asb.sk - Odborný portál pre profesionálov v oblasti stavebníctva

Kde vziať peniaze na obnovu bytových domov

28.04.2014

Investície majú vlastníkom bytov prinášať úspory, zlepšenie pohody a kvality bývania, ako aj zvýšenie trhovej hodnoty bytového domu vrátane bytov. Otázka celkovej obnovy a modernizácie bytového fondu, k čomu patrí aj odstraňovanie systémových porúch, ktoré sa vyskytujú na panelových bytových domoch (ďalej BD), a jeho následné zateplenie, je dlhodobo diskutovanou témou. Pod pojmom „obnova“ rozumieme komplexnú modernizáciu všetkých stavebných a konštrukčných prvkov stavby a použitie technologicky lepších, modernejších a kvalitnejších materiálov a systémov.

Ak sa vlastníci na obnove dohodnú, nasleduje otázka, kde vziať na ňu finančné prostriedky. Jeden z možných zdrojov predstavujú komerčné úvery.

Úverové produkty a podmienky ich poskytnutia

Finančné inštitúcie poskytujú v súčasnosti rôzne typy úverových produktov, ktoré sú určené jednak na komplexnú obnovu BD, a jednak na financovanie menších prác, akými sú napríklad úprava okolia, maľovanie schodísk, výmena vchodových dverí a podobne.
Úvery na obnovu a modernizáciu BD, ktoré poskytujú finančné inštitúcie, sú určené:

  • právnickým osobám zapísaným v registri spoločenstiev vedenom príslušným krajským úradom podľa sídla spoločenstva, ktoré sú zriadené na správu bytového domu;
  • vlastníkom bytov a nebytových priestorov bytového domu v správe správcu na základe uzatvorenej zmluvy o výkone správy.

Ako možno úver čerpať

Čerpanie úveru môže byť jednorazové alebo postupné, pričom v niektorých prípadoch je aj možnosť čerpania bez dokladovania účelu použitia prostriedkov. Splácanie úveru, respektíve jeho časti, banky umožňujú aj predčasne. Forma splácania úveru môže byť anuitná alebo štandardná. Anuitné splácanie znamená, že sa skladá zo splátky istiny a splátky úroku, pričom úroková splátka má klesajúcu tendenciu a splátka istiny má stúpajúcu tendenciu, teda úbytok na strane úrokovej splátky sa rovná prírastku na strane splátky istiny. To znamená, že splátka má rovnakú výšku počas celého úverového vzťahu (doby splácania úveru).

Čím úver zabezpečiť

Komerčné banky poskytujú úverové prostriedky v súčasnosti bez potreby zriadenia záložného práva na jednotlivé byty a bez dodatočných nákladov za zápis do Notárskeho centrálneho registra záložných práv, respektíve bez vinkulácie samotných finančných prostriedkov na účte. Zabezpečenie úveru je predovšetkým formou záložného práva k pohľadávkam do fondu opráv, vinkulácie poistenia bytového domu alebo bianko zmenky spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Stavebné sporiteľne pri poskytnutí stavebných úverov uprednostňujú aj ďalšie formy zabezpečenia ako napríklad vinkuláciu inej zmluvy o stavebnom sporení, notársku zápisnicu alebo solidárne ručenie vlastníkov bytov. Výhodným spôsobom zabezpečenia úverov poskytovaných finančnými inštitúciami je aj záruka Slovenskej záručnej a rozvojovej banky, a. s. (ďalej „SZRB“). Niektoré spôsoby zabezpečenia úverov si bližšie vysvetlíme, keďže nie každému je jasné, aké riziká alebo výhody má ten-ktorý spôsob zabezpečenia pre konkrétneho vlastníka bytu v bytovom dome.

Štátna podpora zabezpečenia úveru

Citlivou otázkou pre vlastníkov bytov je spôsob zabezpečenia úveru, ktorý poskytne komerčná banka. Treba povedať, že stále výhodným riešením je zabezpečenie prostredníctvom SZRB a jej Programu štátnej podpory obnovy bytového fondu formou poskytovania bankových záruk za úvery. Účelom tejto štátnej podpory je vytvorenie podmienok na obnovu bytového fondu v bytových domoch vrátane zníženia jeho energetickej náročnosti. Príjemcom podpory vo forme bankovej záruky môže byť právnická osoba, ktorá má zaregistrovanú zmluvu o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len spoločenstvo vlastníkov), alebo správca – fyzická osoba alebo právnická osoba, ktorá vykonáva správu bytov pre vlastníkov bytov, ktorými sú prevažne fyzické osoby, na základe zmluvy o výkone správy. Oprávnenými projektmi sú projekty zamerané na:

  • opravu spoločných častí, zariadení a príslušenstva bytových domov (nahrádzanie opotrebovaných konštrukcií konštrukciami s cieľom obnoviť funkčnosť stavby);
  • modernizáciu spoločných častí, zariadení a príslušenstva bytových domov (odstránenie morálne opotrebovaných častí vybavenia s cieľom zvýšiť úžitkové vlastnosti stavby a jej častí pomocou uplatnenia technického pokroku);
  • rekonštrukciu spoločných častí, zariadení a príslušenstva bytových domov (zásahy do konštrukcie – dispozičného usporiadania miestností a technologickej časti stavby s cieľom zvýšiť technické parametre a kapacity bez zmeny rozmerov stavby);
  • opravu, modernizáciu a rekonštrukciu častí, ktoré je nevyhnutné vykonať súčasne (balkóny, lodžie, okná iba v prípade, ak sú súčasťou zníženia energetickej náročnosti bytového domu a podobne);
  • zníženie energetickej náročnosti bytových domov, v ktorého dôsledku sa zlepšia tepelnoizolačné vlastnosti tohto domu a zníži sa tým spotreba tepelnej energie pri jeho vykurovaní minimálne o 20 % oproti výpočtovo určenej potrebe tepla na vykurovanie pred uskutočnením úprav, a to pod podmienkou, že uskutočnením týchto prác sa splní energetické kritérium.

Túto bankovú záruku možno poskytnúť do 100 % istiny úveru, ktorý nepresiahne výšku oprávnených nákladov. Zároveň ju však možno poskytnúť iba vtedy, ak výška úveru na jeden byt nie je nižšia ako 235 eur a súčasne výška úveru na jeden byt nepresiahne 10 000 eur (tab. 1).

Tab. 1 Splatnosť bankovej záruky vzhľadom na výšku úveru

V prípade, ak ide o projekt zlepšenia tepelnoizolačných vlastností existujúceho bytového domu, ktorým sa zníži spotreba tepelnej energie pri jeho vykurovaní minimálne o 20 % oproti výpočtovo určenej potrebe tepla na vykurovanie pred uskutočnením úprav, možno poskytnúť bankovú záruku za úver s lehotou platnosti až do 20 rokov, pričom výška úveru na jeden byt nepresiahne 14 000 eur. V zmysle platnej legislatívy SZRB však na bankovú záruku nie je právny nárok.

Solidárne ručenie

Pristúpenie k záväzku (solidárne ručenie) spočíva v tom, že k doterajšiemu dlžníkovi pristupuje ďalší, a to ten, kto bez dohody s dlžníkom (hoci aj bez súhlasu a proti vôli dlžníka) uzavrie s veriteľom písomnú dohodu, že splní jeho peňažný záväzok. Tento dlžník sa potom stáva dlžníkom popri pôvodnom dlžníkovi a bude ním zaviazaný spoločne a nerozdielne, to znamená solidárne. Veriteľ je teda oprávnený požadovať plnenie od ktoréhokoľvek z nich. Ak dlh splní nový dlžník, povinnosť pôvodného dlžníka zanikne a naopak. V plnom rozsahu sa uplatní režim pasívnej solidarity (podľa § 511 Občianskeho zákonníka). Od prevzatia dlhu (podľa § 531 ods. 2 Občianskeho zákonníka) sa pristúpenie k záväzku líši nielen tým, že ho možno platne dohodnúť iba pri peňažných záväzkoch, ale aj tým, že pri prevzatí dlhu nie je zákonom určená solidarita dlžníkov. Hoci z hľadiska veriteľa je situácia pri prevzatí dlhu obdobná ako pri pasívnej solidarite vzniknutej pri pristúpení k záväzku (môže žiadať celé plnenie od ktoréhokoľvek dlžníka), medzi dlžníkom a preberajúcim nevzniká regresný vzťah, okrem prípadov, keby na regresný vzťah bol osobitný právny dôvod. Pristúpenie k zväzku je v istom zmysle podobné ručeniu. Na rozdiel od ručenia však pristúpenie spôsobuje okrem zabezpečenia záväzku predovšetkým jeho zmenu. Na rozdiel od ručenia, kde veriteľ musí žiadať plnenie najprv od pôvodného dlžníka a až potom (keď nie je jeho nárok uspokojený) od ručiteľa, pri pristúpení k záväzku môže veriteľ plnenie žiadať tak od pristupujúceho, ako aj od pôvodného dlžníka. Na existenciu zabezpečovacích prostriedkov nemá pristúpenie k záväzku nijaký vplyv, lebo sa ním nemení právny vzťah medzi veriteľom a dlžníkom. Ak by však pristupujúci splnil záväzok za pôvodného dlžníka (solidarita), zabezpečenie zanikne zároveň so zánikom hlavného záväzku.

Tab. 2 Vybrané komerčné banky a ich úverové produkty určené na obnovu bytových domov

Bianko zmenka

Bianko zmenka (depotná zmenka) je najštandardnejší spôsob ručenia. Klient podpíše banke dlh s vopred nevyplnenou sumou. Keď sa niečo stane a úver nespláca, banka vyplní aktuálnu sumu, ktorú jej klient dlhuje, a domáha sa vyrovnania dlhu na súde. Bianko zmenka však vo svojej podstate nie je zmenkou, pretože jej chýba jedna podstatná náležitosť, a to už spomínaná zmenková suma. Zmenkou v pravom zmysle slova sa stáva vtedy, keď klient prestane splácať úver a banka doplní ako zmenkovú sumu výšku svojej pohľadávky. K depotnej zmenke však musí existovať osobitná zmluva, ktorá upravuje, na čo slúži depotná zmenka, kedy a ako sa prípadne použije, ako sa stanoví suma, ktorá sa do nej dodatočne dopíše. Táto požiadavka vychádza zo zásady, že depotná zmenka slúži len ako zabezpečovací prostriedok pri poskytovaní úverov.

Notárska zápisnica

Notárska zápisnica je verejná listina. Ako zabezpečovací inštitút vo forme exekučného titulu musí obsahovať právny záväzok a musí v nej byť vyznačená oprávnená osoba a povinná osoba, právny dôvod, predmet a čas plnenia. Povinná osoba musí v notárskej zápisnici s jej vykonateľnosťou súhlasiť. Stačí, ak je notárska zápisnica spísaná vo forme jednostranného právneho úkonu – dvojstranné sa vyžadujú len pri hypotekárnych úveroch. Notárska zápisnica spravidla smeruje proti celému majetku povinného. Pri splatnosti treba v notárskej zápisnici uvádzať aj možnosť vyhlásenia úveru za splatnú pohľadávku po odstúpení od úverovej zmluvy. Zmeny v obsahu úverového záväzku môžu viesť k potrebe uzavrieť novú notársku zápisnicu. Zákon však jednoznačne nerieši otázku prevodu (prechodu) povinností z notárskej zápisnice ako exekučného titulu na právneho nástupcu povinnej osoby. Úvery na financovanie obnovy bytových domov poskytujú aj ďalšie slovenské banky, ale podmienky, ako je doba splatnosti, úroková sadzba, výška úveru, sú stanovované individuálne pre každého klienta. Treba poznamenať, že banky (na rozdiel od stavebných sporiteľní) vo väčšine prípadov uvádzajú úrokovú sadzbu spôsobom, ktorý nie je vždy zrozumiteľný pre žiadateľov o úver na obnovu bytových domov. Úrokovú sadzbu, ktorá je stanovená na základe Euribor® + marža, môžeme pochopiť na nižšie uvedenom príklade.

Tab. 3 Vybrané úverové produkty stavebných sporiteľní určené na obnovu bytových domov

Čo je to Euribor®?

Ako ovplyvňuje Euribor® výšku úrokovej miery, za ktorú nám banka požičia úver? Úrokovú sadzbu, ktorej výška sa počas trvania úveru mení v závislosti od trhových podmienok, nazývame variabilná (pohyblivá). Variabilná úroková sadzba má význam pre dlžníkov v čase znižovania úrokových sadzieb na úvery. Euribor® je medzibanková referenčná sadzba v rámci hospodárskej a menovej únie, ktorá bola zavedená v roku 1999. V Slovenskej republike sa vzhľadom na prijatie eura používa od 1. 1. 2009.

Príklad konštrukcie variabilnej úrokovej sadzby je nasledovný:


Pozostáva zo základnej úrokovej sadzby Euribor® a rizikovej prirážky. Euribor® môže byť uvedená v týždňoch alebo v mesiacoch. Napríklad, ak je uvedená ako Euribor 6M, znamená to, že táto časť úrokovej sadzby sa bude meniť pravidelne každých 6 mesiacov, a to práve v deň dátumu, ktorý je uvedený v úverovej zmluve. To znamená, že ak bola úverová zmluva uzatvorená dňa 16. augusta a úroková sadzba bola stanovená ako Euribor 6M + marža banky, potom sa bude meniť každých 6 mesiacov v 16 deň v mesiaci (v tomto prípade by k jej zmene došlo 16. februára). Aktuálnu hodnotu sadzby Euribor® (ale aj historický vývoj) nájdeme na stránkach Národnej banky Slovenska http://www.nbs.sk/sk/statisticke-udaje/udajove-kategorie-sdds/urokove-sadzby/euribor-eonia a na stránkach komerčných bánk. Jej zmena má priamy vplyv na výšku mesačnej splátky. V prípade, že sa spoločenstvo vlastníkov bytov rozhodne pre financovanie obnovy bytového domu prostredníctvom úverových produktov komerčných bánk, výhodou je, že poskytnutie úveru na rekonštrukciu spoločných priestorov neobmedzuje vlastnícke práva majiteľov bytov pri predaji bytov v ich vlastníctve.

Obnovou k zníženiu výdavkov na bývanie

Pozitívnym hľadiskom obnovy bytového fondu je predovšetkým zníženie energetickej náročnosti bytového domu, čo znamená úsporu výdavkov na vykurovanie a tým celkové zníženie výdavkov na bývanie a zároveň rast hodnoty nehnuteľností. Nesporné finančné efekty, ktoré komplexná obnova vrátane zateplenia prináša, teda úspory energie približne 40 až 50 %, potvrdzujú výhodnosť investície, čo by malo byť dostatočne motivujúce pre rozhodnutie vlastníkov bytov vložiť vlastné peniaze jednak do komplexnej obnovy bytových domov, a jednak do ich následného zateplenia.

Text: doc. Ing. Daniela Špirková, PhD., STU v Bratislave
FOTO: Dano Veselský

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.

Komentáre

Prepíšte text z obrázku do poľa. Ak nedokážete text rozoznať, kliknite na obrázok.

Ďalšie z JAGA GROUP