Realizácia a kvalita obnovy z pohľadu správcu domu

Aj napriek dlhoročným skúsenostiam a vydávaniu licencií na špeciálne práce zhotovovania tepelnoizolačných kontaktných systémov – ETICS (pri zatepľovaní budov) Technickým a skúšobným ústavom stavebným, n. o., sa nájde ešte stále veľa zhotoviteľov, ktorí neodvedú kvalitnú prácu. Ako sa týmto zhotoviteľom vyhnúť?

Obnova bytového domu v súčasnosti už nie je novým pojmom pre žiadneho vlastníka bytu či nebytového priestoru v bytovom dome. S obnovou bytových domov sa začalo už pred viac ako 25 rokmi. Technický a skúšobný ústav stavebný, n. o., vydal prvé licencie na práce pri zatepľovaní budov už v roku 1992.

Postupne sa menili technické podmienky a postupy, materiály, rozsah prác, možnosti financovania, štátna podpora a kvalita vykonávaných prác. Po desiatkach obnovených bytových domov spravovaných družstvami a inými správcovskými spoločnosťami sa za predchádzajúce roky vyprofilovali konkrétne požiadavky na štandardy kvality prác súvisiacich s obnovou. Požiadavka správcov na dodržanie projektovej dokumentácie, rozpočtu a kvalitné vykonanie prác je však pre niektorých zhotoviteľov prác nežiadanou komplikáciou a prekvapením.

Presvedčiť vlastníkov bytov pred 10 – 15 rokmi o potrebe a prínosoch obnovy domu si väčšinou vyžadovalo značné úsilie a mnohokrát skončilo neúspechom. Vhodnejšie je však hovoriť o prínosoch zateplenia domu, pretože obnova v dnešnom rozsahu bola v tej dobe pre mnohých vlastníkov nepredstaviteľná a nákladovo neprijateľná. Úspechom bolo presvedčiť vlastníkov bytov o výhodách a vhodnosti zateplenia celého obvodového plášťa, strechy a prízemia domu a nie iba štítových stien, resp. iba severnej steny.

S pribúdajúcimi realizáciami pribúdali aj skúsenosti, prejavovali sa chyby a nedostatky, vyvíjali a prispôsobovali sa materiály, upresňovali technologické postupy a menili sa pravidlá a podmienky vykonávania prác s cieľom zabezpečiť čo najlepšiu kvalitu prác a deklarovanú životnosť používaných materiálov.
Po viac ako 25 rokoch realizácií, stovkách obnovených domov a množstve vydaných licencií a rôznych certifikátov oprávnene očakávame, že dnes sa už závažné realizačné chyby a nesprávne postupy pri vykonávaní prác nevyskytnú.

Pohľadom správcu

Každý správca domu, ktorý sa aktívne podieľa na príprave obnovy, vníma aj svoju zodpovednosť za výsledok prác, a to aj v prípade, že vlastníci nepostupujú a nerozhodnú podľa jeho odporúčaní. Ak chce navyše predísť aj zbytočným reklamáciám spôsobeným nekvalitnou prácou, ktorých riešenie musí ako správca vybaviť, musí zabezpečiť čo najlepšiu realizáciu prác. Základným predpokladom spokojnosti vlastníkov aj správcu domu s vykonanou obnovou je:

• výber zhotoviteľa prác s kladnými referenciami a skúsenosťami. Je základným predpokladom dobrej realizácie prác. Nie je ľahké presvedčiť vlastníkov bytov, že cena nie je pri výbere zhotoviteľa najdôležitejšia. Informácie a odporúčania správcu vlastníci niekedy posudzujú ako preferovanie zhotoviteľov a rozhodujú sa na základe neoverených informácií, napríklad od šikovného obchodného zástupcu realizačnej spoločnosti. Výber zhotoviteľa je však v rukách vlastníkov a správca musí zabezpečiť čo najlepšie vykonanie prác bez ohľadu na výber a referencie zhotoviteľa;
• výber skúseného stavebného dozoru, ktorý by mal vykonávať odborné poradenstvo a dohľad už pri príprave rozsahu prác pre spracovanie projektovej dokumentácie. Opäť by sa nemala pri výbere uprednostniť nižšia cena pred skúsenosťami a referenciami. Počas realizácie prác je stavebný dozor najdôležitejšou osobou zastupujúcou vlastníkov, odborne dohliadajúcou na vykonávané stavebných prác podľa projektovej dokumentácie overenej v stavebnom konaní;
• dodržanie projektovej dokumentácie, zmluvných podmienok a rozpočtu je problémom pre nejedného zhotoviteľa. Napriek odbornému dohľadu nad realizáciou prác stavebným dozorom, porekadlo „dôveruj, ale preveruj“ by malo vlastníkov viesť k zvýšenému záujmu o priebeh prác a k aktívnej účasti ich zástupcov na kontrole nielen počas kontrolných dní stavby. Ani schválenie odborného technického dozoru (stavebný dozor), ktorého „všetci dobre poznáme“, nezaručí jeho odbornú, aktívnu a nezávislú činnosť;
• kontrola, kontrola a opäť kontrola všetkého, čo s realizáciou obnovy domu súvisí. Aj zhotoviteľ s najlepšími referenciami môže skončiť s reklamáciou prác, pretože ich kvalita závisí od odbornosti, zručnosti a mnohokrát aj nálady jednotlivých pracovníkov na stavbe. Ak bude práce dôsledne kontrolovať stavebný dozor, správca, zástupca vlastníkov a občas aj samotní vlastníci bytov, výsledkom by mala byť požadovaná kvalita prác a spokojnosť všetkých zúčastnených strán.

Prečo sa vlastne zdôrazňujú vyššie uvedené postupy, ktoré sa javia ako samozrejmé? Z dôvodu, že ešte aj dnes niektorí zhotovitelia:

• zazmluvnia čo najväčší počet stavieb, na ktoré nemajú kapacity a ktoré ďalej ponúkajú na realizáciu tomu najlacnejšiemu poddodávateľovi;
• bránia sa už pri podpise zmluvy o dielo dohode o zmluvných pokutách aj za neodstrániteľné poruchy spôsobené nedodržaním základných technologických postupov;
• neočakávajú odbornú a pravidelnú kontrolu prác, sú prekvapení z požiadavky na dodržanie projektovej dokumentácie a dohodnutého rozpočtu;
• napriek školeniam, licenciám, certifikátom ISO a pod. nedodržiavajú technologické postupy, harmonogram prác, nie sú schopní zabezpečiť priebežnú organizáciu prác;
• zabezpečujú iba formálny dohľad nad realizáciou prác „lietajúcim stavbyvedúcim“, ktorý naraz „koordinuje“ niekoľko stavieb po celom Slovensku;
• pri zhotovovaní detailov nepostupujú podľa projektovej dokumentácie, záväznej slovenskej technickej normy, resp. technologického predpisu, keďže poznajú jednoduchšie a lacnejšie riešenia;
• použijú iný, lacnejší druh omietky, okien, zasklenia balkónov a lodžií, necertifikované rozperné kotvy, lacnejšiu povrchovú úpravu kovových konštrukcií a konštrukcie z iných profilov, ako sú uvedené v projektovej dokumentácii a zmluve;
• nedokážu dokončiť dielo ani za dvojnásobok zmluvne dohodnutého času;
• spoliehajú sa, že zámerne nízku zmluvnú cenu vyrovnajú fakturáciou prác, navyše aj za práce už uvedené v rozpočte;
• presviedčajú vlastníkov, že všetky problémy, vynútené opravy nekvalitných prác a zdržania sú bezdôvodne vyvolané správcom, pretože nevybrali zhotoviteľa podľa ich odporúčania;
• majú najkvalitnejšiu organizačnú zložku spoločnosti – tú obchodnú.

Ak zhotoviteľ nedbá na kvalitu prác a stavebný dozor vykonáva činnosť formálne (iba podpisovaním stavebného denníka a faktúr), realizácia môže vyzerať aj tak, ako vidieť na obr. 1 až 3.

Obr. 1 Výstužná mriežka bez základnej vrstvy

Obr. 2 „Odborne“ zhotovený zámok, „presvitajúca“ výstužná mriežka

Obr. 3 Výsledok lepenia tepelnoizolačných dosiek na nesúdržný podklad a neúčinné kotvenie

Uvedené príklady sú výsledkom prác vykonávaných v rokoch 2015 a 2016 viacerými zhotoviteľmi. Je zarážajúce, že väčšinu týchto závažných nedostatkov nezistil (alebo nechcel zistiť) stavbyvedúci ani stavebný (odborný technický) dozor.

Takmer všetky poruchy (okrem vetracej mriežky) je možné hodnotiť ako kritickú nezhodu v zmysle podmienok Technického a skúšobného ústavu stavebného, n. o. (TSÚS), na udeľovanie licencií na zhotovovanie vonkajších tepelnoizolačných kontaktných systémov (ETICS), ktorej zistenie je dôvodom na zrušenie licencie.

Dôraz na kvalitu

Ak hovoríme o kvalite vykonávaných prác, mali by sme začať od prípravy podkladov, teda od projektovej dokumentácie. Opäť je problémom nízka kvalita aj ako dôsledok nízkej ceny. Čím viac detailov technických riešení, konkrétnych postupov a materiálov projektová dokumentácia obsahuje, tým menšia je pre zhotoviteľa možnosť vybrať si to jednoduchšie a lacnejšie riešenie.

Zvýšenie objemu prostriedkov štátnej podpory na obnovu domov v ostatných rokoch prinieslo okrem pozitívnej stránky pre vlastníkov bytov aj problémy zhotoviteľov so zabezpečením dostatočného počtu skúsených a spoľahlivých pracovníkov. Stovky spoločností, ktoré sú držiteľmi licencie na zhotovovanie ETICS, sa jej získaním snažia presvedčiť investorov o kvalite nimi vykonávaných prác.

Ako uvádza TSÚS, ktorý ako akreditovaný inšpekčný orgán udeľuje licencie na zhotovovanie ETICS: „Držiteľ licencie týmto dokumentom preukazuje svoju spôsobilosť na vykonávanie špeciálnych stavebných prác, ktorých kvalita spolu s osverenými komponentmi tepelnoizolačného systému garantuje projektované parametre a životnosť zateplenia.“

Nič viac ako dodržanie týchto podmienok si investor ani neželá.
Ako si postrážiť obnovu vlastného domu sme uviedli, no v inom, menej informovanom dome bude pri rovnako nespoľahlivom zhotoviteľovi, stavebnom dozorcovi a nezáujme vlastníkov bytov zrejme realizácia prác opäť problémová.

Pomôcť by mohol väčší dôraz na kvalitu prác najmä zo strany stavebných dozorov, možno aj na základe prísnejšej zmluvy na výkon tejto činnosti. Systém celoživotného vzdelávania členov SKSI (Slovenská komora stavebných inžinierov) by bol určite efektívnejší, ak by jeho pravidelné absolvovanie bolo povinné na výkon tejto odbornej činnosti. K odbornosti dozorov by prispela aj podmienka preukázania absolvovania vzdelávania pri dozorovaní prác financovaných s podporou štátu a EÚ.

Vlastníci by si potom mohli takúto osobu schváliť na kontrolu prác aj pri iných spôsoboch financovania. Ak však vlastníci nedohodnú v zmluve o dielo dostatočné zabezpečenie svojich požiadaviek alebo nebudú ochotní kvalitu prác od zhotoviteľa aj vymáhať, možnosti riešenia nedostatkov na stavbe budú aj pre stavebný dozor limitujúce.

S pribúdajúcimi realizáciami, ale aj pribúdajúcimi poruchami zhotovených ETICS a nárastom požiadaviek na ich zdvojenie (zateplenie zatepleného) je namieste aj otázka, či nie je najvyšší čas vyčistiť trh od spoločností, ktoré nechcú alebo nevedia zabezpečiť dodržanie podmienok na udelenie licencie na zhotovovanie ETICS a primeranú kvalitu týchto prác. Pomôcť by mohla spätná väzba o vykonaných prácach od investorov, ktorá by pomohla TSÚS zamerať sa na opakovane problémových zhotoviteľov.

Ak však nebude vyžadovať prísne dodržiavanie technologických postupov a zmluvných podmienok zhotoviteľom prác každý investor, stále bude priestor aj na neodbornú a nezodpovednú prácu.

Všetko pre spokojnosť

Napriek všetkým viac či menej závažným nedostatkom a problémom pri vykonávaní obnovy bytových domov je prínos jej vykonania pre vlastníkov domu nepopierateľný. Odstránenie porúch stavby, ošetrenie obvodového plášťa, výmena spoločných technických zariadení po životnosti a úspora nákladov na dodávku tepla spolu s kvalitne vykonanými prácami skúseným a zodpovedným zhotoviteľom zabezpečia dlhoročnú spokojnosť vlastníkov s tak významným rozhodnutím.

Z pohľadu správcu domu – Stavebného bytového družstva v Púchove – môžeme v desaťročnej bilancii rokov 2005 až 2015 konštatovať, že z 34 obnovených domov v uvedenom období s centrálnym zdrojom tepla iba 5 z nich dnes dosahuje úsporu nákladov na teplo menej ako 35 % a 19 domov „šetrí“ viac ako 55 % tepla, spolu v objeme približne 506 000 € ročne (v cenovej úrovni roku 2015).

Z celkového počtu 46 doteraz obnovených domov sa vážnejšia porucha po obnove prejavila iba v jednom prípade – z dôvodu chyby projektovej dokumentácie stavby.
Spolu so spokojnosťou vlastníkov tak rastie aj spokojnosť správcu domu s výsledkami uskutočnených stavebných prác.

Literatúra
1. Podmienky IO/TSUS/01 na udeľovanie licencií na zhotovovanie vonkajších tepelnoizolačných kontaktných systémov (ETICS).
2. 25 rokov zatepľovania na Slovensku a 15 rokov činnosti OZ Združenia pre zatepľovanie budov, OZ ZPZ/TSÚS, 2015.

TEXT + FOTO: Pavol Hlušek, Stavebné bytové družstvo Púchov

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov 2/2017.