Voľba predsedu a členov rady SVB

Po uplynutí trojročného funkčného obdobia sa v spoločenstvách pristupuje k novej voľbe predsedu a členov rady. Ako správne postupovať pri tomto úkone je jednou z častých otázok.

S voľbou orgánov spoločenstva súvisia ustanovenia zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon). Orgány spoločenstva a ustanovenia súvisiace s ich voľbou a funkčným obdobím ustanovuje § 7c takto:

„(1) Orgánmi spoločenstva sú
a) predseda,
b) rada,
c) zhromaždenie,
d) iný orgán, ak tak ustanoví Zmluva o spoločenstve.
(2) Predseda je štatutárny orgán, ktorý riadi činnosť spoločenstva a koná v jeho mene. Predsedu volí zhromaždenie nadpolovičnou väčšinou všetkých hlasov vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na tri roky. Za predsedu môže byť zvolená len fyzická osoba, ktorá je spôsobilá na právne úkony a je bezúhonná.
(3) Predsedu odvoláva zhromaždenie nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak je predseda odvolaný a nie je súčasne zvolený nový predseda, ak sa predseda vzdá funkcie alebo ju nie je schopný vykonávať z iných dôvodov, najmenej po dobu troch po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, do zvolenia nového predsedu vykonáva funkciu predsedu člen rady určený radou.
(6) Rada má najmenej troch členov. Členom rady môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Členom rady nemôže byť predseda. Funkčné obdobie rady je tri roky.
(8) Za bezúhonného sa na účely tohto zákona považuje ten, kto nebol právoplatne odsúdený za trestný čin hospodársky, trestný čin proti majetku alebo iný trestný čin spáchaný úmyselne, ktorého skutková podstata súvisí s predmetom činnosti spoločenstva, ak sa naň nehľadí, akoby nebol odsúdený. Bezúhonnosť sa preukazuje výpisom z registra trestov nie starším ako tri mesiace.“
Povinnosti súvisiace s registrovaním nového predsedu ustanovuje § 7 takto:
„(7) Do registra sa zapisuje
a) názov a sídlo spoločenstva,
b) identifikačné číslo,
c) orgány spoločenstva,
d) meno, priezvisko a adresa trvalého pobytu štatutárneho orgánu.
(8) Do registra sa zapisuje aj zmena alebo zánik zapisovaných skutočností. Štatutárny orgán je povinný podať príslušnému správnemu orgánu návrh na zápis zmeny zapisovaných skutočností do 15 dní odo dňa, keď zmeny nastali, na ktorom musí byť pravosť podpisu úradne osvedčená. Ak bol návrh podaný oneskorene, zmenu alebo zánik zapisovaných skutočností, na základe tohto návrhu, správny orgán nezapíše. K návrhu sa musí priložiť zápisnica, prezenčná listina a uznesenie zhromaždenia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „zhromaždenie“) o vykonaní zmeny Zmluvy o spoločenstve, dodatok k Zmluve o spoločenstve v dvoch vyhotoveniach, správny poplatok a pri zmene štatutárneho orgánu aj doklad preukazujúci jeho bezúhonnosť.“
Ako pristupovať k voľbe predsedu a členov rady a aké úkony je potrebné v súvislosti s tým vykonať je tu chronologicky spracované tak, aby bolo zrejmé ako majú jednotlivé úkony za sebou nasledovať.

1. Končí sa volebné obdobie predsedu
Volebné obdobie, na ktoré sa orgány spoločenstva volia, je trojročné. Predseda spoločenstva sa stáva štatutárom dňom zápisu v Registri spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov vedenom príslušným okresným úradom v sídle kraja – OÚ Banská Bystrica, Bratislava, Košice, Nitra, Prešov, Trenčín, Trnava, Žilina (ďalej len register spoločenstiev). Zápis zmeny zapisovaných skutočností, medzi ktoré patrí zápis predsedu spoločenstva, treba vykonať do 15 dní odo dňa, keď nastali zmeny. Teda odo dňa konania zhromaždenia, na ktorom bol nový predseda zvolený, alebo odo dňa konania písomného hlasovania, ktorým bol nový predseda zvolený. V prípade, že sa v tejto lehote nepodá návrh na zápis zmeny zapisovaných skutočností do registra spoločenstiev, správny orgán (OÚ) zmenu nezapíše. Potom treba voľbu predsedu opakovať.

Chronologický postup:
A. Rada ako orgán, ktorý v zmysle zákona zvoláva zhromaždenie, oznámi vlastníkom, že končí sa volebné obdobie predsedu, a požiada ich, aby sa vyjadrili, či má niekto záujem vykonávať túto funkciu. V prípade, že áno, na oznamovacej tabuli sa vyvesí oznámenie s dátumom, do ktorého majú vlastníci predložiť svoju kandidatúru alebo návrhy. Treba si uvedomiť, že vlastníci navrhnutí na výkon funk­cie predsedu musia s kandidatúrou súhlasiť. Samozrejme, že sa nevylučuje ochota aktuálne­ho predsedu pokračovať vo funkcii predsedu.

Poznámka:
Predseda spoločenstva nemusí byť vlastníkom bytu. Zákonné podmienky, ktoré musí kandidát na predsedu spĺňať, sú:
•    spôsobilosť na právne úkony (vek nad 18 rokov, svojprávnosť);
•    bezúhonnosť (doložená výpisom z registra trestov).

Na základe návrhov sa vytvorí kandidačná listina.
Rada zvolá zhromaždenie a oznámenie doručí vlastníkom päť dní pred jeho konaním.

Poznámka:
Deň konania zhromaždenia sa do piatich dní pred konaním zhromaždenia nezarátava!

V pozvánke na zhromaždenie, ktoré sa zvoláva iba s cieľom zvoliť predsedu, je zvyčajne uvedený takýto program rokovania:
17.45 – 18.00 hod. – Prezentácia vlastníkov bytov
1.    Začiatok rokovania zhromaždenia
2.    Schválenie programu rokovania
3.    Voľba pracovného predsedníctva zhromaždenia (predsedajúci, komisie – mandátová, volebná, návrhová, zapisovateľ, overovateľ zápisnice)
4.    Správa mandátovej komisie
5.    Voľba predsedu (kandidáti)
6.    Správa volebnej komisie
7.    Diskusia
8.    Správa návrhovej komisie – prerokovanie návrhu a schválenie uznesenia
9.    Záver rokovania zhromaždenia

Poznámka:
Pri voľbe predsedu treba pripraviť prezenčnú listinu v dvoch vyhotoveniach, keďže k registrácii sa prikladá originál prezenčnej listiny príslušnému OÚ.

Hlasovanie pri voľbe predsedu:
Predseda sa volí nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov. Za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník alebo spoluvlastníci jeden hlas, ktorý pripadá na ich byt alebo nebytový priestor. Pri voľbe predsedu možno použiť ustanovenie § 14 ods. 2, teda zvoliť predsedu nadpolovičnou väčšinou zúčastnených. Pretože sa pri použití tohto ustanovenia zákona robia najčastejšie chyby pri určení počtu hlasov, uvedieme príklad:
V bytovom dome je 48 bytov = 48 hlasov, nadpolovičná väčšina všetkých je 25 hlasov.
Ak je na začiatku rokovania prítomných 25 a viac vlastníkov oprávnených hlasovať, pred­seda je právoplatne zvolený, keď získa najme­nej 25 hlasov = nadpolovičná väčšina všetkých.

V zápisnici sa musí uviesť:
18.00 hod. – začiatok rokovania; prítomných 25 vlastníkov
Mandátová komisia konštatuje, že zhromaždenie je uznášaniaschopné a môže prijímať rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov.
Ak sa na zhromaždení zúčastní menej ako 25 vlastníkov, predseda sa volí nadpolovičnou väčšinou zúčastnených po uplynutí jednej hodiny od začiatku zhromaždenia v zmysle § 14 ods. 2.
Rokovanie zhromaždenia pokračuje ďalej a má informatívny charakter. Hodinu od začiatku rokovania predsedajúci opätovne vyzve mandátnu komisiu, aby vykonala sčítanie prítomných vlastníkov oprávnených hlasovať.

V zápisnici sa musí uviesť:
18.00 hod. – začiatok rokovania; prítomných 24 vlastníkov
Mandátová komisia konštatuje, že zhromaždenie nie je uznášaniaschopné a nemôže prijímať rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov.
Zápis prerokovaných informácií
19.00 hod. – prítomných 24 vlastníkov
Mandátová komisia konštatuje, že zhromaždenie je uznášaniaschopné a môže prijímať rozhodnutia v zmysle § 14 ods. 2, a to nadpolovičnou väčšinou zúčastnených.
Za každého kandidáta sa hlasuje zvlášť. Ak žiaden z kandidátov nezíska požadovaný počet hlasov, môžu sa vlastníci na zhromaždení dohodnúť, že sa budú voľby opakovať. Do ďalších volieb môžu zaradiť dvoch kandidátov, ktorí získali najviac hlasov a voľby opakovať. V prípade, že opätovne žiaden z kandidátov nezíska potrebný počet hlasov, môže predseda v nasledujúcich dňoch po zhromaždení vyhlásiť písomné hlasovanie o voľbe predsedu.
Pri voľbe predsedu písomným hlasovaním je predseda právoplatne zvolený, ak zaňho hlasovala nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Pri písomnom hlasovaní nemožno použiť § 14 ods. 2, teda hlasovanie nadpolovičnou väčšinou zúčastnených. V prípade, že je písomná voľba predsedu neúspešná, musí sa opätovne zvolať zhromaždenie.
B. Volebná komisia prečíta správu, v ktorej vyhlási, kto bol zvolený za predsedu, z ktorých kandidátov a akým počtom hlasov.
C. Návrhová komisia prečíta správu – uznesenie, ktoré vlastníci hlasovaním schvália.
D. Výsledok hlasovania oznamuje ten, kto zhromaždenie zvolal, a to do piatich pracovných dní od konania zhromaždenia spôsobom v dome obvyklým.
E. Štatutárny orgán, ktorým je stále pôvodný predseda spoločenstva, je povinný podať príslušnému správnemu orgánu (OÚ) návrh na zápis zmeny zapisovaných skutočností – zmenu predsedu spoločenstva do 15 dní odo dňa, keď zmeny nastali – odo dňa konania zhromaždenia alebo konania písomného hlasovania, na ktorom sa musí pravosť podpisu úradne osvedčiť.
Návrh obsahuje presne stanovené informácie (pozri vzor).

Poznámka:
Z praxe sú známe prípady, keď pôvodný predseda odmietol vykonať registráciu nové­ho predsedu. V takom prípade sa odporúča poistiť sa už pri prijímaní uznesenia takým spôsobom, že zhromaždenie splnomocní novozvoleného predsedu spoločnstva podať návrh na zápis zmeny zapisovaných skutočností príslušnému správnemu orgánu (OÚ).

2. Odvolanie predsedu
Predsedu volí a odvoláva zhromaždenie vlastníkov bytov a nebytových priestorov v zmysle ustanovení § 7c ods. 9 písm. g). Odvolať pred­sedu možno nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a nemožno použiť hlasovanie nadpolovičnou väčšinou zúčastnených, keďže odvolanie predsedu je vo výnimkách § 14 ods. 2 (§ 7c ods. 2 písm. i) a ods. 3 zákona.
Návrh na odvolanie predsedu navrhuje rada spoločenstva (§ 7c, ods. 5, písm. c) zákona). Postup je rovnaký ako postup pri voľbe predsedu, uvedený v tomto článku. Rada zvolá zhromaždenie, uvedie v predmete programu odvolanie predsedu a zabezpečí voľbu nového predsedu. Ak je predseda odvolaný, a zároveň nie je zvolený nový predseda, potom do zvolenia nového predsedu vykonáva funkciu predsedu člen rady určený radou.

3. Vzdanie sa funkcie predsedu
Ak sa predseda vzdá funkcie alebo ju nie je schopný vykonávať z iných dôvodov najmenej tri po sebe nasledujúce kalendárne mesiace, rada zvolá zhromaždenie, uvedie v predmete programu voľbu predsedu a zabezpečí ju spôsobom zhodným, ako je uvedené v bode 1. pre predsedu. Ak predseda nie je zvolený, potom do zvolenia nového predsedu vykoná­va funkciu predsedu člen rady určený radou.

Poznámka:
Mnohí predsedovia, členovia rád a vlastníci bytov sú presvedčení o tom, že funkcia predsedu a člena rady automaticky zaniká uplynutím funkčného obdobia. Pritom funkcia predsedu zaniká zápisom nového predsedu do príslušného registra spoločenstiev.
V zmysle § 7c ods. 3 môže dočasne funkciu predsedu vykonávať člen rady určený radou. Tu je potrebné pripomenúť, že počas prechodného obdobia, kým nie je zapísaný v registri spoločenstiev nový predseda, musí člen rady určený radou vystupovať v mene spoločenstva navonok voči inštitúciám a organizáciám. V takom prípade je potrebné vykonať jeho registráciu, a to do 15 dní od jeho určenia radou do príslušného registra spoločenstiev vedeného okresným úradom v sídle kraja. Ten mu vydá potvrdenie o registrácii, na základe ktorého sa člen rady určený radou preukazuje, že je oprávnenou osobou a môže vystupovať v mene spoločenstva navonok.

4. Končí sa volebné obdobie rady
Pri voľbe členov rady sa technicky postupuje rovnako ako pri voľbe predsedu. Zvyčajne sa zároveň s predsedom volia aj členovia rady, ak v priebehu volebného obdobia nenastali žiadne zmeny. Rada zvolá zhromaždenie s cieľom zvoliť radu spôsobom uvedeným pri voľbe predsedu.

5. Odvolanie, vzdanie sa funkcie člena rady
Člen rady sa môže funkcie vzdať, môže byť odvolaný a môžu nastať u neho aj okolnosti, pre ktoré nevie vykonávať funkciu člena rady. Keďže túto situáciu zákon priamo nerieši, mala by byť ustanovená v zmluve o spoločenstve, ktorá zvyčajne určuje lehotu (30 až 60 dní), do ktorej rada zvolá zhromaždenie a uskutoční voľbu chýbajúceho člena rady. Rada musí mať zo zákona najmenej troch členov. V prípade, že je rada spoločenstva viac ako trojčlenná, nemusí chýbajúci člen rady spôsobiť jej nefunkčnosť. Potom sa môže rada dohodnúť, že voľba chýbajúceho člena rady sa vykoná na nasledujúcom zhromaždení.

Poznámka:
Členovia rady nie sú registrovaní v príslušnom registri spoločenstiev, preto pri ich zmene nie je potrebné podávať návrh na zápis zmeny zapisovaných skutočností.

6. Písomné hlasovanie o voľbe predsedu a členov rady
Na voľbu predsedu a členov rady môže predseda vyhlásiť písomné hlasovanie.
Podmienky na písomné hlasovanie nezávisle od predmetu hlasovania určuje § 14 ods. 6 zákona.
Pred písomným hlasovaním treba vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sedem dní vopred informovať o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať, a o termíne a mieste hlasovania, a to spôsobom v dome obvyklým. Na hlasovacom lístku sa musí uviesť deň konania hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, otázka alebo otázky. Ak je viac otázok, označia sa poradovými číslami. Pri každej otázke musia byť dva rámčeky, pričom nad jedným je napísané slovo „áno“ a nad druhým slovo „nie“. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru nevyznačí svoj názor, hlas je neplatný. Po vykonaní hlasovania písomnou formou predseda za účasti ďalších dvoch vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok hlasovania a oznámi ho do piatich pracovných dní od písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým. Aby bolo písomné hlasovanie pri voľbe predsedu a členov rady právoplatné, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. V prípade neúspešného hlasovania sa musí voľba predsedu a členov rady prerokovať na zhromaždení vlastníkov. Hlasovanie písomnou formou o tej istej veci možno opakovať až po prerokovaní predmetu hlasovania na zhromaždení.
Pri voľbe predsedu a členov rady platí rovnako ako pri hlasovaní o každej veci na zhromaždení alebo pri písomnom hlasovaní právo vlastníkov na odvolanie. Prehlasovaný vlastník bytu a nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 15 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, pretože mu nebol oznámený spôsobom v dome obvyklým, má právo obrátiť sa do troch mesiacov od hlasovania na súd, inak jeho právo zaniká.

TEXT: Ing. Otília Leskovská
Ilustračné foto: Dano Veselský

Ing. Otília Leskovská je prvou viceprezidentkou Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku.