Správa bytového domu: mandatár nie je správca

Opakovanie je matkou múdrosti, a preto mi dovoľte pripomenúť, že mandatár nie je správca. To znamená, že podanie výpovede mandatárovi nie je zmenou formy správy. Zmenou formy správy je, ak sa vlastníci rozhodnú zriadiť spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, kde bola zabezpečovaná správa na základe zmluvy o výkone správy, a zabezpečiť správu bytového domu na základe zmluvy o spoločenstve, alebo ak sa vlastníci rozhodnú zrušiť spoločenstvo podľa § 7d a po jeho výmaze z registra spoločenstiev uzatvoriť zmluvu o výkone správy so správcom. A pri otázkach o správe bytových domov ostaneme.

1. Ustanovenia § 8a ods. 2 sa týkajú správcovských spoločností, ktoré spravujú bytové domy na základe zmluvy o výkone správy, ktoré sú uzatvárané s každým vlastníkom osobitne, a v týchto domoch nie sú zriadené a zaregistrované spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len spoločenstvo).
2. Z uvedeného jednoznačne vyplýva, že pred­seda spoločenstva sa na toto ustanovenie nemôže odvolávať, pretože predseda spoločenstva nie je správca v zmysle § 8, 8a a 8b. V zmysle ustanovenia zákona podľa § 7b ods. 3: „Spoločenstvo je povinné najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Zároveň je povinné vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome. Ak spoločenstvo končí svoju činnosť, je povinné 30 dní pred jej skončením, najneskôr v deň skončenia činnosti, predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti týkajúcej sa domu a odovzdať všetky písomné materiály, ktoré súvisia so správou domu vrátane vyúčtovania použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia novému správcovi. Zároveň je povinné previesť zostatok majetku vlastníkov na účtoch v banke na nový účet domu zriadený v banke novým správcom.“ Z uvedeného vyplýva, že čiastkové vyúčtovanie plnení nie je možné vykonať v príslušnom kalendárnom roku, pretože až po vykonaní účtovnej uzávierky má spoločenstvo k dispozícii všetky údaje o príjmoch a výdavkoch za predchádzajúci rok, teda môže komplexne a reálne vyčísliť príjmy a výdavky za každú službu za 12 mesiacov. Tu si treba uvedomiť, že predovšetkým za teplo dodávané z CZT (centrálny zdroj tepla) niektorí výrobcovia alebo dodávatelia tepla poskytujú odberateľom ešte takzvanú trinástu faktúru s ohľadom na regulačné obdobie v zmysle výnosu ÚRSO. Tá je známa až v nasledujúcom roku.

Podľa uvedených bodov 1 a 2 postupuje nová predsedníčka spoločenstva správne, ak tvrdí, že ročné vyúčtovanie možno vykonať len jedno za celý rok. V prípade, že sa za obdobie, keď bola štatutárom predchádzajúca predsedníčka, zistia pri kontrole (ktorá je v povinnosti členov rady) nejaké nezrovnalosti, je za ne zodpovedná predchádzajúca predsedníčka a možno voči nej vyvodiť opatrenia alebo postih, pokiaľ došlo k poškodeniu vlastníkov.

Ako sa platí za prenajatý priestor v bytovom dome (pivnica, sušiareň, ostatné časti nebytového priestoru) a aká je cena za jeden štvorcový meter?
Cena nájmu je vecou dohody dvoch zmluvných strán. Odvíja sa od lokality, účelu využívania priestorov – či sa využívajú na podnikanie, alebo iba na úschovu predmetov vlastníkov, alebo iný účel. Konkrétnu sumu nemožno uviesť, pretože je vecou dohody a rozhodnutia vlastníkov. Nie je mi jasné, čo rozumiete pod pojmom „ostatné nebytové priestory“, pretože nebytový priestor nie je v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov. Nebytový priestor je samostatná nehnuteľnosť a má svojho vlastníka, ktorý je zapísaný v liste vlastníctva. Tento vlastník nájomné neplatí, ale platí príspevok do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu vyčísleného v liste vlastníctva a poplatky za služby, ktoré mu spoločenstvo zabezpečuje. Má rovnaké práva a povinnosti ako vlastník bytu. Predpokladám, že otázka sa týka spoločných zariadení domu a ostatných spoločných priestorov. Prenájom je príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv a podlieha daňovému odvodu vo výške 19 %.

Môže vykonávať predseda spoločenstva aj funkciu ekonóma, pokladníka v tom istom spoločenstve? Ak áno, za akých podmienok? Ide o správny postup? Aký predpis to povoľuje?
Môže. V menších bytových domoch to zvyčajne takto aj funguje. Predovšetkým v takých prípadoch, ak má predseda spoločenstva ekonomické vzdelanie, alebo ovláda vedenie účtovníctva. Podmienky vedenia účtovníctva, ktoré sa musia dodržať, určuje zákon o účtovníctve. Odmenu za výkon funkcie schvaľujú vlastníci ústnym hlasovaním na zhromaždení alebo písomným hlasovaní. To isté platí aj o odmene za vedenie účtovníctva. Či je to správne, je na vôli a rozhodnutí vlastníkov. Na otázku, aký predpis to dovoľuje, odpoviem tak, že žiadny predpis to nezakazuje.

Akou výškou finančných prostriedkov môže predseda spoločenstva disponovať? Existujú limity? Kedy potrebuje súhlas zhromaždenia?
Finančnú čiastku, ktorou je predseda spoločenstva oprávnený disponovať, schvaľuje zhromaždenie vlastníkov a jej výška je zakotvená v zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Jej výška nie je obmedzená žiadnym limitom, je to na vôli vlastníkov, a zároveň to závisí od objemu finančných prostriedkov, ktoré sa v bytovom dome tvoria. Predseda má zvyčajne schválený zvlášť limit na čerpanie prostriedkov z fondu prevádzky, údržby a opráv a zvlášť z majetku spoločenstva. Úhrady faktúr za plnenia, teda služby spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov, predseda uhrádza v zmysle zmlúv uzatvorených s dodávateľmi a na základe predložených faktúr. V malom bytovom dome môže byť tvorba fondu prevádzky, údržby a opráv a majetok spoločenstva v menšom objeme, tým je aj čiastka, ktorou môže predseda samostatne disponovať, nižšia. Vo väčšom bytovom dome môže byť táto čiastka vyššia, ale nemusí. Súhlas zhromaždenia potrebuje predseda spoločenstva na každý výdavok z fondu prevádzky, údržby a opráv a z majetku, ktorý presahuje zmluvne dohodnutú výšku.

Domnievam sa, že vlastníci združení v spoločenstve vlastníkov bytov majú spoluvlastnícky podiel na dome, na spoločnom zariadení a podobne. Zaujímalo by ma, kto rozhoduje o pridelení nebytových priestorov a kto určuje cenu za štvorcový meter. Všetky nebytové priestory v dome sú obsadené. Aj sušiarne, kde sa kúri. Sušenie bielizne tu teda neprichádza do úvahy. Rozhoduje o pridelení nebytových priestorov spoločenstvo alebo individuálne každý vlastník? Nikomu som totiž nič nepodpisovala.
V prvom rade si musíte uvedomiť, že práčovňa a sušiareň ani iné miestnosti v bytovom dome nie sú nebytovými priestormi. Sú to spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu a sú v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov tak, ako o tom píšete. Zároveň tieto priestory tí vlastníci, ktorí do nich majú výhradný prístup, nevlastnia, ale iba užívajú – majú v prenájme. Z uvedeného vyplýva, že ak sa majú spoločné priestory použiť na iný účel, alebo ich má používať iba jeden vlastník, majú právo o tom rozhodnúť všetci vlastníci hlasovaním (či už na zhromaždení vlastníkov, alebo písomným hlasovaním), pretože patria všetkým vlastníkom. Rovnako vlastníci určujú cenu za užívanie týchto priestorov. Na určenie ceny za užívanie – prenájom spoločných priestorov – neexistuje cenník. Cena sa odvíja od účelu, na aký sa miestnosti využívajú – skladovanie nepotrebných vecí, podnikanie a podobne, od lokality bytového domu, a zároveň aj od toho, koľkí vlastníci majú záujem o tú istú miestnosť. Jednoznačne však tí vlastníci, ktorí spoločné priestory využívajú na úkor ostatných, musia za užívanie platiť. Zvyčajne sa uzatvára nájomná zmluva, ktorá zahrnuje podmienky a trvanie nájmu, ako aj finančnú náhradu. Ak sa tieto miestnosti vykurujú, pripočíta sa do ceny nájmu aj náklad na teplo na vykurovanie tak, ako sa účtuje vlastníkom v bytoch. To isté platí aj pri ostatných službách – teplá a studená voda (musia byť meradlá), elektrina (ak sú tam elektrospotrebiče – mraznička, vŕtačka a podobne; pri prevádzke strojov sa musí v danom priestore nachádzať aj samostatný elektromer).
V tejto súvislosti vás musím upozorniť ešte na jednu dôležitú vec. Finančné prostriedky získané z prenájmu spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a spoločných priestorov sú príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv a podliehajú daňovej odvodovej povinnosti zrážkou v zmysle § 43 zákona NR SR č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmu v znení neskorších predpisov.

Je potrebné pri tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv odpočítať daň z príjmov právnických osôb, ak má spoločenstvo vlastníkov bytov príjem v podobe ročných platieb za reklamu?
Spoločenstvo vlastníkov bytov ako nepodnikateľský subjekt si nemá z čoho odrátať daň, ktorú odvedie z príjmu za prenájom spoločných častí a zariadení domu, keďže nevytvára zisk. V zmysle § 10 zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov je ustanovené, že:

„Príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv domu sú:

• mesačné preddavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov;
• príjem za prenájom spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku;
• výnosy z účtu domu vedeného v banke;
• príjmy z výťažku exekúcie bytu alebo nebytového priestoru alebo z dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru, vo výške pohľadávok voči vlastníkovi bytu zo zákonného záložného práva, ktoré vzniklo podľa tohto zákona;
• zmluvné pokuty a úroky z omeškania vzniknuté použitím prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv domu;
• príjmy z predaja spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu, ak sa vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nedohodli inak.“

Príjem za prenájom spoločných častí domu a spoločných zariadení domu na účely podnikania a na reklamu podlieha dani z príjmu zrážkou v zmysle § 43 zákona NR SR 595/2003 Z. z. Tento zákon v časti Daň vyberaná zrážkou uvádza nasledovné:

1. Z príjmov podľa odsekov 2 a 3 sa daň vyberá zrážkou, pričom sa použije sadzba dane podľa § 15 (t. j. 19 %).
2. Daň z príjmov plynúcich zo zdrojov na území Slovenskej republiky daňovníkom s obmedzenou daňovou povinnosťou okrem príjmov plynúcich zo stálej prevádzkarni týchto daňovníkov (§ 16 ods. 2) sa vyberá zrážkou, ak ide o príjmy podľa § 16 ods. 1 písm. c), d) a e) prvého, druhého a štvrtého bodu, úroky a iné výnosy z poskytnutých úverov a pôži­čiek a z derivátov podľa osobitného predpisu.
3. Daň z príjmov plynúcich zo zdrojov na území Slovenskej republiky daňovníkom s obmedzenou daňovou povinnosťou a neobmedzenou daňovou povinnosťou sa vyberá zrážkou, ak ide o

• a) úrok, výhru alebo iný výnos plynúci z vkladov na vkladných knižkách, z peňažných prostriedkov bežných účtov, z účtov stavebných sporiteľov a z vkladových účtov s výnimkou, ak je príjemcom úroku alebo výnosu podielový fond, doplnkový dôchodkový fond, dôchodkový fond, banka alebo pobočka zahraničnej banky alebo Exportno-importná banka Slovenskej republiky;
• b) výnos z majetku v podielovom fonde, príjmy z podielových listov dosiahnuté z ich vyplatenia (vrátenia), výnos z vkladových certifikátov, depozitných certifikátov a z vkladových listov s výnimkou, ak je príjemcom výnosu alebo príjmu podielový fond, doplnkový dôchodkový fond a dôchodkový fond;
• c) peňažnú výhru v lotériách a iných podobných hrách a peňažnú výhru z reklamných súťaží a žrebovaní [§ 8 ods. 1 písm. i)] okrem výhier oslobodených od dane podľa § 9;
• d) peňažnú cenu z verejných súťaží, zo súťaží, v ktorých je okruh súťažiacich obmedzený pod­mienkami súťaže, alebo ak ide o súťažiacich vybraných usporiadateľom súťaže, a zo špor­tových súťaží [§ 8 ods. 1 písm. j)] s výnimkou cien oslobodených od dane podľa § 9;
• e) dávku z doplnkového dôchodkového sporenia podľa osobitného predpisu [§ 7 ods. 1 písm. d)];
• f) plnenia z poistenia pre prípad dožitia určitého veku [§ 7 ods. 1 písm. e)];
• g) príjmy fondu prevádzky, údržby a opráv, ktorými sú

1. príjmy za prenájom spoločných častí do­mu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku vrátane prijatých úrokov z omeškania a pokút súvisiacich s týmto prenájmom;
2. zmluvné pokuty a úroky z omeškania vznik­nuté použitím prostriedkov tohto fondu;
3. príjmy z predaja spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu alebo spo­ločných zariadení domu, ak sa vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nedohodli inak;“ (Nasledujúce ustanovenia zákona sa už nevzťahujú na danú problematiku.)

Z uvedeného vyplýva, že ak má spoločenstvo uvedené príjmy, je povinné ich zdaniť sadzbou 19 %. Daň sa odvádza najneskôr do 15. januára nasledujúceho roku od prijatia na účet. Tento odvod dane sa v účtovníctve vedie ako výdaj fondu prevádzky, údržby a opráv. Preddavky od vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktoré sú príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv, sú od dane z príjmu oslobodené.

V našom bytovom dome máme zriadené spoločenstvo a na zabezpečenie niektorých služieb máme uzatvorenú mandátnu zmluvu. Predseda a rada dostali list od niekoľkých vlastníkov, v ktorom tvrdia, že mandátna zmluva je uzavretá v rozpore so zákonom č.182/1993 Z. z., konkrétne s § 6 odsekmi 1 a 3, z ktorých vraj vyplýva, že nemôže byť uzavretá mandátna zmluva. Je to naozaj tak?
V zásade si treba uvedomiť jeden závažný fakt, a to, že mandátna zmluva sa uzatvára v zmysle Obchodného zákonníka (Diel 10 Mandátna zmluva, § 566 až 576 zákona č. 513/1991 Zb.) medzi zmluvnými stranami, ktoré musia byť podnikateľmi. Avšak pri mandátnej zmluve, ktorú uzatvára spoločenstvo ako „nepodnikateľ“, sa uplatňuje ustanovenie § 262 Obchodného zákonníka. Strany si teda môžu dohodnúť, že ich záväzkový vzťah, ktorý nespadá pod vzťahy upravené § 261, sa spravuje podľa Obchodného zákonníka. Z uvedeného vyplýva, že pri posudzovaní mandátnej zmluvy nemožno použiť zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon) a vyžadovať od mandatára povinnosti vyplývajúce z tohto zákona pre správcu. Mandatár nie je správcom. To znamená, že mandátna zmluva nemôže byť uzatvorená v rozpore so zákonom, pretože tento zákon o nej vôbec nehovorí.

Možno odhlasovať výpoveď mandátnej zmluvy aj hodinu po začatí zhromaždenia?
Na schválenie podania výpovede z mandátnej zmluvy možno využiť ustanovenie § 14 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon), teda táto výpoveď sa môže schváliť nadpolovičnou väčšinou zúčastnených, keďže predmet schvaľovania nie je vo výnim­kách, na ktoré sa ustanovenie nevzťahuje. Musím vás však upozorniť na zásadnú vec, pri ktorej sa pri hlasovaní robí často chyba a potom sú výsledkom súdne spory pre nesprávne pochopenie zákona. Ak sa vo vašom bytovom dome nachádza 40 bytov, nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov je 21. Ak je na zhromaždení na začiatku rokovania, ale aj hodinu od jeho začiatku prítomných 21 a viac vlastníkov, výpoveď z mandátnej zmluvy (ale aj ďalšie rozhodnutia) sa musí schváliť 21 hlasmi. Nadpolovičnou väčšinou zúčastnených môžete výpoveď schváliť iba v tom prípade, ak hodinu od začiatku rokovania bude na zhromaždení prítomných 20 a menej vlastníkov!

Je mandatár trestne, respektíve právne postihnuteľný v prípade sprenevery peňazí, respektíve úmyselnej škody spôsobenej spoločenstvu?
Každý dodávateľ a poskytovateľ služieb je trestne aj právne postihnuteľný v prípade akéhokoľvek porušenia zmluvy alebo poškodenia spoločenstva, či už bolo spôsobené úmyselne, alebo neúmyselne, v zmysle trest­noprávnych predpisov. To znamená, že sa to vzťahuje aj na mandatára.

Ako treba postupovať pri zmene formy výkonu správy z mandatára na správcu? Musí súhlasiť dvojtretinová väčšina hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a aj po hodine od začiatku zhromaždenia?
Mandatár nie je správca. To znamená, že podanie výpovede mandatárovi nie je zmenou formy správy v zmysle § 14 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Zmenou formy správy je, ak sa vlastníci rozhodnú zriadiť spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, kde bola zabezpečovaná správa na základe zmluvy o výkone správy v zmysle § 8a ods. 1, a zabezpečiť správu bytového domu na základe zmluvy o spoločenstve, alebo ak sa vlastníci rozhodnú zrušiť spoločenstvo podľa § 7d a po jeho výmaze z registra spoločenstiev uzatvoriť zmluvu o výkone správy so správcom. Vyplýva to z § 6, ktorý definuje formy správy, teda spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov ako právnickú osobu, zriadenú na základe zmluvy o spoločenstve, alebo správu zabezpečovanú na základe zmluvy o výkone správy uzatvorenú s jednotlivými vlastníkmi bytov v bytovom dome, kde nie je zriadené spoločenstvo. O mandatárovi tu nie je ani zmienka.

Vzťahuje sa na bytový dom s vlastnou kotolňou bez externých dodávok tepla vyhláška ÚRSO č. 358/2009 Z. z.? Ak nie, môže zhromaždenie odsúhlasiť iný spôsob rozpočítania pre byty odpojené od domovej kotolne?
Vyhláška ÚRSO č. 630/2005 Z. z., ktorou sa ustanovujú teplota teplej úžitkovej vody na odbernom mieste, pravidlá rozpočítavania množstva tepla dodaného na prípravu teplej úžitkovej vody a rozpočítavania množstva dodaného tepla v znení novely č. 358/2009 Z. z., ustanovuje podmienky pre výrobcov, dodávateľov a odberateľov tepla v zmysle § 2 zákona NR SR č. 657/2004 Z. z. o tepelnej energetike. Podľa týchto ustanovení spoločenstvo, ktoré prevádzkuje vlastnú domovú kotolňu, nie je výrobcom tepla, keďže nie je fyzická alebo právnická osoba, ktorá vyrába teplo na účely jeho predaja a nie je držiteľom povolenia na výrobu tepla. Spoločenstvo, ktoré prevádzkuje vlastnú domovú kotolňu, nie je ani dodávateľom tepla, keďže nie je fyzická alebo právnická osoba, nie je držiteľom povolenia na rozvod tepla a nedodáva teplo odberateľovi alebo nerozpočítava množstvo dodaného tepla konečnému spotrebiteľovi. Spoločenstvo, ktoré prevádzkuje vlastnú domovú kotolňu, nie je odberateľom tepla, keďže neodoberá teplo od výrobcu alebo dodávateľa tepla. Vlastná domová kotolňa je zároveň majetkom všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, ktorí ju vlastnia ako spoločné zariadenie podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu, z čoho vyplýva, že vlastníci „vyrábajú“ teplo sami pre seba vo vlastnom zdroji mimo rozvodov centrálneho zásobovania teplom (CZT). Z uvedeného jednoznačne vyplýva, že spôsob rozpočítavania tepla z vlastnej domovej kotolne schvaľujú sami vlastníci v zmysle zákona č. 182/1993 Z. z. a uvedená vyhláška ÚRSO nie je na určenie spôsobu rozpočítavania nákladov na teplo pre nich záväzná.

Na otázky odpovedala: Ing. Otília Leskovská
Foto: Dano Veselský, HERZ

Ing. Otília Leskovská je prvou viceprezidentkou Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku.

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.