Správa bytového domu – otázky a odpovede 4.
To, či vlastníci bytov zverili správu bytového domu do správnych rúk, sa zvyčajne reálne ukáže až pri riešení krízových situácií. Tie v bytovom dome môžu nastať kedykoľvek. Nie vždy sa totiž vlastníci vedia dohodnúť. V takýchto prípadoch by mal správca stáť na nezávislej strane a riadiť sa ustanoveniami platných právnych predpisov a zdravým rozumom. Pridávať sa na akúkoľvek stranu dvoch či viacerých táborov nie je veľmi rozumné.
Určovacou žalobou. Toho, kto bol predsedom v období, za ktoré doklady nemáte k dispozícii, najskôr písomne vyzvite, aby dokumentáciu odovzdal. Ak vám písomne odpovie, že ju nemá, že ju má XY – účtovníčka, môžete písomne osloviť aj XY – účtovníčku. Vo výzve žiadajte o vydanie dokumentácie a uveďte, že neoprávnene zadržiava dokumentáciu, ktorá je majetkom spoločenstva ako právnickej osoby, nie účtovníčky a ani predsedu. Upozornite ju zároveň, že v prípade súdneho vymáhania povinnosti vydať dokumentáciu spoločenstva bude znášať všetky náklady s tým súvisiace. Zodpovedný za dokumentáciu spoločenstva je predseda ako štatutár, nie účtovník. V písomnej výzve určite lehotu odovzdania. Ak do tejto lehoty dokumentáciu príslušné osoby neodovzdajú, podajte určovaciu žalobu na vydanie dokumentácie na príslušný súd. Žalujte predsedu, ktorý bol v tom čase registrovaný a zodpovedný, ale aj XY – účtovníčku za neoprávnené zadržiavanie dokumentácie právnickej osoby (spoločenstva). Iné riešenie nie je.
Moja otázka sa týka nevysporiadaného pozemku, parcely, na ktorej sa nachádza stavba domu (odkúpené byty), a táto parcela nie je evidovaná na liste vlastníctva a nie je odkúpená vlastníkmi bytov. Kto môže tento pozemok, respektíve parcelu odkúpiť? Patrí automaticky, aj keď nie je odkúpená vlastníkmi, všetkým vlastníkom bytov a nebytových priestorov? Alebo pozemok môže odkúpiť ktorýkoľvek vlastník? Prosím o zrozumiteľnú odpoveď pre bežného občana, nie citáciu zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
Automaticky tu vlastníctvo k zastavanému pozemku nevzniká. V prvom rade musíte zistiť, komu pozemok patrí. Potom môžete požiadať jeho vlastníka o odkúpenie. Zastavaný pozemok odkupujú všetci vlastníci do podielového spoluvlastníctva podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu bytu alebo nebytového priestoru, ktorý je uvedený na liste vlastníctva (LV) pre každý byt a nebytový priestor. Nemusíte ho odkúpiť naraz všetci, nemusíte ho odkúpiť vôbec. Na tomto pozemku by mala byť na LV zapísaná ťarcha – vecné bremeno. Princíp odkúpenia sa však odvíja od veľkosti spoluvlastníckeho podielu a vzťahuje sa na všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
V prípade predaja priľahlého pozemku, ktorý je definovaný zákonom NR SR 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, a to v § 2 ods. 6, je postup odlišný. Nejde pritom o trávniky, chodníky ani iné otvorené plochy okolo panelového bytového domu.
Vlastníci bytov a nebytových priestorov musia uhradiť preddavky jeden mesiac vopred. Pri zmene vlastníka (predaj bytu a pod.) sa vlastníkovi vracia jedna platba vopred (súčasťou platby sú aj preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv). V zmysle zákona sa vlastníkovi nevracia pomerná časť uhradená do fondu prevádzky, údržby a opráv. Ako je to v prípade vrátenia tej jednej platby vopred?
Platba vopred sa vráti vlastníkovi až nasledujúci rok pri ročnom vyúčtovaní k 31. 5. Je to v poriadku, pretože vlastník je povinný platiť za obdobie, v ktorom bol vlastníkom. Povolením vkladu na nového vlastníka prestáva byť pôvodný vlastník vlastníkom, teda nemôže už prispievať ani do fondu prevádzky, údržby a opráv, takže tieto peniaze vybrané vopred si ani nemôžete ponechať.
Možno v súčasnosti prevádzkovať, respektíve používať na vykurovanie bytov gamatky? Pri jednej príležitosti som totiž dostal informáciu, že gamatky už nie sú v súlade so súčasnou legislatívou. Nevyhovujú bezpečnostným požiadavkám, a preto sa ustupuje od ich používania.
Všetky plynové zariadenia, to znamená aj takzvané gamatky, podliehajú schvaľovaciemu procesu. Aby sa mohlo akékoľvek technické zariadenie uviesť na slovenský trh, predávať a následne prevádzkovať, musí výrobca, prípadne dovozca alebo predajca zabezpečiť ich odskúšanie v oprávnených inštitúciách (autorizované a notifikované osoby – skúšobne). Ak je zariadenie stále dostupné v predaji, je jeho súčasťou schvaľovací doklad – certifikát, ktorý je právoplatným dokladom o tom, že zariadenie vyhovuje všetkým platným normám a predpisom.
V zmysle zákona sa za služby spojené s užívaním bytu a do fondu prevádzky, údržby a opráv platí mesiac vopred. Môže spoločenstvo požadovať od nového vlastníka v prvom mesiaci dve platby, teda platbu za bežný mesiac a platbu za mesiac vopred? Ako sa platenie rieši v prípade vlastníka, ktorý byt predá? Čo rozhoduje v týchto prípadoch? Deň zápisu nového vlastníka na liste vlastníctva? Ak je napríklad kúpna zmluva podpísaná k 4. 6. 2012, má pôvodný vlastník platiť do 3. 6. a nový od 4. 6.? Pri úhradách mesiac vopred má starý vlastník povinnosť poslednej úhrady v máji alebo v apríli? A ako treba zabezpečiť odpočet meračov?
Ak pôvodný vlastník platí vopred k dátumu zápisu bytu do katastra nehnuteľností na nového vlastníka, máte za jeho byt jednu platbu navyše. Tú mu vrátite k 31. 5. 2013 spolu s preplatkom, respektíve zarátaným nedoplatkom, pretože on síce má uhradené zálohové platby do 3. 6. 2012, ale za obdobie od 1. 1. do 3. 6. 2012 mu môže vzniknúť nedoplatok, ktorý mu od platby vopred treba odpočítať.
Nový vlastník je povinný platiť mesiac vopred, takže od neho môžete vyžadovať dve platby. Ak zaplatí, nie je problém. Ak nebude mať naraz toľko peňazí, dohodnete sa s ním, že platbu vopred uhradí vo dvoch-troch splátkach. Tak mu pripravíte aj zálohový predpis, kde bude platba vopred samostatne označená a vyčíslená. Po jej úhrade mu dáte nový zálohový predpis už bez zvýšenia.
Odpočty v byte treba vykonať k dátumu zápisu vkladu do katastra, ale väčšinou sa dopredu nevie, kedy bude vklad povolený. Zvyčajne sa odpis robí vtedy, keď pôvodný vlastník fyzicky odovzdá byt novému vlastníkovi (niekedy je to aj skôr pred prevodom bytu). Ak sa odpis nevykonal, treba urobiť matematický prepočet spotreby – priemer na deň × počet dní až do 3. 6. 2012, podľa toho, ako často sa odpisy robia.
Pôvodný vlastník platí, až kým nie je povolený vklad, dovtedy je predsa vlastníkom a má povinnosti s tým súvisiace. To znamená, že v máji musí zaplatiť za jún. Peniaze navyše sa mu vrátia vo vyúčtovaní za rok 2013.
Za rok 2012 vlastníkom bytov (bytový dom) vyrubil obecný úrad dvakrát vyššiu daň z nehnuteľnosti za štvorcový meter ako vlastníkom rodinných domov v tej istej obci. Zástupcovia obecného úradu to odôvodnili tým, že to schválili poslanci – a hotovo. Môže byť výška dane z nehnuteľnosti rozdielna, keď v podstate ide o rovnaký účel využitia nehnuteľnosti?
Obávam sa, že v zmysle § 8 zákona o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady č. 582/2004 Z. z. obec môže upraviť daň. Obmedzené je to maximálnou výškou najnižšej dane takto:
㤠8 Sadzba dane
(1) Ročná sadzba dane z pozemkov je 0,25 %.
(2) Ročnú sadzbu dane z pozemkov podľa odseku 1 môže správca dane všeobecne záväzným nariadením11) podľa miestnych podmienok v obci alebo jej jednotlivej časti znížiť alebo zvýšiť s účinnosťou od 1. januára príslušného zdaňovacieho obdobia. Správca dane môže všeobecne záväzným nariadením11) podľa miestnych podmienok v obci alebo jej jednotlivej časti určiť sadzby dane rôzne pre jednotlivé druhy pozemkov podľa § 6 ods. 1 alebo pre jednotlivé katastrálne územia. Takto určená ročná sadzba dane z pozemkov nesmie presiahnuť 5-násobok najnižšej ročnej sadzby dane z pozemkov určenej správcom dane vo všeobecne záväznom nariadení.11) Ročná sadzba dane za pozemky funkčne spojené so stavbou jadrového zariadenia nesmie presiahnuť 100-násobok ročnej sadzby dane podľa odseku 1.
11) § 6 zákona Slovenskej národnej rady č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení v znení neskorších predpisov“
Ako sa hlasuje v bytových domoch, kde je jeden vlastník bytu a ostatných päť bytov je ešte vo vlastníctve stavebného bytového družstva (SBD)? Vlastník má iba jeden hlas? Príjme sa to, čo odhlasuje SBD?
Jeden byt má jeden hlas. SBD má päť hlasov za päť bytov. Ak to nájomníkom prekážať, majú možnosť tento stav zmeniť tým, že byty odkúpia do osobného vlastníctva a budú o svojom, už súkromnom, vlastníctve rozhodovať sami. Každé SBD má stanovy, ktorými sa riadi a sú záväzné pre všetkých členov SBD.
Môže sa jeden vlastník odpojiť od centrálneho zdroja vykurovania a prípravy teplej vody zriadením vlastného kúrenia? Ako by sa potom rozpočítavalo teplo?
V prvom rade treba upozorniť na to, že takýto stav narobí v bytovom dome veľa problémov. Za šestnásť rokov praxe v oblasti poradenstva v správe bytových domov sme sa s tým stretli mnohokrát, takže odpojenie bytu od centrálneho vykurovacieho systému v bytovom dome neodporúčame. Ak sa však vlastník bude za každú cenu domáhať tejto úpravy, potrebuje súhlas ostatných vlastníkov. Ten mu môžu vlastníci udeliť buď na zhromaždení, alebo v písomnom hlasovaní. Zároveň musí získať stavebné povolenie od príslušného stavebného úradu, keďže ide o zásah do spoločného zariadenia domu. Pri rozpočítavaní sa potom postupuje podľa vyhlášky ÚRSO č. 630/2005 Z. z. a jej novely č. 358/2009 Z. z. – § 7 ods. 3 písmeno a) alebo b). Ak si urobí samostatné kúrenie bez súhlasu vlastníkov, potom možno vlastníka sankcionovať v zmysle § 7 ods. 4 vyhlášky.
Tri bytové domy po šesť bytov v jednom bytovom dome mali spoločnú kotolňu realizovanú z vlastných finančných prostriedkov. Spoločná kotolňa je pristavaná k jednej bytovej jednotke. V súčasnosti má každý byt vlastný kotol. Ako to bude so splácaním „anuity“ spoločnej kotolne? Majú ju zaplatiť iba vlastníci bytov v bytovom dome, ku ktorému je už nefunkčná kotolňa pristavaná?
Ak pôvodná kotolňa bola postavená pre tri bytovky a im aj slúžila, v čase jej využívania bola hodnota investičných nákladov započítavaná do ceny tepla všetkým užívateľom bytov, teda na splácaní anuity sa podieľali všetci. Z vašej otázky však nie je zrejmé, ako bola táto kotolňa definovaná pri prevode bytov do osobného vlastníctva. Zákonom sa totiž podľa § 5 ods. 3. (182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov) do zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome okrem základných náležitostí podľa § 5 ods. 1 umožňuje vymedziť spoluvlastnícky podiel na kotolni, ak vykuruje viac domov. Na základe dohody medzi nadobúdateľmi bytov a vlastníkom domu prechádza zmluvou o prevode vlastníctva bytu do podielového spoluvlastníctva vlastníkov bytov a vlastníkov nebytových priestorov v dome.
Z uvedeného jednoznačne vyplýva, že vlastnícky vzťah k pôvodnej kotolni by mal byť uvedený, respektíve vymedzený vo vašich zmluvách o prevode bytov do osobného vlastníctva, na základe ktorých ste byty nadobudli. To znamená, že z týchto zmlúv musí byť zrejmé, akým spôsobom a ktorí vlastníci sa budú podieľať na anuite pôvodnej kotolne.
Navštívil ma manžel vlastníčky bytu, ktorý nie je jeho spoluvlastníkom (na liste vlastníctva je zapísaná iba manželka ako výhradný vlastník) a požadoval odo mňa fotokópie všetkých faktúr za predchádzajúci rok za dom a fotokópie všetkých zmlúv, ktoré sa uzatvorili na rozsiahlu obnovu domu. Má manžel vlastníčky na to nárok v zmysle zákona?
Nárok nemá. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov pojednáva o vlastníctve bytov a určuje práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Manžel vlastníčky však nie je vlastníkom bytu. Aj v prípade, že by mal od manželky úradne overené splnomocnenie, to ho v zmysle zákona oprávňuje rozhodovať len na zhromaždení alebo pri písomnom hlasovaní:
- vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže písomne, s úradne overeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho na schôdzi vlastníkov zastupovala. Súčasťou splnomocnenia môže byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach (§ 14 ods. 5),
- vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv (§ 11 ods. 6).
Z uvedeného vyplýva, že manžel vlastníčky nemôže od Vás – predsedníčky spoločenstva vyžadovať predmetné dokumenty. Na to má právo iba vlastník bytu, teda jeho manželka.
Spoločenstvo v minulosti odsúhlasilo výmenu spoločných stúpačiek. Po začatí stavebných prác bolo vtedajšie vedenie SVB odvolané a nové vedenie práce pozastavilo (čiže časť už vymenená bola). Nové vedenie (s podporou vlastníkov) chce, aby za stúpačky platili len tí vlastníci, ktorí majú stúpačky už vymenené, hoci zákon jednoznačne určuje, že tieto stúpačky sú spoločným zariadením, čiže aj jeho opravy sa hradia z fondu prevádzky, údržby a opráv. Je prípustné upraviť platbu do fondu podľa toho, komu boli a neboli stúpačky vymenené? A čo v prípade, ak sa na pôvodných stúpačkách vyskytnú problémy?
Nevieme si predstaviť, čo mohlo byť dôvodom prijatia takéhoto neodborného rozhodnutia. Vlastníci rozhodli sami proti sebe. Problém začnú riešiť, až keď už bude neskoro a porucha na stúpačke spôsobí škody v bytovom dome napríklad v podobe vytopenia bytov.
Jednoznačná odpoveď je takáto:
- vlastník bytu nemá nárok na vrátenie prostriedkov z fondu prevádzky, údržby a opráv,
- fond prevádzky, údržby a opráv sa tvorí podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu,
- stúpačky sú spoločným zariadením domu a podiel na ich oprave či obnove znášajú všetci vlastníci podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu.
Jediným správnym riešením je dokončenie stavby – teda obnova všetkých stúpačiek a spoločných rozvodov.
Na otázky odpovedala: Ing. Otília Leskovská
FOTO: Dano Veselský
Ing. Otília Leskovská je viceprezidentkou Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku.
Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.
