Majetkové vyrovnanie pozemkov pod bytovými domami a v priľahlom okolí

S prevodom bytov a nebytových priestorov na nových vlastníkov sa mala zároveň previesť aj príslušná časť zastavaného a priľahlého pozemku. Nie vždy však toto pravidlo platilo. Aká je teda realita?

Privatizácia bytového fondu sa u nás začala v roku 1993 nadobudnutím účinnosti zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len zákon). Tento zákon ustanovoval podrobnosti súvisiace s prevodom bytov a nebytových priestorov v bytových domoch do osobného vlastníctva ich nájomníkom vrátane zastavaných a priľahlých pozemkov. Byty v bytových domoch prevádzali ich vlastníci, mestá a obce, na ktoré sa previedol pôvodne štátny bytový fond. Ďalej to boli stavebné bytové družstvá a bývalé štátne podniky, ktoré nadobudli byty do vlastníctva privatizáciou. Na všetky tieto organizácie sa vzťahoval tento zákon.

Čo je zastavaný pozemok?

Zastavaný pozemok snáď netreba podrobne opisovať. Ide o zastavanú plochu, ktorú definujú vonkajšie rozmery obvodového plášťa budovy, v našom prípade bytového domu. (Len na spresnenie: plocha odkvapového chodníka, aj keď je neoddeliteľnou stavebnou súčasťou budovy, sa do plochy zastavaného pozemku nezapočítava.)

A čo priľahlý pozemok?

Priľahlý pozemok je definovaný zákonom v § 2 ods. 6 ako spoločné časti domu a príslušenstvo určené na spoločné užívanie a slúžiace výlučne danému domu. Ide o oplotené záhrady a stavby, najmä oplotenia, prístrešky a oplotené nádvoria, ktoré sa nachádzajú na pozemku patriacom k domu.

Práva vlastníkov bytov a nebytových priestorov k pozemku

Práva k  pozemku súvisiace s prevodom bytov a nebytových priestorov ustanovuje § 23 zákona takto:
„(1) S vlastníctvom bytu alebo nebytového priestoru v dome je nerozlučne spojené aj spoluvlastníctvo alebo iné spoločné právo k pozemku, na ktorom je dom postavený, a k priľahlému pozemku. Ak je vlastník domu aj vlastníkom pozemku, prevedie zmluvou o prevode vlastníctva bytu na vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome aj príslušný spoluvlastnícky podiel na pozemku a na priľahlom pozemku.
(2) Právo trvalého užívania25) pozemku zastavaného domom vo vlastníctve bytového družstva a pozemku priľahlého k tomuto domu, ktoré vzniklo podľa doterajších predpisov a trvá ku dňu účinnosti tohto zákona, sa mení dňom účinnosti tohto zákona na vlastníctvo bytového družstva.
(3) Bytové družstvo je povinné previesť vlastníctvo zastavaného a priľahlého pozemku nadobudnutého podľa odseku 2 bezodplatne na vlastníka bytu alebo nebytového priestoru; veľkosť podielu sa určí podľa § 5 ods.1 písm. b). Túto povinnosť má bytové družstvo aj pri bezodplatnom prevode bytu podľa osobitného predpisu.7)
(4) Ak vlastník domu nie je vlastníkom pozemku a sú splnené podmienky na vydržanie podľa Občianskeho zákonníka, je vlastník domu povinný zápisom do katastra nehnuteľností10) usporiadať vlastníctvo pozemku pred prvým prevodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.
(5) Ak vlastník domu nie je vlastníkom pozemku, vzniká k pozemku právo zodpovedajúce vecnému bremenu, 26) ktoré sa zapíše do katastra nehnuteľností.17)“

Ak si tieto ustanovenia rozmeníme na drobné, tak nám vychádza, že každý vlastník bytového domu, ktorý prevádzal byty a nebytové priestory do osobného vlastníctva ich nájomníkom, teda obce, mestá, bytové družstvá, ale aj štátne podniky v likvidácii a ďalšie inštitúcie (podľa § 17 ods. 3), a bol zároveň aj vlastníkom zastavaného alebo aj priľahlého pozemku, musel tieto pozemky previesť na nájomníka spolu s bytom alebo nebytovým priestorom v takom istom spoluvlastníckom podiele ako byt alebo nebytový priestor. Navyše, bytové družstvá, ktorých bytové domy boli postavené na pozemkoch s právom trvalého užívania, tiež museli tieto pozemky previesť, pretože sa stali ich majetkom 1. septembra 1993, t. j. dňom nadobudnutia účinnosti zákona. Previesť ich museli bezodplatne.

Ak mal vlastník bytového domu právo vydržania voči pozemku nepretržite desať rokov, tento sa po uplynutí tohto času stal jeho vlastníctvom, čo musel zapísať do katastra nehnuteľností pred tým, než začal byty a nebytové priestory v bytovom dome prevádzať. Tým pádom ich musel predať spolu so zastavaným, prípadne aj s priľahlým pozemkom.
Tie pozemky, ktoré boli vo vlastníctve súkromných osôb alebo nespĺňali horeuvedené zákonné podmienky, zostali vo vlastníctve týchto osôb, avšak na pozemky bolo do listov vlastníctva zapísané vecné bremeno. Cena pozemkov pri prevode bytov a nebytových priestorov do osobného vlastníctva nájomníkov sa odvíjala od cien určených vyhláškou MF SR č. 465/1991 Zb. v znení neskorších predpisov, uvedených v druhej časti v § 15. Cena nesmela prekročiť hodnotu určenú touto vyhláškou.

Prax však bola trochu iná. Nie všetky pozemky sa previedli na vlastníkov spolu s prevodom bytov a nebytových priestorov. Dôvody boli rôzne. Niektoré pozemky sa ponechali v majetku napr. obce, a to z dôvodu verejného záujmu. Išlo zvyčajne o prechodové dvory, ktoré slúžili verejnosti. Neskôr, keď sa predali všetky byty v týchto bytových domoch, prípadne aj nebytové priestory a vlastníci chceli prechodné vstupy uzamykať, priľahlé pozemky sa dopredali. Tie, kde sa berie do úvahy historické hľadisko prechodového dvora, ostali doteraz v majetku obce. Ak sa vlastníkom nepreviedli pozemky do osobného vlastníctva aj napriek tomu, že predávajúci spĺňal zákonom stanovené podmienky, stále môžu o prevod požiadať.

Zákonom č. 246/2015 Z. z. o správcoch boli však upravené niektoré ustanovenia zákona č. 182/1993 Z. z. súvisiace s prevodom bytov a nebytových priestorov do osobného vlastníctva nájomníkov. Ide o prechodné ustanovenia v § 32e zákona, ktoré okrem iného ukončujú povinnosť previesť byty a nebytové priestory povinným vlastníkom domov, ktorí o prevod požiadali neskôr ako 31. 12. 2016. To znamená, že kto požiadal o prevod bytu alebo nebytového priestoru do 31. 12. 2016, tomu sa byty previesť musia, a to do dvoch rokov od žiadosti, najneskôr teda do 31. 12. 2018. Po tejto lehote sa už byty previesť nemusia, ale môžu. Toto sa vzťahuje aj na pozemky. Pri družstevných bytoch toto obmedzenie neplatí.

V súčasnosti sú ešte bytové domy, ktoré stoja aj na cudzích pozemkoch, resp. na pozemkoch patriacich súkromným osobám, na ktoré sa povinnosť prevodu nevzťahuje. V takomto prípade sa predaj pozemkov môže dohodnúť osobitne, už podľa Občianskeho zákonníka. Vlastníci bytov a nebytových priestorov zvyčajne vyhľadajú vlastníka pozemku a ten, ak súhlasí s jeho predajom, rokovaním dohodne cenu a dôjde k samotnému predaju. Niekedy osloví vlastníkov bytov aj samotný vlastník pozemku. Cena pozemku, a s tým je potrebné rátať, sa už odvíja od trhovej ceny v danej lokalite, neplatia tu už žiadne obmedzenia. Je to na dohode oboch strán. V zásade, ak vlastník pozemok predať nechce, vlastníci bytov si predaj nemôžu vynucovať. To platí aj opačne, a teda, že vlastníci bytov v bytovom dome takýto zastavaný pozemok odkúpiť nemusia.

TEXT | Ing. Otília Leskovská
FOTO | Miro Pochyba

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov 3/2018