Našou úlohou je hľadať a realizovať úspory (Profil spoločnosti IN Facility, s. r. o.)
Upratovacie a čistiace práce a technická správa budov s outsourcingom energetiky – to sú najdôležitejšie oblasti záujmu spoločnosti IN Facility, s. r. o., ktorá už tretí rok pôsobí v oblasti komplexného facility managementu. Hoci spolumajitelia spoločnosti Oliver Ochaba a Patrik Miškovský umiestnili svoje sídlo do Modry, administratívne zázemie majú v neďalekom Pezinku. Odtiaľ koordinujú teritórium siahajúce od Nitry po Bratislavu, na ktorom realizujú svoju činnosť. Objem spravovaných plôch prekračuje 100 tisíc metrov štvorcových.
Poďme sa pozrieť detailnejšie na predmet vašej činnosti. Ktorý typ budov prevažuje vo vašom portfóliu?
O. Ochaba: Dominujú administratívne budovy, pričom každý rok sa nám v tejto oblasti podarí získať zaujímavú zákazku. V niektorých administratívnych budovách sa komplexne staráme nielen o technickú správu, ale aj údržbu, kúrenie, klimatizáciu a vzduchotechniku. V iných zase riešime čistiace a upratovacie práce.
P. Miškovský: K výhodám našej firmy patrí aj fakt, že máme veľkého obchodného partnera z Čiech. Je to spoločnosť AXA Penzijní fond. Keď táto spoločnosť na Slovensku kúpi nehnuteľnosť, odovzdá ju nám a my v nej vykonávame komplexný facility management. Napriek tomu sa nemôžeme sústrediť len na tohto jedného partnera a riziko nášho podnikania si musíme rozložiť aj na ďalších klientov.
Vaše pôsobenie pokrýva územie bývalého západoslovenského kraja. Ako získavate nových klientov?
O. Ochaba: Často na základe referencií, ale aj prostredníctvom konkrétnej ponuky. Pri získaní projektovej dokumentácie vieme znížiť niektoré ekonomické parametre, a to najmä v energetike. V jednej budove pre spoločnosť AXA sa nám napríklad podarilo takmer o polovicu znížiť taxu za elektrickú energiu.
Ako ste to dosiahli?
O. Ochaba: Oslovili sme elektrárne, aby prehodnotili svoj prístup k spotrebe elektriny. Tí ich napokon preradili z kategórie veľkoodberateľa a udelili nižšiu sadzbu. V tejto budove sme usporili aj pri spotrebe plynu. Kvôli zálohe sme použili dva kotly, pričom tak vykurujeme v iných teplotách. Naša snaha zákazníka nič nestojí, no táto pridaná hodnota ho dokáže presvedčiť a my si zvyšujeme u neho rating. Dobré referencie nás tak posúvajú ďalej.
Spolupracujete s klientom aj vtedy, keď mu úsporu neprinesiete?
P. Miškovský: Vždy sa snažíme čo najviac vyjsť v ústrety klientom a ušetriť im nejaké financie. Existujú však aj prípady, keď sme prišli za majiteľom budovy a povedali sme mu, že pri danom nastavení systému nie sme schopní mu vygenerovať úsporu. Dané nastavenie sme totiž vyhodnotili ako optimálne. Potom ostáva len na ňom, či bude s nami spolupracovať a zverí nám svoju budovu, alebo si ju ponechá bez správcovstva.
Úspory sa však dosahujú až po určitom čase. Je náročné presviedčať nových klientov?
O. Ochaba: V tomto smere je dôležitý vstupný audit, ktorý robíme zdarma. V zmluve sa zároveň zaväzujeme, že úsporu, ktorú sme vyčíslili, aj skutočne dosiahneme. Nikdy nám však nestačí len táto úspora, ale často hľadáme aj ďalšie možnosti, pretože vieme ponúknuť klientovi široké portfólio našich služieb. Potom presne vie, čo ho to bude mesačne stáť a koľko ušetrí. V tomto vzťahu uprednostňujeme priamy dialóg, pri ktorom vieme nájsť obojstranne prospešný postup.
P. Miškovský: Niekedy však vzniká problém aj pri dopyte. Nedávno nás napríklad oslovil správca projektu Tri veže ohľadom revíznych správ, pri ktorých však boli zle spracované podklady. Aj pre krátkosť času sme to museli odmietnuť, lebo sme to nedokázali ohodnotiť a v budúcnosti by mohli vzniknúť problémy. Ak nedokážeme udržať stopercentnú kvalitu služieb, zákazku odmietame. Dôležitá je spokojnosť zákazníka, ale aj našich zamestnancov.
Riešite zákazky aj dodávateľsky alebo ich realizujete najmä z vlastných zdrojov?
O. Ochaba: Máme vlastných 26 zamestnancov, ktorým garantujeme všetky zamestnanecké výhody. Ak však napríklad realizujeme umývanie výškovej budovy, objednávame si ľudí zvonka. Neoplatí sa totiž mať ľudí na služby, ktoré sa robia len 2- až 3-krát za rok. Máme však aj človeka, ktorý v rámci outsourcingu školí našich i externých zamestnancov v oblasti bezpečnosti práce aj pre výškové práce. Máme aj vlastného požiarneho i revízneho technika.
Vráťme sa ešte k úsporám, ktoré sa začínajú stávať alfou a omegou činnosti každej firmy. Do akej miery je táto situácia vodou na váš mlyn?
O. Ochaba: Je to skutočne aj pre nás alfou a omegou, veď asi každý majiteľ budovy je spokojný, ak sa mu náklady znižujú. Vždy je to závislé od mnohých faktorov. Je ťažké generovať úsporu pri novostavbách, keď sú niektoré náklady len relatívne, ale časom sa vyskytnú možnosti, kde usporiť a našou úlohou je ich hľadať a realizovať. Toto je úlohou celého nášho tímu pracovníkov, čiže dovolím si tvrdiť, že je to voda na náš mlyn.
Máte v svojej správe aj bytové domy?
O. Ochaba: Pri správe bytových domov sa naše pole pôsobnosti zužuje viac-menej len na upratovacie služby. Nanajvýš si niekto u nás objedná údržbu zelene, prípadne nejakú zimnú údržbu. V tomto prípade je to často obmedzené financiami a súhlasom nadpolovičnej väčšiny vlastníkov na bytovej schôdzi. Samozrejme, našu ponuku im čo najdetailnejšie prezentujeme a zostáva na nich, či sa pre nás rozhodnú.
P. Miškovský: Iným problémom v správcovstve bytov je energetika, pretože cez správcu ide celý tok energií, ktoré treba zaplatiť. Neraz však vzniká situácia, že vlastníci nezaplatia, no a správca potom berie bremeno ťažkostí na seba, preto sa tomu aj vyhýbame. Aj preto teda zatiaľ nechceme ísť do komplexnej správy budov. Pravda, pokiaľ by išlo len o údržbu domu, to sme schopní zabezpečiť.
Vo vašich službách som nenašiel sťahovanie, ktoré je pre mnohé podobné spoločnosti lákavé. Zamýšľate ju zaradiť?
P. Miškovský: Zatiaľ sme sa k tomu nedostali, ale sťahovanie firmy nevylučujeme. Na druhej strane však vykonávame stavebnú činnosť. A to od vypratania starých priestorov, cez kompletnú rekonštrukciu, administratívny servis až po finálnu časť zákazky. Zatiaľ to bolo pre spoločnosť AXA, ale v budúcnosti by to mohlo byť aj pre iných klientov.
O. Ochaba: Berieme to ako ďalšiu službu našim zákazníkom, pri ktorej nemusíme nikoho naháňať, lebo ju uskutočňujeme prostredníctvom vlastných zdrojov. Popri kompletnej palete stavebných prác vieme dodávateľsky zabezpečiť aj zateplenie budovy. Vždy však dbáme na literu zmluvy a keď sa na niečom dohodneme, tak to aj musí platiť.
Dôveryhodnosť nadovšetko?
O. Ochaba: S klientom máme zmluvu s istým finančným limitom, z ktorého sťahujeme prostriedky na bežné opravy podľa vlastného uváženia. O každom našom kroku však vždy klienta informujeme. Korektná spolupráca predpokladá aj v budúcnosti pre nás dobré referencie.
Predpokladám, že komunikujete aj s architektmi a projektantmi. Na akej úrovni prebieha táto spolupráca?
P. Miškovský: Je ideálne, ak sa k našej práci dostaneme ešte v zadávacej fáze alebo počas výstavby budovy. Takýmto prípadom bol komplex Centro Nitra, kde sme mnohé veci riešili hneď na začiatku. Vtedy sa dajú vychytať rozličné detaily, medzi ktoré patrí aj voľba vhodnej dlažby. Jednoducho, bez tejto spolupráce to nejde. My potrebujme ich a oni zase nás.
O. Ochaba: Synergiu z pozitívneho vzťahu s architektmi a projektantmi využívame aj pri pasportizácii. Robíme ju vtedy, keď si chce zákazník zhodnotiť svoju budovu alebo získať obraz o tom, v akom stave je jeho budova. Už po niekoľkých týždňoch testov mu vieme povedať, do čoho by mal investovať, aby mu nehnuteľnosť vydržala čo najdlhšie. Je príjemné pozrieť sa na budovu, ktorú sme kedysi upravovali a zistiť, že je v dobrej kondícii aj po piatich rokoch prevádzky.
S akými najčastejšími nedostatkami sa stretávate pri vašej činnosti?
P. Miškovský: Zdá sa, že legislatíva sa už upravila, ale najväčší problém je s nedostatočnou flexibilitou subdodávateľov. Často musíme rýchlo reagovať na potreby zákazníka a vieme to urobiť len vtedy, keď sme so subdodávateľmi užšie zviazaní.
O. Ochaba: Inou oblasťou je stále slabá úroveň komunikácie. Ak sa zníži alebo naruší, tak je to zlé a nastávajú konflikty, ktoré sa môžu obrátiť aj proti nám. Napríklad, ak sme sa nedozvedeli o veciach, ktoré si medzi sebou dohodli správca s majiteľom. My sme potom museli posunúť naše termíny. Preto sa vždy snažíme na problémy upozorňovať, ale súčasne navrhujeme riešenie.
Orientujete sa len na novostavby, alebo spravujete aj staršie budovy?
O. Ochaba: Prevládajú nové budovy, ale aj staršie, ktoré sú po rekonštrukcii. V súčasnosti napríklad kompletne obnovujeme staršiu budovu pre AXU na Kolárskej ulici v Bratislave, pričom jednu pamiatkovo chránenú má táto spoločnosť aj v historickom centre. Tá je tiež po kompletnej rekonštrukcii a my v nej vykonávame facility management.
Aké kontúry bude mať vaša činnosť v najbližšej budúcnosti? Plánujete ju rozšíriť, alebo budete skvalitňovať svoju doterajšiu aktivitu v oblasti facility managementu?
O. Ochaba: Našim cieľom je udržanie doterajšej kvality, ale ako som už spomínal na začiatku, určite sa chceme pomaličky rozširovať. Do akej miery, to nám ukáže asi čas. Máme v pláne aj zavedenie manažmentu kvality a iné podporné programy, ktoré nám pomôžu udržať súčasný trend.
Ľudo Petránsky
Foto: IN Facility
Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.
