Záložné právo v prospech spoločenstva
Záložné právo k bytu alebo k nebytovému priestoru v prospech spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome je záložným právom zákonným. Znamená to, že vzniká už zo zákona ku každému bytu alebo nebytovému priestoru v bytovom dome, a to prvým prevodom bytu alebo nebytového priestoru do osobného vlastníctva nájomníka podľa ustanovení zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon).
Záložné právo je uvedené v zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, na základe ktorej sa vykoná zápis do katastra nehnuteľností a táto informácia sa uvedie v liste vlastníctva ako ťarcha.
Zákon v § 15 uvádza nasledovné: Na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo nebytovému priestoru v dome záložné právo v prospech spoločenstva. Ak sa spoločenstvo nezriaďuje, vzniká zo zákona záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vznik a zánik záložného práva sa zapíše do katastra nehnuteľností na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome; návrh na zápis podáva predseda alebo správca.
Podstata zápisu
Podstatou zápisu záložného práva zo zákona je zabezpečenie pohľadávok, ktoré vzniknú z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník, najmä na zamedzenie neplatenia povinných úhrad za služby a do fondu a tiež na zamedzenie protiprávneho konania namiereného proti ostatným vlastníkom.
Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov je právnická osoba, ktorá zabezpečuje služby spojené s užívaním bytov na základe zmluvných vzťahov s dodávateľmi, ako aj údržbu, rekonštrukciu a obnovu spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva. Vlastníci bytov a nebytových priestorov sú povinní v zmysle zmluvy o spoločenstve vyplývajúcej zo zákona (§ 10) poukazovať mesačné preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrady za plnenia (služby spojené s užívaním). Spoločenstvo je zasa povinné zo získaných finančných prostriedkov uhrádzať platby za bytový dom vyplývajúce zo zmluvných vzťahov.
V prípade, že niektorému vlastníkovi vznikne dlh na povinných úhradách za byt alebo nebytový priestor, práve záložné právo zo zákona a jeho zapísanie do listu vlastníctva dáva možnosť vymáhania pohľadávok – dlhov. Tieto dlhy vymáha spoločenstvo súdnou cestou alebo mimosúdnym konaním.
Záložné právo k bytu alebo nebytovému priestoru môže vzniknúť aj zo zmluvy, napríklad pri hypotekárnom úvere a podobne.
V prípade vymáhania dlhu je potom poradie veriteľov, ktorí si uplatnia nárok na vyrovnanie pohľadávky, nasledovné:
1. záložný veriteľ zo zákona,
2. záložný veriteľ zo zmluvy o hypotekárnom úvere,
3. ďalší veritelia, ak si uplatňujú právo na vyrovnanie pohľadávok.
| Príklad Návrh na zápis záložného práva v prospech spoločenstva podľa zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov – LV č. ………………………… Spoločenstvo vlastníkov bytov „………………………“, ul. …………… č. d. …, PSČ ………….. ako správca bytového domu zaregistrované na ………….. úrade v ……… dňa ………….. pod reg. č. ……… na základe rozhodnutia vlastníkov bytov zo dňa …… a predloženej Zmluvy o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov zastúpené predsedom spoločenstva ………… na základe Zmluvy o spoločenstve vlastníkov bytov Prílohy: Zmluva o spoločenstve vlastníkov bytov „ …………………… “ |
Prečo je zápis záložného práva v prospech spoločenstva dôležitý?
Na Združenie spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku (ZSVB) ako organizáciu poskytujúcu poradenstvo spoločenstvám vlastníkov bytov a nebytových priestorov sa obrátil s prosbou o pomoc predseda spoločenstva pri vymáhaní dlhu od vlastníka. Išlo o prípad, keď vlastník bytu nesplácal hypotekárny úver banke a zároveň mal dlh aj voči spoločenstvu na zálohových platbách za byt. Banka si uplatnila nárok na vyrovnanie pohľadávky formou platobného rozkazu súdnou cestou a následne po nadobudnutí právoplatnosti cez exekútorský úrad.
V rozhodnutí súdu bolo poradie veriteľov nasledovné:
a) spoločenstvo
b) banka
c) ďalší veriteľ.
Až potiaľto by to bolo v poriadku. Avšak toto spoločenstvo nevzniklo zároveň s prevodom bytov do osobného vlastníctva. Pri prvom prevode boli uzatvorené zmluvy o výkone správy s každým vlastníkom. Pôvodný vlastník (obec) dal zaregistrovať v katastri záložné právo zo zákona v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Po dodatočnom zriadení spoločenstva vlastníci nepožiadali o zmenu zápisu záložného práva zo zákona v liste vlastníctva v prospech spoločenstva, a to zostalo v pôvodnej podobe. Exekútor na základe rozporu zápisu v liste vlastníctva a skutkovému stavu vrátil konanie na súd, ktorý potom presunul pohľadávku spoločenstva vymáhanú od neplatiča z prvého miesta na posledné. Spoločenstvo preto nemalo pokrytú celú pohľadávku, ktorú si voči vlastníkovi uplatnilo, pretože boli uspokojení veritelia v prvom a druhom poradí.
Ako konať?
Spoločenstvo muselo neodkladne zvolať zhromaždenie, na ktorom rozhodlo o zápise záložného práva v prospech spoločenstva do katastra nehnuteľností a poverilo predsedu o podanie návrhu na jeho zápis, aby došlo k zosúladeniu skutkového stavu so zapisovanými skutočnosťami v liste vlastníctva.
Stratu, ktorá vznikla, však už bolo možné nahradiť iba v zdĺhavom občianskoprávnom spore.
V ďalšom prípade, ktorý Združenie spoločenstiev vlastníkov bytov pomáhalo riešiť, išlo o zápis zmeny vlastníctva bytu z rodičov na deti na základe darovacej zmluvy. Kataster pozastavil konanie – nevykonal zápis vlastníckeho práva v prospech obdarovaných detí, pretože potvrdenie o tom, že vlastník bytu nemá žiadne nevyrovnané záväzky k dňu podania žiadosti o zápis do katastra, vydalo spoločenstvo. Pritom záložné právo zo zákona v liste vlastníctva bolo zapísané v prospech ostatných vlastníkov, a nie v prospech spoločenstva tak, ako v predchádzajúcom prípade.
Aj toto spoločenstvo muselo zvolať zhromaždenie vlastníkov, rozhodnúť o zápise záložného práva v prospech spoločenstva. Až po predložení potrebnej dokumentácie kataster zápis zmeny vykonal.
Skontrolujte a urýchlene konajte
Z predchádzajúcich prípadov vyplýva, že pri zmene formy správy, teda ak sa zriaďuje spoločenstvo (alebo aj v opačnom prípade, ak spoločenstvo zaniká), je treba vykonať zmenu zapisovaných skutočností súvisiacich so záložným právom zo zákona do katastra nehnuteľností, aby sa predišlo komplikáciám pri zmene vlastníctva, čo je ten lepší prípad, alebo k poškodeniu vlastníkov tým, že sa obmedzí možnosť vymáhateľnosti dlhu od vlastníkov.
Odporúčame, aby každé spoločenstvo, ktoré bolo dodatočne založené, teda nie súčasne s prevodom bytov do osobného vlastníctva, skontrolovalo zapisované skutočnosti v liste vlastníctva, a pokiaľ nemajú zapísané záložné právo v prospech spoločenstva, aby urýchlene podali návrh na jeho zápis podľa nasledujúceho vzoru.
Odmietnutie katastrom
Žiaľ, stretli sme sa aj s takým prípadom, keď kataster odmietol vykonať zápis zákonného záložného práva v prospech spoločenstva. V zdôvodnení uviedol, že k zápisu záložného práva je nutné uvádzať konkrétnu čiastku a konkrétny byt, pre ktorý sa záložné právo zapisuje.
Boli sme prekvapení postupom tejto správy katastra, preto sme sa obrátili na ďalšie katastrálne úrady o informácie, ako postupujú pri zápise tohto úkonu. Záložné právo zo zákona všetky oslovené úrady zapisujú automaticky. V prvom rade pri prevode bytov do osobného vlastníctva zapisujú záložné právo v prospech všetkých vlastníkov. Ak pri prevode bytov vzniká spoločenstvo, tak v prospech spoločenstva. Pri dodatočnom zriadení spoločenstva a preukázaní registrácie na OÚ opäť bez problémov zmenia zápis záložného práva v prospech spoločenstva. Dokonca sa stalo, že v zmluve o prevode nebolo zapísané, že vzniká záložné právo, ale tým, že toto záložné právo ukladá zákon, kataster ho automaticky zapísal.
Ak je záložné právo v prospech spoločenstva dané zákonom a jedinou podmienkou pre jeho zápis je preukázanie vlastníctva bytu a aktuálny výpis o registrácii spoločenstva, nemôže kataster klásť ďalšie podmienky jeho zápisu.
V prípade, ak sa záložné právo zapisuje voči tretím osobám na základe zmluvy, kde subjekt, ktorý si uplatňuje zápis záložného práva k bytu alebo nebytovému priestoru, musí preukázať, voči ktorému bytu alebo NP, v akej výške pohľadávky a na základe akého právneho vzťahu (napríklad pri úveroch na byt) si záložné právo uplatňuje.
Treba si uvedomiť, že pri prevode bytov do osobného vlastníctva od pôvodného vlastníka (napríklad mesta) neexistovali žiadne pohľadávky voči budúcim vlastníkom, a napriek tomu sa záložné právo zo zákona zapísalo, či už voči všetkým vlastníkom, alebo voči spoločenstvu, ktoré vzniklo zároveň s prevodom bytov.
Ing. Otília Leskovská
Foto: Dano Veselský
Autorka je I. viceprezidentka Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku.
Článok bol uverejnený v magazíne Správa budov.
