asb.sk - Odborný portál pre profesionálov v oblasti stavebníctva
Partneri sekcie

Ako na financovanie obnovy bytových domov

26.04.2017

Obnova bytového domu predstavuje jednu z najväčších spoločných investícií vlastníkov bytov počas životnosti bytového domu.

Potreba finančných zdrojov na obnovu bytového fondu je obmedzená predovšetkým stanovením rozsahu predpokladanej obnovy. Dôkazom toho, že otázka obnovy nehnuteľností je jednou z priorít bytovej politiky štátu, je aj zahrnutie tejto problematiky do „Sčítania obyvateľov, domov a bytov v roku 2011“. Z výsledkov vyplýva, že k máju 2011 sa obnovilo 27 % rodinných domov a 41 % bytových domov (vrátane čiastočne obnovených).

Významný a pozitívny vplyv na realizáciu obnovy bytových domov na Slovensku má už viac ako dve desaťročia podpora štátu. Ide predovšetkým o rôzne úverové možnosti poskytované Štátnym fondom rozvoja bývania (ŠFRB), ktoré sa flexibilne inovujú a dopĺňajú (aktuálny prehľad uvádza tab. 1).

Ďalšou možnosťou je aj Slovenská záručná a rozvojová banka (SZRB), ktorá poskytuje okrem záručných programov aj investičný úver na obnovu bytového fondu.

Komerčné banky a stavebné sporiteľne

Komerčné banky a stavebné sporiteľne majú vo svojom portfóliu investičné úvery na čiastočnú obnovu bytových domov alebo kombináciu rôznych postupových krokov obnovy bytových domov, pričom ich podmienky sa neustále zvýhodňujú.

Ide o rôzne typy úverových produktov, ktoré sú určené tak na obnovu bytových domov, ako aj na financovanie ďalších stavebných prác (akými sú napr. úprava okolia, maľovanie schodísk a pod.), ale aj informácie súvisiace s energetickým posúdením a možnosťami dosiahnutia výrazných úspor v spotrebe energie.

Jednou z výhod pri poskytnutí takéhoto investičného úveru je aj fakt, že neobmedzuje vlastnícke práva majiteľov bytov pri predaji bytov v ich vlastníctve. Čerpanie investičného úveru je buď jednorazové, alebo postupné a niektoré komerčné banky umožňujú aj odklad splátok úveru.

Žiadateľom môže byť tak spoločenstvo vlastníkov bytov, ako aj vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome zastúpení správcom, ktorý vykonáva správu bytového domu na základe uzatvorenej zmluvy o výkone správy.

Úroková sadzba môže mať formu fixnej úrokovej sadzby (ktorá je pevná počas stanoveného obdobia a počas obdobia fixácie sa nemení) alebo variabilnú formu (ktorej výška sa počas trvania úveru mení v závislosti od trhových podmienok – najčastejšie sa prispôsobuje zmenám základnej úrokovej sadzby centrálnej banky a sadzbám, za ktorých si banky vzájomne požičiavajú) a je individuálne štandardne stanovovaná pre každého žiadateľa.

Pri nákladoch na úver netreba zabúdať jednak na úrok z prípadného omeškania, ktorý je v jednotlivých bankách rôzny, ako aj na poplatky za služby spojené s uzatváraním zmlúv.  
Stavebné sporenie na obnovu bytových domov podporuje štát štátnou prémiou, ktorá je určená pre spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Jej výška je v roku 2017 až 5 % z ročných vkladov, max. 66,39 €, pričom na každé 4 byty v bytovom dome pripadá 1 štátna prémia. Aktuálne podmienky poskytnutia úverov vybraných komerčných bánk a stavebných sporiteľní sú uvedené v nasledujúcich tabuľkách 2 a 3.

SlovSEFF III

SlovSEFF III umožňuje zvýhodnené financovanie projektov udržateľnej energie z úverovej linky Európskej banky pre obnovu a rozvoj (EBRD).

Za vhodné projekty sa považujú komplexné a veľké projekty na obnovu bytových domov, ktoré pozostávajú zo zvýšenia tepelnej ochrany teplovýmenného obalu (obvodových stien, striech, stropov nad nevykurovaným priestorom suterénov, pivníc), spolu s ďalšími opatreniami ako napr.: vyváženie vykurovacích systémov, zabudovanie nových energeticky úsporných okien (vo všetkých bytoch budovy), zvýšenie hrúbky tepelnej izolácie rozvodu vykurovania a teplej vody a pod.

Výhodou je možnosť získať nenávratný príspevok z grantových zdrojov EÚ po úspešnej realizácii projektu v závislosti od výšky dosiahnutých úspor (tab. 4). Minimálna úroveň úspor energie, ktorú je potrebné dosiahnuť, je 30 % celkovo dodanej energie hodnotenej ako rozdiel medzi objemom pred obnovou a po nej. Zúčastnené banky sú Slovenská sporiteľňa, a. s., VUB banka, a. s., a OTP Banka Slovensko, a. s.

Záverom...

Pozitívnym hľadiskom obnovy bytového fondu je predovšetkým zníženie energetickej náročnosti bytového domu, čo znamená úsporu výdavkov na vykurovanie, a tým aj celkové zníženie výdavkov na bývanie.

Nesporné finančné efekty, ktoré obnova vrátane zateplenia stavebných konštrukcií a výmeny okien prináša, t. j. úspora energie na úrovni približne 30 až 70 %, potvrdzujú výhodnosť investície, čo by malo byť dostatočne motivujúce pre rozhodnutie vlastníkov bytov vložiť vlastné peniaze do obnovy svojich bytových domov. Je potrebné si tiež uvedomiť, že vlastníci bytov majú nielen práva, ale aj povinnosť starať sa o svoj bytový dom, čo v konečnom dôsledku prináša aj vylepšenie jeho architektonického vzhľadu.

TEXT: doc. Ing. Daniela Špirková, PhD., Slovenská technická univerzita v Bratislave
FOTO: archív autorky

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov 1/2017.

Komentáre

Prepíšte text z obrázku do poľa. Ak nedokážete text rozoznať, kliknite na obrázok.

Ďalšie z JAGA GROUP