Roly a úlohy pri správe domu

V mnohých situáciách si kladieme otázky typu: „Aká hra sa tu vlastne hrá?“ alebo „Čo sa odo mňa očakáva?“. Po nevydarených jednaniach, na ktorých nám veľmi záležalo, si niekedy nie sme istí, či sme zo svojej pozície urobili pre pozitívny výsledok dosť. Keď premýšľame o tom, čo urobiť, aby sme niekomu alebo niečomu pomohli, je užitočné mať na pamäti, kým v očiach ľudí, s ktorými jednáme, v skutočnosti sme a kto vlastne sú oni pre nás. Aké roly v hre, ktorej sme aktérmi, hráme. Hrať dôstojne a efektívne svoju rolu v živote aj v práci sa oplatí. Je to úloha ťažká, ale nie nemožná.

V článku, ktorý sa zaoberal konfliktami pri správe domu, som už raz spomínal jeden z výrokov Júliusa Satinského. Pán Satinský svojho času hovoril o tom, že herci majú pri práci niečo ako „cítenie vonkajšej kamery“. Dokážu sa pozerať na to, čo robia, očami nezávislého pozorovateľa. Je pravda, že tento v práci užitočný pocit sa v hercoch vyvinul a rozvinul vďaka charakteru ich práce. Výsledky ich práce stoja a padajú na tom, ako ich správanie vnímajú ľudia, pre ktorých svoju prácu robia. Pri natáčaní filmov kamera nemilosrdne odhalí, či herec konal tak, ako mal. Aby výsledok jeho práce zodpovedal tomu, čo sa dohodlo a naplánovalo. Pri filmovaní sú zrejme prvými poskytovateľmi spätnej väzby pre herca režisér a kolegovia. Herci však majú tú výhodu (alebo niekedy aj nevýhodu), že sa môžu vidieť v konkrétnych situáciách v natočených záberoch. Keby sa aj chceli s kýmkoľvek hádať, že oni to predsa urobili dobre, správali sa tak, ako bolo žiaduce a potrebné, nafilmovaný materiál ich usvedčí. Alebo im dá za pravdu. V každom prípade, v hereckej práci existuje možnosť na vlastné oči a veľmi jasne vidieť, kto ako svoju rolu zahral. Herci majú teda možnosť získať jasnú spätnú väzbu. Hodnotenie si potom môže urobiť každý sám na základe toho, čo videl.

Herci (predovšetkým tí kvalitní a populárni) majú cez postavy a roly, ktoré hrajú, veľký vplyv na ľudí, ktorí ich sledujú. O tom niet pochýb. Pán Satinský však vtedy nehovoril o hercoch a ich vnímaní kamery z pohľadu hercov. Šlo mu o správanie sa iných ľudí s veľkým vplyvom na dianie v našej spoločnosti. Ľudí, ktorí majú reálnu moc v štátnej správe, ľudí, ktorí stoja za veľkými spoločnosťami. Podľa neho by bolo zaujímavé sledovať, ako by sa správanie mocných ľudí zmenilo, keby aj oni mali permanentné „cítenie vonkajšej kamery“. Kamery, čo by neustále zaznamenávala ich správanie pri práci a dokázala by ich prácu zviditeľniť pre ľudí, ktorých zastupujú. Myslím si, že niet pochýb ani o tom, že reálnu moc, teda schopnosť a možnosť ovplyvňovať konanie iných ľudí, majú títo ľudia len vďaka roliam, ktoré hrajú a ktoré im vyplývajú z ich pracovného alebo spoločenského postavenia.

Dôležitosť uvedomenia si svojej roly

Príklad z umeleckého prostredia je vhodný aj v našom prípade – na vysvetlenie dôležitosti uvedomovania si rôznych rolí, ktoré všetci v „hre“ zvanej medziľudské vzťahy hráme. Z najširšieho uhla pohľadu je pre mňa užitočné mať na pamäti, že raz som v role otca a podporovateľa rastu svojich detí, inokedy manžela a milujúceho partnera, niekedy zasa priateľa a pomocníka (pre svojich kamarátov) alebo aj podriadeného či nadriadeného (v práci). Prípadne som v role člena tímu, ktorý má plniť stanovené úlohy. Z každej takejto roly mi vyplývajú určité radosti, starosti, úlohy, ale aj práva a možnosti. Veľa nedorozumení alebo problémov medzi ľuďmi vzniká, ak ľudia na svoje roly zabudnú alebo si ich zamenia.

Nemusím asi veľa písať o tom, čo sa začne diať, ak niekto začne doma vo vzťahu k manželke alebo deťom hrať úlohu nadriadeného alebo podriadeného z práce. Alebo ak svoju rolu otca a manžela prestane hrať úplne. K role manžela a otca patria predsa okrem iných aj prejavy lásky, ničím nepodmienenej náklonnosti a tolerancie. K pracovným roliam patria viac prejavy vecnosti a hodnotenia výkonu. Možno by ste však našli aj vo svojom okolí ľudí, ktorých ste videli v pracovnom prostredí pri prejavoch hodiacich sa viac do rodinného života a naopak. Výsledkom zamieňania si rolí bývajú problémy vo vzťahoch a prieťahy vo veciach, ktoré treba spoločne urobiť alebo zariadiť. Naopak, výsledkom pochopenia vlastných životných a pracovných rolí, dôsledného vykonávania úloh, ktoré im z nich vyplývajú, býva ich uspokojenie a veľa radosti zo vzťahov s ľuďmi a efektivita pri riešení pracovných problémov.

Vyjasnenie si rolí

Zostaňme v tomto článku pri ďalšom uvažovaní o našich rolách len v tej našej, pracovnej oblasti. Pri správe bytového domu sú aktéri tejto „hry“ rovnako v rolách. Pri každom konaní ľudí, ktorí majú niečo spoločné so správou bytového domu, je veľmi potrebné a užitočné navzájom si vyjasniť roly a z nich vyplývajúce úlohy. A potom ich plniť v záujme čo najefektívnejšej správy bytového domu. Vlastník bytu. Ten je, samozrejme, v role užívateľa výhod, ktoré bývanie v bytovom dome umožňuje. Napríklad zdieľanie nákladov na prevádzku domu, využívanie služieb správcu domu, zástupcov vlastníkov bytov, spoločných dodávateľov prác a služieb pre dom. Zároveň sú vlastníci bytov aj v role spoluvlastníkov domu, z čoho im vyplývajú určité dôležité úlohy. Napríklad zúčastňovať sa na schôdzach vlastníkov bytov a nebytových priestorov a prejavovať na nich svoj názor na predkladané informácie a návrhy, aby vôbec bolo možné urobiť dôležité rozhodnutia užitočné pre ich bývanie. Alebo aspoň dať pred schôdzami splnomocnenie niektorému z iných vlastníkov bytov v dome na hlasovanie v ich mene, aby k rozhodnutiam mohli prispieť sprostredkovane. Tu vnímam obrovské medzery v konaní väčšiny vlastníkov bytov v bytových domoch.

Neuvedomovanie si tejto dôležitej úlohy vyplývajúcej z ich roly vlastníka dokáže veľmi „účinne“ brzdiť vylepšovanie ich bývania. Prípadne „prispieva“ k prijatiu rozhodnutí, s ktorými sú nakoniec nespokojní. Ďalšou úlohou vlastníka bytu v bytovom dome, ktorá mu vyplýva z roly spoluvlastníka bytového domu, je konanie s rešpektom k ostatným ľuďom v dome. Rešpektovanie jednoduchého faktu, že nevlastnia dom sami. Niekedy je až neuveriteľné, ako si vlastníci bytov v bytovom dome uvedomujú svoje práva, ale neuvedomujú svoje povinnosti brať ohľad na vlastníkov bytov vo svojom tesnom susedstve. Napríklad pri prerábaní svojich bytov. Mimochodom, aktuálne ideme v našom dome zisťovať všetky možnosti, ako mať legálnym spôsobom pod kontrolou aktivity tých vlastníkov bytov v bytovom dome, ktorí svoj byt prerábajú. Aby nemohli svojím neodborným konaním ohroziť statiku domu. Už teraz viem, že to nebude jednoduchá záležitosť. Ale ideme do toho.

Zástupca vlastníkov bytov. Ten je predovšetkým v role komunikátora mienky väčšiny ľudí správcovi. Jeho najdôležitejšou úlohou, ktorá mu vyplýva z jeho roly, je byť sprostredkovateľom dôležitých informácií medzi vlastníkmi bytov v dome a správcom. Znamená to mať prehľad o potrebách vlastníkov bytov, zorganizovať si tok informácií od jednotlivých vlastníkov bytov k sebe a vydiskutovať si na pôde domu veci s vlastníkmi bytov. Tak, aby dokázal komunikovať správcovi jednotný postoj domu k dôležitým rozhodnutiam, prípadne jasné stanovisko k tomu, čo má správca zabezpečiť alebo zmeniť. Najťažšou úlohou je mať pozbierané názory na dôležité otázky od všetkých alebo aspoň reprezentatívnej väčšiny vlastníkov bytov v dome, aby ich ako zástupca mohol skutočne zastupovať. Je jedno, či sa táto pozícia volá zástupca vlastníkov bytov, domový dôverník, domovník alebo predseda spoločenstva vlastníkov.

Na získanie informácií od všetkých mienkotvorných ľudí v dome mu môžu slúžiť zasadania skupiny vlastníkov bytov, u nás v dome ho voláme výbor vlastníkov bytov. Je dôležité, aby sa na týchto zasadaniach zúčastňovali a mali na ne prístup všetci ľudia z bytového domu, ktorí chcú a dokážu domu pomáhať a ktorí reprezentujú všetky názorové platformy. Taktiež je dobré, ak sú v takýchto výboroch ľudia zo všetkých dôležitých častí a súčastí domu. Na týchto zasadnutiach sa diskutujú prvé stanoviská a pripravujú sa podklady na rozhodovanie vlastníkov bytov, ktoré potom zástupcovia vlastníkov doručujú správcovi. Ak zástupcovia vlastníkov bytov svoju rolu chápu a robia, čo je potrebné, aby ju naplnili, správca dostáva jasnú informáciu, čo má pre ľudí v dome urobiť, prečo to má urobiť a môže začať konať. Prípadne môže oponovať, lebo má na to dôvody, alebo môže k požadovaným riešeniam prispieť ďalšími návrhmi. Konečné rozhodnutia sa potom môžu rodiť na schôdzach vlastníkov domu rýchlo a veci sa skôr „začnú hýbať“. Ak však zástupcovia vlastníkov bytov (bez ohľadu na to, ako sa ich pozícia v dome volá) svoju rolu nepochopia a stavajú sa do role správcu, finálneho rozhodcu alebo „šéfa“ domu, často sa stáva, že takýto „zástupcovia“ nereprezentujú ľudí v dome. Vlastníci bytov potom vytvárajú rôzne menšie skupiny, bojkotujú alebo blokujú na schôdzach vlastníkov domu úzkou skupinou ľudí prijaté rozhodnutia. Správca potom nemôže konať, riešenia sa zastavia alebo trvajú zbytočne dlho.

Správca bytového domu. Rolu správcu vo vzťahu k vlastníkom bytového domu definuje v prvom rade zmluva o výkone správy, ktorú má uzavretú. Tá stanovuje aj niektoré jeho úlohy. Z môjho pohľadu (zástupcu vlastníkov bytov v bytovom dome) vyplývajú každému správcovi z jeho roly predovšetkým tri úlohy: odborne radiť vlastníkom domu, transparentne a efektívne hospodáriť s jeho majetkom a hájiť záujmy jeho vlastníkov. Mám veľa informácií o domoch, kde vlastníci bytov majú silné pochybnosti o plnení týchto troch základných úloh svojimi správcami. Poctivé je teraz napísať, že viem aj o správcoch, ktorí tieto základné úlohy plnia. Svoju odbornosť posilňujú externými odborníkmi, ktorých majú nakontrahovaných z rôznych oblastí potrebných na správu bytového domu. Efektívne hospodárenie riešia transparentnými výberovými konaniami pri zabezpečovaní prác pre bytový dom a zmluvami s dodávateľmi komodít a služieb, ktoré zvýhodňujú väčších odberateľov, takže ceny pre bytový dom sú pri rovnakej kvalite nižšie, ako by boli pre každého samotného vlastníka bytu. Hájenie záujmov vlastníkov bytov môžu správcovia preukazovať denne. Ideálne je, ak ho dokážu prezentovať na konkrétnych príkladoch vlastníkom na schôdzach. Ak chcú mať správcovia obraz o tom, či a ako tieto úlohy v každodennom živote plnia, mali by sa rozprávať so svojím svedomím profesionála, ale predovšetkým s vlastníkmi domu a s ich zástupcami.

A tu sa trojuholník vlastník bytu – zástupca vlastníkov – správca uzatvára a vracia k vlastníkom bytov. Určite nie je ľahké pre správcu vysvetľovať vlastníkom bytu, že správca musí hájiť záujmy všetkých vlastníkov bytov. To znamená konať podľa dohodnutých, zmluvne alebo legislatívne stanovených pravidiel. A že práve preto niekedy nemôže hájiť záujmy jednotlivca proti záujmom celku. Vlastník bytu v bytovom dome sa môže mať dobre, len ak dom funguje dobre ako celok a každý v ňom hrá dobre svoju rolu. Predovšetkým pri riešení dôležitých alebo komplikovaných situácií pri správe bytového domu považujem za veľmi užitočné vyjasniť si, „kto je tu na čo“. A potom to robiť.

Som vlastníčkou bytu v bytovom dome s piatimi vchodmi po 12 rodín. Práve teraz riešime takýto problém: na schôdzi sa dohodlo, že sa domovým dôverníkom za výkon funkcie nebude platiť. Avšak vo vchode, kde som pred dvomi rokmi kúpila byt, ale nebývam tam, si domový dôverník účtuje poplatok od každej rodiny, pretože mu to tie rodiny odsúhlasili. Ja s tým však nesúhlasím, pretože suma, ktorú platia, predstavuje 40 % zo sumy, ktorú platíme správkyni. Peniaze sa mu platia bez dokladu. Chcela by som sa opýtať, či má na to právo?

Odpoveď na otázku má dve roviny:

1. obchodno-legislatívna stránka veci,
2. obchodno-vzťahová stránka veci.

Poďme k tej prvej:

Váš domový dôverník má právo len na to, na čo mu ho ako majitelia bytov dáte. Z opisu situácie však nie je jasné, v akom pracovno-právnom vzťahu je váš správca a váš domový dôverník. Neviem, či má domový dôverník so správcom uzavretú právoplatnú zmluvu na výkon svojej funkcie, z ktorej by mu vyplýval nárok na odmenu za služby, ktoré pre dom robí. Ak áno a ak väčšina ostatných majiteľov bytov mu na regulárne vedenej schôdzi vlastníkov bytov odsúhlasila právoplatným uznesením odmenu za prácu pre dom, ktorú aj preukázateľne robí, tak na svoju odmenu právo má.
Ak žiadne oficiálne uznesenie schôdze vlastníkov bytov, ani zmluva so správcom, ani preukázateľná evidencia práce dôverníka neexistujú, myslím si, že právo vyberať peniaze váš domový dôverník nemá.
Ďalšou stránkou veci sú peniaze „na ruku“, o ktorých píšete. To by určite zaujímalo aj daňový úrad. Nikto nemá právo brať peniaze bez súhlasu, bez zmluvy, bez dokladu, ktorý je súčasťou jeho oficiálneho účtovníctva a daňového priznania.

Pozrime sa aj na druhú, obchodno-vzťahovú stránku veci:
Ľudia v dome sa niekedy rozhodnú vyjadriť peniazmi svoju vďaku človeku, ktorý vo svojom voľnom čase pracuje pre bytový dom. Spôsob, akým to robia, teraz ponechajme bokom. O ňom som písal v prvej časti odpovede. Komu a za čo sa rozhodnú vlastníci svoje peniaze dať, je na nich. Na vašom mieste by som sa najprv pýtal, za čo si domový dôverník peniaze nárokuje alebo prečo mu ostatní majitelia bytov peniaze dávajú. Ak skutočne robí užitočné veci pre dom a teda aj pre vás, je len na vás, či a v akej výške sa rozhodnete k ostatným majiteľom bytov pridať a prispievať dôverníkovi na jeho výdaje. Alebo mu kompenzovať čas, ktorý venuje aj vášmu bytu ako súčasti bytového domu, v ktorom je situovaný. Aj v prípade, že v byte nebývate. Určite máte na minime poplatky za dodávky a služby spojené s užívaním bytu. Každý dom má však svoje problémy spojené (minimálne) s jeho údržbou, ktorým sa treba venovať. A ak vidíte, že sa im niekto zmysluplne venuje, je na vás, ako ho odmeníte, ak to budete chcieť. Ak vám však domový dôverník nedokáže preukázať, čo pre dom robí, tak by z môjho pohľadu bolo absolútne pochopiteľné, že mu peniaze dávať nebudete. Nech si hovorí, kto chce, čo chce.

Zhrnutie:

Bez splnenia všetkých pracovno-právnych náležitostí (v tomto by vám mohol a mal kvalifikovane poradiť správca domu) nemá domový dôverník právo na vaše peniaze. Ak vidíte reálne odvedenú a pre váš dom (a teda aj váš byt) užitočnú prácu domového dôverníka, je na vás, ako ho v rámci dobrých vzťahov s ľuďmi v dome odmeníte. Ako som už písala, náš panelák má päť vchodov, v ktorých sú určení domoví dôverníci (v niektorých vchodoch sa domoví dôverníci striedajú po dvoch rokoch, inde je stále ten istý a to je prípad aj vo vchode, v ktorom bývam). Správkyňa nemá uzatvorené s domovými dôverníkmi žiadne zmluvy o výkonoch, ani im to na spoločnej schôdzi nikto neodsúhlasil, jediné, čo od nich požaduje, je to, aby sa informácie dostali od nej cez dôverníkov k vlastníkom bytov. Teda nie sú za nič odmeňovaní. Údržbu spoločných priestorov má v kompetencii správkyňa, ktorej za to aj platíme.

V rámci každého bytu by si mal vlastník robiť všetko vo svojej réžii. Teda ak má spoločné priestory na starosti správkyňa, za čo jej platíme, prečo by som teda mala ešte za tú istú prácu platiť domovému dôverníkovi, ktorý mi len veľmi stručne povedal, že „to je na hrable, žiarovky…“, a za to, že ak prídu do nášho vchodu niečo opravovať, on pri nich celý čas stojí a zrejme ich kontroluje. Keďže som mu ešte žiadne peniaze nedala, neviem, či vystavuje príjmový daňový doklad, čo si nemyslím. Ďalej si myslím, že hrable, lopaty, odhŕňače a podobné veci sa nekupujú každý mesiac ani každý rok (samozrejme, pokiaľ ich niekto nezničí). Skladať sa na žiarovky je banalita, v tom nevidím problém (samozrejme vo výške 1/12 z obstarávacej ceny).

Nikto nemá od vás pýtať ani cent, pokiaľ vám nevysvetlil, prečo sa „hrable a žiarovky“ nekupujú za peniaze, ktoré každý mesiac platíte podľa zálohového predpisu (ľudia to bežne nazývajú „bytné“ alebo „nájomné“, ale v podstate ide o mesačnú platbu za vodu, teplo, elektrickú energiu, služby spojené s užívaním bytu, platbu do fondu prevádzky, údržby a opráv, často sú v zálohovom predpise aj osobitné položky ako upratovanie alebo drobná údržba domu a pod.). Spoločne so správkyňou sa skúste pozrieť na to, aké položky v zálohovom predpise máte. Mali by tam byť aj položky, z ktorých je možné (a mali by sa) hradiť drobné výdavky na údržbu domu. Všetky takéto, ale aj iné výdavky zo spoločných peňazí by vám (tak ako každému vlastníkovi bytu v bytovom dome) mal správca vedieť do posledného centu vydokladovať a preukázať. Pokiaľ ide o čas, ktorý niekto strávi poskytnutím služby ostatným ľuďom žijúcim v bytovom dome, to je na zváženie. Ak nejde o prácu na základe zmluvného vzťahu (a to si, prosím, u vašej správkyne overte), tak ide o dobrovoľnú službu daného pána, ktorý sa na to dal. Ak je táto služba dobrovoľná, potom aj platenie za ňu by malo byť dobrovoľné. Opäť však podotýkam, že tieto veci majú svoju osobitú a veľmi citlivú stránku. Ide o vzťahy s ostatnými ľuďmi v bytovom dome.

Ak sa oni dohodli na spoločnej schôdzi, že budú domovníkovi za jeho čas a drobné služby platiť, môže sa stať, že budete mať síce pravdu (ak vám správkyňa nevysvetlí a nepreukáže, že všetko je riadne a legálne ošetrené), avšak ľudia v dome vás nebudú mať radi (jemne povedané). Určite by som sa na vašom mieste porozprával so správkyňou. Ona by vám mala všetko jasne vysvetliť. Správkyňa je ten správny človek, ktorý by mal byť na vašej strane a nedopustiť, aby ste platili za niečo, čo nie je korektné. Bez poznania presného stavu veci vo vašom dome nie je možné nič rozumné poradiť, okrem toho, aby ste si u správkyne všetko preverili. Čisto hypoteticky, ak by ste sa rozhodli, že chcete ľudí a procesy vo vašom dome ovplyvniť a 

zmeniť, je veľmi dôležité, ako to urobíte. Ak sa veci vo vašom dome nedejú legálne a v súlade so všetkými súvisiacimi pravidlami (čo, samozrejme, netvrdím, úmyselne píšem ak), možno by sa dalo na spoločnej schôdzi ľuďom vysvetliť, že ide o nebezpečnú cestu. Skúsenosti hovoria, že je len otázkou času, kedy sa ľudia v dome pre niečo pohádajú, a potom sú schopní podávať na seba trestné oznámenia. Peniaze bývajú v takýchto chvíľach vďačnou zámienkou. Najlepším spôsobom je veci súvisiace s bytovým domom robiť korektne a legálne, na základe jasne formulovaných zmlúv, ktorých plnenie sa dá jednoducho skontrolovať, a platieb podľa zálohových predpisov, ktoré sa pravidelne a do posledného centu vyúčtujú.

5 dôležitých R

1. Divadelné hry sú zobrazením života. Divadlo nám ponúka užitočné uvedomenie si faktu, že aj v reálnom živote sme súčasťou príbehov, v ktorých hráme nejakú rolu, často s nezanedbateľným vplyvom na výsledok toho, čo sa deje.
2. Aj dom, v ktorom bývame, má svoj príbeh. Z roly, ktorú v príbehu nášho domu hráme, nám vo vzťahu k ostatným ľuďom vyplývajú práva aj povinnosti, možnosti aj obmedzenia, radosti aj starosti.
3. Pri správe domu hrajú všetci zainteresovaní svoju nezastupiteľnú rolu. Ich rola sa líši v prvom rade podľa toho, či v bytových domoch bývajú, alebo sa o ne starajú, a v druhom rade podľa toho, za čo všetko sú zodpovední.
4. Správa bytového domu funguje efektívne len vtedy, ak si každý v trojuholníku správca – zástupca vlastníkov (domovník, domový dôverník) – vlastník bytu svoju rolu uvedomuje a hrá ju dobre a transparentne, s „cítením vonkajšej kamery“.
5. Výsledok efektívnej správy je na domoch viditeľný už pri pohľade na ne a pri vstupe do ich priestorov. V takýchto domoch je pri rozhovoroch s ľuďmi možné cítiť vzájomný rešpekt, pocit z dobre vykonávanej správy domu a spokojnosť s bývaním.

Ing. Miloslav Frečka Manažér, kouč, tréner a konzultant Jeho spoločnosť MFCoaching, s. r. o., sa venuje výberu, motivácii, vedeniu a riadeniu výkonov ľudí. Vo svojom voľnom čase pracuje ako zástupca vlastníkov bytov bytového domu na Račianskej ulici č. 17 až 19 v Bratislave.

Text | Ing. Miloslav Frečka
Ilustračné foto: Dano Veselský

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.