Správa bytových domov patrí k ťažším formám podnikania

Michal Piterka sedí, takpovediac, na dvoch stoličkách. V Stavebnom bytovom družstve Komárno pôsobí od roku 1991 a v súčasnosti zastáva funkciu člena predstavenstva, ale aj technického zástupcu riaditeľa. Vďaka svojim niekoľkoročným skúsenostiam získal triezvy pohľad na oblasť správy bytových domov, kde treba zladiť zákonné nariadenia s požiadavkami samotných obyvateľov. A keďže človek je tvor zložitý, nemusí to byť zakaždým jednoduché.

Ako vnímate súčasnú pozíciu družstevnej inštitúcie na trhu v oblasti správy bytových domov?
Vo všeobecnosti si všetky podnikateľské subjekty, ktoré sa rozhodli spravovať bytový fond, zvolili jednu z ťažších foriem podnikania. Družstevná forma správy má aj v súčasných pomeroch svoje opodstatnenie. Podľa obchodného zákonníka ide o obchodnú spoločnosť rovnocennú s inými formami podnikania, ktorá v konečnom dôsledku funguje na trhových princípoch. Vlastníci bytov, ktorí majú členské práva, sú spoluvlastníkmi imania, ktoré družstvo vlastní, či už sú to budovy, vozidlá, hmotný alebo nehmotný majetok, ale svojím spôsobom aj know-how a ľudské zázemie ako významný faktor úspechu.

V družstve však dôležitú úlohu zohráva aj spätná väzba členov voči inštitúcii, a to nielen tým, že môžu vypovedať zmluvu o výkone správy, ale na rozdiel od iných foriem obchodu majú právo kontroly, a to prostredníctvom zhromaždenia delegátov, predstavenstva či kontrolnej komisie. Orgány družstva sú, nakoniec, ustanovené tými, ktorí byty vlastnia, majú ich v správe alebo sú ich nájomníkmi. Družstvo prešlo po roku 1989 procesom odpolitizovania celej spoločnosti a dotkli sa ho aj ďalšie zmeny, napríklad liberalizácia cien energií médií alebo odpredaj bytov.

Zmeny v ekonomike si vyžiadali zmenu vnútornej štruktúry aparátu a vypustenie určitých činností v oblasti opráv a údržby. Vzdať sa niektorých bolo priam žiaduce, napríklad profesií výťahárov alebo antenárov. Výhodou, naopak, bolo prenechať tieto činnosti špecializovanej firme, čiže do popredia sa dostala istá forma facility managementu alebo outsourcingu týchto služieb.

Môže facility management v oblasti správy bytov zohrať svoju úlohu?
Odborníci, ktorí facility management na Slovensko priniesli, sa vo vzťahu k správe bytových domov stavajú veľmi opatrne. Skôr sa v súvislosti s týmto termínom hovorí o správe veľkých komerčných celkov. Ak je však facility management z pohľadu nákladov a efektívnosti dobrý pre firmu, ktorá spravuje nebytový objekt, prečo by sa to isté nedalo aplikovať aj v prípade skupiny vlastníkov bytov. Osobne som za to, aby sa pozitíva tohto typu manažmentu preniesli aj do existujúceho bytového fondu. Dôkazom tohto procesu je aj nedávna bratislavská konferencia facility managementu, ktorá mala silné zastúpenie správcov bytových nehnuteľností.

Aké sú teda výhody či nevýhody družstevného správcu?
Sme inštitúcia v pozitívnom aj negatívnom zmysle slova, najmä v porovnaní so správcami, ktorí fungujú ako právnické alebo fyzické osoby. Pri svojej činnosti narážame aj na isté úskalia vyplývajúce zo zákona. Z hľadiska obchodného zákonníka a inštitucionálneho zaradenia sme obchodná spoločnosť, ale správu bytov môžeme vykonávať podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, čím dochádza k miernemu vnútornému rozporu v činnosti bytových družstiev. Sme síce zaradení podľa obchodného zákonníka, čo predpokladá aj tvorbu zisku, ale správu bytov robíme na nákladových položkách, čiže v danom prípade na neziskovom princípe.

Pozitívom je, že v rámci družstva funguje určitá hierarchia, rozdelenie činností a špecializácia. Čiže na jednej strane ide o komplexnosť, ktorá je pre vlastníka zárukou, že ekonomickú ani technickú stránku nezabezpečuje laik. Na druhej strane to vyžaduje spätnú väzbu medzi spomenutými činnosťami, svoj čas, a preto sa občas ľudia sťažujú na zdĺhavosť procesu.

Dôvera ľudí sa odzrkadľuje aj vo filozofii práce. Čo je vašou prioritou?
Správa bytov je predovšetkým službou. Sme obchodná spoločnosť a ako družstvo sme orientovaní na klientov. Bez zákazníkov by sme nemali svoje opodstatnenie. Žiadna obchodná spoločnosť, pokiaľ chce byť úspešná, nemôže si dovoliť nevšímať si klienta. Aj v rámci určitých obchodných plánov treba v prvom rade robiť všetko pre spokojnosť klientov. Musíme pracovať v súlade so zákonom, v medziach legislatívy sa zákazníkovi prispôsobiť a prinášať zlepšenia v rámci toho, na čo sú vlastníci ochotní pristúpiť. Pre nás to tiež znamená predkladať profesionálne návrhy. Kameňom úrazu môže byť ich realizácia, najmä fáza, keď návrh pretavujeme do reči financií. Čokoľvek robíme, nikdy nemôžeme uspokojiť každého na sto percent. Ideál totiž nedosiahnete, môžete sa k nemu iba priblížiť.

V tej chvíli zrejme zohráva dôležitú úlohu komunikácia s ľuďmi.
Komunikácia v našom prípade predstavuje veľakrát rozhovor vo dvoch jazykoch, slovenskom a maďarskom. Vedieť správne komunikovať s konkrétnym klientom a prispôsobiť sa mu je jednoznačne dôležitým aspektom. Musíme vziať do úvahy aj to, že človek, ktorý k nám príde, je často stresovaný svojím zamestnaním, či rodinnými problémami. Keď sa mu navyše niečo nedarí s bývaním, prichádza, samozrejme, rozčúlený, prípadne so zlými informáciami. Vtedy ho musíme dokázať vypočuť, povedať, akým spôsobom je možné jeho problém riešiť.

Ale nielen komunikácia, ale aj poznanie klienta môže byť užitočné. Vtedy človek vie, ako má zareagovať v konkrétnej situá­cii, navrhnúť riešenie. Darmo pripravíme perfektné riešenie obnovy bytového domu alebo určitého problému, ak ho nedokážeme prezentovať „jazykom“ obyvateľov bytových domov, a v tomto prípade nemám na mysli slovenčinu a maďarčinu. Ide o priblíženie sa človeku, ktorý nemusí vedieť nič o zateplení, vyregulovaní domov či o rozúčtovaní. Musíme mu ozrejmiť konkrétnu službu, pozitíva či negatíva riešenia určitého problému.

Vaše družstvo organizuje pre svoje bytové domy aj stretnutia s odborníkmi.
Je povinnosťou všetkých členov predstavenstva a vedenia zúčastniť sa na požiadanie vlastníkov domových schôdzí, resp. v problémových prípadoch dokonca takéto schôdze iniciovať. Ide o formu komunikácie, ktorá je zameraná na konkrétny bytový dom, skupinu ľudí, či na konkrétny problém alebo riešenie. Druhý variant predstavujú porady so zástupcami vlastníkov, ktoré robíme podľa okolností dva- až štyrikrát v priebehu roka. Na poradách sa riešia všeobecné problémy správy alebo sú, naopak, zamerané tematicky.

V intervale jedného až dvoch rokov robíme takisto porady vlastníkov alebo zástupcov vlastníkov zamerané na obnovu bytových domov, kde sa snažíme tento problém a jeho riešenie prezentovať komplexne. Účastníkmi takýchto porád bývajú potom aj odborníci z oblasti teórie, teda buď z Technického skúšobného ústavu stavebného alebo z vysokých škôl, ale takisto zástupcovia firiem, ktoré ponúkajú riešenia, čiže výrobcovia okien, zatepľovacích a strešných systémov alebo bánk. Nakoniec býva súčasťou aj prezentácia našich vlastných skúseností s obnovou bytového fondu. Takéto stretnutie sme mali v januári tohto roku s cieľom pripomenúť najnovšie trendy, upozorniť na nové skúsenosti v tejto oblasti, prezentovať odporúčania a možnosti financovania obnovy bytových domov a, čo je najtvrdším orieškom zrejme všetkých správcovských inštitúcií, presviedčať ľudí na základe poznania technického stavu domov, aby zvyšovali fond opráv a nepodceňovali jeho tvorbu.

Prostriedky vo fonde opráv sú pre našich zákazníkov absolútne čitateľné, pretože každý užívateľ bytu, vlastník alebo nájomník má možnosť kedykoľvek nahliadnuť do účtu bytového domu v banke a pasívnym spôsobom, teda prehliadaním, kontrolovať pohyby na účte, napríklad nábeh svojej platby alebo čerpanie dodávateľských faktúr. Z našej strany ide o snahu o transparentné hospodárenie s financiami klientov, najmä z toho dôvodu, že ich často žiadame, aby zvyšovali príspevky na obnovu svojich domov. Po tohtoročnej porade nasledovala séria domových porád a schôdzí vlastníkov, ktorých výsledkom boli schválené projekty na obnovu bytových domov alebo zvyšovanie tvorby fondu opráv ako základ pre úvery alebo realizácie opráv väčšieho rozsahu.

Ako ste na tom s obnovou bytových domov vo vašej správe?
Ak hovoríme o tomto probléme, máme na mysli komplexnú obnovu tak, ako ju chápe odborná verejnosť, a ktorá zahŕňa množstvo krokov od zateplenia strechy, cez výmenu vnútorných rozvodov po riešenie okien a zateplenie fasády. Takéto projekty sa realizovali na Slovensku v menšom množstve. Nám sa podarilo zatepliť dvanásť bytových domov z celkového počtu 260.

Pri tomto probléme totiž existuje viac snahy než výsledkov. Ako správca síce vieme, čo by sa malo robiť, ale ako rea­lizátora nás obmedzujú rozhodnutia našich klientov. Stále narážame na nezáujem vlastníkov, nedostatok finančných prostriedkov či chuti akceptovať úverové zaťaženie tak, aby sa mohli prijímať korektné riešenia. Najmä pokiaľ ide o opravy striech, registrujeme zatiaľ prevažne neochotu investovať, a to napriek tomu, že tento prvok objektov tvorí výrazný podiel na tepelných stratách v bytových domoch.

Na samotné zatepľovanie mám osobne dva pohľady; jedným je energetické kritérium, čiže úspora tepla, a druhým odstránenie nedostatkov, akými sú opadaná omietka, popraskanie panelov alebo zatekanie panelových spojov, čiže estetická úprava bytového domu. Snažíme sa riešiť najmä najhoršie prípady a tie domy, v ktorých vlastníci majú záujem. V súčasnosti rozvíjame ďalších desať projektov na obnovu resp. robíme vo vlastnej réžii kroky, ktoré navonok na dome nie sú viditeľné, ale pomáhajú čiastočne riešiť problémy, napríklad výmenou rozvodov v bytových jadrách, výmenou izolácii a ležatých rozvodov či obnovou kanalizačných potrubí.

Aké prínosy má obnova?
Výmena okien pozitívne ovplyvňuje tepelnú pohodu. Výmena vnútorných rozvodov zaisťuje bezpečnosť bývania obyvateľov, ale aj ochranu pred poškodením majetku, ktoré by mohlo spôsobiť napríklad prasknutie starého  potrubia. V oblasti hydraulického vyregulovania a zariadení na rozpočítanie tepla, ktoré sa u nás nezvyklo posudzovať ako súčasť obnovy, sme robili prvé kroky v rokoch 1995 až 1997, keď sme namontovali reguláciu do prevažnej väčšiny objektov. Dosiahli sme prínos v úsporách v priemere o 24 %, jeden z domov dokonca znížil spotrebu tepla o 40 %. Samozrejme, niektoré domy po vyregulovaní síce zvýšili spotrebu tepla, ale rozdiel bol v tom, že obyvatelia konečne začali pociťovať, že v dome sa kúri. V oblasti zateplenia, ak sme realisti, sa prejavia úspory o 15 až 20 %. Bohužiaľ, nie na všetkých zateplených bytových domoch máme vymenené okná, čím sa znehodnocuje celý efekt zateplenia, pretože okno je najslabším prvkom fasády. A navyše, z pohľadu nezainteresovaných, je zateplenie predovšetkým zmena vzhľadu fasády bytového domu, nielen riešenie energetiky budovy.

S energetikou budov súvisí aj energetická certifikácia budov.
Už od roku 1994, teda ešte predtým, než sa zaviedlo meranie spotreby tepla, si naše družstvo robilo hodnotenia v oblasti spotreby energie, hoci sme sa neriadili údajmi, ktoré by hovorili, kedy možno dom považovať za hospodárny a kedy už nie. Kritériá, ktoré sa nastavili zákonom č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov a o zmene a doplnení niektorých zákonov, resp. Vyhláška MVRR SR č. 625/2006 Z. z., znamenali pre nás také tiché prekvapenie, lebo sme si uvedomili, kam sme sa so spotrebou tepla dostali a čo všetko ešte musíme urobiť preto, aby naše budovy boli hospodárne. Certifikácia má aj širšie súvislosti – je to vzťah k zdrojom tepla, k palivovej základni, k orientácii budov – ktoré odkazujú na komplexnosť. Naše družstvo ešte v tomto roku čakajú prvé skúsenosti s certifikovaním budov, a to najmenej vo dvoch objektoch, v ktorých sme dokončili významnú obnovu.

Nehospodárna prevádzka vraj môže znamenať pre správcu určité pokuty, ktoré sa potom rozpočítavajú medzi obyvateľov domu.
O hospodárnosti spotreby tepla na vykurovanie hovorí zákon č. 657 z roku 2004 o tepelnej energetike. V jeho podzákonnej norme boli nastavené určité normatívy pre jednotlivé stavebné sústavy vo vzťahu k počasiu, na základe ktorých sa porovnáva skutočná spotreba bytového domu s hodnotami, ktoré určujú normatívy.

Správca má podľa tohto zákona isté povinnosti voči dodávke tepla do bytového domu, zodpovedá za údržbu vykurovacej sústavy za odberným miestom. Paradoxne, ak aj má splnené všetky tieto povinnosti, hospodárnosť podľa noriem vyhlášky nemusí vyjsť. V tomto ustanovení síce vidím dobrý úmysel, ale zároveň neznalosť zákonodarcu a, žiaľbohu, aj nedostatky pri jeho aplikácii v praxi. Normatív sa totiž nastavil podľa projektovaných parametrov jednotlivých budov. Jedna vec je však projektovaný parameter, druhú predstavujú skutočné fakty o bytovom dome.

Ak napríklad na bytovom dome namontovali horšie panely, než určili pôvodne projektované parametre, čo je fakt, ktorý dokumentuje aj odborná literatúra, tieto panely nemajú šancu spĺňať teoretické predpoklady. Ak uniká teplo kvôli schátraným oknám, za ktorých stav správca nenesie zodpovednosť, lebo nemôže prinútiť vlastníka, aby ich vymenil, nedá sa hovoriť o hospodárnosti vo vzťahu k nejakým normatívom. Žiaľbohu, sankcie napriek tomu padnú výlučne na správcu, a teda dochádza k rozporu. Zastávam názor, že ak pokutu dostane správca, ktorý si splnil svoje povinnosti, má právo rozpočítať túto čiastku na daný bytový dom, aj keď v podstate ide o prenesenie niečoho nelogického na koncového spotrebiteľa.

Ako k problémom pristupujú samotní vlastníci?
Na základe svojich skúseností môžem povedať, že ich vlastnícke povedomie je vo všeobecnosti slabé alebo skreslené. Vo väčšine prípadov sa začína a končí pri dverách ich bytu. Neuvedomujú si, že im patrí aj strecha, výťah, vchod, fasáda, v istých prípadoch aj okolie bytového domu.

Problémový prístup majú aj vlastníci, ktorí byt kúpili len preto, aby ho prenajímali, alebo nájomníci, ktorí napríklad prišli do regió­nu na krátky čas pracovať a byt získavajú na polroka, jeden alebo dva roky, a preto si nevytvoria k nehnuteľnosti vzťah. Nezriedkavé sú prípady, keď majiteľ nájde zničený byt alebo keď nájomník ničí spoločné časti bytového domu. Žiaľbohu, stále je v prevahe egoizmus. Správcovi sa vtedy pracuje ťažšie.

Často dochádza k tomu, že pri hlasovaní o oprave zatekajúcej strechy sa obyvatelia z prízemia postavia proti, alebo pri rozhodnutí opraviť výťah protestujú obyvatelia z prízemia. Nechcem povedať, že každý sa takto správa. Časť ľudí však stále zotrváva v tomto postoji a dokáže znechutiť bývanie ostatným vlastníkom. Viem to, lebo sám bývam v paneláku, takže sa s týmito problémami stretávam nielen ako správca, ale aj ako vlastník a sused. Ľudia to síce počujú neradi, ale podľa môjho názoru ani zlý správca nenarobí toľko zla ako zlí vlastníci.

Niektorí vlastníci vraj zabúdajú aj na pripoistenie za škodu, ktorú by mohli spôsobiť susedovi.
Áno, môže tam vzniknúť problém, pretože správcovia sú povinní poistiť domy ako celky. Spoločné časti, spoločné zariadenia, nosné múry, strechy, či samotné zariadenie domácnosti s výbavou toho, čo nie je spojené s budovou, čiže nábytok, elektroniku, si musia poisťovať vlastníci. Zabúdajú na to, že svojím počínaním alebo pri zlyhaní technického zariadenia v ich domácnosti môžu spôsobiť škodu svojmu okoliu, napríklad zatekanie do iného bytu pre pokazenú práčku. Poisťovňa potom uplatňuje regres voči pôvodcovi škody. Ak ten nemá poistenie zodpovednosti za škodu, dochádza k nepríjemným situáciám. Často sa stáva, že zodpovednosť za škodu na zariadení, ktoré je súčasťou bytu, sa potom vinníci snažia preniesť na správcu, čo je samozrejme z hľadiska zákona neprípustné. Legislatívne predpisy však samé môžu prispieť k narúšaniu vzťahov medzi obyvateľmi bytových domov.

Najnovšia novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v paragrafe 10 napríklad umožnila vlastníkom dohodnúť sa na inej tvorbe fondu opráv, ako je spoluvlastnícky podiel. V niektorých domoch to aj využili, lenže výsledok je taký, že garsónka, ktorá má 27 m², má taký istý príspevok na fond opráv ako byt, ktorý má 67 alebo 72 m². Napriek tomu, že bytový dom splnil všetky zákonné podmienky hlasovania, a teda na zavedenie zmeny dosiahol dvojtretinovú väčšinu hlasov, z praktického hľadiska ide svojím spôsobom o nekorektný postup, pretože ľuďom v malých bytoch, ktorí sú v menšine, nevytvára možnosť brániť sa.

V konečnom dôsledku sa poškodení obracajú na správcu, ktorý však rozhodnutie vlastníkov nemôže zmeniť. Myslím si, že by bolo vhodné prehodnotiť zmienené ustanovenia zákona, nakoľko táto tak zvaná dohoda vedie k prejavom bezohľadnosti a zneužíva sa väčšinovými vlastníkmi proti menšine.

Anna Salvová
Foto: Anna Salvová

Tento článok bol uverejnený v magazíne Správa budov 3/2008.