem skôr aktuálne bežný jav, nie je mojím úmyslom poukázať na správnosť konania! Z mojej skúsenosti správcovia žalujú dlhy v priemere medzi 700 € až 1 500 €. To určite nie je ani jeden, ani dva a ani sedem mesiacov po prvom vzniku dlhu. Keď k tomu pripočítame priemernú dĺžku súdneho konania 16 mesiacov, máme lehotu približne dvoch rokov. A stále ešte nemusí byť na svete exekučný titul. Podaním návrhu na vykonanie exekúcie síce správca stráca málo, no kým súd doručí exekútorovi poverenie na vykonanie exekúcie, treba počítať so stratou jedného až dvoch mesiacov. Nachádzame sa v momente 25 mesiacov po vzniku prvého dlhu. Po doručení poverenia už preberá v plnom smere aktivitu exekútor. Nech je akokoľvek rýchly, preskočiť lehoty uvedené v zákone nemôže. Spracovanie odpovedí zo žiadostí o poskytnutie súčinnosti, doručenie upovedomenia o začatí exekúcie (ak sa ho vôbec podarí doručiť), vydanie príkazu na začatie exekúcie, vydanie exekučného príkazu na vykonanie exekúcie a možných iných úkonov spôsobujú predĺženie potenciálneho speňaženia dlhu o ďalšie dva mesiace. Nachádzame sa v čase 27 mesiacov od momentu vzniku dlhu (s istou dávkou vedeckej nepresnosti) a pokojne môžeme tvrdiť dva a pol roka od momentu vzniku dlhu. Uvedené navyše platí za predpokladu, že dlžník sa nebude právne brániť. Ak podá proti rozhodnutiu súdu odvolanie, proti upovedomeniu o začatí exekúcie námietky, prípadne návrh na zastavenie exekúcie, návrh na odklad exekúcie atď., celková dĺžka konania sa môže predĺžiť až o ďalších 12 mesiacov aj viac. Azda najdôležitejšie je uvedomiť si, že poradie vo výkone exekúcie (platí pri spôsobe vykonávania zrážkami zo mzdy a zrážkami z iných príjmov, ale aj prikázaním pohľadávky z účtu v banke) sa získava vydaním príkazu na začatie exekúcie a je mrhaním energie mať istotu, že v tomto poradí bude správca väčšinou prvý. Ak totiž osoba, ktorá neplatí ani úhrady za základné práva, akým právo na obydlie jednoznačne je, určite neplatí ani menej dôležité platby a z toho dôvodu je viac ako možné, že budete v exekúcii až niekoľkí v poradí, a kým príde na speňaženie „vašej“ pohľadávky, budete musieť počkať ďalších niekoľko mesiacov, možno rokov. Mohlo by sa namietať, že existujú aj iné spôsoby vykonania exekúcie, sú však atypické a ich výkon záleží od exekútora in conreto (napr. súpis hnuteľných vecí a ich následný predaj, predaj nehnuteľnosti, exekúcia postihnutím iných majetkových práv a pod.).

Utekať 50 minút je na ciferníku to isté ako cúvať 10 minút
Existuje ešte aj iný dôvod, ktorý spôsobuje určitú bezvýznamnosť exekúcií. Vychádza z princípu kumulatívnosti pravidelných (ne)úhrad. Ak totiž správca žaluje určitú dlžnú sumu, žaluje vždy fixnú (aj keď v podstate žaluje dlžníka, nie sumu). Ak by chcel mať správca žalovanú vyššiu sumu, musel by podať vo zvyšnej časti nový návrh na súd a znovu zaplatiť súdny poplatok. Ani exekúciu nie je možné vykonať nad rámec exekučného titulu, návrhu na vykonanie exekúcie a poverenia súdu na vykonanie exekúcie (§ 61b Exekučného poriadku). Za predpokladu, že sa dlh navyšuje a že sa speňažovanie dlhu začne približne o 25 mesiacov (ak vôbec), je nevyhnutný záver, že účtovná hodnota dlhu bude na istine vyššia ako 2 000 €, no exekúcia sa bude vykonávať stále len na žalovanú sumu. A tu sa otvára nová možnosť pre správcu (ostatných vlastníkov) a ňou je výkon zákonného záložného práva formou dobrovoľnej dražby. Problémom však je, že výšku dlhu v budúcom exekučnom konaní nie je možné predvídať a túto skutočnosť správca zistí až a posteriori, teda až v samotnom výkone exekúcie. V praxi som sa už stretol aj s prípadmi, v ktorých bola istina nad 2 000 € (tá istá pohľadávka bola predmetom výkonu exekúcie vo výške 783 €) a na otázku, či by nebolo vhodnejšie a rýchlejšie speňažiť dlh výkonom dražby, mi bolo oznámené negatívne stanovisko s odôvodnením, že je to ich rozhodnutie a výkon exekúcie je tou lepšou cestou. No to jedine, ak by bol rozhodujúcim faktorom sociálny prístup správcu k dlžníkovi z dôvodu možnosti straty vlastníckeho práva k bytu. Sociálnym prístupom k dlžníkom sa však pohľadávky nevymôžu a vzniká presne opačný efekt.

Aby exekútor neexekuoval svojho navrhovateľa
Určitým spôsobom je možné riziku, ktoré by inak vzniklo až v priebehu výkonu exekúcie, zabrániť oveľa skôr. Ak totiž správca eviduje dlh na vlastníka, jeho vlastnícke právo je evidované na konkrétnom liste vlastníctva. V prípade prebiehajúcich exekúcií proti dlžníkovi by mala byť (za predpokladu štandardného postupu súdneho exekútora vykonávajúceho exekúciu) táto skutočnosť evidovaná na liste vlastníctva či už vo forme poznámky v časti B, alebo vo forme záznamu v časti C. Správca si túto skutočnosť môže preveriť a získať tak informáciu o možných exekúciách. Je to dôležité najmä pri rozhodovaní, či dlžníka žalovať na súde a podať návrh na vykonanie exekúcie alebo nie. Len ťažko si totiž možno predstaviť úspech v exekúcii na majetok dlžníka, pri ktorom je už vykonávaných viac ako napr. šesť exekúcií. Protiargumentom môže byť to, že vymáhané sumy v už vykonávaných exekúciách nemusia byť vysoké, avšak ja som sa nestretol ešte nikdy s prípadom, v ktorom by bola celková vymáhaná suma v približne šiestich exekúciách nižšia ako 7 000 € dokopy vrátane trov exekútora. Táto skutočnosť môže výrazne ovplyvniť speňažovanie vymáhaného dlhu. Chcem týmto poukázať na to, že nie je vždy vhodné podávať žaloby na súdy a návrhy na exekútorské úrady, ale je efektívne urobiť tak až po komplexnej karteziánskej analýze, ktorú nie je až také ťažké vykonať. Ak by proti dlžníkovi bolo vedených menej ako šesť exekúcií, je potrebné vykonať podrobnejšiu analýzu prípadu a je na individuálnom zvážení správcu, či bude dlh žalovať alebo nie. Ak sa proti dlžníkovi vedie vyšší počet exekúcií, je na mieste pouvažovať skôr nad iným spôsobom speňaženia dlhu, napríklad výkonom zákonného záložného práva.

Sú ešte dva momenty, na ktoré chcem poukázať v súvislosti s exekúciami. Prvým momentom je možnosť preveriť si skutočnosť vedenia exekúcie nielen prostredníctvom katastra nehnuteľností (ak je evidované vlastnícke právo k nehnuteľnosti), ale aj prostredníctvom pomerne nového inštitútu, ktorým je „Centrálny register exekúcií“ (ďalej ako „CRE“). CRE bol zriadený zákonom č. 335/2014 Z. z. o spotrebiteľskom rozhodcovskom konaní a o zmene a doplnení niektorých zákonov a podrobnejšie ho upravuje vyhláška č. 355/2014 Z. z. MS SR o centrálnom registri exekúcií. Účelom CRE je evidovať všetky prebiehajúce exekúcie na Slovensku. Jeho výhodou je, že za relatívne malý poplatok (2 € s postupným klesaním výšky poplatku v závislosti od počtu lustrácií) je možné prelustrovať skutočnosť výkonu exekúcie na konkrétnu osobu. Register napriek svojej mladej existencii nestráca na výpovednej hodnote. Podľa aktuálnych informácií sú v ňom evidované všetky exekúcie vykonávané na Slovensku. Súdny exekútor je povinný do siedmich dní, odkedy sa dozvedel alebo mohol dozvedieť o skutočnostiach rozhodujúcich pre zápis, zmenu alebo výmaz údajov, vykonať takýto zápis do CRE prostredníctvom špeciálneho prístupu. Druhým momentom je finančná záťaž správcu v súdnom konaní a v exekúcii. V súdnom konaní je nevyhnutné uhradiť súdny poplatok podľa zákona č. 71/1992 Zb. o súdnych poplatkoch a poplatku za výpis z registra trestov (prípadne menší poplatok v prípade podania návrhu podľa nového z. č. 307/2016 Z. z. o upomínacom konaní a o doplnení niektorých zákonov) a uhradiť tiež trovy advokáta podľa vyhlášky č. 655/2004 Z. z. o odmenách a náhradách advokátov za poskytovanie právnych služieb. Advokátovi a súdu je totiž nevyhnutné zaplatiť. Súdu nevyhnutne pri podaní návrhu, advokátovi možno nie hneď, no s odstupom času určite (napr. pri ukončení konania) a správca nemá záruku, že tieto úhrady budú dlžníkom preplatené v exekúcii. V exekúcii síce platí zásada, že trovy exekúcie znáša dlžník, no v prípade jej neúspechu sa toto bremeno prenáša na stranu oprávneného (platí s určitými výnimkami, no sú skôr atypické). Ľahko sa teda môže stať, že správca bude zbytočne znášať trovy súdneho konania, trovy právneho zastúpenia v súdnom konaní, trovy právneho zastúpenia v exekučnom konaní a náhradu trov exekúcie. A to všetko len z dôvodu neopatrnosti či slabšej obozretnosti. Nejde ani o náklady správcu, ale o náklady ostatných vlastníkov bytového domu, ktorí majú rozhodovaciu právomoc. A na to netreba zabúdať.

Kto myslí, myslí v slovách
Prejdem teraz k samotnému výkonu zákonného záložného práva (na účely tohto článku budem používať skratku „ZZP“ a poprosím o nezamieňanie si tejto skratky so zmluvným záložným právom, čo by mohlo pôsobiť značne mätúco). Začnem jeho hmotnoprávnou charakteristikou a následne prejdem k procesnej realizácii. Je známe, že najvšeobecnejšou definíciou a charakteristikou ZZP je § 15 ZVBNP, v zmysle ktorého „Na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo v prospech spoločenstva; ak sa spoločenstvo nezriaďuje, vzniká zo zákona záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vznik a zánik záložného práva sa zapíše do katastra nehnuteľností.“ Okrem tohto typu existujú ďalšie typy ZZP, napr. ZZP k hnuteľným veciam na zabezpečenie nájomného podľa 672 OZ, ZZP k cenným papierom podľa § 52 zákona č. 566/2001 Z. z. o cenných papieroch. Ich analýza však nie je pre tento článok relevantná. Nevyhnutné je vychádzať zo samotného obsahu pojmov „zákonné“ a „vzniká“ a systematicky na to nadväzovať. Je to samotný ZVBNP, na základe ktorého vzniká ZZP. Nie je k tomu potrebná žiadna iná skutočnosť, napr. jeho zápis do katastra nehnuteľností. Zákon ako taký je tou právnou skutočnosťou, s ktorou spája OZ vo svojom § 151b ods. 1 právne následky. Tento vzťah je možné vysvetliť na príklade vzťahu zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (ďalej ako „katastrálny zákon“) a ZVBNP. Katastrálny zákon vo svojom § 4 ods. uvádza, že „práva k nehnuteľnostiam sa do katastra zapisujú vkladom práv k nehnuteľnostiam, záznamom práv k nehnuteľnostiam a poznámkou o právach k nehnuteľnostiam“. Následne v § 34 ods. 1 uvádza, že „práva k nehnuteľnostiam, ktoré vznikli, zmenili sa alebo zanikli zo zákona, rozhodnutím štátneho orgánu, príklepom licitátora na verejnej dražbe, vydržaním... sa do katastra zapisujú záznamom, a to na základe verejných listín a iných listín“. Takýmto zákonom je aj ustanovenie § 15 ZVBNP. Samotné znenie paragrafu uvádza, že ZZP vzniká zo zákona. Nie je to ako pri zmluvnom záložnom práve, ktoré sa zriaďuje zmluvou a vzniká až právoplatnosťou rozhodnutia okresného úradu o povolení vkladu. ZZP sa nezriaďuje, priamo vzniká. To znamená, že nie je na jeho vznik potrebný zápis do katastra. A túto skutočnosť deklaruje aj samotný katastrálny zákon rozlišovaním rôznych spôsobov zápisu práv k nehnuteľnostiam vo forme vkladu, záznamu a poznámky. Zápis ZZP na liste vlastníctva nie je na škodu, má však len informatívny a formálny účinok. V konečnom dôsledku môže tento zápis niekedy zachrániť speňaženie dlhu. Našťastie, toto stanovisko už nielen toleruje, ale aj chápe väčšina okresných úradov. Nájdu sa určité výnimky, ktoré pre opačné chápanie podstaty ZZP nevedia nájsť zdôvodnenie a argumentujú svojou doterajšou praxou. To, že to nie je v súlade so zákonom, je akosi druhoradé. Na vznik ZZP požadujú jeho zápis, v opačnom prípade je jeho existencia popretá, čo je právny paradox, v ktorom by bol názor určitého úradníka nadradený nad zákon.

A predsa sa točí!
To, čo spôsobuje hlavný problém pri výklade ZZP, je otázka momentu jeho vzniku. Pri odpovedaní na túto otázku je jednoznačne nevyhnutné vychádzať z jeho charakteristiky ako akcesórneho práva. Znamená to, že je to právo vedľajšie, ktoré nemôže existovať bez hlavného záväzku, ktorým je samotný dlh. Dlh teda predstavuje hlavné právo veriteľa požadovať plnenie a povinnosť dlžníka plniť. Záložné právo predstavuje vedľajšie právo, ktoré plní uhradzovaciu a zabezpečovaciu funkciu hlavného záväzku. Rozlišovanie medzi hlavným a vedľajším právom je tým momentom, ktorý spôsobuje nepresný výklad času vzniku ZZP. Nejdem popierať fakt teórie práva, že toto rozlišovanie nie je v poriadku, to určite nie. Chcem len poukázať na chybu v logickom postupe myslenia tých, ktorí majú za to, že účtovným neevidovaním dlhu na sumárnej analýze platieb vlastníka nemôže existovať ani samotné ZZP. Klasickou logickou chybou v myslení je napr. tvrdenie, že opakom výroku „neprší a nesneží“, je výrok „prší a sneží“. Nie je to však správne tvrdenie. Opakom výroku „neprší a nesneží“ je výrok „prší alebo sneží“ a nech to znie akokoľvek paradoxne, je to tak. Takýmito chybami sa dostávame do nesprávnych výkladových uličiek a výsledkom sú časté chybné závery. Ide mi hlavne o vyvrátenie názoru spočívajúceho v chybnej implikácii, že „ak (účtovne) neexistuje dlh, neexistuje ani ZZP“. Dochádza k mylnej interpretácii existencie dlhu a pri určení pravdivosti tvrdenia „ak vznikol dlh, vzniká aj ZZP“ sa zabúda na ustanovenie § 151c OZ, podľa ktorého „záložným právom možno zabezpečiť aj pohľadávku, ktorá vznikne v budúcnosti alebo ktorej vznik závisí od splnenia podmienky“. Toto ustanovenie predstavuje zamlčanú premisu v logickej štruktúre (sylogizme). Po právnej stránke postačuje, ak sa na toto ustanovenie nebude zabúdať v systematickom výklade. Zákon síce v tomto paragrafe operuje pojmom „pohľadávka“ a nie pojmom „dlh“, ale je to tak len preto, že veriteľ má pohľadávku a záložné právo zabezpečuje práve právo veriteľa. Ide len o presnejšie slovné určenie. Nie je možné na základe tohto ustanovenia OZ napr. určiť, že sa zabezpečujú pohľadávky vzniknuté v júni z podnikateľskej činnosti murárov v Kremnici. Žiadna pohľadávka neexistuje všeobecne. Vždy ide o konkrétnu individuálnu pohľadávku a nezameniteľné konkrétne právo a povinnosť. A pohľadávka ostatných vlastníkov proti vlastníkovi dlžníkovi takouto pohľadávkou je. Je určite nezameniteľná, keďže:

  • je možné v ktoromkoľvek štádiu určiť dlžníka a veriteľa,
  • je jednoznačne určené na základe akého právneho titulu je dlžník povinný platiť,
  • v ktoromkoľvek štádiu dlhu je možné presne vyčísliť výšku povinnej platby vlastníka.

Ak si doplníme v týchto troch premisách všetky premenné, záverom bude určite jedna konkrétna povinnosť medzi presne určenými osobami a bude možné určiť výšku mesačnej povinnej platby a aj dôvod platenia vlastníka. Takto koncipovanú nezameniteľnosť chápe aj judikatúra českého najvyššieho súdu, napr. v rozhodnutí 29 Odo 1014/2003, podľa ktorého: „Požadavek identifikace budoucí pohledávky ve smyslu obč. zák. lze mít za splněný, je-li zajišťovaná pohledávka, která má v budoucnu teprve vzniknout, v zástavní smlouvě charakterizována zejména vymezením předmětu plnění, osoby věřitele a osobního dlužníka, případně právního důvodu, a to natolik nepochybně, aby bylo zjistitelné, jaká pohledávka je předmětem zajištění, a aby ji nebylo možno zaměnit s pohledávkou jinou.“ A ďalej sa v ňom uvádza: „V budoucnu vzniklými pohledávkami určitého druhu se pak ve smyslu obch. zák. rozumí takové pohledávky, které v době uzavření zástavní smlouvy smluvní strany nemohou identifikovat jinak, než osobou věřitele a osobního dlužníka a druhovým vymezením“. Na úhrady, ktoré je vlastník povinný platiť podľa § 7b ZVBNO, vzniká ZZP ako na budúce pohľadávky v momente, od ktorého je vlastník povinný vykonávať úhrady za užívanie nehnuteľnosti. Týmto momentom je vznik vlastníckeho práva. Právnym titulom plnenia je teda samotný zákon a zmluva o výkone správy v spojení s každoročným predpisom platieb už len konkretizuje výšku úhrady. Často sa stretávam zo strany správcov bytových domov s námietkou proti uvedenému názoru, že ZZP vzniká momentom vzniku dlhu a že je na jeho vznik potrebný zápis na liste vlastníctva. Konkrétna námietka spočíva v tom, že správca „by potom musel zamestnať jednu osobu len na to, aby podávala návrhy na zápis a výmaz ZZP“. Treba si však uvedomiť, že takéto konanie je len následkom nesprávneho uvažovania a konať podľa neho by bolo nesmierne nepríjemným a zbytočným mrhaním času a prostriedkov. Toto nie je argument na to, aby ZZP malo iný charakter vzniku. Je potrebné zaoberať sa príčinou spôsobujúcou nesprávne závery, nie až konaním, ktoré z nesprávneho záveru vyplýva. Nie je rozumné tvrdiť, že ZZP musí vznikať inak len z toho dôvodu, aby správcovia nemuseli podávať návrhy na jeho zápis do katastra. Na vyvrátenie tohto argumentu existujú iné silné a podložené argumenty, uvedené v tomto príspevku.

Bermudský trojuholník výkonu ZZP
Po procesnej stránke je výkon ZZP upravený v určitých paragrafoch Občianskeho zákonníka (najmä § 151l a § 151m) a zákonom č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách. Bolo by veľmi obsiahle a na účely článku aj zbytočné púšťať sa do opisu procesu výkonu ZZP a dobrovoľnej dražby, a preto poukážem len na malý počet problémov, s ktorými sa v praxi bežne stretávam. Prvým je pozabudnuté ustanovenie § 151m ods. 9 OZ. V zmysle § 151l ods. 1 „je záložný veriteľ povinný začatie výkonu záložného práva písomne oznámiť záložcovi a dlžníkovi, ak osoba dlžníka nie je totožná s osobou záložcu, a pri záložných právach registrovaných v registri záložných práv aj zaregistrovať začatie výkonu záložného práva v tomto registri“. Nejde ani tak o splnenie si tejto oznamovacej povinnosti prednostnému záložnému veriteľovi a príslušnému okresnému úradu, aj keď, vychádzajúc zo superprioritnej povahy ZZP, postačuje len oznámenie výkonu okresnému úradu. Ide hlavne o nesplnenie si povinnosti podľa 151m ods. 9 OZ, v zmysle ktorého „je záložný veriteľ povinný podať správu o výkone záložného práva bez zbytočného odkladu po predaji zálohu, v ktorej uvedie najmä údaje o predaji zálohu, hodnote výťažku z predaja zálohu, o nákladoch vynaložených na vykonanie záložného práva a o použití výťažku z predaja zálohu“. Práve na túto povinnosť zabúdajú ako správcovia, tak aj dražobné spoločnosti. Nesplnenie si tejto povinnosti má však rovnako závažné dôsledky ako neoznámenie výkonu ZZP podľa § 151l ods.1. Druhý problém súvisí so skrytou hodnotou formálneho zápisu ZZP na liste vlastníctva. Ide o situáciu, keď nie je ZZP zapísané na liste vlastníctva a osoba, v prospech ktorej je zapísané zmluvné záložné právo (budem ho volať „zmluvný záložný veriteľ“), má za to, že je z toho dôvodu prednostným záložným veriteľom. Zmluvný záložný veriteľ chce teda vykonať svoje právo akoby prvé v poradí a v tomto smere aj podá návrh na vykonanie dražby. Po vykonaní dražby je uspokojovaný navrhovateľ, avšak z dôvodu neevidovania zápisu ZZP nie je pohľadávka ostatných vlastníkov vôbec neuspokojovaná. Niežeby mal byť zápis ZZP dôvodom na uspokojovanie, ale formálny zápis ZZP má dôležitú informatívnu funkciu, napr. informuje záujemcu na dražbe, že vlastník môže mať okrem dlhu, ktorý je dôvodom výkonu dražby, aj dlh voči ostatným vlastníkom. Samozrejme, túto informáciu by mal záujemca poznať a preveriť si ju automaticky, no zápis ZZP ho k tomu navedie. Nesprávne je akceptovať názor, že zabezpečenie dlhu vlastníka v prospech ostatných vlastníkov zaniklo z dôvodu existencie zápisu ZZP až na neskoršom poradí, prípadne že vôbec nebolo zapísané na liste vlastníctva. Zlyhaním je tiež názor, v ktorom správca uzná zánik ZZP, no stále eviduje dlh a začne ho riešiť menej efektívnou, napr. súdnou cestou. To je tretí vážny problém v procese speňažovania dlhu v súvislosti s výkonom záložného práva. Nič nebráni „novému“ výkonu ZZP, napriek všetkým možným nepríjemnostiam, ktoré tým správca spôsobí novému vlastníkovi nehnuteľnosti. Nový vlastník má za to, že nadobudol nehnuteľnosť „bez dlhov“, a aj keby určitý dlh existoval, správca ho bude musieť vymáhať od predchádzajúceho vlastníka. Nie je to však tak z dôvodu vecnoprávnej a superprioritnej charakteristiky ZZP. Pri odpovedaní si na otázku, prečo vydražiteľ pri výkone zmluvného záložného práva nadobúda nehnuteľnosť zaťaženú ZZP, ktoré zabezpečuje existujúce nedoplatky, je potrebné vychádzať z kombinácie oboch atribútov ZZP. Vecnoprávny charakter znamená, že ZZP zabezpečuje nedoplatky k bytu a týka sa nehnuteľnosti, neviaže sa na osobu. Samotný § 15 ZVBNP uvádza, že „... vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo...“. A vzniká bez súhlasu vlastníka nehnuteľnosti, čo len deklaruje irelevantnosť jeho osoby. Naopak, zmluvné záložné právo nie je možné bez súhlasu záložcu (vlastníka) zriadiť. Zmluvné záložné právo nemá vecný, ale obligačný charakter. Je to dohoda medzi bankou a aktuálnym vlastníkom nehnu­teľnosti. ZZP ako vecné právo k nehnuteľnosti prechádza na vydražiteľa nie z dôvodu jeho vecnoprávnej charakteristiky, ale z dôvodu jeho superpriority. V prípade rozhodnutia ostatných vlastníkov je možné viesť jeho výkon formou dobrovoľnej dražby aj za predpokladu, že nehnuteľnosť vlastní iná osoba ako tá, ktorá dlh spôsobila. V zmysle § 151ma ods. 3 OZ „sa pri výkone záložného práva záložným veriteľom, ktorého záložné právo je v poradí rozhodujúcom na uspokojenie záložných práv registrované ako prvé (,prednostný záložný veriteľ‛), prevádza záloh nezaťažený záložnými právami ostatných záložných veriteľov“. Toto ustanovenie však nie je možné aplikovať na zákonné záložné právo vzhľadom na jeho atypickú povahu (napr. vznik priamo zo zákona a stálu prednosť pred inými typmi záložných práv). Atypickosť ZZP deklaroval aj Najvyšší súd SR v rozsudku 1 Sžo 26/2008 z 22. júla 2008, v ktorom naznačil určovanie poradia vzniku záložných práv za predpokladu, že ich vznikne na jednom zálohu viac. V predmetnom rozsudku je uvedené, že „vôľou zákonodarcu bolo ustanoviť rovnaké právne postavenie oprávnených zo záložného práva bez ohľadu, či ide o zmluvné záložné právo alebo daňové alebo exekučné záložné právo“. Zo zoznamu záložných práv NS SR vynechal zákonné záložné právo.

Klára vie, ako si má pýtať potvrdenie
Superprioritný a vecný charakter ZZP sa začal v praxi objavovať po nadobudnutí vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vydražiteľom na dražbe a jeho následnom prevode na tretiu osobu. Pri tomto prevode okresné úrady požadujú potvrdenia od správcu bytového domu o neexistencii nedoplatkov na nehnuteľnosti. Nechápem, z akého dôvodu okresné úrady požadujú tieto potvrdenia len pri kúpnych zmluvách a nie pri prevode všeobecne (napr. aj pri darovacej zmluve) a tiež pri prechode vlastníckeho práva (napr. udelením príklepu licitátora na dražbe a zaplatením ceny vydražiteľom). Nevydanie takéhoto potvrdenia správcom predstavovalo prekážku prevodu z vydražiteľa na tretiu osobu a následne častú žalobu s pasívnou legitimáciou rôznych osôb, ktorým tieto súdne spory nepridávali na „kredite“. Len úzka skupina peňažných ústavov akceptuje superprioritné poradie ZZP a pri výkone svojho zmluvného záložného práva prednostne uhrádzajú možné nedoplatky v prospech ostatných vlastníkov. Väčšina peňažných ústavov rieši tento problém problematickým spôsobom, ktorým spôsobuje maximálne zánik pohľadávky peňažného ústavu, nie však pohľadávky ostatných vlastníkov. Aktuálne sa z toho dôvodu stáva bežnou praxou „skrytá“ formulka v notárskej zápisnici o priebehu dražby, ktorá obsahuje informáciu o tom, že na nehnuteľnosti môžu viaznuť nedoplatky podľa ZVBNP a že sa tieto nedoplatky netýkajú zákonného postupu výkonu zmluvného záložného práva. Je to ustanovenie, ktoré chráni navrhovateľa dražby a aj dražobníka a zabezpečuje im dostatočnú ochranu pred neopatrným vydražiteľom. Tento krok však nemá dosah na dlh vlastníka, ktorý vznikol podľa ZVBNP. Správca by preto mal mať za to, že ZZP z titulu výkonu dražby nezaniklo a už vôbec nezanikol dlh, ktorý je ZZP zabezpečený. Vydanie potvrdenia o tom, že na nehnuteľnosti neexistujú nedoplatky, je krokom, ktorým ide správca proti vlastným záujmom, resp. proti záujmom ostatných vlastníkov. Problémom môže byť vydanie potvrdenia adresované konkrétnej osobe „Asterix Obelix“ o tom, že uvedená osoba nemá nedoplatky. Takéto potvrdenie je však ľahko zameniteľné s potvrdením, že na nehnuteľnosti nie sú evidované nedoplatky. Najmä vtedy, ak je Asterix Obelix aktuálnym vlastníkom nehnuteľnosti, ktorej sa potvrdenie týka. Je len na obozretnosti úradníkov okresného úradu, aby si nezamieňali „malú Kláru“ s „Klárou Malou“.

Takže takto
Na záver by som stručne zhrnul, že ZZP nevzniká zápisom do katastra nehnuteľností, ale na základe zákona. Na jeho vznik sa nevyžaduje zápis v katastri nehnuteľností, keďže vzniká na základe inej právnej skutočnosti; časovým momentom jeho vzniku je nadobudnutie vlastníckeho práva osoby k nehnuteľnosti a od tohto momentu zabezpečuje pohľadávky ostatných vlastníkov ako budúce pohľadávky; z titulu superpriority má prednosť pred akýmkoľvek zapísaným záložným právom.

Text + Foto: JUDr. Marek Perdík

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov 2/2017

Komentáre

Prepíšte text z obrázku do poľa. Ak nedokážete text rozoznať, kliknite na obrázok.

Ďalšie z JAGA GROUP