Činnosť správcov bytových domov nie je docenená

Keď spoločnosť Slovak Estate Management (SEM) začínala na trhu, nemala v správe ani jeden objekt. Po štvorročnom pôsobení ich má v portfóliu už viac ako pätnásť. Spravuje nové aj staršie bytové domy, ale spolupracuje aj s investormi pri rozvíjaní a realizácii správy a údržby novostavieb. Filozofiu spravovania bytových domov očami mladej spoločnosti nám predstavil konateľ firmy Marián Podoba.

Nepôsobíte na trhu dlho, a napriek tomu si získavate dôveru bytových domov aj investorov. Čomu pripisujete svoj úspech?
Firmu založili ľudia, ktorí už predtým mali skúsenosti so správou bytových domov. Spoločnosť vznikla ako odpoveď na trh a nové požiadavky vlastníkov bytov v čase, keď sa rozšírilo zakladanie spoločenstiev vlastníkov bytov a začal sa výrazne skvalitňovať výkon správy.

Pôvodné organizácie, väčšinou bytové podniky alebo bytové družstvá, reagovali na tento vývoj oneskorene najmä z toho dôvodu, že spravovali veľké množstvo bytov. Robiť zmeny v správe tohto rozsahu je dosť problematické. Takže sme sa rozhodli, že sa osamostatníme a pôjdeme vlastnou cestou.

Na čom ste postavili svoju činnosť?
Firma stojí na dôsledných právnych základoch, najmä na detailnom uplatňovaní zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorý je určujúcou právnou normou pre oblasť výkonu správy. Úskalie totiž spočíva v tom, že odchýlenie sa od zákonom stanoveného postupu sa nemusí prejaviť hneď, ale až po nejakom čase, pričom môže vzniknúť celý rad nepríjemností, resp. to môže ústiť do neschopnosti vyargumentovať vzniknutý problém alebo do finančných strát z prehratých súdnych sporov.

Zmluva o výkone správy musí byť z právneho hľadiska správne naformulovaná, aby podnecovala k platobnej disciplíne, príp. dávala právny základ napr. pri vymáhaní nedoplatkov, a aby umožňovala realizovať zámery, o ktorých vlastníci rozhodnú v rámci plánu rekonštrukcie alebo modernizácie domu. V ekonomickej oblasti ponúkame vlastníkom jeden alebo dva účty, ktoré môžu bez problémov kontrolovať prostredníctvom elektronických pasívnych vstupov cez internet. Vlastníci majú aj spolurozhodovacie právo na preplácanie faktúr, ktoré sa hradia z fondu prevádzky, údržby a opráv, takže si zodpovednosť za svoje peniaze skutočne uvedomujú.

Ťažiskovou oblasťou je  technický výkon správy a energetika, kde treba obyvateľom bytových domov vedieť poradiť postupnosť krokov pri výbere vhodného riešenia či navrhnúť najvýhodnejší spôsob financovania – od príspevkov zo Štátneho fondu rozvoja bývania až po dodávateľské úvery, kde sú realizátori projektu schopní projekt prefinancovať, resp. pristúpiť na to, aby ho vlastníci splácali z prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv, a to bezúročne. Takých dodávateľov máme.

Aké kritériá majú bytové domy pri výbere správcu?
V prvom rade zohráva dôležitú úlohu bezpečnosť, a to nielen fyzická, ale aj ekonomická. Vlastníci si chcú byť istí, že s ich finančnými prostriedkami sa správne nakladá. Ďalej ich zaujíma, čo všetko vie správcovská spoločnosť zabezpečiť v rámci technického výkonu. Oceňujú schopnosť pružne reagovať na požiadavky alebo vzniknuté problémy. Riešenie vieme zaistiť vlastnými kapacitami, a to do 24 až 48 hodín. V tomto čase dokážeme popísať, či dokonca odstrániť problém.

Vo vážnejších situáciách objednávame dodávateľské firmy, ktoré tiež vedia reagovať pomerne promptne. No hlavnú úlohu zohráva spätná väzba. Komunikujeme vo veľkej miere cez internet, vďaka čomu nás nemusia vlastníci priamo navštevovať a majú prehľad o tom, ako postupujeme pri riešení problému. Je to odpoveď na modernú dobu, ktorá vyžaduje moderný spôsob komunikovania a ľahkú dostupnosť informácií. Ako prví sme zriadili bytovým domom vlastné internetové stránky s chráneným prístupom len pre vlastníkov domu. Ak si chcete pozrieť presné znenie zmluvy o výkone správy alebo prijaté uznesenie prípadne celú zápisnicu zo schôdze vlastníkov, nemusíte sa obracať na správcu alebo sa pýtať svojich susedov. Prihlásite sa na stránku svojho bytového domu a jednoducho sa pozriete.

Možno tam nájsť aj informácie o dlhodobých plánoch údržby a opráv, na ktoré sa dá reagovať online, príp. pripojiť svoje návrhy či postrehy. Stránka obsahuje aj informácie o nákladovom liste objektu s celoročným výpočtom všetkých plnení, ktoré dom spotreboval, vďaka čomu si vedia vlastníci porovnať svoje náklady  napr. s nákladmi z minulého roka, vedia si vyhodnocovať trendy a prijať vhodné opatrenia.

Čo v súčasnosti možno zaradiť medzi najväčšie problémy vlastníkov bytov?
Najčastejšie sa objavujú ťažkosti s únosnosťou platenia nájomného a energií. Po ohlásenom 20-percentnom zvýšení ceny plynu počítame s ďalšími dosahmi na rozpočet domácností. Na túto informáciu sme preto zareagovali vytvorením úsporných programov pre naše bytové domy, napríklad opatrením, vďaka ktorému vieme dosiahnuť až 40-percentnú úsporu studenej vody.

Akým spôsobom?
Domom sme ponúkli osadenie takzvaných perlátorov, v ktorých sa premiešava voda so vzduchom, vďaka čomu vzniká dojem, že sa používa rovnaké množstvo vody. V skutočnosti je však úspora veľmi citeľná. V toaletách zasa používame zariadenie, ktoré zamedzuje zbytočnému plytvaniu pitnej vody približne o 20 až 30 %.

K nemenej dôležitým úsporným investičným akciám patrí hydraulické vyregulovanie vykurovacej sústavy, či osadenie programovateľných termostatických hlavíc na ventily radiátorov, ktoré odstraňujú subjektívny vplyv vlastníka na ich každodennú reguláciu. Tú robí program automaticky podľa toho, ako ho nastavíte. Tento program prináša aditívnu úsporu tepla až 20 % oproti bežným úsporám.

Ďalej to je vyváženie rozvodov teplej vody, zatepľovanie domov alebo modernizácia rozvodov inžinierskych sietí. Vďaka liberalizácii trhu zasa vieme ponúknuť o 10 % lacnejšiu elektrickú energiu. Namiesto tradičného dodávateľa spolupracujeme s takým, ktorý nám pri uzavretí zmluvy s väčším množstvom domov vie poskytnúť zľavu.

Aký je hlavný rozdiel v správe staršieho a novšieho bytového fondu?
Starší dom potrebuje predovšetkým technickú modernizáciu rozvodov. Plán údržby a opráv treba nastaviť tak, aby sa ľuďom znížili nadbytočné náklady, ktoré pri prevádzke vznikajú v dôsledku úniku tepla. Nové bytové domy sú síce zateplené aj vyregulované, ale výsledné náklady ovplyvňuje kvalita odvedenej práce. V mene vlastníka sa staráme o reklamáciu porúch, ktoré zapríčinil zhotoviteľ stavby, a na základe skúseností navrhujeme obyvateľom domu riešenie. Veľakrát investori postavia nádherný dom, v ktorom, bohužiaľ, nepremyslia všetky detaily. Vlastníci si však pri kúpe bytu neprezrú napr. spoločné časti, s ktorými potom oprávnene nie sú spokojní, lebo im prinášajú vysoké prevádzkové náklady.

Do istého bytového domu so štyridsiatimi bytmi napr. staviteľ namontoval len jeden okruh na osvetlenie spoločných priestorov. Pri zapínaní a vypínaní svetla vznikajú vysoké prechodové prúdy, ktoré majú silný negatívny vplyv na životnosť žiariviek. Tie, samozrejme, neustále treba vymieňať. Mesačne ich nahradíme približne dvadsiatimi novými kusmi. Napriek tomu je všetko v poriadku, pretože dom prešiel revíznou kontrolou a záverečná správa hovorí o tom, že všetky zariadenia pracujú správne a zodpovedajú slovenskej technickej norme. To vlastníkov pripravuje o možnosť uplatnenia reklamácie.

Dá sa tomu predísť ešte predtým, než sa vlastníci do domu nasťahujú?
Áno, je to vlastne jedna z úloh facility managementu, čo si dnes už mnohí investori začínajú uvedomovať. To je dôvod, prečo sa zúčastňujeme rozličných tendrov na aktuálne projekty. Vieme investorom poradiť, ako napr. riešiť elektrické rozvody, inštalovať fotobunky, aby dom, obrazne povedané, nežiaril ako lampiónový sprievod, ale aby sa osvetľovali len tie sekcie, ktoré sa v danej chvíli použív ajú. Vďaka takýmto premysleným opatreniam dochádza jednak k úspore prevádzkového materiálu, jednak elektrickej energie. Niektorí investori už pred výstavbou oslovia správcovské spoločnosti, pretože môžu ich skúsenosti zúročiť pri budovaní kvalitného objektu. V tomto procese pôsobíme ako poradný orgán, pričom je na samotnom investorovi, ako jednotlivé prvky technicky zrealizuje. Je dôležité, aby bol nielen dobrým staviteľom, ale aj vyspelým poskytovateľom kompletných služieb. Klient, ktorý bude mať zabezpečenú aj perfektnú správu domu, svoju spokojnosť automaticky spojí aj s menom investora.

Čo je následne dôležité pri údržbe novostavieb?
V súčasnosti sa kladie dôraz na bezpečnosť vstupu do bytových domov. Mnoho novostavieb má vstupy vybavené elektronicky kontrolovateľnými systémami, pomocou ktorých možno presne identifikovať, kto v konkrétnom čase do objektu vošiel.

Druhým faktorom je udržiavanie spoločných rozvodov a priestorov, úprava okolia domu, tzv landscaping. V novostavbách ide v prevažnej miere o demograficky mladšiu skupinu obyvateľov, ktorí si viac uvedomujú, že spoločné priestory im patria a majú záujem o to, aby inžinierske siete boli v dobrom stave. Ihneď reagujú, keď zaregistrujú, že niečo nie je v poriadku. Veľakrát sa stáva, že nám ten istý problém ohlásia viacerí obyvatelia jedného vchodu.

V Bratislave je vlastnícke povedomie dosť živé, nároky na správcov sú pomerne vysoké a zároveň je tu najväčšia konkurencia správcovských spoločností. Vo väčších mestách je záujem ľudí o správu domov badateľnejší aj z toho dôvodu, že za byty museli zaplatiť viac. A keďže vynaložili viac finančných prostriedkov, prirodzene sa zaujímajú o svoje prostredie – chcú, aby sa ich majetok zachovával a zveľaďoval.

V starších domoch zasa zohráva dôležitú úlohu práve obnova. Aké s ňou máte skúsenosti?
Vďaka rekonštrukcii a zatepleniu strechy dom spolu s vyregulovaním  vykurovacej sústavy sme dosiahli 40-percentnú úsporu tepla a teplej úžitkovej vody. Napriek zvyšovaniu cien energií naši zákazníci platia mesačné preddavky približne v rovnakej výške, niektorým sa dokonca znížili. To je významný efekt obnovy – keď vlastníci vidia, ako sa im vracajú vynaložené prostriedky. K nominálnej úspore však nemusí dôjsť zakaždým. Za mesačný predpis platíte pred obnovou, povedzme, 3 000 korún. Po takejto investícii sa môže stať, že budete platiť 3 100 korún, čiže teoreticky došlo k zdraženiu. Keď však zoberiete do úvahy, že obnova trvala napr. poldruha roka a v tomto období vystúpili ceny o 40 %, je to napriek tomu výrazná úspora. Bez obnovy by sme možno mohli hovoriť o sume 3 500 korún. Toto však treba vlastníkom dôkladne vysvetliť a podložiť dokladmi.

Máte v správe aj vyše 100-ročný dom…
Je to bytový dom, v ktorom bývajú sociálne odkázané rodiny s regulovaným nájomným. Ide teda o špecifický prípad, pri ktorom nemožno uvažovať o forme nejakého fondu, z ktorého by sa dala odfinancovať obnova storočných rozvodov, strechy, múrov, omietky, výťahu či vydláždiť dvor alebo skultúrniť prostredie. Správca, ktorý spravuje takýto typ bytového domu, podstupuje oveľa väčšie riziko, pretože stav domu podľa slovenskej technickej normy nie je vyhovujúci a kedykoľvek si môže vybrať svoju daň v podobe havárie.

Preto sme sa spolu s väčšinovým vlastníkom, ktorým je farský úrad, rozhodli nájsť investora so záujmom vybudovať nadstavbu a v rámci nej byty. Tie by mohol odpredať, pričom protihodnotou by bola kompletná obnova objektu. Celý takmer dvojročný proces sa nám podarilo zavŕšiť podpisom zmluvy o nadstavbe. Napriek tomu nemôžeme projekt zrealizovať.

Lokalita starého mesta totiž patrí pod pamiatkovo chránené územie – projektová dokumentácia sa tak prerábala už šesťkrát. Medzičasom aj na postoch magistrátu hlavného mesta došlo k zmene, takže dlho nevedel nikto urobiť rozhodnutie. Investičná spoločnosť čakala na žiadosť na územné rozhodnutie rok, pričom prvé územné konanie bolo vytýčené až v lete tohto roka. Mysleli sme si, že už tento rok budeme mať dom pod novou strechou, žiaľ, nie je tomu tak. Z našej strany je proces dávno ukončený, ale realizácii projektu bráni nedostatočné fungovanie mechanizmov mesta.

Problémom vraj môžu byť aj dlhy po predchádzajúcich správcoch…
Áno, pri odovzdaní výkonu správy často vznikajú problémy s odovzdaním účtovnej agendy. Stáva sa, že k domu, ktorý sme preberali 1. januára, ešte po trištvrte roku nemáme kompletnú agendu. Odovzdanie fyzického zostatku peňazí na účte totiž nemusí všetko riešiť, pretože nevieme, či ide o správnu sumu. Potrebujeme informácie o nákladoch, preplatkoch, nedoplatkoch z vyúčtovania spotrebovaných plnení  a služieb, či iných záväzkoch minulých období. Správca pri preberaní domu musí nahrať počiatočné účtovné stavy. Predpisy v mesačných preddavkoch tiež majú vychádzať z nákladov za uplynulé obdobie. Od predchádzajúceho správcu preto potrebuje nový správca minimálne nákladový list, aby vedel jednotlivé komodity rozrátať. V opačnom prípade to môže urobiť len odhadom a po istom období, napr. po polroku, stanoviť náklady na základe skutočne zaplatených faktúr.

Ako sa rieši táto situácia?
Zväčša rokovaním, pretože súdne vymáhanie býva zdĺhavé a problematické, čiže prakticky neriešiteľné. Sú len dve možnosti: buď sa správca časom sám zorientuje, alebo získa aspoň časť údajov od pôvodného správcu. Tomuto stavu napomáhajú aj legislatívne nedostaky, o ktoré sa niektorí správcovia opierajú. Zákon o vlastníctve bytov totiž presne nestanovuje, kto, kedy a ako má urobiť odovzdanie správy a kto má urobiť vyúčtovanie za uplynulé obdobie. Vzťahy medzi správcami nie sú jednoznačne určené a nakoniec na to doplácajú vlastníci.

Samotná činnosť správcu bytových domov nie je docenená, či už ide o správu na základe zmluvy o výkone správy, alebo zmluvy pri forme spoločenstva vlastníkov bytov. Prakticky môže správu vykonávať ktokoľvek bez akéhokoľvek vzdelania – napriek tomu, že správca narába s peniazmi vlastníkov, vedie ich osobné kontá a musí vedieť správne urobiť vyúčtovanie energetických a iných nákladov domu na jednotlivých vlastníkov a má zodpovedať za dodržiavanie celého radu technických noriem. Je udivujúce, že napr. cestovná alebo realitná kancelária, ktorá robí len zlomok činnosti správcu, patrí medzi koncesované živnosti.

Ako vidíte rozvoj správy bytových domov do budúcnosti?
Bude pribúdať počet zmiešaných domov, ktoré budú obsahovať aj bytové, aj nebytové jednotky, teda obchodné priestory, garáže či pozemky, čo bude klásť nové výzvy a požiadavky na správcov. Dúfam, že sa bude rozvíjať aj stránka odbornej zdatnosti správcov. V tejto oblasti by podľa môjho názoru malo dôjsť minimálne k novelizácii zákona.

Anna Salvová
Foto: autorka, SEM

Článok bol uverejnený v magazíne Správa budov 4/2008.