Vplyv rozhodnutí vlastníkov na úspory pri výkone obnovy bytového domu

Aké sú možnosti a rozsah energetických úspor v bytovom dome s ohľadom na rozhodovanie vlastníkov o rozsahu obnovy a o výške investícií? 

Pri rozhodovaní vlastníkov o obnove bytového domu vstupujú do hry viaceré faktory, ktoré ovplyvňujú jej rozsah. Patrí medzi ne znalosť a povedomie o energetickej hospodárnosti bytového domu, o technickom stave stavebných konštrukcií a spoločných zariadení domu, o zložení vlastníkov z hľadiska solventnosti a o otvorenosti k novým prístupom pri obnove spoločného majetku.

Od privatizácie obecného nájomného bytového fondu a pri jeho následnej správe prešiel aj prístup k samotnej obnove bytových domov vlastným vývojom. Privatizáciu bytového fondu na Slovensku spustil zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a od začiatku jeho účinnosti uplynulo už 23 rokov. Občania si vo veľkej miere odkúpili svoje nájomné byty často za zanedbateľnú čiastku. Nezanedbateľnou realitou týchto bytových domov však bola dlhodobo zanedbaná údržba.

Byty a k nim prislúchajúce spoločné časti a spoločné zariadenia boli často v žalostnom technickom stave a zodpovednosť za tento stav sa preniesol na novopečených vlastníkov. V tom čase o nijakej obnove nemohlo byť ani reči. Začínalo sa s minimálnymi nákladmi, ktoré mali vlastníci v tom čase k dispozícii. Išlo o peniaze, ktoré sami tvorili príspevkami do fondu prevádzky, údržby a opráv, a odstraňovali sa iba najakútnejšie nedostatky alebo havarijný stav. Zvyčajne to boli zatekajúce strešné konštrukcie, rozbité brány a nefunkčné „domofóny“. Tieto malé opravy nebolo možné považovať za obnovu v pravom zmysle slova.

Za uplynulých viac ako 20 rokov však v oblasti obnovy bytových domov nastali významné zmeny. Banky získali vo vlastníkoch bytov veľký potenciál solventných zákazníkov a začali postupne ponúkať úvery na financovanie väčších opráv. Nemalý podiel má na tomto prístupe spolupráca s PSS, ktorá pomohla priniesť na trh prvý stavebný úver pre bytový dom a spoločenstvo vlastníkov bytov, ako právnickú osobu, bez ručenia nehnuteľnosťou, a to s ručením fondom prevádzky, údržby a opráv. A to neberte ako reklamu, ale ako otvorenie prvých dverí k možnosti financovania obnovy bytového fondu z úveru.

Rovnako aj štát následne vytvoril priestor a zdroje na podporu obnovy bytového fondu vo forme dotácií na odstránenie systémových porúch prostredníctvom vtedajšieho Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR a výhodných bezúročných a nízkoúrokových úverov zo Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB). Aj napriek týmto vynikajúcim možnostiam je však ešte veľa bytových domov v pôvodnom technickom stave alebo len s malým rozsahom vykonaných opráv. A práve pre vlastníkov bytov, ktorí sa ešte nerozhýbali a stále na niečo čakajú vo svojich bytových domoch, poskytujeme návod na postup obnovy a zdôvodnenie výhody jej kompletnosti.

Vyberať treba s rozumom

Staré príslovie hovorí: „Nie sme takí bohatí, aby sme kupovali lacné veci.“ Vlastníci v bytových domoch, ktoré sú ešte v pôvodnom stave, majú jedinečnú možnosť využiť nové technológie a materiály, ktoré dnes prinášajú väčšie úspory oproti tým, ktoré boli na trhu na začiatku privatizácie. Dnešné tepelnoizolačné systémy tvoria materiály, ktoré zabezpečia dokonalejšiu ochranu obvodového plášťa zamedzením tepelných strát a tepelných mostov. Pri obnove elektrorozvodov a osvetlenia spoločných priestorov sa už dnes využívajú úsporné zariadenia, ktoré prinášajú finančný efekt pri nezmenenom štandarde osvetlenia. Výťahy sú v súčasnosti navrhované tak, že aj pri využití existujúcich priestorových podmienok poskytujú možnosť osadenia väčších kabín s elegantným dizajnom, a to pri znížení spotreby energie na ich prevádzku.

Aj v oblasti vnútorných rozvodov vody, plynu a kanalizácie sa používajú potrubia z nových kvalitných materiálov. Na vykurovacie sústavy sa osadzujú kvalitné armatúry zabezpečujúce rovnakú tepelnú pohodu vo všetkých miestnostiach a pri správnej vyváženosti sústavy sa dosahujú nemalé úspory. Výplňové konštrukcie – okná, dvere – majú zásadný vplyv na celkové úspory, pretože práve výplňové konštrukcie a ich osadenie sú najcitlivejším miestom obalu budovy, ktoré vykazuje najväčšie tepelné straty a úniky tepla z vykurovaného interiéru. Pri dnešnej ponuke na trhu je tak možné vybrať si kvalitu aj za rozumnú cenu.

Vyššia investícia je výhodná

Každý má možnosť vidieť a presvedčiť sa o raste cien za energiu, ale aj o raste cien stavebných prác a materiálov. To, čo máte dnes za euro, môže byť zajtra už za dve. Preto je vždy výhodnejšie zainvestovať veľký balík peňazí a realizovať obnovu bytového domu aj za cenu čerpania úveru, pretože práve dosiahnuté úspory na energii umožnia jeho splácanie pri nezmenenej alebo len mierne zvýšenej mesačnej platbe za užívanie bytu a do fondu prevádzky, údržby a opráv. Mohli sa o tom presvedčiť najmä tí vlastníci, ktorí v súčasnosti čerpajú úvery zo ŠFRB, pretože práve kombináciou viacerých typov obnovy (zateplenie, tzv. stúpačky, výťahy a iné) dosiahli nulovú úrokovú sadzbu. A to sa už naozaj oplatí.

Platí len to, čo si odhlasujete

Investícia do obnovy bytového domu predstavuje zásadné rozhodnutie vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Preto by mali voliť seriózny prístup. Každá väčšia investícia do obnovy bytového domu musí v tomto kontexte prejsť schvaľovacím procesom. Pri obnove bytového domu ide o investície vo výške desaťtisíc až stotisíc eur, najčastejšie kryté nejakým úverom (z komerčnej banky alebo zo ŠFRB). V rovine prípravy obnovy bytového domu z hľadiska hlasovacieho kvóra je potrebné samotné hlasovanie rozdeliť na dva samostatné celky, ktorými sú:

• schválenie rozsahu investícií, t. j. na aký účel obnovy a v akom náklade sa finančné prostriedky použijú (schvaľuje sa nadpolovičnou väčšinou prítomných vlastníkov);
• schválenie úveru na zabezpečenie realizácie obnovy (schvaľuje sa dvojtretinovou väčšinou všetkých vlastníkov).

Pravidlá pri schvaľovacom procese obnovy bytových domov určujú ustanovenia zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, najmä § 14. Už v tomto počiatočnom štádiu procesu má rozhodnutie vlastníkov vplyv na výsledné úspory nákladov na energiu za bytový dom. Vlastníci majú dve možnosti:

• pustiť sa do postupnej čiastkovej obnovy z vlastných našetrených finančných zdrojov a ušetrené investovať do ďalšej etapy alebo
• pustiť sa do významnej obnovy a „zadlžiť“ sa na niekoľko desiatok rokov, pritom však významne zhodnotiť bytový dom a dosahovať energetické úspory.

Voľba je len na nich. Pritom zásadný vplyv na rozhodnutie vlastníkov má prístup a kvalitná príprava predkladateľa, t. j. spoločenstva alebo správcu, v súvislosti s podávaním informácií o skutočnej potrebe, priebehu a výsledkoch realizácie obnovy, o zhotoviteľoch, reálnych finančných možnostiach domu, úverových podmienkach poskytovateľov a pod.

Určenie rozsahu investícií

Rozsah investícií určuje niekoľko faktorov:

• technický stav stavebných konštrukcií a technických zariadení bytového domu;
• výška vlastných finančných prostriedkov kumulovaná vo fonde prevádzky, údržby a opráv;
• solventnosť vlastníkov, t. j. ich schopnosť, v prípade potreby plynule splácať úver.

To, že je výhodnejšie realizovať obnovu v čo najväčšom rozsahu, je časom overený a nepopierateľný fakt. Avšak nemožno to presadzovať za každú cenu, a to napr. v prípadoch, že by malo dôjsť k výraznému navýšeniu mesačných platieb vlastníkov a ich následnej insolventnosti. V takom prípade je namieste prijať oprávnenosť slov „menej je viac“ a pristúpiť k postupnej obnove.

Ak sa vlastníci rozhodnú pre významnú obnovu, po realizácii sa začnú prejavovať výsledky opatrení, ktoré sa vykonali, a to v podobe úspory energie vo viacerých oblastiach – úspora tepla na vykurovanie po výmene otvorových konštrukcií, zateplení obvodového plášťa a strešného plášťa, úspora elektrickej energie po obnove výťahu a elektrorozvodov v spoločných priestoroch bytového domu, prípadne aj úspora tepla na ohrev vody po výmene horizontálnych a vertikálnych rozvodov vody a ich správneho zaizolovania a vyregulovania. Nehovoriac už o použití technológií, ako sú solárne články na dodatočný ohrev vody, fotovoltické panely na výrobu elektrickej energie a jej spätný prínos v nákladoch na osvetlenie spoločných priestorov a prevádzku výťahov či použití tepelných čerpadiel na vykurovanie s princípom vhodným pre daný bytový dom.

Zároveň je potrebné upozorniť na nevyhnutnosť odstránenia systémových porúch, obnovy balkónov, lodžií a ďalších stavebných konštrukcií. Ide o opatrenia, ktoré zvyšujú bezpečnosť pri užívaní a predlžujú životnosť bytového domu. Zvyčajne sa pritom úprava tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv nastavuje tak, aby sa finančné prostriedky získané úsporami na nákladoch za jednotlivé služby preniesli do tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv. Celkový zálohový predpis sa v konečnej čiastke týmto spôsobom nezmení alebo sa zmení iba minimálne. Peniaze sa presunú z jedného „vrecka“ do druhého.

Zásady pri realizácii obnovy

Vráťme sa k starému porekadlu, ktoré sme uviedli na začiatku príspevku: „Nie sme takí bohatí, aby sme kupovali lacné veci.“ Tento prístup musí byť zásadný na oboch stranách, tak na strane spoločenstva či správcu, ako aj na strane vlastníkov. Je to dôležité zdôrazniť, pretože keď bola jediným smerodajným faktorom najnižšia cena, v konečnom dôsledku sa odrazila v nekvalite. Vznikali problémy so stavebným materiálom, vykonanými stavebnými prácami či dodržaním zmluvných podmienok. V niektorých prípadoch došlo aj k pozastaveniu alebo nedokončeniu prác a následným súdnym sporom, nehovoriac o nemalých škodách a zvyšovaní pôvodných nákladov z dôvodu odstraňovania nekvalitne zrealizovaných stavebných prác.

Aby sa predišlo týmto skutočnostiam, musí byť každá etapa obnovy bytového domu pripravená dôsledne a kvalitne. Mala by pozostávať z nasledujúcich krokov:

1. Predpríprava – zahŕňa štádium zisťovania technického stavu bytového domu, prípravy a návrhu rozsahu obnovy. Veľmi dôležité je v tejto fáze poskytovať vlastníkom pravdivé a reálne informácie.
2. Výber systémov a technológií – nie do každého bytového domu sa hodí všetko. Je potrebné vyberať tak, aby predpokladané náklady a technológie priniesli adekvátne úspory v prijateľnom čase návratnosti.
3. Schvaľovacie procesy a hlasovanie – je potrebné dodržať všetky formálne a administratíve postupy tak, aby boli transparentné a v súlade so zákonom.
4. Projektová dokumentácia – kvalitná projektová dokumentácia vrátane stavebných konštrukčných detailov (realizačná projektová dokumentácia) je to, o čo sa investor môže počas celej realizácie stavby opierať. Bez projektovej dokumentácie sa totiž len ťažko dokazuje, že zhotoviteľ niečo nedodržal.
5. Výber zhotoviteľa (poistenie činnosti) – tu je potrebné opierať sa o referencie. Neľutovať čas a ísť sa pozrieť na stavby, ktoré boli alebo sú realizované. Pýtať sa ľudí na spokojnosť s realizovaným dielom.
6. Finančné zabezpečenie – financovanie treba postaviť tak, aby splácanie bolo zabezpečené plynule a s prijateľným úverovým zaťažením vlastníkov.
7. Zabezpečenie právnej ochrany investora a zhotoviteľa v kvalitne spracovaných zmluvách – prijaté zmluvy musia byť obojstranne výhodné.
8. Dôsledná kontrola dodržiavania projektovej dokumentácie a predpísaných technológií – kontrolu je potrebné zabezpečiť prostredníctvom kvalitného stavebného dozoru, ktorý jednoznačne háji záujmy investora.
9. Dôslednosť pri preberaní stavby do užívania – neprehliadnuť nedostatky a trvať na ich odstránení. Zadržať časť peňazí, ktoré budú vyplatené až po odstránení zistených nedostatkov.
10. Správne užívanie stavby.

Všetky vymenované štádiá či etapy obnovy majú svoje úskalia. Odborný prístup ku každému kroku má svoj význam jednak z hľadiska ochrany zhotoviteľa, ale zároveň aj investora, ktorým sú vlastníci. Realizovaná stavba potom lepšie slúži vlastníkom, čo sa prejavuje zvýšením štandardu bývania, finančnými úsporami a znížením energetickej náročnosti bytových domov po každej stránke.

Čo dodať na záver?

Základným faktorom na realizáciu akejkoľvek investície je v prvom rade prístup vlastníkov k obnove. Ľudský faktor. Správca alebo predseda spoločenstva môže vyvinúť všetky kroky k tomu, aby vlastníkom predostrel potrebu obnovy, ak sa vlastníci boja investovať, alebo na všetky strany šíria podozrievanie z podvodu. Za roky konzultácií sa vyskytli rôzne prípady, napr. keď správca rok a pol pracoval na podkladoch na obnovu bytového domu (prepočty, posudky atď.) a nakoniec celý schvaľovací proces obnovy skrachoval na vyhlásení jednej veľmi múdrej vlastníčky, že zateľovanie obvodového plášťa je číry nezmysel, pretože nastalo globálne otepľovanie. A najsmutnejšie na tom je to, že ostatní vlastníci tomuto nezmyslu uverili.

Naozaj nie je jednoduché v dnešnej dobe vybrať toho najlepšieho zhotoviteľa. Mnohí totiž vo výberovom konaní nasľubujú hory-doly. Práve preto je potrebné k takému významnému kroku, akým je obnova bytového domu, pristupovať zodpovedne na všetkých úrovniach. Zo strany vlastníkov, správcu, spoločenstva aj zhotoviteľa. Každý krok skontrolovať, aktívne sa podieľať na príprave a predovšetkým overiť dostupné referencie. Iba v takom prípade môžu byť všetci spokojní so zvýšením úrovne štandardu bývania, pekným vzhľadom bytových domov a v neposlednom rade s efektívne vynaloženými finančnými prostriedkami.

TEXT| Ing. Otília Leskovská
FOTO | Miro Pochyba

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov 1/2018.